<p>Le décès d'un associé soulève des questions cruciales pour une SCI : continuité, droits des héritiers, fiscalité, gouvernance. Bien anticiper évite les conflits et préserve le patrimoine. Voici les règles à connaître en {YEAR}.</p>

<h2 id="continuite">La continuité de la SCI</h2>
<p>L'article 1870 du Code civil pose le principe : <strong>la SCI continue avec les héritiers de l'associé décédé</strong>, sauf disposition contraire des statuts. Les héritiers deviennent automatiquement associés au prorata de leurs droits successoraux.</p>
<p>Statuts possibles :</p>
<ul>
<li><strong>Continuation simple</strong> (par défaut) : tous les héritiers entrent dans la société.</li>
<li><strong>Continuation avec les héritiers désignés</strong> : seul certains héritiers (ex. les enfants, pas le conjoint) deviennent associés.</li>
<li><strong>Agrément des héritiers</strong> : les coassociés survivants doivent agréer les héritiers. Si refus, rachat obligatoire.</li>
<li><strong>Dissolution</strong> : la SCI est dissoute au décès d'un associé déterminant (rare en SCI).</li>
</ul>

<h2 id="droits-heritiers">Droits des héritiers</h2>
<p>Les héritiers reçoivent :</p>
<ul>
<li>Les <strong>parts sociales</strong> du défunt (au prorata de leur quote-part successorale).</li>
<li>Le <strong>droit aux dividendes</strong> à compter du décès.</li>
<li>Le <strong>droit de vote</strong> en AG dès leur entrée comme associés.</li>
<li>Le <strong>droit à l'information</strong> sociétaire.</li>
<li>Le <strong>droit au boni de liquidation</strong> en cas de dissolution.</li>
</ul>

<h2 id="evaluation">Évaluation des parts</h2>
<p>L'évaluation suit la valeur réelle de la SCI :</p>
<ul>
<li><strong>Actif</strong> : valeur de marché de l'immeuble + trésorerie + créances.</li>
<li><strong>Passif</strong> : emprunts en cours + dettes diverses.</li>
<li><strong>Valeur nette</strong> = actif - passif.</li>
<li><strong>Valeur de la part</strong> = valeur nette / nombre de parts × quote-part du défunt.</li>
</ul>
<p>Pour les biens immobiliers, l'administration tolère une <strong>décote</strong> (10-20 %) pour tenir compte de la moindre liquidité des parts de SCI vs immeuble en direct. La décote est plus importante si la SCI est endettée ou si l'immeuble est loué.</p>

<h2 id="droits-succession">Droits de succession</h2>
<p>Les parts SCI sont soumises aux droits de succession comme tout autre bien. Abattements et taux selon le lien de parenté :</p>
<table>
<tr><th>Lien</th><th>Abattement</th><th>Taux (au-delà)</th></tr>
<tr><td>Conjoint / partenaire PACS</td><td>Exonération totale</td><td>0 %</td></tr>
<tr><td>Enfant</td><td>100 000 €</td><td>5 à 45 %</td></tr>
<tr><td>Frère/sœur (cohabitant > 5 ans)</td><td>Exonération sous conditions</td><td>-</td></tr>
<tr><td>Frère/sœur (autre)</td><td>15 932 €</td><td>35 à 45 %</td></tr>
<tr><td>Neveu/nièce</td><td>7 967 €</td><td>55 %</td></tr>
<tr><td>Non parent</td><td>1 594 €</td><td>60 %</td></tr>
</table>

<h2 id="demembrement">Démembrement et succession</h2>
<p>Stratégie classique : les parents donnent la <strong>nue-propriété</strong> aux enfants et conservent l'<strong>usufruit</strong>.</p>
<ul>
<li>Au décès de l'usufruitier, l'usufruit s'éteint et les enfants deviennent <strong>pleins propriétaires</strong>.</li>
<li><strong>Aucun nouveau droit</strong> de succession à payer sur la valeur de l'usufruit récupéré.</li>
<li>Économie fiscale majeure : seule la nue-propriété (valeur réduite selon l'âge du donateur) a supporté les droits initiaux.</li>
</ul>
<p>Variante : usufruit successif au conjoint survivant (l'usufruit passe du conjoint décédé au conjoint survivant, puis aux enfants au décès du second). Permet de protéger le conjoint tout en transmettant aux enfants.</p>

<h2 id="formalites">Formalités après décès</h2>
<ol>
<li><strong>Déclaration de succession</strong> au service des impôts dans les 6 mois (12 si décès à l'étranger).</li>
<li><strong>Modification du registre des associés</strong> de la SCI.</li>
<li><strong>Mise à jour des statuts</strong> si nécessaire (par AG).</li>
<li><strong>Information du gérant</strong> par les héritiers de leur entrée en société.</li>
<li><strong>Convocation à la prochaine AG</strong> en qualité de nouveaux associés.</li>
<li><strong>Mise à jour DBE</strong> au guichet INPI dans les 30 jours.</li>
</ol>

<h2 id="strategies">Stratégies anticipatives</h2>
<ul>
<li><strong>Donations échelonnées</strong> des parts tous les 15 ans avec abattement 100 000 €.</li>
<li><strong>Démembrement</strong> dès l'origine : transmission progressive en franchise de droits successoraux.</li>
<li><strong>Pacte d'associés</strong> entre héritiers potentiels pour anticiper les modalités de gestion.</li>
<li><strong>Assurance-vie</strong> pour financer les droits de succession des héritiers sans avoir à vendre la SCI.</li>
<li><strong>Réserve de quasi-usufruit</strong> sur les revenus locatifs : permet à l'usufruitier d'en disposer comme un plein propriétaire.</li>
</ul>

<h2 id="pieges">Pièges à éviter</h2>
<ul>
<li><strong>Statuts silencieux</strong> sur le sort des parts au décès : continuation automatique pas toujours souhaitée (conjoint d'un second lit, enfants non gérants…).</li>
<li><strong>Sous-évaluation des parts</strong> : redressement fiscal possible.</li>
<li><strong>Indivision successorale prolongée</strong> sur les parts : conflits entre héritiers paralysent la SCI.</li>
<li><strong>Confondre droits de donation et droits de succession</strong> : abattements distincts mais cumulables avec une stratégie échelonnée.</li>
<li><strong>Oublier la mise à jour DBE</strong> : amende 7 500 € (personne physique) à 37 500 € (personne morale).</li>
</ul>