<p>Le formulaire 2044 sert à déclarer les revenus fonciers au régime réel, c'est-à-dire les loyers de locations nues lorsque le contribuable ne relève pas du micro-foncier. Il permet de déduire les charges réelles et de constater un éventuel déficit foncier. Comprendre son contenu est essentiel pour les propriétaires bailleurs imposés au réel afin d'optimiser la fiscalité de leurs locations.</p><h2>Le rôle de la 2044</h2><p>La 2044 est l'annexe de déclaration des revenus fonciers au régime réel. Elle concerne les propriétaires qui louent des biens nus et qui relèvent du réel, soit obligatoirement au-delà du seuil du micro-foncier, soit sur option. Elle détaille les recettes et les charges pour déterminer le résultat foncier reporté sur la déclaration de revenus.</p><h2>Les recettes</h2><p>La 2044 recense l'ensemble des loyers perçus et recettes accessoires liées à la location nue. Ces recettes constituent la base brute à partir de laquelle seront déduites les charges. Une déclaration exacte des loyers encaissés au cours de l'année est nécessaire, le régime réel reposant sur les revenus réellement perçus et les charges réellement supportées.</p><h2>Les charges déductibles</h2><p>Le régime réel permet de déduire de nombreuses charges : intérêts d'emprunt, travaux d'entretien, de réparation et d'amélioration, taxe foncière, charges de copropriété non récupérables, frais de gestion et assurances. La déductibilité de ces charges, détaillées sur la 2044, réduit le revenu foncier imposable, parfois jusqu'à créer un déficit.</p><h2>Le déficit foncier</h2><p>Lorsque les charges dépassent les loyers, un déficit foncier se forme. Il s'impute sur le revenu global dans une certaine limite, l'excédent et la part liée aux intérêts d'emprunt étant reportables sur les revenus fonciers des années suivantes. Ce mécanisme, déclaré sur la 2044, est un avantage majeur du régime réel, notamment pour les biens nécessitant des travaux.</p><h2>La déclaration</h2><p>La 2044 se remplit en complément de la déclaration de revenus, le résultat foncier étant reporté sur la 2042. Elle se déclare en ligne dans les mêmes délais. Conserver les justificatifs des charges (factures de travaux, échéanciers d'emprunt) est indispensable en cas de contrôle. Pour les situations complexes, un conseil aide à optimiser la déclaration des revenus fonciers.</p>