## LMNP (location meublée non professionnelle) : définition

## Que signifie LMNP ?

## LMNP ou LMP ?

## Quels sont les avantages de devenir LMNP ?

## Les avantages fiscaux du statut LMNP

## LMNP : les autres avantages

## Quels sont les inconvénients de devenir LMNP?

## Quelles sont les conditions d’éligibilité pour devenir LMNP ?

## Qui peut investir en LMNP immobilier ?

## Statut LMNP : les conditions relatives au bien immobilier

## LMNP : les conditions relatives aux revenus locatifs

## Comment devenir LMNP ?

## Comment fonctionne le régime LMNP ?

## FAQ

## LMNP : quel bail choisir ?

## Location meublée ou location vide ?

## Quelles obligations comptables en LMNP ?

## Quel montant ne pas dépasser en LMNP ?

## Quelles sont les conditions pour louer en LMNP ?

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Docteur en droit et diplômé de Harvard.

Mis à jour le 30 octobre 2025

Vous envisagez de devenir loueur meublé non professionnel ? Mais savez-vous ce qu’implique réellement la LMNP en 2025 ? Est-ce réellement avantageux d’investir en LMNP ? Quelles sont les conditions à remplir et les démarches à effectuer pour faire de la location meublée non professionnelle ?

Avant de procéder à votre création d'entreprise, nous vous expliquons le statut de location meublée non professionnelle (LMNP) en détail.

La LMNP est un statut particulier qui est aujourd'hui de plus en plus répandu. Avant de faire le point sur les conditions et le fonctionnement de la LMNP, il est important d'en comprendre la définition.

Quel est le principe du LMNP ? La location meublée non professionnelle ou LMNP est un statut qui permet de bénéficier d’un dispositif fiscal avantageux pour les particuliers qui souhaitent mettre en location un bien meublé suite à l’achat d’un bien immobilier ancien ou neuf. Le statut de LMNP permet au propriétaire d’un logement meublé de percevoir des revenus locatifs non imposés et de récupérer la TVA sous certaines conditions.

Bon à savoir : ce statut existe depuis 1949. Il s’agit de l’une des optimisations fiscales les plus anciennes en France.

Vous hésitez entre le statut de LMNP ou LMP ? Le statut de LMNP ne doit pas être confondu avec celui du loueur meublé professionnel ou LMP. Sachez que le louer meublé professionnel est inscrit au registre du commerce et des sociétés (RCS). En tant que professionnel, il peut déduire un éventuel déficit sans limites de montant. De plus, s’il est en activité depuis plus de 5 ans, il peut être exonéré de plus-value immobilière si les recettes n’excèdent pas 90.000 €. En outre, en LMP, le loueur n’a pas à respecter les conditions de revenus imposées par la loi au loueur meublé non professionnel.

L’investissement locatif en LMNP offre de nombreux avantages. Tout d’abord, LMNP et fiscalité font bon ménage. En effet, la fiscalité sous ce statut est avantageuse, mais ce n’est pas le seul aspect intéressant de ce statut.

La location meublée non professionnelle présente trois principaux avantages d’un point de vue fiscal :

LMNP et amortissement suscitent de nombreuses questions. En LMNP, l'amortissement du bien immobilier peut se faire sur une durée de 25 à 40 ans. Être loueur meublé non professionnel, c'est l'amortissement également des dépenses d’ameublement supérieures à 600 € : 10 ans pour un canapé, 6 ans pour la literie, 15 ans pour un parquet, etc. Il en va de même pour les travaux d'amélioration et d'aménagement. Grâce à ce mécanisme comptable qui tient compte de la dévalorisation des différents éléments du fait de l’usure et de l’usage, vous pouvez réduire le montant de vos revenus imposables au fil des années.

De plus, si vous décidez de louer en LMNP, vous pouvez déduire les intérêts de l’emprunt immobilier qui a permis l’achat du bien de vos revenus locatifs. Là encore, cela permet de réduire l’assiette de l’impôt.

En LMNP, les avantages ne se limitent pas à la dimension fiscale. Le statut est intéressant sous bien d’autres aspects. Ainsi, grâce au choix de la location LMNP, vous pouvez louer votre bien immobilier plus cher que s’il était vide. En moyenne, un logement meublé se loue 12 % plus cher.

De plus, il est souvent plus facile de louer un logement meublé puisque le bail est conclu pour une courte durée. Le locataire qui n’a pas vocation à s’y installer sur le long terme, se décide plus rapidement. Cela est d’autant plus vrai, dans les grandes villes, où la demande de logements ne cesse d’augmenter. Par ailleurs, en cas de revente du bien, vous pourrez très certainement le valoriser à un montant supérieur au prix d’achat, car ce type de biens est très apprécié des investisseurs locatifs.

Si la location LMNP offre de nombreux avantages, elle présente également quelques inconvénients. En effet, en LMNP, la fiscalité avantageuse relève de l’existence d’une niche fiscale. Dès lors, le gouvernement peut décider d’y mettre fin ou d’en modifier les conditions. Il faut donc rester vigilant sur ce point et se tenir au courant de l’actualité en la matière.

Par ailleurs, l’investissement en LMNP séduit de plus en plus. Les biens meublés proposés à la location sont donc plus nombreux, ce qui accroît la concurrence. Pour éviter d’en pâtir, il est important de bien choisir le bien immobilier en question, notamment en termes de localisation. En outre, acheter un bien meublé ou en vue de le meubler implique un investissement plus important. De plus, si le bien n’est pas encore meublé, il faut prévoir le temps de le rendre conforme aux exigences légales en la matière.

LMNP et conditions à respecter sont de paires. Elles sont de trois ordres :

L’investissement en LMNP est ouvert à tous les contribuables français. Pour être LMNP, la seule condition à remplir est de ne pas être inscrit au registre du commerce et des sociétés en tant que loueur meublé professionnel (LMP). Par conséquent, un entrepreneur peut investir en LMNP pour préparer sa retraite par exemple. Ainsi, les statuts de LMNP et d'auto-entrepreneur pour une autre activité sont parfaitement compatibles.

Toutefois, pour bénéficier du statut LMNP, des conditions sont requises concernant les revenus locatifs et le bien loué.

Bon à savoir : le bien acheté pour être mis en location LMNP doit être loué dans le mois qui suit l’achèvement de l’immeuble s’il s’agit de neuf, ou dans le mois qui suit son acquisition s’il s’agit de l’ancien.

Pour devenir LMNP, vous pouvez acheter un bien neuf ou ancien, déjà meublé ou le meubler vous-même.

Dans tous les cas, assurez-vous qu’il soit à usage d’habitation, qu’il soit décent et qu’il dispose bien de tous les éléments exigés par la loi pour pouvoir être considéré comme un bien meublé, à savoir :

Par ailleurs, comme tout bien destiné à la location, le logement en LMNP doit répondre aux critères de confort minimum comme une superficie de 9 m² minimum et une hauteur sous plafond d’au moins 2,20 mètres. Il doit également respecter les normes énergétiques en vigueur. Si le bien se situe dans un immeuble en copropriété, il est nécessaire de vérifier que le règlement de copropriété n’interdise pas la location meublée dans le bâtiment.

En pratique : la plupart des investisseurs en LMNP achètent un bien en résidence de services, c’est-à-dire dans une résidence étudiante, une résidence senior, une résidence d’affaires, une résidence de tourisme ou un EHPAD.

Le dernier critère pour pouvoir profiter des avantages offerts par le statut LMNP concerne le montant des revenus locatifs.

En effet, en LMNP, le montant maximum des revenus locatifs du foyer est fixé par la loi. Ainsi, les revenus générés par la location du bien meublé en LMNP ne doivent pas dépasser 23.000€ par an. Ou, ces recettes doivent représenter moins de 50 % des revenus de votre foyer fiscal (salaires, autres BIC...). Si ces plafonds de revenus locatifs en LMNP sont dépassés, le loueur meublé non professionnel devient automatiquement un loueur meublé professionnel (LMP).

Bon à savoir : en LMNP, la résidence principale du propriétaire peut être considérée comme un bien meublé s’il loue une chambre à une personne de passage. Cependant, cela ne vaut que si la chambre fait partie intégrante du logement, et n’est pas dans un local séparé avec un accès privé. De plus, le propriétaire d’un bien en LMNP peut s’en servir comme résidence principale à titre temporaire.

Une fois le bien immobilier acquis et correctement équipé, le propriétaire doit effectuer une déclaration LMNP. Le code NAF de la LMNP est par ailleurs "6820A - Location de logements". Dans les 15 jours suivants l’acquisition du bien, vous devez réaliser les formalités en ligne sur le guichet unique pour obtenir le statut. Vous devez vous déclarer entrepreneur individuel, puis cocher la case "loueur meublé non professionnel".

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Bon à savoir : si vous décidez d’opter pour la location saisonnière, vous devez faire une déclaration spécifique en mairie et collecter la taxe de séjour.

Il faut aborder, pour bien comprendre la LMNP, sa fiscalité. Chaque année, au moment de la déclaration de revenus annuelle, le propriétaire du bien en LMNP doit déclarer les revenus locatifs qu’il a perçus durant l’année civile écoulée. Pour cela, il est nécessaire de reporter les revenus dans le formulaire n°2042-C-PRO LMNP.

Ensuite, le régime d’imposition des revenus locatifs LMNP dépend de la catégorie choisie :

Si les charges dépassent les loyers perçus, il se crée un déficit en LMNP.

Dans la LMNP en micro-BIC, l'abattement varie selon le type de location et les recettes annuelles :

Enfin, la récupération de la TVA sur le prix d’acquisition du bien en LMNP n’est possible que pour un investissement dans une résidence de services neuve.

Bon à savoir : la CFE en LMNP est due par le propriétaire. Toutefois, il est possible de bénéficier d’une exonération de cotisations foncières des entreprises si les recettes annuelles sont inférieures à 5.000 €.

Principales sources législatives et réglementaires :

Résumer cet article avec :

Plusieurs types de contrat de bail de location meublée peuvent être conclus en LMNP. Il peut s’agir d’un contrat résidence principale du locataire, d’un contrat mobilité ou d’un contrat de location saisonnière. Si le bien est situé dans une résidence de service, le contrat de bail est un bail commercial.

La location meublée impose au propriétaire de fournir un certain nombre de meubles et d’éléments au locataire, ce qui lui permet de pratiquer un loyer plus élevé. Au contraire, en location, il appartient au locataire de tout acheter. Seule la location meublée permet de bénéficier du statut de LMNP.

Si vous optez pour le régime micro-BIC, les obligations comptables se limitent à un livre de recettes et à la déclaration de vos revenus locatifs. Si vous optez pour le régime réel, vous devez tenir une comptabilité, faire un bilan, avoir un compte de résultat, faire une déclaration annuelle et transmettre votre liasse fiscale chaque année à l’administration. Le recours à un expert-comptable facilite les démarches.

Il y a deux conditions à respecter : les revenus locatifs annuels ne doivent pas excéder 23.000 € ou être inférieurs aux revenus globaux du foyer.

Le bien doit être meublé, à usage d'habitation et les recettes ne dépassent pas 23.000 € ou les revenus globaux du foyer. Le loueur ne doit pas être inscrit au RCS en tant que loueur professionnel.

Docteur en droit et diplômé de Harvard.

Fiche mise à jour le 30 octobre 2025

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