## IFI et SCI : de quoi parle-t-on ?

## Qu’est-ce que l’IFI ?

## Qu’est-ce qu’une SCI ?

## Quand les associés d’une SCI sont-ils concernés par l’IFI ?

## Le seuil d'imposition de l'IFI

## La valeur des parts de SCI

## IFI et SCI : quel abattement fiscal ?

## L'abattement de 30% pour la résidence principale

## La décote pour absence de liquidité : une alternative pour les SCI

## Autres abattements et déductions

## Comment calculer l’IFI sur les parts d’une SCI ?

## Comment déclarer une SCI à l’IFI ?

## FAQ

## Comment évaluer une SCI pour l’IFI ?

## Quelle fiscalité pour une SCI ?

## Qu’est-ce qui ne rentre pas dans l’IFI ?

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Docteur en droit et diplômé de Harvard.

Mis à jour le 16 octobre 2024

Depuis le 1er janvier 2018, l'impôt sur la fortune immobilière (IFI) a remplacé l’impôt sur la fortune (ISF). Ce nouvel impôt concerne uniquement le patrimoine immobilier des foyers fiscaux.

Vous décidez de créer une SCI et vous souhaitez savoir si vous êtes soumis à l’IFI ? Legalstart vous explique tout !

L'interaction entre l'IFI et les SCI est un sujet qui suscite de nombreuses questions en fiscalité immobilière. Pour bien comprendre les enjeux, Legalstart souhaite avant tout définir clairement ces deux notions.

L'IFI, ou Impôt sur la Fortune Immobilière, est un impôt français qui s'applique aux personnes physiques détenant un patrimoine immobilier net supérieur à un certain seuil. Il a remplacé l'ancien Impôt de Solidarité sur la Fortune (ISF) en 2018, et se concentre uniquement sur les biens immobiliers.

🔎 Zoom : l'IFI est un impôt déclaratif, ce qui signifie que les contribuables concernés doivent déclarer leur patrimoine immobilier et calculer eux-mêmes le montant de l'impôt dû. Le taux d'imposition est progressif et varie en fonction de la valeur du patrimoine immobilier taxable.

Une SCI, ou Société Civile Immobilière, est une structure juridique qui permet à plusieurs personnes de détenir et de gérer ensemble un ou plusieurs biens immobiliers. La SCI est une forme sociale souple, souvent utilisée pour faciliter la transmission de patrimoine ou pour gérer un investissement locatif.

Les associés d'une SCI détiennent des parts sociales, qui représentent leur quote-part dans le capital de la société et leur donnent droit à une partie des revenus et des bénéfices générés par les biens immobiliers détenus par la SCI. Ils sont assujettis à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) à partir d’un certain seuil, et ce, indépendamment de l'imposition de la SCI, qu’il s’agisse d’une SCI à l’IR ou à l’IS.

L'IFI et les SCI interagissent de manière spécifique, car les parts sociales d'une SCI sont considérées comme un actif immobilier. Cependant, tous les associés de SCI ne sont pas automatiquement redevables de l'IFI. Plusieurs conditions doivent être réunies pour que l'IFI s'applique.

☝️ Bon à savoir : la SCI elle-même n'est pas redevable de l'IFI. L'impôt est seulement dû par les associés personnes physiques.

Comme pour tout contribuable, les associés d'une SCI, qu’elle soit soumise à l’impôt sur les sociétés (IS) ou à l’impôt sur le revenu (IR), sont redevables de l'IFI uniquement si la valeur nette de leur patrimoine immobilier taxable dépasse le seuil de 1.300.000 euros au 1er janvier de l'année d'imposition.

Ainsi, depuis le 1er janvier 2018, il n’existe plus de lien entre une SCI soumise à l’IS et l’ISF, cet impôt étant tout simplement supprimé et remplacé par l’IFI.

⚠️ Attention : ce seuil s'applique à l'ensemble du patrimoine immobilier de l'associé, y compris sa résidence principale (sous réserve d'un abattement de 30 % comme nous le verrons plus bas), ses biens immobiliers détenus en direct et ses parts dans des SCI.

La valeur des parts de SCI détenues par un associé est prise en compte dans le calcul de son patrimoine immobilier taxable à l'IFI. Cette valeur est calculée au prorata de la valeur des biens immobiliers détenus par la SCI.

📝 À noter : l'endettement de la SCI peut venir diminuer la valeur des parts sociales à déclarer à l'IFI.

L'IFI et les SCI soulèvent la question des abattements fiscaux applicables. Si la détention de biens immobiliers via une SCI peut présenter certains avantages fiscaux, les règles relatives aux abattements peuvent différer de celles applicables aux biens détenus en direct.

Un abattement de 30 % sur la valeur de la résidence principale du contribuable est prévu pour le calcul de l'IFI. Mais attention : cet abattement ne s'applique pas lorsque la résidence principale est détenue indirectement via une SCI. En effet, le Conseil constitutionnel a jugé que l'associé d'une SCI ne dispose pas des mêmes prérogatives sur les biens immobiliers détenus par la société que s'il en était propriétaire directement.

Pour compenser l'absence d'abattement pour la résidence principale, l'administration fiscale admet l'application d'une décote sur la valeur des parts de SCI, en raison de leur manque de liquidité. Cette décote, qui varie généralement entre 10 % et 20 %, permet de réduire la valeur des parts de SCI à déclarer à l'IFI.

L'application de cette décote est soumise à certaines conditions :

En dehors de l'abattement pour la résidence principale et de la décote pour absence de liquidité, d'autres abattements et déductions peuvent s'appliquer dans le cadre de l'IFI, notamment :

Le calcul de l'IFI sur les parts d'une SCI se fait en plusieurs étapes :

📝 À noter : le calcul de l'IFI sur les parts d'une SCI peut être complexe et soumis à des règles spécifiques. Il est donc recommandé de se faire accompagner par un professionnel pour s'assurer de la bonne application de la loi.

Le barème de l'IFI pour 2024 est progressif, ce qui signifie que le taux d'imposition augmente avec la valeur du patrimoine immobilier net taxable. Voici les tranches et les taux applicables :

Tranche de patrimoine immobilier net taxable

De 800.001 € à 1.300.000 €

De 1.300.001 € à 2.570.000 €

De 2.570.001 € à 5.000.000 €

De 5.000.001 € à 10.000.000 €

Au-delà de 10.000.000 €

⚠️ Attention : même si le seuil pour être assujetti à l’IFI est de 1.300.000€, le calcul de l’IFI commence dès 800.000€.

L'IFI et les SCI impliquent des obligations déclaratives spécifiques pour les associés. La déclaration d'IFI s'effectue en même temps que la déclaration de revenus, via le formulaire n° 2042-IFI. Ce formulaire comprend une section spécifique pour la déclaration des parts de SCI.

Dans cette section, vous devrez indiquer :

🛠️ En pratique : la date limite de déclaration de l'IFI est la même que celle de la déclaration de revenus. Elle varie en fonction du mode de déclaration (en ligne ou papier) et du département de résidence du contribuable.

Principales sources législatives et réglementaires :

Résumer cet article avec :

L'évaluation d'une SCI à l'IFI se fait en déterminant la valeur vénale des biens immobiliers qu'elle détient au 1er janvier de l'année d'imposition, puis en appliquant un coefficient de taxation correspondant au ratio immobilier de la société. Ce ratio est ensuite corrigé des dettes non déductibles liées aux biens immobiliers taxables.

Une SCI est en principe soumise à l'impôt sur le revenu (IR), où les bénéfices sont imposés entre les mains des associés. Toutefois, il est possible d'opter pour l'impôt sur les sociétés (IS), où la SCI est imposée directement sur ses bénéfices.

L'IFI ne concerne que les biens et droits immobiliers. Sont donc exclus de l'IFI les biens mobiliers (meubles, voitures, bijoux...), les placements financiers (actions, obligations, assurance-vie) et les biens professionnels affectés à l'activité principale de l'entreprise.

Docteur en droit et diplômé de Harvard.

Fiche mise à jour le 16 octobre 2024

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