## Qu’est-ce qu’une SCI ?

## Cession ou donation de parts de SCI : quelle différence ?

## Comment faire une cession de parts de SCI ?

## 1. Évaluer le prix des parts cédées

## 2. Obtenir l’accord des associés de la SCI

## 3. Réaliser un acte de cession

## 4. Modifier les statuts de la SCI

## Cession de parts de SCI au profit d’une personne extérieure à la société

## Cession de parts de SCI au profit d’un associé, ascendant ou descendant

## 5. Enregistrer l’acte de cession

## Tableau récapitulatif des étapes pour réaliser une cession de parts de SCI

## Cession de parts de SCI : quelle est la fiscalité de la plus-value ?

## Régime fiscal de la cession de parts de SCI à titre onéreux par un particulier

## Fiscalité de la cession de parts à titre onéreux dans une SCI à l’IR

## Fiscalité de la cession de parts à titre onéreux dans une SCI à l’IS

## Régime fiscal de la cession de parts de SCI à titre gratuit par un particulier

## Régime fiscal de la cession de parts de SCI par un associé personne morale

## Cession de parts de SCI : quels droits d’enregistrement ?

## FAQ

## Qui paye les droits d'enregistrement de cession de parts de SCI ?

## Qui fixe le prix des parts d'une SCI ?

## Comment enregistrer une cession de parts aux impôts ?

## Est-il possible de céder des parts d'une SCI sans notaire ?

## Est-il possible de céder des parts d'une SCI gratuitement ?

Cliquez ici pour reprendre votre démarche

🎁 Offre de Noël : -100€ sur votre création d’entreprise ! Appelez-nous 01 76 41 08 93

🎁 Offre de Noël : -100€ sur votre création d’entreprise ! Appelez-nous 01 76 41 08 93

Compte pro/facturation

Modifier son entreprise

Fermer son entreprise

Création d'entreprise

Sélection de fiches pratiques

Docteur en droit et diplômé de Harvard.

Mis à jour le 31 octobre 2025

La cession de parts de SCI permet à un associé de transmettre ses droits à un autre associé ou à un tiers, notamment en cas de départ, de succession ou de réorganisation patrimoniale.

Cet acte de disposition obéit à des règles strictes de cession de part et implique plusieurs formalités juridiques et fiscales. Legalstart vous aide à y voir plus clair.

Pour rappel, une SCI est une société civile immobilière selon les articles 1845 à 1870-1 du Code civil. Dès lors, son activité ne peut pas être commerciale. De plus, l’objet social de la SCI concerne obligatoirement la gestion d’un patrimoine immobilier.

Pour constituer une SCI, il faut :

Ensuite, il faut accomplir les démarches de création d’entreprise comme :

⚠️ Attention : la responsabilité des associés de SCI est indéfinie. Cela signifie qu’ils engagent leurs biens personnels sans limite de montant en cas de défaillance de paiement de la société.

En principe, la SCI est soumise à l’impôt sur le revenu (IR), c’est-à-dire que ce sont les associés qui paient l’impôt sur les bénéfices en fonction de la quote-part du capital social qu’ils détiennent. Mais il est possible d’opter pour l’impôt sur les sociétés (IS) en SCI. Le choix du régime d’imposition a des conséquences sur le calcul de la plus-value en cas de cession de parts de SCI.

💡 Astuce : pour ouvrir une SCI, vous devez effectuer les démarches sur le site du Guichet unique. Vous pouvez effectuer les démarches seul ou vous faire accompagner de Legalstart.

Au cours de la vie de la SCI, il arrive qu’un associé souhaite se séparer de tout ou partie de ses parts sociales.

Il peut le faire à titre onéreux, et dans ce cas on parle de cession de parts sociales. Il peut également faire une cession de parts sociales à titre gratuit et dans ce cas on parle davantage de donation.

Qu’il s’agisse d’une vente ou d’une donation de parts de SCI, les étapes de cession de parts sociales seront sensiblement les mêmes. C'est ce qu'indique l'article 1865 du Code civil.

Pour réaliser une cession de parts de SCI, les formalités à accomplir sont les suivantes :

En cas de cession de parts sociales à titre onéreux, il est nécessaire de procéder à une évaluation du prix des parts.

Pour estimer le prix des parts sociales d’une société civile immobilière, il vous suffit d’appliquer la formule suivante :

Prix d’une part sociale = (Valeur du bien immobilier + Trésorerie sur le compte bancaire de la SCI – Dettes de la SCI (fournisseurs, intérêts, frais d’entretien, etc.)) / Nombre de parts sociales

⚒️ En pratique : pour estimer la valeur d’un ou de plusieurs biens immobiliers, il est recommandé de faire appel à un professionnel de l'immobilier ou d’utiliser une solution en ligne.

Il est souvent recommandé de diminuer le résultat d’une décote de 5 % à 20 % du prix. Cela s’explique par le fait que les parts sociales d’une SCI sont souvent difficiles à vendre à une personne autre qu’un associé. Le but est donc de diminuer la valeur des parts.

Par exemple, une SCI est propriétaire d’un appartement d’une valeur 100.000 €, répartis en 1.000.000 parts de 0,1 €. La SCI dispose de 32.000 € de trésorerie. Enfin, elle doit 2.000 € à un fournisseur au titre de réparations.

Prix unitaire de chaque part sociale : (100.000 + 32.000 – 2.000) / 1.000.000 = 0,13 €

☝️ Bon à savoir : lors d’une cession de parts de SCI vous pouvez vous protéger en cas de baisse ou de hausse de la valeur des titres cédés avec une clause de révision du prix.

Le prix retenu pour la cession de parts de la SCI doit faire l’objet d’un commun accord entre le cédant et l’acquéreur.

📝 À noter : en tant que cédant, vous avez la possibilité de réaliser une promesse de cession de parts de SCI, vous engageant à céder vos parts lorsque les conditions sont réunies.

Il s’agit de l’étape la plus importante dans la cession de parts d’une société civile immobilière.

Comme il est interdit d'avoir une SCI à associé unique, la SCI est composée d'au moins deux personnes. Toutes ces personnes doivent donner leur accord pour une cession de part.

En effet, à la différence des actions, la cession de parts sociales n’est pas libre, elle est même très réglementée ! C’est notamment le cas de la cession de parts de SCI à des personnes extérieures à la société qui est strictement encadrée par la loi. En effet, votre opération est soumise à la procédure d’agrément.

Ainsi, l’associé qui veut quitter une SCI doit obtenir au préalable l’accord de tous les autres associés (ou de la majorité d’entre eux si les statuts le prévoient) avant de vendre ses parts, et ce même dans les SCI familiales. À défaut d’accord des associés, ces derniers doivent racheter les parts sociales du vendeur. Cela vaut que l’associé cédant se sépare de tout ou partie de ses parts.

📝 À noter : en principe, les ascendants (parents) ou descendants (enfants) du cédant ne sont pas soumis à la procédure d’agrément, car ils ne sont pas considérés comme des personnes extérieures à la société. De même, les statuts peuvent dispenser de procédure d’agrément la donation de parts de SCI entre époux. Cependant, les statuts de la SCI peuvent prévoir le contraire. Ainsi, il est important de prendre connaissance des clauses statutaires.

☝️ Bon à savoir : en cas de décès d'un associé, les parts sociales de l'entreprise sont transmises par voie de succession aux héritiers et, selon la rédaction des statuts, cette transmission peut être libre ou faire l'objet d'une procédure d'agrément.

Pour mener à bien cette procédure d’agrément, il faut respecter certaines étapes essentielles :

Les étapes de la procédure d’agrément pour la cession de parts en SCI

Notifier le projet de cession

L’associé qui décide de céder toute ou partie de ses parts sociales doit informer les autres associés de son projet.

Cette notification peut être effectuée par :

● lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR) ou ;

À noter : l’associé peut informer le gérant de son projet de cession, afin que ce dernier l’annonce aux associés.

Consulter les associés

Le ou les gérants de la SCI organisent une Assemblée générale extraordinaire (AGE) ou consultent les associés par écrit pour procéder au vote de l’agrément.

Cette convocation doit intervenir dans un délai de 8 jours à compter de la notification.

La cession doit être acceptée à l’unanimité des associés. Cependant, les statuts peuvent prévoir une majorité simple.

L’AG dispose d’un délai de 6 mois pour répondre de façon positive ou négative au projet de cession.

À défaut de réponse expresse, l'agrément est considéré comme acquis.

☝️ Bon à savoir : la cession de parts sociales dans une SCI familiale obéit aux mêmes règles. Les statuts de la SCI peuvent prévoir des clauses venant encadrer la cession de parts sociales. Parmi les principales clauses, on retrouve notamment :

⚠️ Attention : en cas de cession de la majorité des titres d’une société civile, un droit de préemption urbain est prévu sur la cession de parts de société civile immobilière.

Pour réaliser une cession de parts, il faut nécessairement procéder à un écrit, signé par les parties. Le vendeur peut choisir entre les deux types d’actes suivants :

La rédaction d’un tel acte de cession permet l’opposabilité à la société.

Cet acte doit comporter certaines mentions obligatoires :

Cette étape n’est pas exigée pour toutes les cessions de parts de SCI. Il faut opérer une distinction entre les cessions réalisées à l’égard des personnes tiers à la société et les cessions réalisées au bénéfice d’associés de la SCI, d’ascendant ou descendant.

Lorsque vous cédez vos parts de SCI à une personne extérieure à la société, cela entraîne une nouvelle répartition du capital social.

Dans ce cas, il faut procéder à une modification des statuts de la société. Dans une SCI, le vote de modification doit être pris à l’unanimité des associés. Attention, les statuts peuvent prévoir une majorité plus faible.

La procédure de modification des statuts d’une SCI s’effectue en 5 étapes :

En principe, lorsque la cession de vos parts de SCI est effectuée au bénéfice de ces personnes, il n’est pas nécessaire de modifier vos statuts. On dit que la cession est libre.

Vous devrez tout de même procéder à l’enregistrement de votre acte de cession au Service des Impôts des Entreprises (SIE), ainsi qu’au greffe du Tribunal de commerce.

Toutefois, les statuts de votre SCI peuvent prévoir que la cession de parts réalisées à un associé, ascendant ou descendant nécessite une modification des statuts.

L’acte de cession de parts sociales de SCI doit être enregistré 1 mois à compter de sa signature, auprès du Service des Impôts des Entreprises (SIE), du ressort du cédant ou du cessionnaire.

Par la suite, cette cession de parts fait l’objet d’un dépôt de formalités au greffe du Tribunal de commerce. Celui-ci comprend notamment :

☝️ Bon à savoir : ces formalités auprès du greffe pour la cession de parts sociales de SCI à titre gratuit sont identiques.

Les étapes de la cession de parts de SCI

L’évaluation du prix des parts de SCI

Pour évaluer le prix de vos parts de SCI, il faut appliquer la formule suivante :

(Valeur du bien + trésorerie du compte bancaire - dettes de la SCI) / Nombre de parts

L’obtention de l’accord des autres associés

Il s’agit de la procédure d’agrément. Les associés doivent donner leur accord concernant la cession des parts de la SCI. En principe, la décision est prise à l’unanimité des associés. Par exception, les statuts de la société peuvent prévoir une majorité plus faible.

La rédaction de l’acte de cession

L’acte de cession doit être constaté par écrit. Cet acte doit contenir certaines informations, sous peine de nullité :

● les noms du cédant, du cessionnaire et de la société ;

● le nombre de parts cédés ;

● les modalités de paiement ;

● l’agrément des associés.

La modification des statuts

Les statuts ne sont pas modifiés à chaque cession de parts de SCI. Lorsque la cession entraîne l’arrivée ou le départ d’un associé, les statuts doivent être modifiés. Au contraire, si la cession est effectuée entre associés, il n’est pas nécessaire de réaliser une telle formalité.

L’enregistrement de l’acte de cession

Enregistrement au Service des impôts des entreprises ainsi qu’au greffe du Tribunal de commerce.

Dans le cadre de la cession de parts sociales, la plus-value correspond à la différence entre la valeur des parts sociales lors de l’acquisition par le cédant et leur valeur au moment de la cession. Si les parts sociales ont pris de la valeur au cours du temps, la plus-value fait l’objet d’une imposition. Cependant, le régime d’imposition de la plus-value de la cession de parts de SCI dépend de si la cession à lieu à titre onéreux ou à titre gratuit par un particulier. De plus, si l’associé cédant est une personne morale, alors des règles spécifiques s’appliquent.

Dans le cadre d’une cession de parts d’une société civile immobilière par une personne physique, il faut appliquer le régime des plus-values des particuliers.

Pour calculer le montant de votre imposition pour une cession de parts de SCI, il faut appliquer un taux de 19% pour l’impôt sur le revenu et un taux de 17,2% au titre des prélèvements sociaux.

Grâce au régime des particuliers, vous pouvez bénéficier d’un abattement pour durée de détention ou bien dans certains cas, d’une exonération. Ces deux avantages fiscaux concernent d’une part l’impôt sur le revenu et d’autre part, les prélèvements sociaux :

Montant de l’abattement

À partir de 23 ans, vous serez exonéré d’impôts sur le revenu et à compter de 30 ans, vous serez exonéré de prélèvements sociaux.

Exemple : vous cédez des parts de SCI, que vous détenez depuis 10 ans. Lors de cette cession vous réalisez une plus value imposable de 50.000 € :

Il existe certains cas d’exonération d’impôts sur le revenu. Parmi lesquels on retrouve les cas suivants :

Si la SCI a opté pour l’impôt sur les sociétés, l’imposition de la plus-value sur la cession de parts sociales est soumise au régime des plus-values de cession de valeurs mobilières.

Dans ce cas, le régime applicable va dépendre de la date d’acquisition des titres :

📝 À noter : dans tous les cas, il appartient au cédant de régler l’impôt sur la plus-value de la cession à titre onéreux.

Lorsque la cession de parts est effectuée à titre gratuit, les frais de donation ne sont pas à la charge de la personne cédant ses parts de SCI. Ces frais sont payés par la personne qui acquiert ces parts. Dans ce cas, on parle de droits de mutation.

Afin de déterminer le montant de ces droits de mutation, il faut prendre en compte le degré de parenté entre le cédant et le cessionnaire.

Ce lien de parenté permet de déterminer le montant de votre abattement, ainsi que le taux d’imposition.

Le montant d’abattement est fixé de la façon suivante :

Montant de l’abattement

En ligne directe (enfants vivants ou représentés ou ascendants)

Au profit d’un petit enfant

Au profit d’un arrière petit enfant

Au profit d’une personne handicapée

Au profit d'un conjoint ou d’un partenaire de PACS

Au profit d'un frère ou d’une sœur

Au profit d'un neveu ou d’une nièce

📝 À noter : cet abattement forfaitaire est valable pour une donation réalisée tous les 15 ans.

En ce qui concerne le taux d’imposition (droit de mutation), celui-ci est fixé de la manière suivante :

En ligne directe (enfants vivants ou représentés ou ascendants)

Au profit d'un conjoint ou d’un partenaire de PACS

Au profit d'un frère ou d’une sœur

Au profit d’un parent jusqu’au 4e degré (neveux, nièces, cousins, etc.)

Au profit d’un parent au-delà du 4e degré

Au profit d’une personne sans lien de parenté

Si nous prenons l’exemple d’une donation en ligne directe, le barème d’imposition est fixé de la façon suivante :

Exemple : vous procéder à une donation de vos parts de SCI à votre fils (donation en ligne directe). La valeur de ces parts est fixée à 180.000 €. Voici la réflexion à avoir :

Pour en savoir plus n’hésitez pas à consulter notre fiche sur la donation de parts de SCI.

Si l’associé qui cède ses parts sociales est une personne morale, alors le régime d’imposition de la plus-value dépend de si la SCI est à l’IR ou à l’IS.

Si la SCI est soumise à l’IR :

Si la SCI est soumise à l’IS :

Lorsque vous décidez de céder toute ou partie de vos parts sociales, vous devez payer certains frais lors de l’enregistrement de votre acte de cession au Service des impôts des entreprises, c’est ce que l’on appelle les droits d’enregistrement.

Pour une cession de parts de SCI, les droits d’enregistrement sont fixés à 5 % du prix de cession. Le montant minimum des droits d’enregistrement est fixé à 25 €.

⚠️ Attention : le montant du droit d’enregistrement pour la cession de parts sociales de société civile immobilière n’est pas le même que pour une cession de parts d’une SARL.

☝️ Bon à savoir : une cession de parts doit être bien encadrée, car elle entraîne de multiples conséquences juridiques et administratives. N’hésitez pas à faire appel à un professionnel pour vous accompagner dans vos démarches de cession. Si le coût d’un tel accompagnement vous décourage, sachez que vous pouvez opter pour les services d’une plateforme juridique en ligne telle que Legalstart.

Résumer cet article avec :

Les droits d’enregistrement de cession de parts de SCI sont en principe à la charge de l’acquéreur. Toutefois, l’acte de cession peut prévoir que ces frais seront assumés en tout ou partie par le cédant.

Le prix des parts sociales d’une SCI en vue d’une cession est librement fixé par le cédant et l’acquéreur. Toutefois, il doit correspondre à la réalité du marché. Il ne doit pas être sous-évalué ni surévalué. La formule de calcul utilisée est la suivante : (Valeur du bien immobilier + Trésorerie sur le compte bancaire de la SCI – Dettes de la SCI / Nombre de parts sociales. Cependant, il est souvent préférable de faire appel à un professionnel pour évaluer correctement le prix des parts d’une SCI.

Pour enregistrer une cession de parts auprès des impôts, vous pouvez vous connecter à votre espace personnel sur le site internet des impôts. Choisissez le bouton Démarches puis cliquez sur cession de droits sociaux.

Oui, il est tout à fait possible de céder des parts d’une SCI sans passer par un notaire, sauf si les statuts prévoient une obligation contraire ou si la SCI détient un bien immobilier nécessitant un acte authentique. Dans la majorité des cas, un acte sous seing privé suffit, accompagné de l’enregistrement auprès des impôts et de la mise à jour du registre de la société.

Oui, la cession gratuite de parts de SCI est possible, mais elle s’apparente alors à une donation. Elle doit respecter les règles fiscales en vigueur, notamment en matière de droits de donation, et nécessite souvent l’intervention d’un notaire si le montant ou la nature des biens l’exige.

Docteur en droit et diplômé de Harvard.

Fiche mise à jour le 31 octobre 2025

Commencez les démarches

Téléchargez notre guide sur les modifications statutaires

Ces articles pourraient aussi vous intéresser :

Cession de fonds de commerce : démarches, prix et fiscalité

Testament d'entreprise : comment transmettre sa société par testament ?

Cession et transmission d’entreprise : mode d'emploi

Cession de parts sociales de SARL : comment ça marche ?

Cession de parts sociales : la notice complète (2025)

Transmission de parts sociales en cas de décès : le guide pratique

Recherches les plus fréquentes

Legalstart est une solution 100% digitale qui répond à l’intégralité des besoins des entrepreneurs : création d’entreprise, démarches juridiques, gestion administrative, facturation, comptabilité, etc. Grâce à l’accompagnement d’experts juridiques dédiés, les professionnels disposent d’une offre complète, fiable et rassurante, au meilleur prix.

Inscrivez-vous à la newsletter Legalstart

Yolaw SAS50 rue d’Hauteville75010 PARIS

Contactez-nous01 76 39 00 60

Du lundi au vendredi de 9h à 19hLe samedi de 10h à 18h

Vos échanges avec Legalstart sont protégés par notre charte de respect de la vie privée.

© Legalstart.fr 2025. Tous droits réservés.

Informations importantes sur les services et abonnements fournis par Legalstart : Legalstart est développé par Yolaw SAS, RCS Paris n° 753 892 926. Legalstart n'est pas un cabinet d'avocats ni un cabinet d'expertise comptable. Conformément à la loi n° 71-1130 du 31 décembre 1971, Legalstart n’est pas autorisée à fournir aux internautes des conseils juridiques personnalisés ni à rédiger des actes juridiques adaptés à leur situation. Legalstart permet aux utilisateurs de créer eux-mêmes des actes juridiques à partir de modèles. L'utilisation du service est soumise à nos conditions générales. Conformément au Règlement Général sur la Protection des Données (RGPD), vous disposez d'un droit d'accès aux données personnelles vous concernant et d'un droit de rectification ainsi qu'un droit d'opposition à leur diffusion sur le Site. Pour nous contacter : notre formulaire ou Yolaw SAS, 50 rue d'Hauteville, 75010 Paris, téléphone : 01 76 39 00 60.

On a besoin de vous !

Si vous appréciez notre contenu, un avis sur Google nous aiderait énormément !

• ul

• ul

• ul

• ul

• ul

• ul

• ul

• ul

• ul

• ul

• ul

• ul

• ul

• ul

• ul

• ul

• ol

• ul

• ul

• ul

• ol

• ul

• ul

• ul

• ul

• ul

• ul

• ul

• ul

• ul

• ul

• ul

• ul

• ul

• ul

• ul

• ul

• ul

• ul

• ul

• ul

• ul

• ul