<p>La société civile immobilière (SCI) a, par définition, un objet civil. Une <strong>SCI commerciale</strong> n'existe pas juridiquement : l'exercice d'une activité commerciale par une SCI entraîne sa requalification avec des conséquences fiscales et juridiques lourdes.</p>

<h2>Pourquoi la SCI ne peut pas être commerciale</h2>
<p>L'article 1845 du Code civil impose à toute société civile un <strong>objet civil</strong>. Les activités commerciales sont définies par l'article L. 110-1 du Code de commerce : achat pour revente, opérations de banque, courtage, intermédiaires, transport, fabrication, etc. Une SCI qui exerce ces activités viole son objet social et bascule juridiquement vers une autre catégorie.</p>

<h2>Les activités autorisées</h2>
<p>La SCI peut valablement :</p>
<ul>
<li>Acquérir, détenir et gérer un patrimoine immobilier.</li>
<li>Donner en <strong>location nue</strong> ses biens (locaux d'habitation ou professionnels vides).</li>
<li>Vendre occasionnellement un bien, sans activité habituelle de marchand de biens.</li>
<li>Donner en location des terrains agricoles (bail rural).</li>
</ul>
<p>La location nue est l'activité civile par excellence, parfaitement compatible avec l'objet de la SCI.</p>

<h2>La location meublée : zone à risque</h2>
<p>La <strong>location meublée habituelle</strong> est qualifiée d'activité commerciale par l'article 35 du CGI. Si une SCI loue un ou plusieurs biens meublés de manière régulière, elle exerce de facto une activité commerciale. Les conséquences sont automatiques :</p>
<ul>
<li><strong>Assujettissement à l'IS</strong> de plein droit, irrévocable.</li>
<li>Perte de la transparence fiscale et imposition de la plus-value des associés à la dissolution.</li>
<li>Risque de remise en cause par l'administration fiscale sur 3 à 10 ans.</li>
</ul>
<p>L'exception : la location meublée occasionnelle (résidence secondaire louée quelques semaines par an) peut rester tolérée si elle est accessoire et non habituelle.</p>

<h2>Conséquences d'une requalification</h2>
<p>Une SCI requalifiée en société commerciale subit :</p>
<ul>
<li>Une imposition rétroactive à l'IS sur les bénéfices des 3 dernières années.</li>
<li>Une imposition immédiate des plus-values latentes sur les immeubles à la date de la requalification.</li>
<li>Des pénalités et intérêts de retard (10 à 80 % selon la nature du manquement).</li>
<li>Une remise en cause éventuelle de l'objet social par les tiers (banques, locataires).</li>
</ul>

<h2>Alternatives à la SCI pour activité commerciale</h2>
<p>Pour exercer une activité commerciale liée à l'immobilier (location meublée, parahôtellerie, marchand de biens), il faut choisir une forme commerciale adaptée :</p>
<ul>
<li><strong>SARL de famille</strong> : option IR possible, intéressante pour location meublée familiale.</li>
<li><strong>SAS ou SASU</strong> : souplesse maximale, président assimilé salarié.</li>
<li><strong>SNC</strong> : transparence fiscale et responsabilité illimitée des associés.</li>
</ul>
<p>Pour un patrimoine mixte (locations nues et meublées), un montage avec une SCI civile et une société commerciale séparée est la meilleure stratégie de sécurisation.</p>