## Qu’est-ce qu’un bail commercial ?

## Qui peut-être à l’origine de la résiliation d’un bail commercial ?

## Résiliation du bail commercial par le locataire

## Résiliation du bail commercial par le bailleur

## Quand peut-on demander la résiliation d’un bail commercial ?

## Quelle procédure pour la résiliation d’un bail commercial par le bailleur ?

## La résiliation du bail commercial à l'échéance

## La résiliation du bail commercial hors période triennale

## La résiliation amiable du bail commercial

## Quelle indemnité d’éviction en cas de résiliation d’un bail commercial par le bailleur ?

## Quelle procédure pour la résiliation d’un bail commercial par le locataire ?

## FAQ

## Qu’est-ce qu’un bail 3 6 9 ?

## Quelle différence entre un bail commercial et un bail professionnel ?

## Peut-on résilier un bail commercial hors période triennale ?

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Docteur en droit et diplômé de Harvard.

Mis à jour le 31 octobre 2025

La résiliation d'un bail commercial est une étape importante dans la vie d'une entreprise. Que ce soit à l'initiative du locataire ou du bailleur, cette procédure est encadrée par des règles strictes qu'il est essentiel de connaître pour éviter tout litige. Dans cet article, Legalstart vous guide à travers les différentes modalités de résiliation d'un bail commercial, en vous présentant les motifs, les procédures, les délais et les indemnités applicables.

Le bail commercial est un contrat de location qui permet à un professionnel d'exploiter une activité commerciale, industrielle ou artisanale dans un local. Ce type de bail est encadré par le statut des baux commerciaux, qui prévoit des règles spécifiques pour protéger les intérêts du locataire et du propriétaire.

Le bail commercial se distingue du bail d'habitation par plusieurs caractéristiques :

📝 À noter : la durée minimale de 9 ans et le droit au renouvellement garantissent au locataire une certaine stabilité pour son activité.

La résiliation d'un bail commercial peut être initiée par le locataire ou le bailleur, mais elle est encadrée par des règles strictes et des motifs précis.

Une des premières raisons de la résiliation de bail commercial est la cessation d’activité. Le locataire peut résilier le bail en cas de cessation définitive de son activité, à condition de justifier de cette cessation (radiation du registre du commerce et des sociétés, liquidation judiciaire, etc.).

☝️ Bon à savoir : le locataire peut aussi résilier le bail en cas de départ en retraite, sous réserve de justifier de son départ en retraite et de ne pas céder son fonds de commerce.

Des événements imprévus et irrésistibles, comme un incendie ou une catastrophe naturelle, peuvent justifier la résiliation du bail par le locataire. C’est le cas de force majeure. Enfin, le locataire et le bailleur peuvent convenir d'un commun accord de résilier le bail, en respectant les conditions prévues par la loi.

Le bailleur peut demander la résiliation du bail commercial dans des cas plus limités :

☝️ Bon à savoir : la loi Pinel de 2014 a supprimé la possibilité de résiliation pour vente. Le bailleur ne peut donc plus résilier le bail pour ce motif, quelle que soit la date de conclusion du bail.

Le bail commercial peut contenir une clause résolutoire ou une clause de résiliation. C’est ce type de clause qui permet au bailleur de résilier le bail de plein droit en cas de manquement du locataire (non-paiement des loyers, dégradation, etc.). Les manquements pouvant entraîner la résiliation du bail, sans indemnité d’éviction, doivent être inscrits dans le contrat de bail. Aidez vous d'un modèle de bail commercial pour rédiger votre contrat !

Le locataire peut demander la résiliation de son bail commercial à tout moment, en respectant un préavis de 6 mois. Il peut également résilier le bail à l'expiration de chaque période triennale, en donnant congé au bailleur au moins 6 mois avant la date d'échéance.

📌 À retenir : le locataire a également la possibilité de demander le renouvellement du bail commercial. Le bailleur peut refuser ce renouvellement, mais il doit justifier son refus par un motif légitime et payer une indemnité d'éviction au locataire.

La résiliation anticipée du bail commercial avant son terme est possible pour le locataire et le bailleur, mais elle doit être justifiée par un motif légal et respecter les conditions de préavis.

La résiliation d'un bail commercial par le bailleur est une procédure encadrée par des règles strictes. Le bailleur ne peut pas résilier le bail à sa guise, il doit justifier d'un motif légal, comme énoncé plus haut, et respecter certaines formalités.

⚠️ Attention : la partie qui souhaite mettre fin au bail commercial doit impérativement en avertir l’autre par acte d’huissier lorsqu’il s’agit d’une résiliation à l’issue du bail ou dans le cadre d’une reconduction tacite.

À l'expiration du bail commercial, le bailleur peut refuser son renouvellement en donnant congé au locataire par acte d'huissier, au moins 6 mois avant la date d'échéance du bail. Le congé doit être clair et non équivoque, et il doit indiquer la date à laquelle le bail prendra fin.

⚠️ Attention : ce congé doit être motivé par un motif grave et légitime, tel que la faute du locataire, la reprise du local pour usage personnel, ou encore la démolition ou la reconstruction de l’immeuble. Si le bailleur refuse le renouvellement du bail sans motif grave et légitime, il devra verser au locataire une indemnité d'éviction.

La résiliation du bail commercial hors période triennale est possible, mais uniquement pour des motifs graves et légitimes :

Dans ces cas, le bailleur peut saisir le tribunal judiciaire pour demander la résiliation du bail.

Le bailleur et le locataire peuvent également convenir d'un commun accord de résilier le bail commercial, à tout moment. Cette résiliation amiable doit être formalisée par un écrit et respecter les conditions prévues par la loi.

📌 À retenir : si le bail commercial fait l'objet d'inscriptions au Service de la publicité foncière (SPF), par exemple en cas d'hypothèque ou de privilège, la résiliation amiable doit être notifiée aux créanciers inscrits par acte d'huissier. Cette notification permet de protéger les intérêts des créanciers et de leur permettre de faire valoir leurs droits, le cas échéant.

La convention de résiliation amiable doit préciser les points suivants :

L'indemnité d'éviction est une compensation financière que le bailleur doit verser au locataire lorsqu'il refuse de renouveler le bail commercial à son échéance (sauf s'il justifie d'un motif grave et légitime). Cette indemnité est calculée selon des méthodes légales et jurisprudentielles précises, et vise à réparer le préjudice subi par le locataire du fait de la perte de son local commercial.

L'indemnité d'éviction est due dans les cas suivants :

🛠️ En pratique : le calcul de l'indemnité d'éviction est complexe et prend en compte la valeur marchande du fonds de commerce, la frais de déménagement et de réinstallation, la perte de clientèle et les autres préjudices (par exemple, la perte de contrats ou la dépréciation du matériel).

L'indemnité d'éviction doit être versée au locataire au plus tard à la date de la restitution du local commercial. Elle peut être payée en une seule fois ou en plusieurs versements, selon les accords entre les parties. En cas de désaccord sur le montant de l'indemnité d'éviction, le locataire peut saisir le tribunal judiciaire pour demander une expertise et une fixation judiciaire de l'indemnité.

La résiliation d'un bail commercial par le locataire est une procédure plus simple que celle initiée par le bailleur. Le locataire dispose d'une plus grande liberté pour mettre fin au contrat de location, à condition de respecter certaines règles et délais.

Le locataire peut résilier son bail commercial après 9 ans (à l’expiration du bail), mais aussi après 3 ans ou 6 ans, c’est-à-dire à la fin de chaque période triennale. C’est pour cette raison que le bail commercial est parfois appelé bail commercial 3 6 9.

Pour ce faire, il doit donner congé au bailleur par acte d'huissier ou par lettre recommandée avec accusé de réception, au moins 6 mois avant la date d'échéance du bail ou de la période triennale.

📝 À noter : le locataire n'a pas à justifier sa décision de résilier le bail. Il lui suffit de notifier son congé au bailleur dans les délais impartis.

Le locataire peut également demander la résiliation anticipée du bail commercial, c'est-à-dire avant son terme normal. Dans ce cas, il doit là aussi notifier son congé au bailleur par acte d'huissier ou par lettre recommandée avec accusé de réception, en respectant un préavis de 6 mois, sauf clause contraire dans le bail.

La résiliation du bail commercial par le locataire a plusieurs conséquences :

Au moment où le locataire rend les clés du local commercial, il est obligatoire que les parties effectuent l’état des lieux de sortie du bail commercial. Cet état des lieux permet de constater l’usure des locaux. Ainsi, si les locaux ont été dégradés, le locataire peut être contraint de prendre à sa charge les réparations.

Principales sources législatives et réglementaires :

Résumer cet article avec :

Le bail 3 6 9 est le nom donné au bail commercial, en référence à la durée minimale de location de 9 ans et à la possibilité pour le locataire de résilier le bail tous les 3 ans (à l'issue de chaque période triennale).

Le bail commercial est destiné aux activités commerciales, industrielles et artisanales, tandis que le bail professionnel s'adresse aux professions libérales et aux activités non commerciales. Le bail commercial offre plus de protection au locataire, notamment en matière de renouvellement.

Oui, la résiliation d'un bail commercial hors période triennale est possible, mais elle est soumise à des conditions strictes. Le locataire peut résilier le bail en cas de cessation d'activité, de départ en retraite ou de force majeure, tandis que le bailleur peut le résilier en cas de faute grave du locataire ou de reprise du local pour un motif légitime.

Docteur en droit et diplômé de Harvard.

Fiche mise à jour le 31 octobre 2025

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