["SCI permet d'associer plusieurs personnes et de faciliter la transmission par cession de parts.", "IR par défaut (revenus fonciers, transparence), option IS pour amortir mais alourdit la plus-value.", "Banques financent les SCI familiales avec caution solidaire des associés et 10-20 % d'apport.", "Location nue conseillée pour conserver l'IR ; meublé bascule à l'IS au-delà de 10 % du CA.", "Donation de parts avec abattement 100 000 € par parent et enfant tous les 15 ans."]