## Qu’est-ce qu’un bail commercial ?

## Comment est fixé le loyer d’un bail commercial ?

## Quand peut-on procéder à une augmentation du loyer d’un bail commercial ?

## La révision triennale du loyer

## Les autres cas d'augmentation du loyer

## La procédure de révision du loyer

## Comment calculer l’augmentation du loyer d’un bail commercial ?

## Dans quels cas l’augmentation du loyer d’un bail commercial est-elle plafonnée ?

## L’augmentation triennale du loyer d’un bail commercial

## L’augmentation du loyer d’un bail commercial lors du renouvellement

## Augmentation du loyer d’un bail commercial : qu’est-ce que la clause d’échelle mobile ?

## Augmentation du loyer d’un bail commercial : qu’est-ce la clause-recette ?

## FAQ

## Le loyer commercial est-il soumis à la TVA ?

## Quel est l'indice des loyers commerciaux ?

## Quelle différence entre bail commercial et bail professionnel ?

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Docteur en droit et diplômé de Harvard.

Mis à jour le 22 octobre 2025

L'augmentation du loyer d'un bail commercial est un sujet sensible qui peut entraîner des conflits entre bailleurs et locataires. Il est essentiel de connaître les règles légales qui encadrent cette augmentation pour éviter les litiges et garantir des relations contractuelles équilibrées. Dans cet article, Legalstart vous guide à travers les différentes modalités d'augmentation du loyer d'un bail commercial, en vous présentant les plafonds, les indices de référence et les clauses contractuelles applicables.

Le bail commercial est un contrat de location qui permet à un professionnel (personne physique ou morale) d'exploiter une activité commerciale, industrielle ou artisanale dans un local. Le bail commercial se distingue du bail d'habitation par plusieurs caractéristiques :

Lors de la conclusion d'un bail commercial, le loyer est fixé librement entre le bailleur et le locataire. Il n'existe pas de loyer de référence ou de plafond légal à respecter. Les parties peuvent donc convenir du montant du loyer qui leur semble le plus juste.

📌 À retenir : le loyer initialement fixé ne peut être modifié pendant les trois premières années du bail. Ensuite, il peut être révisé tous les trois ans, selon des modalités prévues par la loi ou par le bail.

Pour déterminer le montant du loyer, plusieurs critères sont généralement pris en compte :

Par ailleurs, lors de l'entrée des lieux, le bailleur peut exiger un droit d'entrée, appelé le pas-de-porte, ainsi qu’un dépôt de garantie qui est restituable au départ du locataire.

Pour un bail commercial, l’augmentation de loyer est encadrée par des règles strictes pour protéger les intérêts du locataire. Le bailleur ne peut pas augmenter le loyer à sa guise, il doit respecter certaines conditions et délais.

Le loyer d'un bail commercial peut être révisé tous les trois ans, à la demande du bailleur ou du locataire. Cette révision du loyer du bail commercial permet d'adapter le loyer à l'évolution du marché immobilier et de garantir un équilibre entre les intérêts des deux parties.

🛠️ En pratique : la révision triennale peut intervenir à compter de la troisième année du bail. Ensuite, elle peut être demandée tous les trois ans, à la date anniversaire du bail ou à une autre date prévue par le contrat.

En dehors de la révision triennale, le loyer d'un bail commercial peut être augmenté dans les cas suivants :

Les clauses d’échelle mobile ou de recettes encadrent également la révision et l’augmentation du loyer d’un bail commercial (voir ci-dessous).

La révision du loyer d'un bail commercial doit être demandée par écrit, par lettre recommandée avec accusé de réception, au moins 6 mois avant la date de prise d'effet de la révision. Si le bailleur et le locataire ne parviennent pas à s'entendre sur le nouveau montant du loyer, ils peuvent saisir la justice pour demander une expertise et une fixation judiciaire du loyer.

Le calcul de l'augmentation du loyer d'un bail commercial dépend du mécanisme de révision prévu par la loi ou par le bail.

Si le bail prévoit une indexation sur un indice, la révision du loyer du bail commercial est calculée en appliquant la variation de l'indice au loyer en cours. En cas de fixation du loyer par expertise, l'expert immobilier déterminera la valeur locative du marché en tenant compte des caractéristiques et des conditions du local. Le nouveau loyer sera ensuite fixé en fonction de cette valeur locative.

Augmenter le loyer d’un bail commercial est encadré par la loi pour protéger les intérêts du locataire et éviter les abus de la part du bailleur. Dans certains cas, cette augmentation est plafonnée, c'est-à-dire qu'elle ne peut pas dépasser un certain seuil.

La loi prévoit que le loyer d'un bail commercial peut être révisé tous les trois ans, à la demande du bailleur ou du locataire. Cette révision triennale permet d'adapter le loyer à l'évolution du marché immobilier local.

Dans ce cas, l'augmentation du loyer est plafonnée. Le nouveau loyer ne peut pas dépasser la variation de l'indice des loyers commerciaux (ILC) ou, si le bail le prévoit, de l'indice du coût de la construction (ICC). Par exemple, si l'ILC a augmenté de 3 % depuis la dernière révision du loyer, le nouveau loyer ne pourra pas augmenter de plus de 3 %.

Lors du renouvellement du bail commercial, le loyer peut également être augmenté. Cependant, cette augmentation est également plafonnée, sauf exceptions. Le nouveau loyer ne peut pas dépasser :

⚠️ Attention : par contre, si le bail est conclu ou renouvelé pour une durée supérieure à 9 ans, le loyer du bail renouvelé est déplafonné et fixé à la valeur locative.

La clause d'échelle mobile est un mécanisme contractuel qui permet d'indexer le loyer d'un bail commercial sur un indice économique, afin de le faire évoluer automatiquement en fonction de l'inflation ou de la variation des prix dans un secteur spécifique.

☝️ Bon à savoir : cette clause est fréquemment utilisée dans les baux commerciaux pour éviter les négociations périodiques sur le montant du loyer et pour assurer une certaine prévisibilité aux deux parties.

La clause d'échelle mobile doit préciser l'indice de référence sur lequel le loyer est indexé. Les indices les plus couramment utilisés sont l'indice des loyers commerciaux (ILC) et l'indice du coût de la construction (ICC).

La clause d’échelle mobile peut aussi utiliser l'indice des loyers des activités tertiaires (ILAT). Cet indice, publié par l'INSEE, mesure l'évolution des loyers des locaux à usage de bureaux et d'activités tertiaires. Il est particulièrement adapté à l'indexation des loyers des baux commerciaux conclus pour ce type d'activités.

🛠️ En pratique : la clause d'échelle mobile doit également préciser la périodicité de l'indexation (annuelle, trimestrielle, etc.) et les modalités de calcul de la variation du loyer.

📝 À noter : en tant que locataire, vous souhaitez quitter votre local commercial en cours de bail ? Pensez à la cession du bail commercial. Ce mécanisme vous permet de sortir du bail avant l’arrivée de son terme.

La clause-recette est un autre mécanisme contractuel qui permet de faire varier le loyer d'un bail commercial en fonction du chiffre d'affaires réalisé par le locataire. Cette clause est souvent utilisée pour les commerces de détail, où le loyer est directement lié à la performance commerciale du locataire.

La clause-recette doit préciser les modalités de calcul du loyer. Elle peut prévoir :

📝 À noter : le loyer est ainsi directement lié au chiffre d'affaires du locataire, ce qui permet de partager les risques et les bénéfices entre le bailleur et le locataire. Cependant, elle nécessite un suivi précis du chiffre d'affaires du locataire, ce qui peut être complexe à mettre en place.

Principales sources législatives et réglementaires :

Résumer cet article avec :

Oui, le loyer commercial est soumis à la TVA au taux en vigueur, sauf si le bailleur est une personne physique non assujettie à la TVA. Dans ce cas, le loyer est exonéré de TVA.

L'indice des loyers commerciaux (ILC) est un indice publié par l'INSEE qui mesure l'évolution des loyers commerciaux en France. Il sert de référence pour la révision du loyer des baux commerciaux.

Le bail commercial est destiné aux activités commerciales, industrielles et artisanales, tandis que le bail professionnel s'adresse aux professions libérales. Le bail commercial offre une durée minimale de 9 ans et un droit au renouvellement, contrairement au bail professionnel qui est plus souple.

Docteur en droit et diplômé de Harvard.

Fiche mise à jour le 22 octobre 2025

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