<p>L'achat d'un appartement via une société civile immobilière (SCI) pour le louer constitue une stratégie patrimoniale très répandue. Elle permet de structurer l'investissement, de mutualiser le financement et de préparer la transmission. Voici les règles applicables en {YEAR}.</p>

<h2>Pourquoi acheter en SCI plutôt qu'en direct ?</h2>
<p>La SCI offre plusieurs atouts par rapport à l'achat en nom propre : la possibilité d'associer plusieurs personnes (famille, amis, partenaires), une gestion souple via les statuts, et surtout une transmission facilitée grâce à la cession ou donation de parts sociales. Le démembrement (nue-propriété et usufruit) est également plus simple à organiser sur des parts que sur un bien indivis.</p>
<p>En revanche, la SCI implique une comptabilité, des assemblées annuelles et des formalités juridiques. Le coût de fonctionnement annuel (expert-comptable, dépôt de comptes le cas échéant) doit être pris en compte.</p>

<h2>SCI à l'IR ou à l'IS : le choix structurant</h2>
<p>La SCI relève par défaut de l'<strong>impôt sur le revenu</strong> avec transparence fiscale : chaque associé déclare sa quote-part de loyers dans la catégorie des revenus fonciers, soumis au barème progressif et aux prélèvements sociaux (17,2 %). Les charges déductibles sont limitées (intérêts d'emprunt, travaux, taxe foncière).</p>
<p>L'option pour l'<strong>impôt sur les sociétés</strong> permet d'amortir le bien (2 à 3 % par an sur 30 à 50 ans), de déduire toutes les charges réelles et de bénéficier du taux réduit IS à 15 % jusqu'à 42 500 € de bénéfice. Inconvénient majeur : la plus-value à la revente est calculée sur la valeur nette comptable (après amortissements), ce qui génère une fiscalité lourde en cas de cession.</p>

<h2>Le financement bancaire</h2>
<p>Les banques financent les SCI familiales sans difficulté, à condition que les associés se portent caution solidaire. Le taux est généralement proche de celui d'un crédit immobilier classique. L'apport demandé se situe entre 10 et 20 % du prix d'acquisition, plus les frais de notaire (7-8 %).</p>
<p>Une assurance emprunteur est exigée sur la tête des associés caution. La domiciliation des loyers sur un compte dédié au remboursement est souvent requise.</p>

<h2>Gestion locative et fiscalité des loyers</h2>
<p>La SCI peut louer en nu (revenus fonciers) ou en meublé. Attention : la <strong>location meublée est commerciale</strong> et entraîne la requalification automatique de la SCI à l'IS si elle dépasse 10 % du chiffre d'affaires. Pour conserver la transparence IR, privilégiez la location nue.</p>
<p>Les loyers sont déclarés au prorata des parts. Le déficit foncier est imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an (hors intérêts d'emprunt).</p>

<h2>Transmission et démembrement</h2>
<p>La transmission de parts bénéficie des abattements de droits commun (100 000 € par parent et par enfant tous les 15 ans). Le démembrement permet de donner la nue-propriété aux enfants tout en conservant l'usufruit (les loyers) : la valeur taxable est réduite selon le barème de l'article 669 du CGI. Au décès de l'usufruitier, les enfants récupèrent la pleine propriété sans droits supplémentaires.</p>