<p>Acheter un appartement via une société civile immobilière (SCI) est une stratégie patrimoniale prisée. Elle permet d'organiser la propriété à plusieurs, d'optimiser la transmission et de structurer ses revenus locatifs.</p>

<h2>Pourquoi acheter en SCI ?</h2>
<p>La SCI présente plusieurs avantages :</p>
<ul>
<li><strong>Éviter l'indivision</strong> entre acheteurs (couple non marié, frères et sœurs, amis).</li>
<li><strong>Faciliter la transmission</strong> par donations progressives de parts sociales avec abattements (100 000 € par enfant tous les 15 ans).</li>
<li><strong>Séparer le patrimoine</strong> immobilier des autres biens.</li>
<li><strong>Optimiser la gestion</strong> via le gérant désigné et les règles statutaires.</li>
</ul>
<p>Pour un appartement destiné à la résidence principale, la SCI est rarement adaptée car elle prive du régime favorable de l'habitation principale.</p>

<h2>Constitution et apports</h2>
<p>La SCI doit comporter au moins <strong>2 associés</strong>. Le capital est libre, souvent fixé à 1 000 € minimum pour la crédibilité bancaire. Les apports peuvent être :</p>
<ul>
<li><strong>En numéraire</strong> : utilisés pour l'apport personnel à l'achat.</li>
<li><strong>En nature</strong> : un bien immobilier déjà détenu (avec acte notarié et droits d'enregistrement).</li>
</ul>
<p>Les statuts définissent la répartition des parts, la nomination du gérant et les règles de cession (souvent agrément unanime des associés).</p>

<h2>Le financement bancaire</h2>
<p>Deux montages sont possibles :</p>
<ul>
<li><strong>Prêt souscrit par la SCI</strong> : les associés se portent caution solidaire. La banque examine la capacité globale des associés et la rentabilité du projet locatif.</li>
<li><strong>Prêt souscrit par les associés</strong> qui prêtent ensuite à la SCI via un compte courant d'associé. Cette solution offre plus de flexibilité fiscale.</li>
</ul>

<h2>Fiscalité : IR ou IS ?</h2>
<p>Le choix est structurant :</p>
<ul>
<li><strong>IR (transparence)</strong> : chaque associé déclare sa quote-part de revenus fonciers. Régime adapté à la location nue. Permet le déficit foncier imputable sur les autres revenus dans la limite de 10 700 € par an.</li>
<li><strong>IS</strong> : la SCI est imposée à 15 % jusqu'à 42 500 € puis 25 %. Permet l'amortissement de l'immeuble et la déduction étendue des charges, mais taxation des plus-values selon les règles professionnelles (perte d'abattement pour durée).</li>
</ul>
<p>L'option IS est irrévocable après 5 ans. L'arbitrage dépend de la durée de détention et de la stratégie de revente.</p>

<h2>Démarches d'achat</h2>
<p>La procédure suit les étapes classiques d'un achat immobilier : signature du compromis au nom de la SCI (avec mention en cours d'immatriculation si nécessaire), instruction du prêt bancaire, signature de l'acte authentique chez le notaire. Les frais de notaire sont calculés normalement (7-8 % dans l'ancien). L'immatriculation préalable de la SCI est nécessaire pour finaliser l'achat.</p>