<p>Choisir entre <strong>SCI à l'IR ou à l'IS</strong> est l'un des arbitrages fiscaux les plus structurants. Le choix dépend du projet, de la durée de détention envisagée et du profil fiscal des associés. Voici le comparatif complet en {YEAR}.</p>

<h2 id="ir-defaut">SCI à l'IR : transparence fiscale</h2>
<p>Régime par défaut. La SCI ne paie pas d'impôt elle-même : les bénéfices ou déficits sont <strong>répartis entre les associés au prorata de leurs parts</strong> et imposés chez chacun selon son régime personnel.</p>

<h3>Imposition des revenus locatifs</h3>
<ul>
<li>Revenus fonciers (article 14 CGI) au barème IR + 17,2 % PS.</li>
<li>Déduction des charges réelles : intérêts d'emprunt, taxe foncière, assurance, travaux d'entretien et de réparation.</li>
<li><strong>Amortissement non autorisé</strong> (différence clé avec l'IS).</li>
</ul>

<h3>Déficit foncier</h3>
<p>Si les charges déductibles excèdent les revenus, le déficit foncier est <strong>imputable sur le revenu global jusqu'à 10 700 €/an</strong>. L'excédent est reportable 10 ans sur les seuls revenus fonciers.</p>

<h3>Plus-values à la cession</h3>
<p>Régime des plus-values immobilières des particuliers (article 150 U CGI) :</p>
<ul>
<li>Taux : 19 % IR + 17,2 % PS = 36,2 %.</li>
<li><strong>Abattements pour durée de détention</strong> : exonération totale IR à 22 ans, totale PS à 30 ans.</li>
<li>Surtaxe sur PV > 50 000 € (2 à 6 %).</li>
</ul>

<h2 id="is-option">SCI à l'IS : amortissement et capitalisation</h2>
<p>Option à formuler dans les statuts ou par décision collective. <strong>Irrévocable</strong> à partir du 6e exercice.</p>

<h3>Imposition des revenus locatifs</h3>
<ul>
<li>IS sur le bénéfice : 15 % jusqu'à 42 500 €, 25 % au-delà.</li>
<li><strong>Amortissement du bien possible</strong> : ≈ 3-4 %/an pour l'immeuble (généralement sur 25-30 ans), composants (toiture, gros œuvre, finitions) amortis séparément.</li>
<li>Déduction des intérêts d'emprunt, frais de gestion, taxe foncière, copropriété.</li>
</ul>

<h3>Distribution aux associés</h3>
<ul>
<li>Dividendes au <strong>PFU 30 %</strong> (12,8 % IR + 17,2 % PS) ou barème progressif avec abattement 40 %.</li>
<li>Possibilité de capitaliser les bénéfices en réserves (pas de fiscalité tant qu'il n'y a pas distribution).</li>
</ul>

<h3>Plus-values à la cession</h3>
<p>Régime des plus-values professionnelles :</p>
<ul>
<li>Taux IS sur la plus-value (15 % ou 25 %).</li>
<li><strong>Aucun abattement pour durée de détention</strong>.</li>
<li>Reprise des amortissements pratiqués (réintégration au bénéfice).</li>
</ul>
<p>Conséquence : la plus-value à l'IS est souvent <strong>nettement plus fiscalisée</strong> qu'à l'IR sur des biens conservés longtemps.</p>

<h2 id="comparatif">Comparatif chiffré</h2>
<p>Hypothèse : SCI achète un immeuble 500 000 €, loyer annuel 30 000 €, intérêts 8 000 €/an pendant 20 ans, vente après 22 ans à 700 000 €.</p>

<h3>SCI à l'IR (foyer TMI 41 %)</h3>
<ul>
<li>Revenu foncier net annuel : 30 000 - 8 000 - 5 000 (charges) = 17 000 €.</li>
<li>Imposition : 17 000 × (41 % + 17,2 %) = 9 894 €/an.</li>
<li>Sur 22 ans : ≈ 218 000 € d'IR cumulé.</li>
<li>Plus-value cession : 200 000 € après 22 ans → <strong>exonération IR + ≈ 27 % PS sur PV résiduelle</strong> ≈ 16 200 €.</li>
<li><strong>Total fiscalité 22 ans : ≈ 234 200 €</strong>.</li>
</ul>

<h3>SCI à l'IS</h3>
<ul>
<li>Amortissement immeuble : 500 000 / 30 = 16 667 €/an.</li>
<li>Bénéfice imposable : 30 000 - 8 000 - 5 000 - 16 667 = 333 € (quasi-nul).</li>
<li>IS quasi-nul pendant 22 ans pour bénéfice locatif.</li>
<li>Plus-value cession : 200 000 € PV brute + 366 674 € amortissements à réintégrer = 566 674 € imposables à 25 % = <strong>141 668 € IS</strong>.</li>
<li>Distribution dividendes au PFU 30 % sur le solde net (300 332 €) = <strong>90 100 €</strong>.</li>
<li><strong>Total fiscalité 22 ans : ≈ 231 768 €</strong>.</li>
</ul>
<p>Verdict sur 22 ans avec ce profil : <strong>quasi équivalent</strong>. L'IR redevient avantageux pour les durées de détention plus longues. L'IS l'emporte pour les détentions courtes (5-15 ans) et les forts loyers.</p>

<h2 id="quand-ir">Quand préférer l'IR ?</h2>
<ul>
<li><strong>Détention longue durée</strong> (> 22 ans) avec revente prévue.</li>
<li>Objectif <strong>transmission familiale</strong> sans cession.</li>
<li><strong>Foyer fiscal modeste</strong> (TMI < 30 %).</li>
<li><strong>Présence de déficits fonciers</strong> exploitable sur revenu global.</li>
<li><strong>Faible rentabilité locative</strong> (bénéfice imposable limité même sans amortissement).</li>
</ul>

<h2 id="quand-is">Quand préférer l'IS ?</h2>
<ul>
<li><strong>Forte rentabilité locative</strong> et besoin d'amortir pour réduire l'IS.</li>
<li>Détention <strong>moyen terme</strong> (5-15 ans).</li>
<li>Foyer à <strong>TMI élevé</strong> (41-45 %).</li>
<li>Volonté de <strong>capitaliser</strong> dans la SCI (pas de distribution immédiate).</li>
<li>Détention via une <strong>holding</strong> (régime mère-fille pour faire remonter les dividendes en exonération).</li>
<li>Plusieurs biens nécessitant une structuration capitalistique.</li>
</ul>

<h2 id="bascule">Bascule entre régimes</h2>
<ul>
<li><strong>IR → IS</strong> : option formulée par décision collective. Effet à compter de l'exercice en cours. Pas de cessation fiscale (continuité d'exploitation).</li>
<li><strong>IS → IR</strong> : possible uniquement <strong>dans les 5 premières années</strong> de l'option IS. Au-delà, irrévocable.</li>
<li><strong>Bascule entraîne</strong> : imposition immédiate des bénéfices en attente, réévaluation des plus-values latentes.</li>
</ul>