## Pourquoi faire un montage avec une SCI ?

## Obtenir un prêt à la banque

## Protéger votre patrimoine immobilier

## Financer des biens immobiliers à plusieurs

## Gérer les conflits pour conserver ou céder un bien

## La transmission de parts sociales par donation

## Le montage avec une SCI est-il adapté à votre projet ?

## Quels types de montages existent avec une SCI ?

## Quels sont les atouts fiscaux du montage avec une SCI ?

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Sélection de fiches pratiques

Docteur en droit et diplômé de Harvard.

Mis à jour le 31 octobre 2025

Vous souhaitez vous constituer un patrimoine immobilier ? Le montage avec une société civile immobilière (SCI) est une solution particulièrement intéressante. En effet, la création d'une SCI vous permet d’organiser l’acquisition, la gestion et la transmission de vos biens avec une grande facilité, tout en bénéficiant de nombreux avantages.

Cet article présente les intérêts d’un montage avec une société civile immobilière, les différents montages possibles ainsi que leurs avantages et inconvénients.

La société civile immobilière (SCI) est une structure à prépondérance immobilière dotée de la personnalité juridique, vous permettant de vous constituer un patrimoine avec une grande facilité, de le gérer et de le transmettre à titre onéreux ou gratuit.

Le montage avec une SCI immobilière est plus avantageux que l’acquisition en nom propre pour de nombreuses raisons. À titre d’exemples :

1. Obtenir un prêt à la banque2. Protéger votre patrimoine immobilier 3. Financer à plusieurs vos projets immobiliers 4. Gérer les conflits pour conserver ou céder un bien 5. Transmettre vos biens

Pour financer l’achat d’un bien immobilier la solution la plus courante reste de faire appel à un établissement de crédit, telle qu’une banque. Or, les banques exigent bien souvent de nombreuses garanties et un apport personnel conséquent pour consentir des prêts.

La SCI apporte deux avantages non négligeables pour parer à la réticence des établissements de crédit.

☝️ Bon à savoir : à la différence d’une société commerciale, les associés de la SCI sont indéfiniment responsables des dettes de la société. Cela signifie qu’en cas d’impayés de la SCI, les créanciers peuvent se tourner vers les associés pour leur réclamer le remboursement de la créance de la société. Toutefois, le créancier ne peut pas réclamer l’intégralité de la somme à un seul associé. Il peut uniquement demander à chaque associé un remboursement en proportion de ses propres parts au capital social.

Exemple : vous êtes deux associés au sein de la SCI, et la société n’est pas en mesure de payer une dette de 1000 €. Le créancier de la société peut demander à chacun des associés le remboursement de la moitié de la dette de la SCI.

Les biens immobiliers qui vous appartiennent ou ceux de votre entreprise, peuvent être saisis par vos créanciers ou les créanciers de votre entreprise en cas de difficultés de remboursement.

Cependant, puisque la SCI est une personne morale indépendante et qu’elle est pleine propriétaire des biens immobiliers qui lui sont confiés, elle constitue un écran entre vos créanciers et le bien immobilier.

Vous n’avez pas d’apport personnel suffisant pour acquérir un bien seul ? La SCI vous permet de vous associer avec un ou plusieurs proches ou tiers, désireux d’investir dans l’immobilier.

Cela vous permet ainsi de multiplier votre capacité d’investissement par le nombre d’associés présents au capital de la société.

Chaque personne détient alors des parts sociales dans la SCI et ainsi, peut prétendre aux bénéfices réalisés, à proportion de son investissement au capital social. Cela permet d’organiser avec plus d’efficacité leur détention et facilite la prise de décision collective.

L’un des associés est déterminé à vendre un bien alors que vous souhaitez le conserver ? Le conflit se réglera grâce à l’acquisition de ses parts sociales afin de garder le bien.

En effet, sans un montage de SCI, l’achat et la gestion d’un bien à plusieurs peut rapidement s’avérer complexe. En effet, l’achat d’un immeuble à plusieurs suppose de se placer sous le régime de l’indivision. Or ce régime suppose que chaque personne qui a contribué au financement du bien est son propriétaire à hauteur de sa participation.

Par conséquent, chaque propriétaire a son mot à dire quant au sort du bien : toutes les décisions doivent être prises à l’unanimité.

Dans une SCI, c’est tout l’inverse qui se produit :

Un montage en SCI permet donc d’éviter toute situation bloquante dans la gestion du bien.

La transmission de parts sociales étalée sur une longue période vous permet de réduire considérablement les droits de donation ou de succession, et d’éviter par la suite, le régime d’indivision successorale.

Il est possible de réaliser des donations de parts sociales de SCI en bénéficiant d’abattements fiscaux à conditions de respecter certaines règles.

Prenons un exemple : vous détenez l’équivalent de 400.000 € de parts de la SCI. Vous avez deux enfants à qui vous souhaitez céder vos parts. Pour qu’ils n’aient pas à payer des droits de mutation, vous pouvez céder à chacun l’équivalent de 100.000 € de parts sociales sur lesquelles ils ne paieront pas de droits de mutation.

Vous devrez attendre 15 années supplémentaires pour leur céder les parts restantes et bénéficier d’un abattement sur cette nouvelle donation.

☝️ Bon à savoir : pour autant, il reste possible de donner l’intégralité de vos parts sociales en une seule fois à vos enfants. Ils devront simplement payer des droits de mutation sur la partie dépassant les 100.000 €.

Le montage avec une SCI n’est pas adapté à tous les projets. En effet, comme son nom l’indique, une SCI est une société civile. À ce titre, elle ne peut pas avoir une activité commerciale. Certaines activités comme l’achat-revente d’immeubles relèvent par nature d’une activité commerciale et ne sont donc pas possibles en SCI.

Vous devez ainsi analyser attentivement plusieurs éléments pour choisir un système en adéquation avec le vôtre :

La réponse que vous apporterez à ces interrogations vous permettra de vérifier si la SCI est idéale pour votre projet, de choisir le montage idéal ainsi que le régime d’imposition.

☝️ Bon à savoir : créer une SCI implique de réunir a minima deux associés. Toutefois, si vous tenez à la gérer seul, il est possible de constituer une SASU ou une EURL afin de lui faire acquérir des parts sociales et lui conférer la qualité d’associé.

Pour la concrétisation de votre projet, il est possible d’utiliser la SCI de plusieurs façons :

En matière fiscale, les avantages et inconvénients de la SCI diffèrent selon le régime fiscal que vous choisissez. Par défaut, c’est le régime de la transparence fiscale qui s’applique, à savoir, l’impôt sur le revenu. Il est toutefois possible d’opter pour l’impôt sur les sociétés.

La système d’imposition diffère selon le régime que vous choisissez :

Les avantages et inconvénients fiscaux dépendent également du régime fiscal :

☝️ Bon à savoir : si vous souhaitez constituer une holding, il est indispensable d’opter pour l’impôt sur les sociétés. En effet, il s’agit là de l’une des conditions à remplir pour la majorité des dispositifs fiscaux attractifs, exemple : régime mère-fille ou intégration fiscale.

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Fiche mise à jour le 31 octobre 2025

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