<p>L'achat-revente immobilier est une activité par nature commerciale. Or, la SCI a vocation à exercer une activité civile, généralement la location. Utiliser une SCI pour faire de l'achat-revente expose à un risque majeur de requalification.</p>

<h2>Pourquoi la SCI est-elle inadaptée à l'achat-revente ?</h2>
<p>La SCI est une société <strong>civile</strong> dont l'objet est par définition non commercial. L'article L. 110-1 du Code de commerce qualifie de commercial l'achat de biens immobiliers en vue de les revendre. Une SCI qui se livre habituellement à de telles opérations sort donc de son objet social et bascule en activité commerciale.</p>

<h2>Le risque de requalification</h2>
<p>L'administration fiscale peut requalifier la SCI en société commerciale de fait dès lors qu'elle constate :</p>
<ul>
<li>Des reventes <strong>habituelles</strong> (plusieurs opérations sur quelques années).</li>
<li>Une intention spéculative dès l'acquisition (durée de détention courte, absence de location).</li>
<li>Des travaux de réhabilitation suivis de revente rapide (marchand de biens).</li>
</ul>
<p>Les conséquences sont lourdes : passage forcé à l'IS, rappel d'impôt, taxation des plus-values en BIC (et non en plus-values immobilières des particuliers, fiscalement plus douces), TVA immobilière, contributions sociales sur les bénéfices, intérêts et pénalités.</p>

<h2>TVA immobilière et achat-revente</h2>
<p>Une activité d'achat-revente entraîne l'assujettissement à la <strong>TVA immobilière</strong> sur les ventes d'immeubles neufs ou achevés depuis moins de 5 ans, ainsi que sur les terrains à bâtir. Le taux applicable est de 20 % (sauf zones spécifiques). La SCI doit alors s'immatriculer à la TVA, tenir une comptabilité commerciale et déposer des déclarations CA3 régulières.</p>

<h2>Une SCI peut-elle faire une revente exceptionnelle ?</h2>
<p>Oui. Une revente ponctuelle, motivée par un changement de stratégie patrimoniale et après plusieurs années de détention en location, ne caractérise pas une activité commerciale. La jurisprudence retient en général :</p>
<ul>
<li>Une <strong>durée de détention</strong> minimale de 5 ans pour écarter la présomption de spéculation.</li>
<li>L'existence d'une location effective pendant la détention.</li>
<li>L'absence d'opérations répétées dans le temps.</li>
</ul>

<h2>Les alternatives juridiques</h2>
<p>Pour exercer une activité d'achat-revente, plusieurs structures sont mieux adaptées :</p>
<ul>
<li><strong>SAS ou SARL avec objet de marchand de biens</strong> : statut commercial, fiscalité IS, déductibilité des charges, possibilité de récupérer la TVA d'amont.</li>
<li><strong>SNC</strong> : transparence fiscale et responsabilité illimitée des associés.</li>
<li><strong>Entreprise individuelle marchand de biens</strong> : statut commercial complet, inscription au RCS.</li>
</ul>
<p>Ces structures sont conçues pour absorber les obligations commerciales (TVA, BIC, comptabilité commerciale) et offrent une meilleure sécurité juridique que la SCI détournée.</p>

<h2>Conseils pratiques</h2>
<p>Si vous envisagez plus d'une opération d'achat-revente, optez d'emblée pour une SAS ou SARL marchand de biens. Si vous détenez déjà une SCI et souhaitez vendre un bien après plusieurs années de location, documentez la décision (PV d'assemblée), conservez les preuves de la location et anticipez la taxation des plus-values.</p>