## Qu’est-ce qu’un héritage ?

## Quelles sont les règles d’héritage pour une maison ?

## L’héritage d’une maison en l’absence de testament

## L’héritage en l’absence de testament du défunt marié

## L’héritage en l’absence de testament du défunt non marié

## L’héritage d’une maison en présence d’un testament

## Quelles sont les étapes à suivre pour l’héritage d’une maison ?

## Quelle est la fiscalité applicable à l’héritage d’une maison ?

## Frais de succession sur l’héritage d’une maison : les enfants

## Frais de succession sur l’héritage d’une maison : les petits-enfants

## Frais de succession sur l’héritage d’une maison : les ascendants

## Frais de succession sur l’héritage d’une maison : les arrières petits-enfants

## Frais de succession sur l’héritage d’une maison : les frères et sœurs

## Frais de succession sur l’héritage d’une maison : les neveux, nièces, oncles et tantes

## Frais de succession sur l’héritage d’une maison : les personnes handicapées

## Frais de succession sur l’héritage d’une maison : les autres cas

## Héritage d’une maison : les frais de notaire

## FAQ

## Quel est le montant des droits de succession sur une maison ?

## Comment éviter l’indivision suite à l’héritage d’une maison ?

## Comment partager une maison dans un héritage ?

## Nouvelle loi sur la succession pour le conjoint survivant : qu'en est-il ?

## Quelle est la nouvelle loi sur l'héritage d'une maison ?

## Héritage de maison : combien prend l’État ?

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Docteur en droit et diplômé de Harvard.

Mis à jour le 08 octobre 2025

Vous êtes propriétaire d’une maison et vous vous interrogez sur les règles applicables pour sa transmission à votre décès ? Vous êtes sur le point d’hériter d’une maison, et vous souhaitez vous informer sur les conséquences ? Comment se passe l'héritage d'une maison ? Est-ce qu'une maison en héritage est imposable ? L’héritage d’une maison implique plusieurs conséquences légales et fiscales. Explications.

Le terme héritage renvoie à la notion de succession, c’est-à-dire de transmission du patrimoine d’une personne à la suite de son décès. La loi encadre les règles de transfert du patrimoine aux ayants-droits, aussi appelés héritiers.

Bon à savoir : si le défunt détenait une maison à travers une SCI, l'héritage de la SCI ne sera pas la maison, mais les parts de la SCI. La valorisation n’est donc pas la même puisque les parts sociales valent moins que le bien immobilier. Cela peut avoir des conséquences importantes sur les frais de succession à prévoir.

L’héritage d’une maison suite au décès de son propriétaire n’obéit pas aux mêmes règles selon que le défunt avait rédigé ou non un testament.

En l’absence de testament, la loi établit un ordre de succession :

hériter de son patrimoine à l’exclusion de tous les autres. Au contraire, si le défunt n’a pas d’enfant, ce sont ses parents qui vont hériter et ainsi de suite.

Bon à savoir : l’époux survivant est également un héritier de premier rang. Cependant, sa part va dépendre de la présence d’enfant ou non, et de s’ils sont nés du mariage ou d’une autre union. Le régime matrimonial va également avoir des conséquences sur l’héritage de l’époux survivant. Au contraire, les partenaires de pacs et les concubins n’ont pas de droit sur la succession en l’absence de testament.

Lorsque le défunt était marié et que ses enfants sont issus de ce mariage, le conjoint survivant a deux possibilités :

C'est par exemple le cas d'une succession avec le père décédé et la mère vivante. L’époux survivant doit faire connaître son choix dans les 3 mois suivants le décès de son conjoint. À défaut, les enfants peuvent l’obliger à opter.

L’héritage d’une maison dans une famille recomposée obéit à des règles. Effectivement, si le défunt marié avait des enfants issus d’un autre couple, l’époux survivant n’a pas le choix. Il hérite d’¼ des biens en pleine propriété et les enfants héritent des ¾ en pleine propriété, sauf en cas de donation au dernier vivant.

Astuce : vous pouvez organiser facilement votre succession avec une SCI. Cela s'explique par le fait que la transmission des parts se fait selon les règles prévues par les statuts. Tout est organisé par avance. Cela permet ainsi d’échapper à tous les aléas de l’indivision. Il est aussi possible d'avoir recours à une SCI familiale pour organiser un héritage.

Si le défunt n’était pas marié au moment de son décès, la totalité de ses biens revient à ses enfants et sont partagés à parts égales. Si le défunt non marié n’a pas d’enfants, et en l’absence de testament, son patrimoine est transmis à ses héritiers selon l’ordre défini par la loi. Ainsi, par exemple, en cas d’héritage d’une maison entre frères et sœurs, ces derniers sont propriétaires indivis du bien à parts égales.

Le testament est nécessairement un document écrit, daté et signé de la main du défunt. Il n’est pas obligatoire de le faire chez un notaire, même si cela reste préférable pour en assurer la validité et la bonne conservation. En présence d’un testament, l’héritage de la maison et des autres biens du défunt dépend de la réserve héréditaire et de la quotité disponible.

En effet, en France, même si le défunt a rédigé un testament, il doit respecter certaines règles. Par exemple, il ne peut pas totalement déshériter l’un de ses enfants. En effet, la réserve héréditaire doit être répartie à parts égales entre les héritiers réservataires dont font partie les enfants.

Zoom : la réserve héréditaire correspond à 50 % des biens pour 1 enfant, 2/3 des biens pour 2 enfants ou 3/4 des biens pour 3 enfants et plus.

Cette réserve héréditaire est obligatoirement destinée aux enfants du défunt ou à son conjoint s’il n’a pas d’enfant. La répartition entre les héritiers réservataires se fait à parts égales. Et ce, que les enfants soient issus du mariage en cours ou non.

Le reste de l’héritage, appelé quotité disponible, peut être librement répartie par le défunt dans son testament entre ses héritiers “naturels” (époux, enfants, petits-enfants) ou à des tiers (associations, amis, etc). Par exemple, le défunt peut décider d’avantager l’un de ses enfants dans son testament en lui attribuant des biens supplémentaires à ceux prévus dans la réserve héréditaire.

En l’absence d'héritier réservataire, la totalité de la succession relève de la quotité disponible. Le défunt peut léguer son patrimoine à qui il souhaite, dans les proportions qu’il souhaite.

Pour pouvoir bénéficier d’une maison en héritage, plusieurs étapes doivent être respectées :

La partage entre les héritiers peut prendre plusieurs formes. En effet, ils peuvent décider de vendre la maison reçue en héritage d’un commun accord, afin de se partager le prix de vente selon la répartition établie par le notaire.

À noter : si un prêt immobilier attaché au bien en question est en cours, les héritiers doivent le solder par un remboursement anticipé avant de se répartir le reliquat.

Toutefois, il est important de noter que si l’héritage de la maison porte sur la résidence principale du défunt et qu’il était en couple, le conjoint survivant a le droit au maintien dans les lieux :

Il n’est donc pas possible de forcer l’époux survivant à partir de sa résidence principale même si elle appartenait exclusivement au défunt.

Quels sont les frais de succession pour une maison ? L’héritage d’une maison entraîne des frais en fonction de la situation de l’héritier. Ainsi, l’héritage d’une maison du conjoint ou du partenaire pacsé est exonéré de frais de succession. L'ordre des héritiers est défini par les articles 734 à 740 du Code civil.

Pour les autres héritiers, il est possible de bénéficier d’un abattement sur les frais de succession en fonction du degré de parenté avec le défunt, définis par les articles 779 à 787 C du Code général des impôts. Cet abattement est appliqué sur l’actif net taxable, c’est-à-dire la différence entre l’actif et le passif de la succession.

À noter : l’existence d’un testament pour l’héritage d’une maison ou non n’a aucune incidence sur le montant des frais de succession à régler par chacun des héritiers.

Les enfants du défunt bénéficient d’un abattement de 100.000 € sur l’actif net taxable. Cet abattement s’applique sur la part de chaque enfant, au décès de chacun des parents. Une fois l’abattement déduit, les frais de succession sur la part taxable effective dépendent du barème progressif suivant :

Part taxable après abattement

De 8.073 € à 12.109 €

De 12.110 € à 15.932 €

De 15.933 € à 552.324 €

De 552.325 € à 902.838 €

De 902.839 € à 1.805.677 €

Pour les petits-enfants, l’abattement sur l’actif net taxable est de 1.594 € si le parent est encore vivant. Si le petit-enfant hérite à la place de son parent décédé, l’abattement est de 100.000 €. Ensuite, le même barème s’applique que pour les enfants.

L’abattement pour l’héritage par un ascendant est de 100.000 €. Le barème pour le calcul des frais de succession est le même que pour les enfants et les petits-enfants.

Pour les arrières petits-enfants, l’abattement sur l’actif net taxable est de 1.594 € si le parent est encore vivant. Si le petit-enfant hérite à la place de son parent décédé, l’abattement est de 100.000 €. Le barème des frais de succession applicable à la part taxable est le même que pour les autres héritiers directs.

Et pour l'héritage d'une maison entre frère et sœur ? En ce qui concerne, les frères et sœurs, les frais de succession sur l’héritage d’une maison peuvent faire l’objet d’une exonération totale si les 3 conditions suivantes sont réunies :

À défaut de respecter l’ensemble de ses conditions, vous pouvez bénéficier d’un abattement de 15.932 €. Et le barème suivant s’appliquera sur la part taxable après abattement :

L’abattement sur les frais de succession pour les neveux et nièces, les tantes et les oncles du défunt s’élève à 7.967 €. Le taux des frais de succession sur la part taxable après abattement est de 55 % jusqu'au 4e degré inclus. Toutefois, si vous héritez en lieu et place de votre parent décédé, ce sont les règles relatives aux frères et sœurs qui s’appliquent.

Si l’héritier de la maison est une personne handicapée, il bénéficie d’un abattement de 159.325 € qui s’ajoute aux autres abattements en dehors de l’abattement de 1.594 € pour les parents éloignés ou non parents.

Dans tous les autres cas, un abattement de 1.594 € est appliqué sur l’héritage de la maison. Le barème applicable sur le reste de la succession correspond à :

En plus des frais de succession, les héritiers doivent régler des frais de notaires de partage de succession, sur la somme hors taxe de l'actif brut, dont le montant s’élève à :

À noter : le coût total de l'héritage d'une maison ne se limite pas aux droits de succession. Les héritiers doivent également s'acquitter des frais de notaire, qui sont composés des émoluments (la rémunération du notaire) et des droits de mutation (impôts). Il est aussi important de prendre en compte les autres dépenses liées à la succession, comme les frais d'inventaire, les frais d'expertise du bien, et les frais de publication des actes.

Résumer cet article avec :

Le barème de succession sur une maison dépend du degré de parenté avec le défunt. De plus, des abattements sont pratiqués et ils diffèrent entre les enfants, les petits, les enfants, etc. Par exemple, pour les descendants directs, les frais de succession sont de :

Toutefois, les époux sont exonérés de frais de succession. Il en va de même des partenaires pacsés désignés comme héritiers dans un testament.

Quand plusieurs personnes héritent d’une maison, elles sont soumises au régime de l’indivision ce qui peut rendre la gestion du bien difficile, notamment en cas de mésentente. Pour éviter cela, il est possible de créer une SCI. Ainsi, les héritiers héritent de parts sociales et non du bien directement. Cela permet également de réduire les frais de succession.

Le partage de l’héritage d’une maison se fait selon les règles légales. À savoir, selon l’ordre de priorité en l’absence de testament ou selon les règles de la réserve héréditaire et de la quotité disponible en présence d’un testament.

La nouvelle loi sur la succession pour le conjoint survivant n'a pas introduit de changements majeurs depuis la réforme de 2006. Le conjoint survivant reste un héritier de premier rang et a toujours le choix entre l'usufruit de la totalité de la succession ou le quart en pleine propriété, sous conditions.

L'héritage d'une maison suite à un décès n'a pas fait l'objet d'une nouvelle loi majeure récemment. Les règles de dévolution successorale et les droits des héritiers restent les mêmes. Les frais de succession (abattements, barèmes) sont ajustés périodiquement en fonction des lois de finances.

L'État prélève des droits de succession sur l'héritage d'une maison. Le montant varie en fonction du lien de parenté entre le défunt et l'héritier (enfants, frères et sœurs, etc.) et de la valeur du bien. Des abattements fiscaux s'appliquent pour réduire l'assiette imposable. Le conjoint survivant et le partenaire de PACS sont quant à eux totalement exonérés de ces droits.

Docteur en droit et diplômé de Harvard.

Fiche mise à jour le 08 octobre 2025

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