## Qu’est-ce qu’un compromis de vente ?

## Compromis de vente : définition

## Quelle est la différence entre un compromis de vente et une promesse de vente ?

## Quelle forme prend un compromis de vente ?

## Acte sous seing privé

## Acte authentique

## Comment rédiger un compromis de vente ?

## Qui doit rédiger le compromis de vente ?

## Quelles mentions doit contenir un compromis de vente ?

## Quels sont les documents annexes à un compromis de vente ?

## Les diagnostics immobiliers obligatoires pour le compromis de vente

## Les documents annexes pour les biens en copropriété

## Tout sur la signature du compromis de vente

## Qui doit signer le compromis de vente ?

## Quand signer un compromis de vente ?

## La rétractation après la signature du compromis de vente est-elle possible ?

## Comment procéder à l’annulation d’un compromis de vente ?

## Les cas d’annulation d’un compromis de vente

## Quelles indemnités en cas d’annulation du compromis de vente ?

## FAQ

## Le compromis de vente est-il obligatoire ?

## Quelles clauses suspensives insérer dans un compromis de vente ?

## Quel délai respecter entre l’offre d’achat et le compromis de vente ?

## Quel délai respecter entre la signature du compromis de vente et la vente définitive ?

## Quel acompte verser pour un compromis de vente ?

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Docteur en droit et diplômé de Harvard.

Mis à jour le 27 octobre 2025

Lors de l’achat d’un logement, vous pourrez être amené à conclure un compromis de vente. Ce premier contrat, conclu entre l’acquéreur et le vendeur, peut revêtir de plusieurs formes. Il ne correspond pas à un contrat de vente définitif, mais va créer des obligations réciproques entre les parties.

Vous vous demandez qu'est-ce qu'un compromis de vente ? Comment faire un compromis de vente ? Est-il possible d’insérer des conditions suspensives dans un compromis de vente ? Que se passe-t-il lorsqu’un compromis de vente voit son délai dépassé par l’acheteur ? Legalstart répond à vos questions.

Quelle est la définition d'un compromis de vente ? Le compromis de vente est le premier contrat conclu entre un vendeur et un acheteur. Il précède le contrat de vente, qui scelle définitivement la transaction. On considère que le compromis est un “avant-contrat”, un contrat préparatoire à la signature de la vente. Il permet donc de sceller l’accord sur la vente et d’engager les parties.

⚠️ Important : pour que le compromis de vente ait une véritable valeur contractuelle, il doit mentionner l’accord des parties sur les conditions de la vente, c'est-à-dire le bien vendu et le prix d’acquisition.

Le compromis de vente est également appelé promesse synallagmatique de vente, qui est à différencier de la promesse unilatérale de vente. De ce fait, lorsqu’on parle de promesse de vente ou compromis de vente, on ne parle pas toujours du même contrat.

💡 Astuce : vous souhaitez en savoir plus sur le compromis de vente d’un fonds de commerce ? Consultez notre fiche pratique !

Un compromis de vente peut prendre la forme :

Un compromis de vente sous seing privé est un contrat rédigé directement par les parties (ou par leur avocat ou agent immobilier) sans qu’une intervention d’un officier public, c'est-à-dire d’un notaire, ne soit nécessaire afin de réguler une situation contractuelle. C’est un compromis de vente entre particuliers uniquement. Habituellement, un acompte est versé par l’acheteur en tant que garantie de son engagement.

Un compromis de vente sous forme d’acte authentique correspond à un compromis de vente fait par un notaire. En effet, l’acte authentique est reçu par un officier public ayant compétence et qualité pour instrumenter l’acte. Le caractère authentique d’un acte lui permet d'attester d’une date certaine, d’une force probante quant à son contenu et d’une force exécutoire, sans qu’il soit nécessaire d’obtenir un jugement. Cet acte est plus lourd et s’entoure de règles particulières, notamment quant à la procuration faite au notaire pour la signature du compromis de vente.

📝 À noter : lorsqu’un compromis de vente réalisé par acte sous seing privé est ensuite signé devant un notaire pour devenir un acte authentique, on parle de réitération de compromis de vente. Cette action se produit habituellement lors de la conclusion de la vente devant un notaire.

Le compromis de vente peut être rédigé par :

☝️ Bon à savoir : pour vous aider, vous pouvez commencer par rédiger un projet de compromis de vente afin de trouver un accord sur les éléments principaux de cet avant-contrat.

Le compromis de vente doit inclure des informations qui permettront d’identifier les parties ainsi que l’objet du contrat. Il doit être parfaitement adapté à la situation.

📝 À noter : si le bien immobilier fait partie d’une copropriété, vous devrez veiller à ajouter un certain nombre d’informations et documents relatifs à l’état de la copropriété et son organisation, tels que le règlement de copropriété, les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années, le montant des charges, etc.

⚠️ Attention : les mentions relatives au droit de rétractation pour un compromis de vente sont obligatoires. Tout oubli sera sanctionné d’une amende pouvant atteindre 15.000 €.

Il est possible d’inscrire des clauses suspensives au compromis de vente. Concrètement, la vente ne pourra être effectivement réalisée que sous certaines conditions.

Par exemple, il est possible de prévoir comme condition suspensive l’obtention d’un permis de construire, d’un certificat d’urbanisme, ou encore l’obtention d’un prêt immobilier. Si ces conditions ne sont pas remplies, la vente ne pourra s’effectuer.

Très souvent, le compromis de vente contient une clause pénale prévoyant une indemnité de dédommagement forfaitaire pour immobilisation du bien. Si l’acquéreur décide finalement de ne plus acheter le bien, il devra verser cette indemnité au vendeur.

Il est possible de rédiger un compromis de vente avec un modèle pour vous aider. Vous pourrez facilement trouver un modèle de compromis de vente en ligne.

💡 Astuce : vous pouvez insérer à votre compromis de vente une clause de dédit. Cette clause permet à l’une des parties de renoncer à la vente sans motif s’il verse une somme d’argent à l’autre partie, convenue à l’avance dans la clause.

En plus des documents à fournir pour la rédaction du compromis, il est essentiel d’ajouter certaines pièces. Pour un compromis de vente, les documents annexes sont :

Doivent être annexés au compromis de vente les diagnostics suivants :

Si le bien faisant l’objet du compromis de vente se situe dans une copropriété, des documents spécifiques relatifs à l’organisation et la situation financière de la copropriété sont à annexer au compromis. Cette obligation est imposée par la loi Alur.

Description et précisions

Le règlement de copropriété et l'état descriptif de division

Les procès-verbaux des Assemblées générales

La fiche synthétique de la copropriété

Le carnet d'entretien de l'immeuble

Le montant des charges courantes

Documents relatifs au fonds de travaux

Autres documents financiers

⚠️ Attention : si, au moment de la signature du compromis de vente, l’acheteur n’a pas tous les documents en sa disposition, le point de départ du délai de rétractation est reporté au lendemain du jour où les documents manquants lui sont remis.

❓ Question fréquente : quels sont les documents à fournir par l'acheteur pour le compromis de vente ? L’acheteur doit fournir les documents suivants :

Le compromis de vente est un signé par l’acheteur et le vendeur du bien, entre eux ou devant un notaire.

Si le compromis de vente est un acte sous seing privé, pour pouvoir procéder à la vente, le compromis devra être réitéré devant un notaire pour en faire un acte authentique.

📝 À noter : lorsqu'il est prévu un délai supérieur à 18 mois entre la signature d'un compromis de vente et celle de l’acte de vente, il est obligatoire de passer devant un notaire.

Le compromis de vente est un avant-contrat qui doit être signé avant l’acte de vente entraînant la transmission définitive de la propriété du bien à l’acquéreur.

☝️ Bon à savoir : contrairement à une promesse unilatérale de vente sous seing privé, un compromis de vente sous seing privé n’exige aucun enregistrement après des services fiscaux. L’enregistrement auprès du service de publicité foncière est au bon vouloir des parties, sachant que cet enregistrement confère à l’acte une date certaine et le rend opposable aux tiers.

L’acquéreur dispose d’un délai de 10 jours pour se rétracter suite à la signature du compromis de vente. Si le dixième jour est un jour férié ou non ouvré, le délai est reporté au jour ouvrable suivant.

⚠️ Important : ce délai de rétractation ne s’applique que pour l’acquéreur non-professionnel, et sur les biens à usage exclusif d’habitation. Un acquéreur professionnel ou l’acquéreur d’un fonds de commerce ne pourra donc pas bénéficier de ce délai.

Même si l’acquéreur a initialement signé un compromis de vente, sa rétractation n’a pas être motivée pour être valable. Pour se rétracter, l’acquéreur doit envoyer une lettre de rétractation du compromis de vente en un courrier recommandé avec avis de réception. L’exercice du droit de rétractation rend le compromis caduc.

Les sommes déjà versées par l’acquéreur doivent lui être intégralement restituées dans un délai de 21 jours, dont le point de départ est la date de la rétractation.

📝 À noter : le vendeur ne dispose pas d’un droit de rétractation pour un compromis de vente. En effet, il est pleinement engagé et ne pourra refuser la vente. Autrement dit, si l’acquéreur veut obtenir la vente du bien, il peut le faire en demandant l’exécution forcée devant un tribunal.

Il est possible, dans des cas bien spécifiques, de faire annuler un compromis de vente.

☝️ Bon à savoir : il est aussi possible de réaliser un sous compromis de vente. En effet, le sous-compromis de vente est une transaction immobilière permettant à un acheteur de céder le compromis de vente déjà signé avec le vendeur à un nouvel acquéreur. Cela permet alors à l’acheteur d’éviter d’annuler le compromis de vente et de se libérer des pénalités financières dues au vendeur en cas d’annulation.

Si le compromis de vente est annulé par une clause suspensive, la rétractation de l’acquéreur ou la survenance d’un sinistre, aucune des parties ne se verra indemnisée.

Dans le cas où le compromis de vente contiendrait une clause pénale, le vendeur sera indemnisé par l’acquéreur si celui-ci refuse finalement d’acheter le bien une fois son délai de rétractation écoulé. Il en va de même pour l’acquéreur si le vendeur lui refuse finalement la vente du bien. La partie lésée doit justifier l’inexécution contractuelle et réclamer les pénalités d’annulation du compromis de vente prévues par la clause.

Si une situation de carence intervient, la partie lésée pourra être indemnisée par l’autre partie au contrat. Le montant de la réparation est généralement fixé entre 5 et 10 % du prix de vente du bien.

Principales sources législatives et réglementaires :

Résumer cet article avec :

Lors d’une vente, un compromis de vente est un accord préalable entre le vendeur et l'acheteur. Dans cet accord, le vendeur s'engage à vendre son bien à un prix convenu, tandis que l'acheteur accepte de l'acquérir selon les modalités prévues. L’objectif de ce contrat préliminaire est que les deux parties déclarent leur intention respective de vendre et d'acheter le bien. En effet, une fois signé, le compromis de vente engage les deux parties. Bien que recommandé avant de finaliser l'acte de vente définitif pour préciser les modalités de la vente, la mise en place de ce document est non obligatoire.

Quelques fois, le vendeur et l’acheteur se mettent d’accord pour ajouter certaines clauses suspensives au compromis de vente. Ces clauses spécifient que la vente ne pourra se réaliser que si certaines conditions se réalisent. Par exemple, l'une des conditions les plus fréquentes est liée à l'obtention d'un prêt bancaire. Cette clause doit avoir une durée minimum d’un mois afin de permettre à l'acheteur de trouver un prêt répondant à ses critères. Une autre clause suspensive fréquemment ajoutée est la clause de dédit. Celle-ci offre la possibilité au vendeur ou à l'acheteur de se rétracter de la vente sans motif valable, en contrepartie du versement d'une somme convenue préalablement à l'autre partie.

L’offre d’achat est la proposition écrite de l’acquéreur potentiel du bien. Une fois l’offre d’achat acceptée par le vendeur, la signature du compromis de vente pourra intervenir. La loi ne prévoit aucun délai minimum entre l’offre d’achat et le compromis de vente. Celui-ci est donc assez variable et peut être d’une semaine comme de plusieurs mois.

Le temps entre le compromis de vente et l’acte de vente est d’environ 2 à 6 mois. Aucun délai légal n’est imposé entre la signature de ces deux actes. Il est toutefois possible de prévoir dans le compromis une date limite pour la signature de l’acte de vente.

Le versement d’un acompte peut être prévu au sein du compromis de vente afin de garantir l’engagement de l’acheteur. Le montant de l’acompte pour un compromis de vente est librement fixé par les parties et viendra en déduction du prix de vente. En général, le montant de l’acompte est de 5 à 10% du prix de vente. En cas de rétractation de l’acquéreur, celui-ci lui sera remboursé.

Docteur en droit et diplômé de Harvard.

Fiche mise à jour le 27 octobre 2025

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