## Qu’est-ce qu’une SCI ?

## Quelles sont les obligations comptables d’une SCI ?

## Pourquoi tenir la comptabilité d’une SCI ?

## Quels modes de gestion de la comptabilité en SCI ?

## La comptabilité de trésorerie (comptabilité simplifiée)

## La comptabilité commerciale en double partie

## Est-il obligatoire d'avoir un expert-comptable pour une SCI ?

## Pourquoi faire appel à un expert-comptable pour sa SCI ?

## Fiabiliser les comptes de la SCI

## Optimiser ses comptes

## Limiter la responsabilité du gérant

## Combien coûte un expert-comptable pour une SCI ?

## FAQ

## Pourquoi choisir un expert-comptable de SCI en ligne ?

## Quel est le régime fiscal d’une SCI ?

## Quel est le coût annuel d’une SCI ?

## Comment choisir un expert comptable pour SCI ?

## Qui peut nous conseiller pour une SCI ?

## Quelles sont les obligation comptable d'une SCI à l'IS ?

## Faut-il un expert-comptable pour une SCI familiale ?

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Mis à jour le 23 octobre 2025

Si vous êtes associés ou gérant d’une SCI, vous vous demandez peut-être s'il est pertinent d’avoir recours aux services d’un expert-comptable. En effet, cela peut être intéressant notamment pour optimiser la gestion du patrimoine immobilier de votre SCI en mettant en place une certaine stratégie comptable.

Qu’est-ce qu’une SCI ? Pour quelles raisons faut-il tenir la comptabilité de cette structure ? Quelles sont les obligations comptables d’une SCI ? Est-il obligatoire ou opportun de faire appel à un expert-comptable en SCI ? Combien coûtent les services d’un tel professionnel ? Avant de vous lancer dans les démarches de création d'une SCI, Legalstart vous explique tout sur le sujet.

Une société civile immobilière (SCI) est une structure composée de deux personnes au minimum, dont le but est de gérer un ou plusieurs biens immobiliers. Ils sont la propriété de la SCI. De leur côté, les associés reçoivent des parts, proportionnellement à leur apport. La gestion courante de la structure est ensuite confiée à un gérant.

Il existe plusieurs sortes de SCI, qui comprennent chacune leurs particularités :

Avant d’investir en SCI, il est primordial de connaître vos obligations comptables. En principe, une SCI n’est pas une structure commerciale puisqu’elle a pour objectif principal la gestion d’un patrimoine immobilier. À cet égard, elle n’a, par principe, aucune obligation de tenir une comptabilité, de publier ses comptes ou encore d’avoir recours à un expert-comptable. La tenue d’une comptabilité peut toutefois être une obligation légale, notamment si elle est indiquée dans les statuts de la structure ou qu’elle est imposée à l’impôt sur les sociétés (IS).

Néanmoins, il s’avère important de tenir cette comptabilité, afin de respecter les obligations de la structure au regard de ses associés, de l’administration fiscale ou de tiers. Elle permet aussi d’éviter que la structure soit qualifiée de fictive, ce qui provoquerait alors le solde des comptes courants des associés.

Le mode de comptabilité varie alors en fonction du choix d’imposition. En effet, si votre SCI est soumise à l’impôt sur le revenu (IR), elle doit tenir une comptabilité simplifiée. En revanche, certaines SCI ont l’obligation de tenir une comptabilité commerciale ou “comptabilité d’entreprise”.

Dans les deux cas, il est alors important :

Question fréquente : comment fonctionne la comptabilité d'une SCI à l'IR ? La comptabilité d'une SCI à l'IR est simplifiée. Elle n'est pas obligée de tenir une comptabilité complète (comptabilité de trésorerie). Elle doit néanmoins tenir un registre des recettes et des dépenses et conserver tous les justificatifs, afin de déclarer les revenus fonciers annuels.

La principale raison de tenir une comptabilité pour une SCI est de satisfaire au devoir d’information qui pèse sur le gérant de la SCI. En effet, celui-ci doit communiquer de façon transparente aux associés les informations relatives à la gestion de la SCI, ce qui comprend les bénéfices et les pertes. Or, le meilleur moyen d’apporter et de prouver ces informations est de tenir une comptabilité.

Par ailleurs, la comptabilité (et notamment le plan comptable de la SCI) permet d’avoir un document clair et précis, ce qui sera d’autant plus utile en cas de contrôle fiscal. Ce sera donc particulièrement utile pour prouver les montants dus par la société aux associés au titre des comptes courants ou pour justifier de la répartition des bénéfices. Ces justificatifs permettent ainsi :

Tenir la comptabilité d’une SCI, même si ce n’est pas obligatoire, permet également de pouvoir comptabiliser correctement les amortissements. En outre, ces informations peuvent être demandées par les établissements bancaires quand ils sont sollicités pour un nouvel emprunt ou par des tiers qui souhaitent entrer au capital de la SCI.

Aucun texte n’impose de tenir une comptabilité pour une SCI. En ce sens, vous n’êtes pas obligé d’établir un compte de résultat, un bilan annuel, ou encore d’avoir recours à un expert-comptable en SCI. Il est cependant nécessaire de pouvoir suivre a minima la trésorerie de la structure. Certaines SCI doivent, en revanche, tenir une comptabilité commerciale en double partie.

Astuce : avec LS Compta, vous bénéficiez d’un suivi comptable régulier et d’un accompagnement personnalisé pour répondre à toutes vos questions fiscales et comptables.

Une SCI transparente, c’est-à-dire qui est soumise à l’impôt sur le revenu, doit tenir une comptabilité simplifiée. Cela consiste à enregistrer les recettes et les dépenses par ordre chronologique dans un livre comptable. Il est possible d’utiliser un tableur Excel ou un logiciel dédié pour procéder à cette comptabilisation.

La SCI doit ensuite procéder à la déclaration des revenus de l’ensemble des biens immobiliers en remplissant le formulaire 2072-C-SD. Enfin, elle doit présenter ses comptes auprès des associés une fois par an pour les approuver en assemblée.

En revanche, la structure n’est pas tenue de suivre un plan comptable de SCI. Néanmoins, les associés doivent conserver les pièces justificatives liées à l’activité de la SCI pour faciliter un futur contrôle fiscal.

Même si les SCI à l’IR ont la possibilité de se contenter d’une comptabilité de trésorerie, toutes les autres n’ont pas cet avantage. Il convient de noter que le choix entre une SCI à l’IR ou l'IS peut avoir un impact important sur les obligations comptables d’une telle structure. Elle entraîne notamment le renoncement à des abattements. Il convient alors de prendre conseil auprès d’un expert-comptable ou d’un avocat avant de procéder à ce changement.

À noter : si vous avez une SCI familiale, la comptabilité à tenir est celle de la comptabilité dite “transparente”, car elle est souvent imposée sur les revenus. Il demeure néanmoins possible d’opter pour une imposition à l’impôt sur les sociétés. Cette mesure est alors irrévocable.

Une SCI a l’obligation de tenir une comptabilité commerciale ou comptabilité d’entreprise si elle répond à l’un des critères suivants :

La soumission à la TVA n'est pas une option en soi, mais une conséquence de la nature de l'activité. Par exemple, une SCI qui loue des locaux commerciaux nus a la possibilité d'opter pour la TVA, mais une SCI qui loue des locaux meublés est soumise de plein droit à la TVA. De plus, la comptabilité commerciale est obligatoire lorsque la SCI dépasse 2 des 3 seuils suivants : 4 millions d'euros de total bilan, 8 millions d'euros de chiffre d'affaires, et 50 salariés.

Lorsque la SCI doit tenir une comptabilité en partie double, les règles des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) sont applicables. La SCI doit alors suivre un plan comptable et respecter un certain nombre d’obligations comptables :

Les obligations comptables d’une SCI à l’IS sont alors plus lourdes, mais ce régime permet de déduire les amortissements des investissements du résultat fiscal. Ce régime est identique à celui d’une société commerciale (SAS, SARL, etc.).

Bon à savoir : même si votre SCI n’est pas soumise à la comptabilité en partie double, cette comptabilité peut être particulièrement utile pour prouver la non-fictivité de la SCI, suivre avec précision les comptes courants d’associés ou encore calculer les plus-values immobilières.

Le recours à un expert-comptable en SCI n’est pas obligatoire. En revanche, l’expert-comptable est souvent sollicité en SCI pour gérer, ente autres, les conséquences comptables d’un patrimoine immobilier. En effet, la gestion du patrimoine immobilier d’une SCI peut parfois s’avérer complexe.

À noter : il est également possible de recourir aux services d’un expert-comptable SCI en ligne, de faire appel à un cabinet comptable de proximité pour votre SCI, ou bien d’utiliser un logiciel de comptabilité en ligne.

Dans la plupart des cas, tenir la comptabilité d'une SCI n’est pas une obligation. Dès lors, il n’existe aucune obligation en SCI immobilière de faire appel aux services d'un expert-comptable. Toutefois, il demeure fortement recommandé, car la gestion comptable d’une SCI peut s’avérer extrêmement complexe si la structure possède plusieurs bien différents.

En effet, le recours à un expert-comptable en SCI permet de :

Un expert-comptable qui se charge de la gestion comptable de votre SCI gère alors toutes les obligations comptables de la structure, des enregistrements aux déclarations fiscales, en passant par les déclarations de TVA le cas échéant et la production de documents légaux. De fait, il permet au gérant de gagner du temps et de se consacrer à la gestion courante de la structure.

L’expert-comptable met à profit son expertise pour proposer des solutions d’optimisation fiscale en mettant en place une stratégie comptable (amortissement comptable, de démembrement des parts sociales, mises en réserve, etc.). Elles permettent à l’entreprise d’effectuer des économies et de diminuer leur charge fiscale. Les recommandations de l’expert-comptable peuvent également s’étendre aux problématiques financières que peuvent rencontrer les associés de la SCI.

À retenir : tout expert-comptable a un devoir de conseil au regard de son code de déontologie. Il peut ainsi conseiller ses clients en matière de comptabilité, fiscalité et finance.

La gestion financière de la SCI est une tâche ardue qu’il convient de mener avec rigueur et précision. La délégation de cette partie auprès d’un expert-comptable permet de s’assurer d’une prise en charge de la comptabilité conforme aux exigences de la législation.

En effet, toute faute de gestion pourrait avoir des conséquences néfastes pour la SCI et pour son gérant. En cas de faute, les associés peuvent se retourner contre le gérant et exiger le versement de dommages et intérêts.

Bon à savoir : un expert-comptable est obligé de souscrire une assurance professionnelle, qui le couvre en cas de faute disciplinaire, pénale ou civile.

Quel est le prix d'un comptable pour une SCI ? Quel est le prix moyen d'un expert-comptable ? L’expert-comptable est rémunéré par l’application d’honoraires. Les tarifs appliqués par un expert-comptable en SCI dépendent de la complexité de sa mission, de la taille du patrimoine immobilier de la société, de son régime d’imposition, du niveau d’expérience du professionnel ou encore du lieu d’exercice de son activité.

En pratique : faire appel à un expert-comptable en SCI coûte en moyenne entre 450 et 800 euros HT par an pour un expert-comptable en ligne et pour une petite structure, ou 1.500 euros HT par an environ pour un expert-comptable de proximité. Généralement, il faut compter une prestation supplémentaire pour l’établissement du bilan annuel de la SCI.

Par conséquent, il est tout à fait possible de faire son bilan sans expert-comptable, notamment dans le cadre d’une SCI. En effet, la SCI n’a pas une importante activité en termes de comptabilité. Cependant, au regard de la taille du patrimoine immobilier à gérer et les conséquences que peuvent engendrer des écritures comptables non conformes, il est fortement recommandé de faire appel à un expert-comptable pour la gestion de votre SCI.

Résumer cet article avec :

Faire appel à un expert-comptable en ligne est avantageux à plusieurs titres. Il permet de bénéficier d’un accompagnement de qualité rapidement, car toutes les démarches s’effectuent en ligne. Le coût de cette prestation est également fréquemment moins élevé que celui d’un cabinet de proximité.

Une SCI est imposée normalement à l’impôt sur le revenu (IR), parce qu'elle possède un objet civil. Néanmoins, il est possible d’opter dès sa création ou en cours de vie pour l’impôt sur les sociétés (IS). Cette décision est alors irrévocable. Dans cette situation, l’impôt est alors supporté par la SCI et non par les associés. Il convient de bien réfléchir aux avantages et inconvénients avant de passer à l’IS.

Le coût de création d’une SCI est d’au moins 300 euros. Il inclut les frais de dépôt de capital (de 0 à 100 euros selon les banques), la publication d’une annonce légale (185 euros) et les frais d’immatriculation (environ une centaine d’euros). Ensuite, à l’année, les dépenses incluent diverses assurances, dont l’assurance professionnelle (10 à 50 euros), et la domiciliation, voire les services d’un expert-comptable (entre 500 et 1.500 euros).

Pour choisir un expert-comptable pour SCI, vous devez considérer plusieurs critères : son expertise dans l'immobilier, sa capacité à vous conseiller sur des problématiques spécifiques (optimisation fiscale, démembrement de propriété, etc.), ses tarifs (en ligne ou de proximité), et sa réputation.

Pour une SCI, vous pouvez vous faire conseiller par un expert-comptable, un avocat spécialisé en droit immobilier ou en droit des sociétés, ou un notaire. Ces professionnels pourront vous aider à choisir la meilleure structure juridique, à optimiser la gestion de votre patrimoine et à sécuriser la transmission de vos biens.

Une SCI à l'IS a les mêmes obligations comptables qu'une société commerciale. Elle doit tenir une comptabilité complète (bilan, compte de résultat et annexes), produire une liasse fiscale annuelle et, si elle dépasse certains seuils, nommer un commissaire aux comptes.

Non, un expert-comptable n'est pas obligatoire pour une SCI familiale, mais il est fortement recommandé. Même si la comptabilité est simplifiée, un expert-comptable peut vous aider à optimiser la fiscalité de la société et de ses associés, et à sécuriser la transmission du patrimoine familial.

Fiche mise à jour le 23 octobre 2025

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