<p>Sortir un bien immobilier d'une SCI nécessite de choisir la voie juridique adaptée et d'anticiper les conséquences fiscales. Trois options principales existent : la vente à un tiers, l'attribution aux associés et la cession des parts sociales représentant le bien.</p>

<h2>La vente classique du bien à un tiers</h2>
<p>La SCI vend le bien à un acquéreur extérieur (particulier ou société). C'est l'opération la plus simple juridiquement. La décision relève de l'<strong>assemblée générale</strong> des associés, généralement à la majorité fixée par les statuts (souvent unanimité ou majorité renforcée pour la vente d'un actif majeur).</p>
<p>Fiscalement, la SCI réalise une plus-value imposable. Si la SCI est à l'IR, la plus-value relève du régime des plus-values immobilières des particuliers (abattement pour durée de détention, exonération totale après 22 ans pour l'IR et 30 ans pour les prélèvements sociaux). Si la SCI est à l'IS, la plus-value est intégrée au résultat imposable au taux normal.</p>

<h2>L'attribution du bien à un ou plusieurs associés</h2>
<p>L'attribution permet à un associé de récupérer la propriété directe du bien en contrepartie de la réduction ou de l'annulation de ses parts. Deux modalités existent :</p>
<ul>
<li><strong>Le partage partiel</strong> : la SCI continue avec les autres biens, un associé sort avec son bien attribué.</li>
<li><strong>La TUP (transmission universelle de patrimoine)</strong> ou dissolution-partage : la SCI est dissoute et ses biens répartis entre les associés selon leurs droits.</li>
</ul>
<p>Fiscalement, l'attribution est considérée comme une <strong>vente fictive</strong> et déclenche l'imposition de la plus-value latente. Les droits d'enregistrement de 2,5 % sur la valeur attribuée s'appliquent, sauf pour les biens présents lors de la création (exonération).</p>

<h2>La cession des parts sociales</h2>
<p>Plutôt que de sortir le bien, l'associé cède ses parts. La SCI conserve la propriété du bien, seul l'actionnariat change. Cette voie est fiscalement plus douce : les droits d'enregistrement sont de <strong>5 % sur la valeur des parts</strong> (avec abattement de 23 000 € au prorata), et la plus-value de cession de parts suit le régime des plus-values immobilières si la SCI est à l'IR (régime substitué).</p>

<h2>Fiscalité comparée</h2>
<p>Le choix optimal dépend de la durée de détention, du régime fiscal de la SCI et de l'objectif. La cession de parts est souvent plus avantageuse en droits, mais la sortie du bien (vente ou attribution) libère définitivement le bien de la structure. Pour une transmission familiale, la donation de parts permet de bénéficier des abattements et d'étaler la transmission.</p>

<h2>Formalités juridiques</h2>
<p>Toute opération de sortie nécessite :</p>
<ul>
<li>Une assemblée générale extraordinaire avec procès-verbal.</li>
<li>Un acte notarié pour les opérations portant sur l'immeuble (vente, attribution).</li>
<li>La publication d'une annonce légale en cas de réduction de capital ou de dissolution.</li>
<li>L'enregistrement de l'acte auprès du service des impôts.</li>
<li>La modification ou clôture du Kbis selon le cas.</li>
</ul>

<h2>Optimiser l'opération</h2>
<p>Avant toute sortie, faire évaluer le bien par un expert ou un notaire. Étudier l'opportunité d'opter pour l'IS si la SCI est à l'IR (et inversement), même si l'option IS est largement irréversible. Anticiper les droits d'enregistrement et la plus-value en consultant un fiscaliste. Pour les SCI familiales, le pacte Dutreil n'est pas applicable car l'activité civile n'y ouvre pas droit.</p>