## Qu’est-ce qu’un bail commercial ?

## Qu’est-ce que la destination du bail commercial ?

## Destination du bail commercial : qu’est-ce qu’un bien à usage commercial ?

## Qui décide de la destination du bail commercial ?

## Pourquoi la destination du bail commercial est importante ?

## L’encadrement de l’activité

## L’impact sur le loyer

## La cession du bail

## Une souplesse pour le locataire

## Les risques juridiques

## Peut-on changer la destination d’un bail commercial ?

## Comment changer la destination d’un bail commercial ?

## Les différentes formes de déspécialisation possible

## 1- La déspécialisation partielle

## 2- La déspécialisation plénière

## 3- La cession-déspécialisation

## Demande d'autorisation de changement de destination du bail au propriétaire

## Délai du propriétaire pour répondre à la demande

## Conséquences d’un changement de destination du bail commercial

## Acceptation du bailleur

## Refus du bailleur

## Information des créanciers quant au changement de destination du bail commercial

## Quelle sanction en cas de non-respect de la destination du bail commercial ?

## FAQ

## Qu'est-ce que la clause de destination des lieux ?

## Quels sont les avantages d'un bail commercial 3-6-9 ?

## Comment connaître la destination d'un local commercial ?

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Docteur en droit et diplômé de Harvard.

Mis à jour le 18 octobre 2025

Si vous avez besoin de conclure un bail commercial pour votre création d'entreprise, il est essentiel de bien déterminer la destination de ce bail commercial. Derrière ce terme quelque peu vague, il s'agit en réalité d'une des clauses les plus importantes au sein du bail commercial.

En effet, cette clause décrit l'activité ou les activités commerciales pouvant être exercées dans les locaux loués. En cas de méconnaissance de la clause de destination du bail commercial, plusieurs sanctions peuvent être prononcées contre le locataire.

Que représente exactement la destination d'un bail commercial ? Comment la modifier ? Voici toutes les réponses à vos questions ainsi que plusieurs recommandations pour exercer votre activité commerciale en accord avec la destination du bail commercial.

Un bail commercial est, par définition, un contrat de location entre :

Le bail commercial est à ne pas confondre avec le fonds de commerce. Ce dernier regroupe l’ensemble des éléments nécessaires à l’activité, dont le droit au bail.

La destination d’un bail commercial est l'usage que le locataire prévoit pour le local commercial loué. En d’autres termes, elle correspond à l’activité qui peut être exercée dans le local.

La destination du bail commercial permet d’exercer une activité commerciale, industrielle ou artisanale dans les lieux loués (bureaux, magasins, ateliers, usines, entrepôts, etc.). La destination du bail commercial peut être, par exemple, la fabrication et la vente de produits alimentaires, la vente de produits manufacturés, un service de réparation d'objets électroniques, etc.

La clause de destination du bail commercial contraint donc le locataire à exercer une activité conforme avec ce qui figure dans le contrat.

📝 À noter : si le contrat contient une clause "tout commerce", alors le locataire peut exercer n’importe quelle activité dans les locaux.

Le local loué ne peut toutefois servir que dans le cadre d’activités commerciales légales ne faisant l'objet d'aucune restriction dans la localisation où se situe le local.

☝️ Bon à savoir : des restrictions concernant les activités commerciales possibles dans le local peuvent être mises en place par les communes ou les copropriétés. Par exemple, dans un quartier résidentiel, les règles de la copropriété peuvent interdire l’usage de locaux à des fins commerciales afin de ne pas déranger la tranquillité des habitants.

Un bien à usage commercial est un local ou un immeuble destiné à l’exercice d’une activité commerciale, artisanale ou industrielle. C’est-à-dire dont l’usage est autre que l’habitation. Le bien est donc utilisé pour vendre, produire, transformer ou fournir des services, dans un cadre professionnel.

Voici quelques exemples de biens à usage commercial :

En dehors des clauses obligatoires, bailleurs et locataires sont libres de fixer certaines conditions dans le bail commercial. La destination des lieux en fait partie. La décision est donc conjointe.

Le bailleur a, de son côté, tout intérêt à bien encadrer l’activité exercée dans le bail pour garder le contrôle et négocier une hausse de loyer en cas de changement d’activité. Le locataire, quant à lui, a intérêt à rédiger une clause de destination large (par exemple, "tout commerce"), pour plus de flexibilité dans l’usage des locaux. Tout repose sur la négociation entre les parties.

La destination du bail commercial choisie doit être légale, morale, et conforme au règlement de copropriété. Sinon, le contrat peut être annulé.

💡 Astuce : pour la bonne rédaction de cette clause et de votre contrat en général, n'hésitez pas à utiliser un modèle de bail commercial !

La destination du bail commercial est importante, car elle détermine l’usage autorisé des locaux. Elle a également des conséquences juridiques, économiques et pratiques pour le bailleur comme pour le locataire.

La destination du bail commercial encadre juridiquement l'activité : le locataire peut exercer seulement l’activité prévue dans le bail. S’il souhaite la modifier ou en ajouter une autre, il doit alors suivre une procédure spécifique appelée déspécialisation.

Cette clause a également un impact sur le loyer. En effet, certaines activités peuvent générer davantage de revenus (comme la restauration, par exemple). Cela peut justifier pour le bailleur de procéder à une augmentation du loyer, notamment par un mécanisme appelé déplafonnement.

La cession du bail est aussi fortement influencée par la clause de destination du bail commercial. Lorsque celle-ci est trop restrictive, le locataire peut rencontrer des difficultés pour trouver un repreneur exerçant la même activité.

Si une clause d’agrément est prévue, le bailleur peut en plus refuser le nouveau locataire. Ainsi, cela peut compliquer la transmission du bail et impliquer d’effectuer une cession de droit au bail avec un changement d’activité.

Une clause de destination plus large, de type "tous commerces", offre davantage de souplesse et facilité la cession du droit au bail, même en cas de changement d’activité. Elle est toutefois généralement assortie d’une augmentation de loyer.

D’un point de vue juridique, il est aussi fondamental que les locaux soient adaptés à l’activité prévue. Si ce n’est pas le cas, le bailleur manque à son obligation de délivrer un bien conforme à l’usage convenu. Il peut engager sa responsabilité.

Dans le cadre d’un bail commercial, l’usage des locaux doit respecter la destination prévue au contrat. Ainsi, si vous recherchez un bail commercial dans l'objectif de monter un commerce, vous devez prêter particulièrement attention à la destination des lieux du bail commercial que vous avez en vue.

La destination prévue dans le contrat de bail commercial peut être trop restrictive par rapport à toutes les activités que vous souhaitez exercer. Il est alors nécessaire de vous rapprocher du bailleur afin de lui proposer un changement de destination du bail commercial. Vous devez obligatoirement avoir l’accord du bailleur pour changer la destination d’un bail commercial.

Si vous êtes déjà preneur d’un bail commercial dont la destination ne correspond pas en tous points à votre projet, vous avez toujours la possibilité de demander un changement de destination du bail commercial.

À noter qu'il est indispensable d'avoir l'accord préalable du bailleur avant tout changement de destination du bail commercial. En effet, la procédure de changement de destination d'un bail commercial est strictement encadrée. On parle dès lors d’une procédure de déspécialisation d’un bail commercial.

Avant de procéder à ce changement de destination d'un bail commercial, le bailleur devra en amont s'assurer que l'activité ou les activités que vous souhaitez déclarer à ce titre n'entrent pas en contradiction avec les dispositions d'un éventuel règlement de copropriété ou de tout autre accord ou convention relatif à l'usage de ce local.

Il existe 3 types de procédures de déspécialisation qui sont :

La déspécialisation partielle est une procédure qui permet d'ajouter une ou plusieurs activités connexes ou complémentaires à l'activité de destination du bail commercial déjà prévue au sein du contrat.

On parle donc de déspécialisation partielle pour souligner qu'il ne s'agit pas d'une modification totale de la destination du bail commercial, mais d'une simple adjonction d'activités connexes ou complémentaires à l'activité principale déjà enregistrée.

☝️ Bon à savoir : une déspécialisation partielle ne doit pas être confondue avec une substitution de l'activité déjà déclarée par la nouvelle activité adjointe. En d'autres termes, la nouvelle activité adjointe au bail commercial ne doit pas la remplacer. Pour remplacer l’ancienne destination par une nouvelle, il conviendra de demander une déspécialisation plénière.

La déspécialisation plénière correspond quant à elle à une modification totale de la destination des lieux du bail commercial. Dès lors, un preneur d'un bail commercial peut demander par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec accusé de réception au bailleur d'exercer une activité totalement différente de celle initialement prévue.

À noter que le bailleur n'est pas tenu d'accepter cette proposition. Cette procédure est plus encadrée et nécessite des conditions strictes. Le locataire doit ainsi démontrer que :

La cession-déspécialisation intervient lorsque le locataire souhaite partir à la retraite ou cesser son activité pour raisons légitimes. Dans ce cas, il peut céder son droit au bail à un successeur qui pourra exercer une activité différente de celle prévue au contrat.

Une fois le type de changement identifié, le locataire doit notifier son projet de changement de destination de bail commercial au bailleur. Cette notification se fait par acte extrajudiciaire (via un huissier), ou par lettre recommandée avec accusé de réception.

Cette lettre de demande d’autorisation doit exposer de manière claire et motivée :

Cette formalité est obligatoire pour informer le bailleur et lui permettre de se prononcer.

Le bailleur dispose ensuite d’un délai de 3 mois, à réception de la demande de changement d’activité, pour donner sa réponse. Sa réponse intervient par acte de commissaire de justice ou par lettre recommandée avec accusé de réception.

En l’absence de réponse dans les délais impartis par le bailleur, il est réputé avoir accepté la demande de changement de destination.

📝 À noter : il est important de noter que la modification d’une destination d’un bail commercial peut entraîner une hausse du loyer.

Les conséquences varient en fonction de la décision du propriétaire quant à la modification de la destination du bail commercial. En effet, le bailleur a 3 possibilités :

Si le changement de destination est accepté, les deux parties peuvent conclure un avenant au contrat du bail commercial. Cet avenant formalise la nouvelle destination des locaux.

Le propriétaire des locaux peut refuser le changement d’activité du bail commercial si certaines conditions sont réunies. Il peut s’y opposer :

☝️ Bon à savoir : si le refus du propriétaire n’est pas justifié par un motif grave et légitime, le locataire peut saisir le tribunal judiciaire qui décidera d’autoriser le changement d’activité malgré l’opposition du bailleur.

Le locataire doit également informer les créanciers inscrits sur le fonds de commerce, c’est-à-dire ceux qui détiennent un privilège sur ce fonds. Cette notification se fait par acte de commissaire de justice ou par lettre recommandée avec accusé de réception.

Le changement d’activité peut en effet modifier les conditions d’exploitation du fonds de commerce. Cela peut présenter un risque pour ces créanciers. Ces derniers ont un délai de 3 mois pour réagir. Ils peuvent, s’ils le jugent nécessaire, exiger des garanties supplémentaires afin de se prémunir contre les risques liés à la nouvelle activité.

Si aucune réponse n’est formulée dans le délai imparti, le silence des créanciers est considéré comme une acceptation du changement de destination du bail commercial.

Les risques encourus sont principalement à la charge du preneur qui exercerait une activité non prévue dans la destination de son bail commercial. Les principaux risques auxquels il s’expose sont :

Pour éviter toute sanction, il est important de prévoir, au moment de la signature, une destination des lieux du bail commercial qui n'est pas trop restrictive par rapport aux activités que vous souhaitez exercer. Il est tout à fait possible de prévoir plusieurs activités comme destination du bail commercial afin de vous assurer que votre activité pourra prospérer sans risque de ce côté-là.

Principale source législative et réglementaire :

Résumer cet article avec :

La clause de destination des lieux dans un bail commercial définit précisément l’activité que le locataire est autorisé à exercer dans les locaux. Elle ne permet pas l’exploitation d’une autre activité que celles prévues au contrat.

Le bail commercial classique, souvent appelé "bail 3-6-9", garantit une certaine stabilité avec une durée minimale de 9 ans. Il accorde également au locataire un droit de renouvellement, sauf en cas de motif grave ou légitime.

La destination d’un local commercial est inscrite dans le bail commercial signé entre le locataire et le propriétaire du bien. Ce contrat précise la clause de destination, c’est-à-dire l’usage autorisé des locaux. Il est également possible de vérifier dans le règlement de copropriété si le bien se trouve dans un immeuble en copropriété. Enfin, dans certains cas, la destination urbanistique du local peut être précisée dans le permis de construire initial ou faire l’objet d’un changement d’usage autorisé par la mairie (pour une transformation d’un logement en bien commercial ou inversement).

Docteur en droit et diplômé de Harvard.

Fiche mise à jour le 18 octobre 2025

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