## Qu’est-ce que le droit à un logement décent ?

## Logement décent : quels sont les critères ?

## La surface du logement

## La sécurité et la santé du locataire

## L’absence d'animaux nuisibles

## Les équipements du logement

## La performance énergétique du logement décent

## Quels recours du locataire en cas de logement non-décent ?

## Logement indécent et aide au logement : quelles conséquences ?

## FAQ

## Est-il légal de louer un appartement sans chauffage ?

## Quels sont les logements interdits à la location en 2023 ?

## Qui peut attester de l'insalubrité d'un logement ?

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Docteur en droit et diplômé de Harvard.

Mis à jour le 27 octobre 2025

En tant que propriétaire, plusieurs obligations pèsent sur vous, notamment l’obligation de proposer un logement décent à votre locataire. Cependant, il n’est pas toujours facile de savoir quels sont les éléments qui caractérisent un logement décent ou au contraire un logement insalubre. Pourtant, cela peut avoir d’importantes conséquences juridiques, sociales et financières. Explications.

Tous les locataires ont le droit à un logement décent, c’est-à-dire un logement qui assure un confort minimum et qui ne représente pas de risques pour le locataire. En somme, un logement décent, par définition, est un logement qui permet d’y vivre de manière digne et normale. Pour cela, il doit répondre à un certain nombre de critères, et être doté de certains équipements.

Pour définir ce qu’est un logement décent, la loi retient 5 critères :

La loi relative au logement décent prévoit une surface minimale à respecter. Ainsi, avoir un logement décent, la surface minimum est de 9 m² et le volume habitable doit être de 20 m³.

☝️ Bon à savoir : cette surface minimum s’applique à la pièce principale. Pour calculer la surface habitable, on tient compte de la surface au sol, à laquelle on déduit les murs, les cloisons, les marches et les cages d'escaliers, les gaines, les embrasures de portes et de fenêtres. Certains espaces sont également exclus de la surface habitable comme les combles non aménagés, les caves, le sous-sol, une remise, les garages, les terrasses, les loggias, les balcons, les séchoirs extérieurs, les vérandas, les locaux communs, les dépendances, les espaces dont la hauteur est inférieure à 1,80 mètre.

Si le logement est loué en colocation, le critère de la surface minimale s’applique comme suit :

Dans tous les cas, pour que les colocataires puissent bénéficier des APL, le logement doit avoir une surface habitable totale d’au moins 16 m² pour 2 colocataires. Pour chaque colocataire supplémentaire, il faut ajouter 9 m².

📝 À noter : un logement en sous-sol ne peut pas être considéré comme décent, et par conséquent, ne peut pas être proposé à la location.

Le deuxième critère pour déterminer si un logement est décent ou non, est la sécurité et la protection de la santé du locataire. Pour s’assurer que ce critère est bien rempli, plusieurs éléments sont à prendre en considération.

Ainsi, le logement doit :

Pour pouvoir être considéré comme décent, le logement ne doit pas être infesté par des animaux nuisibles comme des rats par exemple, ou des animaux parasites à l’instar des punaises de lit ou des cafards.

En outre, un logement décent doit disposer de certains équipements et installations de manière obligatoire, et ce, qu’il s’agisse d’un logement loué vide ou d’un logement meublé.

Voici la liste des équipements indispensables :

De plus, s’il s’agit d’un logement meublé, la liste des équipements obligatoires à prévoir en plus, est la suivante :

Autre critère essentiel pour retenir la qualification de logement décent, la performance énergétique minimum du logement.

Ainsi, pour les logements dont le bail est signé, renouvelé ou reconduit depuis le 1er janvier 2023, la consommation d’énergie doit être inférieure à 450 kWh d'énergie finale par m2 de surface habitable et par an, en métropole. Ensuite :

📝 À noter : pour les logements situés en Guadeloupe, Guyane, Martinique, La Réunion, ou à Mayotte, le calendrier est différent. Ainsi :

Si le logement ne répond pas à tous les critères d’un logement décent, le locataire peut engager des recours à l’encontre du propriétaire.

Dans un premier temps, le locataire doit notifier par écrit au propriétaire que le logement ne répond pas à tous les critères de décence exigés par la loi. Deux cas de figure sont alors à distinguer :

☝️ Bon à savoir : le constat d’un logement indécent par la CAF autorise cette dernière à informer le propriétaire de son obligation de mise en conformité du logement. Cette information vaut mise en demeure du propriétaire par le locataire. Le propriétaire dispose alors d’un délai de 2 mois pour faire connaître sa réponse.

À défaut de trouver un accord, le locataire ou le propriétaire peut saisir le tribunal pour statuer sur la décence ou non du logement. Lorsque le juge estime que le logement est indécent, il peut lister les travaux de mise en conformité à réaliser par le propriétaire et fixer un délai pour les faire.

Dans l’attente de la mise en conformité, le juge peut réduire le montant du loyer, voire en suspendre le versement. Cependant, le juge ne peut pas ordonner le respect d’un niveau de consommation d’énergie maximum si deux conditions sont réunies :

⚠️ Attention : même si le logement ne répond pas à tous les critères d’un logement, le locataire ne peut pas arrêter de payer le loyer, sauf en cas de décision de justice le prévoyant expressément.

Le critère de décence est essentiel tant pour le locataire que pour le propriétaire.

En effet, si le logement n’est pas décent, le propriétaire peut être contraint de réaliser les travaux de mise en conformité, et peut voir le montant du loyer réduit. Le paiement du loyer peut également être suspendu pendant la durée des travaux.

De son côté, le locataire qui vit dans un logement indécent souffre des conditions de vie. De plus, il ne peut pas prétendre à l’aide au logement (APL). En effet, pour pouvoir percevoir cette aide, il doit pouvoir justifier d’un logement décent. C’est pourquoi, il est possible de faire constater un logement non-décent par la CAF.

Cette absence d’aide au logement peut également avoir une incidence sur le propriétaire puisque cela augmente les risques d’impayés si le locataire n’a pas les moyens d’assumer le paiement du loyer dans sa totalité.

Principales sources législatives et réglementaires :

Résumer cet article avec :

Non, il n’est pas légal de louer un appartement (ou une maison) sans chauffage. Avoir une installation de chauffage et qui fonctionne normalement est l’un des critères de décence exigé par la loi pour tout logement mis en location.

En 2023, certains logements ne peuvent plus être mis en location du fait de leur consommation énergétique trop importante. Ainsi, les logements qui dépassent le seuil de 450 kWh par mètre carré et par an sont interdits à la location en 2023.

La CAF est habilitée à déterminer si un logement est décent ou non. De plus, l'Agence régionale de santé (ARS) ou le directeur du service communal d'hygiène et de santé (SCHC) peut établir un constat d’insalubrité.

Docteur en droit et diplômé de Harvard.

Fiche mise à jour le 27 octobre 2025

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