## Qu’est-ce qu’un crédit bail immobilier ?

## Comment fonctionne un crédit bail immobilier ?

## Pourquoi recourir au crédit bail immobilier ?

## Les avantages du crédit-bail

## Les inconvénients du crédit-bail

## Comment conclure un crédit bail immobilier ?

## Le contenu du contrat de crédit-bail immobilier

## Les obligations réciproques des parties dans un crédit bail immobilier

## Crédit-bail : les obligations du preneur

## Crédit-bail : les obligations du bailleur

## Combien coûte un crédit bail immobilier ?

## Que se passe-t-il à la fin d’un crédit bail immobilier ?

## Peut-on céder un crédit-bail immobilier ?

## Quelle est la fiscalité applicable à un crédit bail immobilier ?

## FAQ

## Quelle différence entre LOA et crédit-bail ?

## Quelle est la durée d'un crédit-bail immobilier ?

## Quels sont les différents types de crédit-bail ?

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Docteur en droit et diplômé de Harvard.

Mis à jour le 22 octobre 2025

Lors d'une création d'entreprise, vous allez partir à la recherche de locaux adaptés à votre activité. Si vous hésitez entre la location et l’acquisition d’un local, sachez que le crédit-bail immobilier peut être une bonne alternative ! En effet, le crédit-bail immobilier est un mécanisme qui vous permet de louer des locaux professionnels pendant une certaine durée avant de pouvoir les acquérir à la fin de ce contrat de location.

Pour tout savoir sur la définition du crédit-bail immobilier, son utilité ou encore sa fiscalité, suivez le guide !

Un crédit-bail immobilier, par définition, est un contrat par lequel un établissement appelé crédit-bailleur met en location un bien immobilier à usage commercial ou professionnel, au profit d’une entreprise appelée crédit-preneur. Dans ce contrat, il est prévu que le crédit-preneur peut exercer une option d’achat du bien jusqu’à la date d'expiration du contrat de bail. On parle également de leasing immobilier.

Par conséquent, le contrat de crédit-bail se compose de deux actes. D’une part, le contrat de bail qui régit les modalités de la location et donc de la mise à disposition du bien immobilier (durée, montant du loyer, etc). D’autre part, la promesse unilatérale de vente par laquelle le crédit-bailleur s’engage à vendre le bien loué aux conditions prévues au crédit-preneur si ce dernier lève l’option d’achat dans le délai imparti.

⚠️ Attention : seuls certains établissements sont habilités à être des crédits-preneurs. C’est notamment le cas des principales banques commerciales et de certaines sociétés financières spécialisées dans ce domaine. Au contraire, toutes les entreprises peuvent être crédits-preneurs.

Le mécanisme du crédit-bail immobilier est le suivant :

📝 À noter : pendant toute la durée du contrat de bail, le crédit-bailleur reste propriétaire de l’immeuble.

Le crédit-bail présente des avantages, mais aussi certains inconvénients à prendre en considération avant de choisir ce mode de financement.

Choisir un crédit-bail immobilier pour un local commercial ou professionnel présente plusieurs avantages. En effet, le mécanisme de crédit-bail professionnel est particulièrement intéressant pour le locataire puisqu’il lui permet d’acquérir un bien sans apport initial et sans prêt bancaire, tout en ayant une charge étalée dans le temps. Les loyers qu’il verse en cours de location, lui permettent de couvrir tant l’utilisation actuelle de l’immeuble, qu’une partie du montant de sa future acquisition. Ainsi, le locataire conserve sa trésorerie pour d’autres postes d’investissement.

D’autre part, le crédit-bail immobilier n’apparaît pas dans le bilan comptable de l’entreprise, mais uniquement dans les annexes. Dès lors, la signature d’un crédit-bail immobilier n’affecte pas la capacité d’endettement de l’entreprise tant qu’elle ne lève pas l’option d’achat. En outre, les loyers versés par l’entreprise font partie des charges déductibles qui permettent de réduire l’assiette de calcul de l’impôt sur les bénéfices.

C’est un moyen de profiter à la fois des avantages de la location (flexibilité) et de l’acquisition (investissement, installation pérenne).

📝 À noter : le contrat de crédit-bail immobilier n’est pas soumis aux règles protectrices qui encadrent le bail commercial.

Cette opération est également profitable au crédit-bailleur puisqu’elle lui permet d’amortir et de rentabiliser son investissement. En effet, pendant la durée de location il va percevoir des loyers qui lui permettent de couvrir une partie de l’achat ou de la construction de l’immeuble. Et, à l’issue du crédit-bail , le prix de vente convenu va lui permettre de réaliser une plus-value.

Si le crédit-bail permet de financer un bien immobilier sans avoir à réaliser un apport important, à terme, en fonction des conditions du crédit-bail (taux et durée), le coût du financement peut s'avérer que celui d'un crédit bancaire. Il faut donc bien comparer les différentes solutions.

D'autre part, si vous ne parvenez pas honorez vos loyers, vous risquez de perdre l'usage du bien. Or, cela revient à ne plus bénéficier des locaux dans lesquels vous exercez votre activité.

Et pour finir, en fonction des clauses présentes dans le contrat de crédit-bail, il peut être difficile de le modifier ou de le résilier.

Le crédit-bail n’est rien d’autre qu’un contrat de location (c’est-à-dire un bail) assortie d’une promesse de vente. Il convient donc de voir les mentions obligatoires à indiquer dans le contrat de bail et les obligations réciproques des parties induites par le crédit-bail immobilier.

Les parties disposent d’une grande marge de manœuvre dans la rédaction de leur contrat de bail. Toutefois, certaines mentions doivent obligatoirement figurer sur le contrat de crédit-bail immobilier :

📝 À noter : si la durée du crédit-bail immobilier excède 12 ans, le contrat doit faire l’objet d’une publicité foncière dans les 3 mois qui suivent sa conclusion. À défaut, le contrat de crédit-bail immobilier n’est pas opposable aux tiers. De plus, le crédit-bailleur doit s’acquitter de la taxe de publicité foncière qui correspond à 0,70 % du prix estimé du bien augmenté des charges appliquées au preneur ou de la valeur locative du bien si celle-ci est supérieure.

Le contrat de crédit-bail immobilier engage les deux parties.

Le crédit-preneur a une obligation de jouissance paisible du bien. Cela signifie qu’il doit faire un usage normal du bien au regard de sa destination et qu’il doit l’entretenir. Il a également une obligation d'entretien du bien.

De plus, il doit veiller au bon règlement des loyers dans les conditions prévues au contrat.

☝️ Bon à savoir : tant qu’il n’a pas levé l’option d’achat, le crédit-preneur ne peut pas vendre le bien, l’affecter d’une hypothèque ou le sous-louer. De même, il n’a pas le droit de changer la destination du bien.

De son côté, le crédit-bailleur doit respecter une clause de non-garantie d’éviction, c’est-à-dire qu’il doit offrir une jouissance paisible du bien au crédit-preneur et qu’il ne peut pas mettre fin au contrat de bail du fait de sa seule volonté. Cela implique également un obligation de délivrance, c'est-à-dire de mettre le bien à disposition du crédit-preneur conformément au contrat.

De plus, il est obligé de vendre de bien selon les conditions prévues au contrat au crédit-preneur si ce dernier lève l’option d’achat.

D'autre part, le crédit-bailleur a une obligation d'information et une obligation de conseil auprès du crédit-preneur.

Le coût d’un crédit-bail peut être relativement élevé, et va dépendre de la valeur du bien immobilier loué. De plus, le loyer du crédit-bail immobilier comporte une part d’intérêt puisqu’il s’agit bien d’une forme de crédit spécifique. Ce taux peut être variable ou indexé sur un indice comme l’Euribor.

☝️ Bon à savoir : le taux d’intérêts appliqué à un contrat de crédit-bail immobilier est généralement plus élevé que celui d’un prêt immobilier à long terme.

De plus, des frais de dossier assez conséquents peuvent s’appliquer, car l’établissement crédit-bailleur doit faire une étude approfondie du dossier, et parfois demander l’intervention d’un expert pour évaluer le bien.

D’autre part, pour évaluer le coût d’un crédit-bail immobilier, il faut tenir compte du montant du dépôt de garantie même s’il est restituable en fin de contrat, de l’éventuel majoration du premier loyer et du coût de la levée d’option d’achat.

À la fin du crédit-bail, le crédit-preneur peut :

Le crédit-preneur peut céder le crédit-bail à un tiers, sous réserve d'obtenir l'autorisation du crédit-bailleur.

Cela peut notamment arriver quand le crédit-preneur fait face à des charges trop élevées ou s'il n'a plus l'utilité du bien. Cela peut aussi être le cas si un acheteur lui fait une proposition intéressante.

Dans ce cas, le nouveau crédit-preneur jouit du bien dans les mêmes conditions que le preneur initial pour la durée restante du contrat. Toutefois, dans la plupart des contrats de crédit-bail, il est prévu que le crédit-preneur cédant reste solidaire du nouveau. Par conséquent, en cas de loyer impayé, le crédit-bailleur peur demander à l'ancien preneur de les régler.

Enfin, si le crédit-bailleur refuse de manière abusive la cession du crédit-bail, le crédit-preneur peut obtenir une autorisation judiciaire.

Dans le crédit-bail immobilier, la fiscalité est intéressante pour les deux parties. En effet, les loyers facturés par le crédit-bailleur sont considérés comme des produits d’exploitation. Ils viennent donc majorer le résultat imposable de la société qui détient l’immeuble. L’immeuble peut, en outre, faire l’objet d’un amortissement. De plus, si l’immeuble est un bien en construction, le bailleur va pouvoir en récupérer la TVA.

Les loyers versés par le locataire au bailleur pendant l’exécution du contrat de bail sont intégralement déductibles du revenu imposable du crédit-preneur.

⚠️ Attention : si le prix d’achat de l’immeuble est inférieur au coût d’acquisition du terrain par le bailleur, alors la part du loyer égale à la différence entre ces deux montants doit être exclue des charges déductibles à la fin du contrat de crédit-bail.

Par exemple, si le terrain a été acheté pour 50.000 € par le crédit-preneur, et que le loyer annuel du crédit-bail est de 100.000 € et le montant de levée d’option de 20.000 €, alors le montant du loyer du déductible correspond à 70.000 € soit 100.000 - (50.000-20.000).

D’autre part, si le crédit-preneur lève l’option d’achat, il devient propriétaire du bien immobilier. Celui-ci entre alors dans son bilan comptable en tant qu’actif immobilisé. Or, il faut réintégrer une fraction des loyers versés au résultat fiscal puisque le crédit-preneur est censé être propriétaire depuis la date de conclusion du contrat. Pour calculer le montant des réintégrations à opérer, la formule est la suivante :

Montant des réintégrations = Valeur de l'immeuble à la date de conclusion du contrat de crédit-bail immobilier - Montant de la levée d'option - Montant des amortissements que le locataire aurait pratiqués s'il avait été propriétaire du bien dès la date de conclusion du contrat - Montant des loyers non déductibles durant la période de location.

Cependant, le crédit-preneur qui lève l’option d’achat peut être dispensé d’appliquer ces réintégrations fiscales s’il remplit l’ensemble des conditions suivantes :

Principales sources législatives et réglementaires :

Résumer cet article avec :

La LOA tout comme le crédit-bail est un contrat de location avec option d’achat. Cependant, la LOA est réservée aux particuliers, tandis que le crédit-bail s’adresse aux professionnels. par ailleurs, dans un contrat de LOA il est possible de résilier le contrat avant la date d’échéance prévue, ce qui n’est pas le cas dans un contrat de crédit-bail, sauf accord exprès du crédit-bailleur.

La durée du crédit-bail immobilier est librement fixée par les parties. Si elle excède 12 ans, il est obligatoire de faire une publicité foncière et de régler la taxe afférente. Sinon, le contrat n’est pas opposable aux tiers.

Il existe différents types de crédit-bail :

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Fiche mise à jour le 22 octobre 2025

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