<p>Le marchand de biens achète des immeubles, des terrains ou des locaux pour les revendre avec une plus-value, généralement après travaux ou division. Activité commerciale par nature, elle bénéficie d'un régime fiscal spécifique mais impose un formalisme strict en {YEAR}.</p>

<h2>Définition et activité</h2>
<p>Le marchand de biens exerce <strong>habituellement</strong> des opérations d'achat-revente d'immeubles, de fonds de commerce ou de parts sociales de sociétés immobilières. L'habitude est l'élément clé : une opération ponctuelle relève de la fiscalité des particuliers (plus-value immobilière), tandis qu'une activité répétée bascule en BIC professionnels. Les opérations courantes incluent : achat d'immeubles à rénover, division parcellaire de terrains, restructuration de plateaux de bureaux en logements, achat-revente après travaux.</p>

<h2>Choisir le statut juridique</h2>
<p>Le statut commercial est obligatoire pour cette activité :</p>
<ul>
<li><strong>SAS ou SASU</strong> : forme privilégiée pour la souplesse, l'arrivée d'investisseurs et le régime social du président (assimilé salarié, dividendes hors cotisations).</li>
<li><strong>SARL ou EURL</strong> : structure classique avec gérant TNS, fiscalité IS.</li>
<li><strong>SCI à l'IS</strong> : envisageable pour certaines opérations, mais attention à la requalification en marchand de biens dès qu'il y a habitude.</li>
</ul>
<p>L'entreprise individuelle est exclue : la responsabilité illimitée face aux risques de l'activité (prix d'achat, travaux, marché) la rend très imprudente.</p>

<h2>La TVA sur la marge</h2>
<p>Le marchand de biens bénéficie d'un régime fiscal de faveur : la <strong>TVA sur la marge</strong> (article 268 du CGI). Elle s'applique aux ventes d'immeubles achevés depuis plus de cinq ans, soumis à la TVA sur option du vendeur. La TVA (20 % en général) est calculée sur la <strong>marge brute</strong> (prix de revente moins prix d'achat), et non sur le prix total. Pour les ventes d'immeubles neufs ou en VEFA, la TVA est due sur le prix total (5,5 à 20 % selon zone).</p>

<h2>Les DMTO réduits</h2>
<p>Avantage majeur du statut : les <strong>droits de mutation à titre onéreux (DMTO) sont réduits à 0,715 %</strong> au lieu de 5,80 % pour un particulier (article 1115 du CGI), à condition de <strong>revendre dans les cinq ans</strong>. Cet avantage exige un engagement écrit dans l'acte d'achat. Si la revente n'intervient pas dans le délai, le marchand doit régulariser les droits complémentaires majorés d'intérêts de retard.</p>

<h2>Le formalisme déclaratif</h2>
<p>L'activité impose plusieurs obligations :</p>
<ul>
<li><strong>Engagement de revendre</strong> dans chaque acte d'achat, mentionnant la qualité de marchand de biens.</li>
<li><strong>Tenue d'une comptabilité commerciale</strong> rigoureuse, avec un compte spécifique par opération.</li>
<li><strong>Déclaration de TVA</strong> mensuelle ou trimestrielle selon le chiffre d'affaires.</li>
<li><strong>Assurance responsabilité civile professionnelle</strong> couvrant les vices cachés et la garantie décennale sur les travaux.</li>
<li><strong>Inscription au RCS</strong> en tant qu'activité commerciale.</li>
</ul>

<h2>Rentabilité et risques</h2>
<p>La rentabilité d'une opération s'évalue par la marge brute (prix de revente moins prix d'achat et travaux), généralement <strong>15 à 30 %</strong>. Les opérations rentables nécessitent une excellente connaissance du marché local, des artisans fiables et une trésorerie solide. Les risques principaux : retard de revente, dépassement du budget travaux, retournement du marché immobilier, vices cachés. Une opération mal calibrée peut anéantir la marge.</p>