## Qu’est-ce qu’un bail commercial ?

## Quels sont les différents modes de renouvellement d’un bail commercial ?

## La tacite reconduction du bail commercial

## Le renouvellement exprès du bail commercial

## Quelles sont les démarches à accomplir pour un renouvellement de bail commercial ?

## Quelles sont les conséquences du renouvellement du bail commercial ?

## Renouvellement d’un bail commercial : que se passe-t-il en cas de désaccord ?

## Changement de propriétaire et renouvellement du bail commercial : quelles conséquences ?

## Combien coûte un renouvellement de bail commercial ?

## FAQ

## Est-ce que le bail commercial se renouvelle automatiquement ?

## Est-ce qu'un propriétaire peut refuser de renouveler un bail commercial ?

## Qui doit payer les frais de renouvellement d'un bail commercial ?

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Docteur en droit et diplômé de Harvard.

Mis à jour le 27 octobre 2025

Contrairement au bail professionnel, le preneur d’un local commercial dispose d’un droit au renouvellement du bail commercial conclu avec le bailleur. Il s’agit d’une disposition d’ordre public à laquelle le bailleur ne peut déroger : toute clause contraire incluse dans le contrat est réputée non écrite.

Le renouvellement du bail commercial est toutefois soumis à un certain nombre de conditions. L’exécution de ce droit au profit du preneur n’est pas automatique, et impose de respecter un certain formalisme.

Un bail commercial est un accord juridique qui encadre la location d'un espace destiné à des activités commerciales. Il protège à la fois le locataire, qui exploite son entreprise dans cet espace, et le bailleur, qui en est le propriétaire. La durée minimale d'un bail commercial en France est de neuf ans, et à la fin de cette période, le locataire a le droit de demander le renouvellement du bail, sous certaines conditions telles que la propriété du fonds de commerce, l'immatriculation au registre du commerce et l'exploitation effective de l'activité commerciale dans les locaux loués. Le modèle de renouvellement du bail commercial varie selon les situations.

☝️ Bon à savoir : le bail commercial, qui doit être conclu pour une durée minimale de 9 ans, est également appelé bail 3-6-9 en raison de la faculté conférée exclusivement au preneur de résilier le bail tous les 3 ans. Il est toutefois possible d’aménager le droit de résiliation triennale du preneur lorsque le bail est conclu pour une durée supérieure à 9 ans, ou encore lorsque le local commercial est loué pour une seule utilisation.

Le droit au renouvellement du bail commercial est un corollaire du droit à la propriété commerciale dont dispose le preneur d’un bail commercial. Il s’agit d’une disposition d’ordre public auquel le bailleur ne peut déroger.

Il est en effet essentiel d’assurer de garantir une certaine stabilité au fonds de commerce du preneur, dont le local commercial représente une part essentielle. A ce titre, la loi confère une valeur économique au droit au renouvellement du bail commercial. Le régime des baux commerciaux présente en effet la particularité d’être très protecteur du preneur, dont il souhaite préserver l’activité. Le preneur doit donc pouvoir valablement obtenir le renouvellement du bail à l’arrivée de son terme, ou obtenir du bailleur une indemnité d’éviction visant à compenser le préjudice subi.

La mise en œuvre du droit au renouvellement du bail commercial est toutefois assortie de certaines conditions. En effet, le preneur peut se prévaloir de ce droit uniquement si les critères d’application du régime des baux commerciaux s’appliquent :

☝️ Bon à savoir : il est possible pour le preneur de renoncer à son droit au renouvellement du bail commercial dès lors que cette renonciation n’intervient pas dès la signature du bail initial. A titre d’exemple, les parties peuvent rédiger conjointement un avenant au bail commercial à l’issue d’une période triennale faisant état de l’engagement du preneur de ne pas demander le renouvellement du bail.

La demande de renouvellement du bail commercial doit normalement être formulée dans le congé que le bailleur adresse au preneur à l’arrivée du terme du contrat. Deux situations se distinguent cependant : la reconduction tacite, et le renouvellement exprès.

Lorsqu'aucune des parties (ni le propriétaire ni le locataire) ne manifeste son intention de mettre fin au bail commercial à la fin de sa durée initiale, le contrat de bail se prolonge automatiquement pour une durée indéterminée. Cette situation est appelée "tacite reconduction" ou "prolongation tacite" et a plusieurs conséquences :

Pour mettre fin à la période de tacite reconduction, une des parties doit notifier son intention de résilier le bail. Cette notification doit être effectuée par acte de commissaire de justice (anciennement acte d'huissier de justice) et doit être faite au moins 6 mois à l'avance, avec une date de fin du bail fixée pour le dernier jour du trimestre civil. Par exemple, si la notification est envoyée le 4 avril, le bail prendra fin le 31 décembre de la même année.

Pendant la période de tacite reconduction, le locataire n'est plus le titulaire du droit au bail, ce qui peut avoir des implications lorsqu'il souhaite vendre son fonds de commerce. L'acheteur du fonds devra négocier avec le propriétaire du local pour le renouvellement du bail ou la conclusion d'un nouveau bail commercial.

📝 À noter : si la durée totale du bail commercial dépasse 12 ans en incluant la période de tacite reconduction, le propriétaire peut demander le déplafonnement du loyer. Cela signifie que le loyer sera fixé en fonction de la valeur locative du bien, ce qui peut entraîner une augmentation significative du loyer. Il est donc recommandé au locataire de se manifester avant que la période de tacite reconduction n'atteigne 12 ans pour éviter que le loyer soit déplafonné.

Le renouvellement exprès du bail commercial est un accord formel entre le locataire et le bailleur pour prolonger le bail existant. Contrairement à la tacite reconduction, il nécessite une action explicite des deux parties pour créer un nouveau contrat de bail. Pour qu'un renouvellement exprès soit valide, il doit être formalisé par écrit et signé par les deux parties. Ce document, généralement appelé "avenant au contrat de bail" ou "nouveau contrat de bail", doit être rédigé conformément aux exigences légales locales en matière de baux commerciaux.

Le renouvellement exprès du bail commercial crée un nouveau bail avec une durée spécifique, généralement d'au moins neuf ans, conformément à la législation en vigueur. Les parties ont également la possibilité de réviser le montant du loyer lors du renouvellement.

Outre le loyer, les modalités du bail, telles que les charges, les réparations, ou d'autres conditions spécifiques, peuvent être négociées et convenues entre le locataire et le bailleur.

Le renouvellement exprès offre une stabilité au locataire, car il lui permet de continuer à occuper les locaux commerciaux sans crainte de résiliation du bail à la fin de la période initiale. Cela permet également aux parties de discuter et de négocier les termes du bail en fonction de leurs besoins et des circonstances changeantes.

Le bailleur doit adresser un congé au preneur au moins 6 mois avant l’arrivée du terme du bail. En application de l’article L.145-9 du Code de commerce, le congé pour renouvellement du bail commercial doit être donné par acte extrajudiciaire, et doit donc être remis au preneur par voie d’huissier. Dans le cas contraire, le congé est frappé de nullité.

Le bailleur dispose de plusieurs options :

⚠️ Attention : si les parties souhaitent renouveler le bail commercial pour une durée supérieure à la durée légale, ils doivent exprimer leur souhait dans une clause spécifique de l’avenant de renouvellement du bail commercial. Cette clause doit être rédigée à l’occasion de chaque renouvellement.

⚠️ Attention : lorsque le congé avec refus de renouvellement ne propose pas au preneur le paiement d’indemnités d’éviction, le bailleur doit impérativement préciser les motifs de son refus. Dans le cas contraire, le congé est nul.

☝️ Bon à savoir : le bailleur dispose toutefois d’un droit de repentir qui lui permet de revenir sur sa décision. Le renouvellement du bail commercial intervient alors à compter de la notification du preneur.

En l’absence de congé délivré par le bailleur, le preneur peut prendre lui-même l’initiative de demander le renouvellement du bail commercial au plus tôt 6 mois avant l’expiration du bail. La demande doit lui être adressée par voie d’huissier ou par lettre recommandée avec accusé de réception.

☝️ Bon à savoir : en cas de tacite reconduction du bail commercial en raison du silence du bailleur dans les délais prévus par la loi, l’exécution du bail se poursuit pour une durée indéterminée. Le preneur peut toutefois demander à tout moment le renouvellement du bail, dans le respect du délai légal de 6 mois.

Le bailleur doit faire connaître sa réponse au preneur par voie d’huissier dans les 3 mois suivant la notification de la demande.

Le renouvellement du bail commercial entraîne plusieurs conséquences pour les parties impliquées. Lorsque le renouvellement est accepté par les deux parties, le contrat continue son exécution en application des mêmes clauses et des mêmes conditions que celles du bail précédent qui est arrivé à expiration. Le renouvellement prend généralement effet à l'arrivée du terme du bail précédent, ou à partir de la date de notification de l'acceptation lorsque le bailleur revient sur sa décision de refuser le renouvellement.

Les parties ont la possibilité de convenir de modifications spécifiques aux clauses du bail commercial à la fin de chaque période triennale en rédigeant un avenant au contrat de bail. Cela permet d'adapter le bail aux besoins changeants des deux parties et de refléter les conditions du marché.

Quant aux modalités de fixation du loyer du bail renouvelé, elles diffèrent des règles de révision triennale du loyer. Le loyer du bail renouvelé est librement déterminé par les parties, sauf dans certaines circonstances. Si le bail précédent avait été conclu pour la durée légale de 9 ans, ou s'il avait été tacitement reconduit pendant une période ne dépassant pas 12 ans, le montant du nouveau loyer est soumis à la règle du plafonnement.

📝 À noter : en l'absence d'accord entre les parties, le montant du nouveau loyer est calculé en fonction de plusieurs éléments, notamment les caractéristiques du local, sa destination, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Enfin, concernant la limitation de la hausse du loyer renouvelé, si le bail échappe aux critères du plafonnement, il peut être déplafonné en cas de modification notable de l'exécution du bail arrivé à expiration. Cette modification doit remplir certains critères, notamment être notable, se rapporter aux caractéristiques propres du local commercial, et s'être produite au cours du bail arrivé à échéance.

📌 À retenir : depuis l'entrée en vigueur de la loi Pinel du 18 juin 2014, l'augmentation du loyer à la suite d’un renouvellement commercial ne peut pas excéder 10% du montant du loyer annuel du bail échu.

En cas de désaccord entre le bailleur et le locataire lors du renouvellement d'un bail commercial, plusieurs étapes peuvent être suivies pour résoudre le différend.

Tout d'abord, si les parties ne parviennent pas à s'entendre sur le montant du nouveau loyer ou d'autres conditions de renouvellement, elles peuvent saisir la commission départementale de conciliation des baux commerciaux. Cette commission, généralement située auprès de la Préfecture, a pour mission de faciliter la résolution des litiges entre bailleurs et locataires de locaux commerciaux. Elle tente de parvenir à un accord amiable entre les parties. Si la commission de conciliation n'aboutit pas à une résolution du différend, l'affaire peut être portée devant le président du tribunal judiciaire. Le président du tribunal judiciaire agit en tant que juge des loyers commerciaux et statue sur le litige conformément aux règles et aux lois applicables.

Pour saisir le juge des loyers commerciaux, la partie qui conteste la fixation du loyer doit déposer son mémoire auprès du greffe du tribunal compétent. Le greffe indiquera la date à laquelle l'autre partie sera assignée. Le juge des loyers commerciaux prendra alors en charge l'affaire et rendra une décision basée sur les éléments présentés par les parties.

Il est important de noter que ces procédures visent à garantir que les conditions de renouvellement du bail commercial sont équitables et conformes à la législation en vigueur.

Lorsqu'il y a un changement de propriétaire d'un local commercial et que le locataire souhaite renouveler le bail commercial en cours, plusieurs éléments importants doivent être pris en compte.

Si le locataire souhaite bénéficier du droit au renouvellement du bail commercial, il doit satisfaire aux conditions légales pour cela, telles que le fait d'être propriétaire du fonds de commerce exploité dans les locaux, être immatriculé au registre du commerce et des sociétés (RCS) en tant que commerçant ou au registre national des entreprises (RNE) en tant qu'artisan, et avoir exploité le fonds de commerce de manière effective dans les locaux au cours des 3 années précédant l'expiration du bail ou de sa reconduction.

Si ces conditions sont remplies et que le locataire souhaite poursuivre son activité dans les mêmes locaux malgré le changement de propriétaire, il peut négocier avec le nouveau propriétaire du local commercial pour obtenir le renouvellement du bail. Dans ce cas, le nouveau propriétaire devra respecter les droits du locataire en vertu de la loi sur le renouvellement du bail commercial.

⚠️ Attention : si le fonds de commerce est vendu au cours des 3 dernières années du contrat de bail commercial, l'acquéreur ne pourra pas bénéficier du droit au renouvellement, car la condition d'exploitation effective du fonds de commerce pendant 3 ans ne sera pas remplie. Dans cette situation, l'acquéreur devra négocier avec le propriétaire pour obtenir le renouvellement du bail commercial.

Les coûts associés au renouvellement d'un bail commercial peuvent varier en fonction de plusieurs facteurs, notamment :

💡 Astuce : les coûts associés au renouvellement d'un bail commercial peuvent être négociés entre les parties. Les locataires et les bailleurs peuvent convenir des modalités de partage des coûts, notamment en ce qui concerne les honoraires professionnels ou d'autres frais liés au processus de renouvellement.

Principales sources législatives et réglementaires

Résumer cet article avec :

Le renouvellement du bail commercial implique une action de la part du bailleur ou du preneur. Dans le cas contraire, le bail est tacitement reconduit, mais le bailleur peut donner congé sans offre de renouvellement au preneur à tout moment à compter du début de la période reconduite, dès lors qu'il respecte le délai légal de 6 mois.

Oui, un propriétaire peut refuser de renouveler un bail commercial sous certaines conditions prévues par la loi. Il doit respecter les motifs légaux de refus, tels qu'un manquement grave du locataire à ses obligations, la déclaration d'insalubrité des locaux, la démolition prévue des locaux, ou la proposition de construction ou reconstruction en remplacement. Cependant, le refus doit être justifié et respecter les procédures légales, notamment en offrant une indemnité d'éviction le cas échéant.

Les frais de renouvellement d'un bail commercial sont généralement partagés entre le locataire et le bailleur, selon ce qui est convenu entre les parties ou en conformité avec les lois et règlements locaux. Ces frais peuvent inclure les coûts liés à la rédaction et à l'enregistrement du nouveau bail, ainsi que les honoraires professionnels en cas de négociation ou de litige. Le partage des frais doit être précisé dans le contrat de bail ou dans un accord séparé entre les parties.

Docteur en droit et diplômé de Harvard.

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