<p>La SCI peut-elle exploiter une location Airbnb ? La réponse est nuancée : juridiquement possible mais fiscalement défavorable dans la majorité des cas. Tour d'horizon des règles {YEAR}.</p>

<h2>SCI et location meublée : un mariage compliqué</h2>
<p>La SCI est par nature une <strong>société civile à objet immobilier</strong>. Or, la location meublée (dont la location de courte durée type Airbnb) est juridiquement et fiscalement une <strong>activité commerciale</strong>. Cette contradiction crée plusieurs difficultés :</p>
<ul>
<li>Si la location meublée représente plus de 10 % des recettes de la SCI, elle perd son régime fiscal civil et bascule automatiquement à l'<strong>impôt sur les sociétés (IS)</strong>, de manière irrévocable.</li>
<li>Le passage à l'IS entraîne l'imposition des plus-values selon le régime des plus-values professionnelles (souvent plus lourdes) au lieu des plus-values immobilières des particuliers.</li>
<li>La SCI ne peut pas bénéficier du <strong>régime LMNP</strong> ni du LMP, réservés aux personnes physiques.</li>
</ul>

<h2>La perte des avantages LMNP</h2>
<p>Le régime <strong>LMNP (loueur meublé non professionnel)</strong> est très avantageux pour un Airbnb : abattement micro-BIC de 50 % (30 % en zones tendues depuis 2025), amortissement du bien au régime réel, plus-values des particuliers. Une SCI ne peut pas en bénéficier, ce qui annule l'intérêt fiscal principal d'un Airbnb. Pour la majorité des projets, détenir le bien en direct ou via une <strong>SARL de famille</strong> reste préférable.</p>

<h2>Les montages alternatifs</h2>
<p>Plusieurs structures sont mieux adaptées à la location Airbnb :</p>
<ul>
<li><strong>Détention en direct</strong> + LMNP : optimal pour 1-2 biens, simplicité et fiscalité allégée.</li>
<li><strong>SARL de famille</strong> à l'IR : permet le LMNP en société entre membres d'une famille (option IR sans limitation de durée).</li>
<li><strong>EURL ou SASU à l'IS</strong> : amortissement, déduction des charges, transmission optimisée mais imposition des plus-values plus lourde.</li>
<li><strong>Holding SCI + SAS d'exploitation</strong> : la SCI détient les murs et loue à une SAS qui exploite l'Airbnb. Montage complexe à réserver aux gros patrimoines.</li>
</ul>

<h2>Les restrictions communales et déclaratives</h2>
<p>Indépendamment de la structure, plusieurs obligations s'imposent à l'Airbnb :</p>
<ul>
<li><strong>Déclaration en mairie</strong> obligatoire dans les communes de plus de 200 000 habitants et en Île-de-France.</li>
<li><strong>Autorisation de changement d'usage</strong> et parfois compensation (achat de m² commerciaux à reconvertir en habitation) à Paris, Lyon, Bordeaux, Nice, Annecy, etc.</li>
<li>Plafond de <strong>120 nuits par an</strong> pour la résidence principale (90 dans certaines communes depuis 2025).</li>
<li>Numéro d'enregistrement à afficher sur l'annonce.</li>
<li>Taxe de séjour à collecter et reverser à la commune.</li>
</ul>

<h2>Quand la SCI peut-elle être pertinente ?</h2>
<p>La SCI conserve un intérêt si l'Airbnb reste accessoire (moins de 10 % des recettes), si l'objectif principal est la <strong>transmission patrimoniale</strong> à plusieurs enfants, ou si le bien est loué en location nue à un exploitant tiers qui sous-loue ensuite en meublé. Sinon, mieux vaut privilégier les structures dédiées.</p>