<p>La <strong>cession de parts de SCI</strong> est encadrée par le Code civil et la fiscalité immobilière des plus-values. Entre l'agrément des coassociés, le calcul fiscal et la publicité, la moindre erreur peut bloquer l'opération ou provoquer un redressement coûteux. Voici le mode d'emploi complet pour {YEAR}.</p>

<h2 id="cadre-juridique">Cadre juridique de la cession</h2>
<p>La SCI est une <strong>société civile immobilière</strong> dont les parts sont des biens meubles (article 529 du Code civil). Leur cession est régie par les <strong>articles 1861 à 1868 du Code civil</strong> :</p>
<ul>
<li>Cession à un autre associé : libre, sauf clause statutaire d'agrément.</li>
<li>Cession à un tiers : <strong>agrément unanime</strong> des associés (article 1861), sauf clause statutaire contraire (majorité, agrément du gérant uniquement, etc.).</li>
<li>Cession entre conjoints, ascendants ou descendants : libre sauf clause contraire.</li>
</ul>
<p>Sans agrément valable, la cession est nulle.</p>

<h2 id="agrement">La procédure d'agrément</h2>
<p>Le cédant notifie son projet de cession aux autres associés et à la société par <strong>acte d'huissier ou lettre recommandée</strong>. La consultation se fait soit en assemblée, soit par consultation écrite. Délai : <strong>6 mois</strong> à compter de la notification pour répondre, à défaut l'agrément est réputé acquis.</p>
<p>En cas de refus, les associés doivent racheter les parts dans un délai de 6 mois au prix convenu, à défaut à dire d'expert (article 1843-4 du Code civil).</p>

<h2 id="acte">L'acte de cession</h2>
<p>L'acte de cession peut être :</p>
<ul>
<li><strong>Sous seing privé</strong> : valide entre parties, mais formaliste pour la publicité.</li>
<li><strong>Notarié</strong> : recommandé. Sécurise la date certaine, l'identité des parties et la traçabilité des fonds.</li>
</ul>
<p>L'acte doit mentionner : identité des parties, désignation précise des parts cédées (numéros), prix, modalités de paiement, garanties (passif, actif net), clause de non-concurrence éventuelle, agrément obtenu.</p>

<h2 id="formalites-publicite">Publicité et formalités post-cession</h2>
<ol>
<li><strong>Enregistrement</strong> au Service de Publicité Foncière dans le mois suivant la cession.</li>
<li><strong>Mise à jour des statuts</strong> par AG extraordinaire (modification de la répartition du capital).</li>
<li><strong>Dépôt</strong> de l'acte modificatif au greffe du Tribunal de Commerce (ou du Tribunal judiciaire selon le ressort).</li>
<li><strong>Mise à jour</strong> du registre des bénéficiaires effectifs (DBE).</li>
</ol>
<p>Sans ces formalités, la cession est inopposable aux tiers.</p>

<h2 id="droits-enregistrement">Droits d'enregistrement</h2>
<p>L'article 726 du CGI fixe les droits à <strong>5 % du prix de cession</strong> pour les sociétés à prépondérance immobilière (cas standard de la SCI). Sans abattement, contrairement aux cessions de SARL non immobilières (3 % avec abattement de 23 000 €). Les droits sont à la charge du cessionnaire, sauf clause contraire.</p>

<h2 id="plus-value-ir">Plus-value en SCI à l'IR</h2>
<p>Si la SCI est à l'<strong>impôt sur le revenu</strong>, la plus-value sur cession de parts relève du régime des <strong>plus-values immobilières des particuliers</strong> :</p>
<ul>
<li>Taux d'imposition : <strong>19 % IR + 17,2 % prélèvements sociaux</strong> = 36,2 %.</li>
<li><strong>Abattement pour durée de détention</strong> :
<ul>
<li>IR : exonération progressive de 6 % par an entre 6 et 21 ans, 4 % la 22e année = exonération totale à 22 ans.</li>
<li>Prélèvements sociaux : exonération en 30 ans (1,65 %/an de 6 à 21 ans, 1,6 % en 22e année, 9 %/an de 23 à 30).</li>
</ul>
</li>
<li><strong>Surtaxe</strong> sur PV supérieures à 50 000 € (2 à 6 %).</li>
</ul>

<h2 id="plus-value-is">Plus-value en SCI à l'IS</h2>
<p>Si la SCI a opté pour l'<strong>impôt sur les sociétés</strong>, la cession de parts par l'associé relève des <strong>plus-values mobilières</strong> :</p>
<ul>
<li>Soumise au <strong>PFU 30 %</strong> (12,8 % IR + 17,2 % PS) ou option pour le barème progressif.</li>
<li>Pas d'abattement pour durée de détention (sauf cas dirigeant partant à la retraite : abattement fixe 500 000 € sous conditions).</li>
</ul>

<h2 id="precautions">Précautions pratiques</h2>
<p>Avant de céder, vérifier :</p>
<ul>
<li>Que les statuts ne contiennent pas de <strong>clause d'inaliénabilité</strong>.</li>
<li>L'existence éventuelle d'un <strong>pacte d'associés</strong> (droit de préemption, clause de sortie conjointe).</li>
<li>L'état du <strong>compte courant d'associé</strong> du cédant (à régler ou à céder séparément).</li>
<li>L'absence de <strong>privilèges et hypothèques</strong> attachés aux biens immobiliers de la SCI.</li>
<li>L'éventuel <strong>nantissement</strong> des parts au profit d'une banque (autorisation préalable obligatoire).</li>
</ul>