<p>L'un des grands avantages de la SCI à l'IS est la possibilité de déduire un large éventail de charges, y compris l'amortissement de l'immeuble, ce qui réduit fortement le bénéfice imposable. Voici la liste détaillée des charges déductibles en {YEAR}.</p>

<h2>Les frais d'acquisition</h2>
<p>À la différence de la SCI à l'IR, la SCI à l'IS peut <strong>déduire intégralement les frais d'acquisition</strong> du bien immobilier : droits d'enregistrement, honoraires de notaire, commission d'agence immobilière, frais de dossier bancaire. Ces frais peuvent au choix être passés en charge l'année d'acquisition ou incorporés au coût d'achat et amortis sur la durée de vie du bien.</p>

<h2>L'amortissement de l'immeuble</h2>
<p>C'est le levier fiscal majeur de la SCI à l'IS. Le bâti (hors terrain) s'amortit sur 20 à 50 ans selon sa nature :</p>
<ul>
<li>Gros œuvre : 50 ans (2 % par an).</li>
<li>Façades, étanchéité : 30 ans.</li>
<li>Installations techniques (chauffage, ascenseur) : 15 à 20 ans.</li>
<li>Agencements intérieurs : 10 à 15 ans.</li>
</ul>
<p>Le terrain n'est jamais amortissable. La ventilation entre terrain et bâti est généralement de 15 à 20 % pour le terrain en immobilier urbain.</p>

<h2>Les intérêts d'emprunt et frais bancaires</h2>
<p>Les intérêts du prêt immobilier sont intégralement déductibles, sans plafond. S'y ajoutent les <strong>frais d'assurance emprunteur</strong>, les frais de garantie (caution, hypothèque) et les frais de dossier. À la différence de l'IR, aucune limitation sur la nature du bien financé.</p>

<h2>Les travaux et l'entretien</h2>
<p>Les travaux d'entretien et de réparation courante sont déductibles l'année où ils sont engagés. Les travaux d'amélioration et d'agrandissement sont <strong>immobilisés et amortis</strong> sur leur durée d'usage. Cette distinction n'a pas d'impact défavorable, le mécanisme d'amortissement permettant tout de même la déduction.</p>

<h2>Taxes, assurances et frais de gestion</h2>
<p>Sont également déductibles :</p>
<ul>
<li>La taxe foncière et la taxe d'enlèvement des ordures ménagères non récupérable.</li>
<li>Les primes d'assurance (propriétaire non occupant, multirisque immeuble).</li>
<li>Les honoraires de gestion locative et de syndic.</li>
<li>Les honoraires d'expert-comptable et de tenue juridique.</li>
<li>Les charges de copropriété non récupérables.</li>
<li>La rémunération du gérant (sous conditions de réalité du travail).</li>
</ul>

<h2>Impact sur l'imposition</h2>
<p>Après déduction de toutes ces charges, le résultat imposable est soumis à l'IS au taux réduit de <strong>15 % jusqu'à 42 500 € de bénéfice</strong>, puis 25 % au-delà. En pratique, l'amortissement permet souvent d'afficher un résultat fiscal nul ou très faible pendant 15 à 20 ans, malgré une trésorerie positive. La contrepartie : à la revente, la plus-value est calculée sur le prix d'achat minoré des amortissements pratiqués (régime des plus-values professionnelles), ce qui peut générer une taxation élevée.</p>