<p>L'<strong>amortissement d'un bien immobilier en SCI</strong> est l'un des principaux leviers fiscaux du régime IS. Mécaniquement, il réduit le bénéfice imposable pendant la détention en contrepartie d'un alourdissement de la plus-value à la cession. Voici le mode d'emploi en {YEAR}.</p>

<h2 id="qui-amortit">Qui peut amortir ?</h2>
<p>L'amortissement est <strong>strictement réservé aux SCI à l'IS</strong>. Une SCI à l'IR ne peut pas amortir le bien : c'est l'une des différences majeures entre les deux régimes.</p>
<ul>
<li>SCI à l'IR : déduction des intérêts d'emprunt, taxes, travaux d'entretien et de réparation, mais pas d'amortissement.</li>
<li>SCI à l'IS : déduction de tout ce qui précède + amortissement du bien.</li>
</ul>

<h2 id="terrain-non-amortissable">Le terrain n'est pas amortissable</h2>
<p>Règle fondamentale : <strong>seul l'immeuble bâti est amortissable, le terrain ne l'est pas</strong>. Le terrain ne se déprécie pas par usage. Il faut donc isoler la valeur du terrain dans le prix d'achat :</p>
<ul>
<li>Centre-ville parisien : terrain ≈ 30-40 % de la valeur totale.</li>
<li>Province dense : terrain ≈ 20-25 %.</li>
<li>Zone rurale : terrain ≈ 10-15 %.</li>
</ul>
<p>L'évaluation peut s'appuyer sur les références de marché, sur l'acte notarié (parfois ventilé), ou sur une expertise.</p>

<h2 id="methode-composants">La méthode par composants</h2>
<p>Depuis 2005 (PCG révisé), la méthode par composants est la norme. Le bâti est décomposé en éléments à durée de vie différente, chacun amorti séparément :</p>
<table>
<tr><th>Composant</th><th>Quote-part typique</th><th>Durée amortissement</th></tr>
<tr><td>Structure (gros œuvre)</td><td>40-50 %</td><td>50-80 ans</td></tr>
<tr><td>Façades et menuiseries extérieures</td><td>15-20 %</td><td>20-40 ans</td></tr>
<tr><td>Toiture et étanchéité</td><td>10-15 %</td><td>20-30 ans</td></tr>
<tr><td>Installations techniques (électricité, plomberie, chauffage)</td><td>15-20 %</td><td>15-25 ans</td></tr>
<tr><td>Aménagements intérieurs (finitions)</td><td>5-10 %</td><td>10-15 ans</td></tr>
</table>
<p>La méthode globale (amortir le bâti sur 25-30 ans en bloc) reste tolérée mais désavantageuse fiscalement.</p>

<h2 id="exemple-chiffre">Exemple chiffré</h2>
<p>SCI à l'IS achète un immeuble locatif pour <strong>500 000 €</strong>. Décomposition :</p>
<ul>
<li>Terrain : 100 000 € (20 %) - non amortissable.</li>
<li>Bâti : 400 000 €.</li>
<li>Composants : structure 180 000 € / 60 ans = 3 000 €/an ; toiture 60 000 € / 25 ans = 2 400 €/an ; installations techniques 80 000 € / 20 ans = 4 000 €/an ; finitions 40 000 € / 12 ans = 3 333 €/an ; façades 40 000 € / 30 ans = 1 333 €/an.</li>
<li><strong>Amortissement total annuel : ≈ 14 066 €</strong>.</li>
</ul>
<p>Soit ~3,5 % du bâti par an, ou ~2,8 % de la valeur totale.</p>

<h2 id="impact-imposition">Impact sur l'imposition courante</h2>
<p>Pour un loyer annuel de 30 000 € avec 8 000 € d'intérêts d'emprunt et 5 000 € de charges :</p>
<ul>
<li>Sans amortissement (IR) : bénéfice 17 000 €, IR + PS au barème.</li>
<li>Avec amortissement (IS) : bénéfice 17 000 - 14 066 = 2 934 €, IS 15 % = 440 €.</li>
</ul>
<p>Économie annuelle d'IS et de cotisations sur la rémunération : <strong>plusieurs milliers d'euros</strong>. C'est l'attrait majeur de la SCI à l'IS pour les biens à fort rendement.</p>

<h2 id="plus-value-cession">Impact sur la plus-value à la cession</h2>
<p>Lors de la cession, les amortissements pratiqués sont <strong>réintégrés au bénéfice imposable</strong>. Exemple : immeuble acheté 500 000 €, revendu 700 000 € après 20 ans.</p>
<ul>
<li>Plus-value brute : 200 000 €.</li>
<li>Amortissements cumulés réintégrés : ≈ 280 000 €.</li>
<li>Base IS : 200 000 + 280 000 = <strong>480 000 €</strong>.</li>
<li>IS 25 % : 120 000 €.</li>
</ul>
<p>À comparer avec un IR (régime particuliers) après 20 ans : 200 000 × (19 % + 17,2 % × 30 % reste) ≈ 50 000 €.</p>
<p>L'écart est important pour les longues détentions. C'est pourquoi l'IS est globalement avantageux pour les détentions courtes/moyennes (5-15 ans) et l'IR pour les longues détentions (> 22 ans).</p>

<h2 id="conseils">Conseils pratiques</h2>
<ul>
<li><strong>Établir une décomposition rigoureuse</strong> dès l'acquisition, avec l'aide d'un expert-comptable.</li>
<li><strong>Documenter la valeur du terrain</strong> pour éviter les redressements.</li>
<li><strong>Comptabiliser séparément chaque composant</strong> : permet d'amortir distinctement et de remplacer (l'amortissement résiduel est passé en charge).</li>
<li><strong>Modéliser le scénario IR vs IS</strong> sur la durée de détention envisagée avant d'opter pour l'IS (irrévocable au-delà de 5 ans).</li>
<li><strong>Anticiper la stratégie de cession</strong> : revendre tôt peut faire pencher pour l'IS, revente différée pour l'IR.</li>
</ul>