<p>L'article 606 du Code civil définit les grosses réparations qui incombent au propriétaire. Dans un bail commercial, la répartition des réparations entre bailleur et locataire est un enjeu important, désormais encadré par la loi. Comprendre ces règles évite les litiges sur la charge des travaux.</p><h2>Que sont les grosses réparations</h2><p>L'article 606 du Code civil énumère les grosses réparations : celles touchant aux gros murs, aux voûtes, aux poutres, aux couvertures entières, par opposition aux réparations d'entretien. Ces grosses réparations concernent la structure et le clos et couvert du bâtiment, et relèvent en principe du propriétaire.</p><h2>La charge de principe du bailleur</h2><p>En principe, les grosses réparations de l'article 606 incombent au bailleur, propriétaire, tandis que l'entretien courant revient au locataire. Cette répartition traditionnelle distingue les travaux structurels, à la charge du propriétaire, des réparations liées à l'usage, à la charge du locataire.</p><h2>L'encadrement des clauses</h2><p>Les baux commerciaux pouvaient transférer au locataire la charge des grosses réparations. La loi encadre désormais cette répartition : certaines dépenses, dont les grosses réparations de l'article 606, ne peuvent plus être mises à la charge du locataire. Cette protection limite les transferts abusifs de charges.</p><h2>L'inventaire des charges</h2><p>Le bail doit comporter un inventaire précis des catégories de charges, impôts et travaux, avec leur répartition entre bailleur et locataire. Cette transparence permet à chaque partie de connaître ses obligations. L'absence d'inventaire ou une répartition contraire à la loi peut être contestée.</p><h2>Anticiper la répartition</h2><p>Pour éviter les litiges, il est essentiel de lire attentivement la clause de répartition des travaux et l'inventaire des charges du bail. Vérifier la conformité de la répartition aux règles en vigueur protège le locataire contre des charges indues et clarifie les obligations de chacun.</p>