## Qu’est-ce qu’une SIIC ?

## Quelle est la différence entre une SIIC et une SCPI ?

## Pourquoi investir dans une SIIC ?

## Les avantages de la SIIC

## Un investissement accessible

## Aucune gestion à assurer

## Une liquidité élevée

## Des frais réduits

## Deux sources de performance

## Une fiscalité avantageuse

## Une valorisation transparente

## Une diversification simplifiée

## Les inconvénients de la SIIC

## Dépendance aux marchés financiers

## Risque de perte en capital

## Volatilité des cours

## Absence de garantie de rendement

## Impossibilité d’emprunt immobilier

## Problèmes de liquidité potentiels

## Accessibilité limitée via l’assurance-vie

## Tableau récapitulatif des avantages et des inconvénients de la SIIC

## Comment investir dans une SIIC ?

## Investir via un compte-titres ordinaire (CTO)

## Investir via une assurance-vie

## Comment bien choisir la SIIC dans laquelle investir ?

## 1. Analyser les fondamentaux financiers

## 2. Étudier le modèle économique

## 3. Examiner les performances passées

## 4. Prendre en compte les grandes capitalisations

## 5. Diversifier vos investissements

## 6. Adopter une vision long terme

## 7. Considérer le rendement net après fiscalité

## FAQ

## Comment récupérer son investissement de SCPI ?

## Quel est l’intérêt d’une SIIC ?

## Quelles sont les SIIC européennes ?

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Docteur en droit et diplômé de Harvard.

Mis à jour le 17 octobre 2025

Les SIIC (Sociétés d’Investissement Immobilier Cotées) offrent une alternative simple et flexible pour investir dans l’immobilier via la bourse. Ces sociétés, spécialisées dans la gestion de patrimoine immobilier, permettent aux investisseurs de percevoir des dividendes réguliers sans les contraintes de gestion d’un bien physique.

Grâce à leur cotation en bourse, les SIIC allient la liquidité des actions aux avantages de l’investissement immobilier. Legalstart vous en dit plus.

Une SIIC (Société d’Investissement Immobilier Cotée) est une société foncière dont l’activité principale consiste à acquérir, gérer et valoriser un patrimoine immobilier. Sa particularité réside dans son statut fiscal spécifique, mis en place en 2003, qui repose sur le principe de transparence fiscale. Concrètement, les revenus générés par le patrimoine ne sont pas imposés au niveau de la société, à condition qu’une grande partie de ces bénéfices soit redistribuée aux actionnaires sous forme de dividendes.

Les SIIC sont cotées en bourse, ce qui signifie que leurs actions peuvent être négociées sur les marchés financiers. Elles permettent ainsi d’investir indirectement dans l’immobilier tout en offrant une liquidité plus importante que l’achat direct de biens immobiliers.

☝️ Bon à savoir : inspirées des REIT américains, elles constituent un véhicule d’investissement hybride, à la croisée des marchés financiers et de l’immobilier.

La SIIC (Société d’Investissement Immobilier Cotée) et la SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) permettent toutes deux d’investir dans l’immobilier sans posséder directement de biens physiques, mais leurs différences sont notables :

Investir dans une SIIC présente de nombreux avantages pour les investisseurs qui souhaitent s’exposer au marché immobilier tout en bénéficiant de la flexibilité des placements financiers. Voici les principaux atouts des SIIC :

Contrairement à l’acquisition directe d’un bien immobilier, investir dans une SIIC nécessite un ticket d’entrée beaucoup plus faible, souvent à partir de quelques centaines d’euros.

Cela permet de diversifier facilement son portefeuille sans mobiliser un capital trop important.

Les SIIC offrent une tranquillité totale puisque l’investisseur délègue l’intégralité de la gestion immobilière. Il n’y a pas de locataires à gérer, de travaux à prévoir, ni de charges ou taxes à régler.

Tout est pris en charge par des professionnels, ce qui évite les tracas habituels de l’immobilier locatif.

Étant cotées en bourse, les actions de SIIC peuvent être achetées ou revendues rapidement, à tout moment.

L’achat d’actions de SIIC génère uniquement des frais de courtage, bien inférieurs aux frais d’acquisition (comme les frais de notaire) pour un bien immobilier.

Investir dans une SIIC offre un double levier de rentabilité. D’une part, les investisseurs perçoivent des dividendes issus des loyers encaissés par la société. D’autre part, la valeur des actions évolue en fonction des performances boursières, permettant une potentielle plus-value à la revente.

Les revenus perçus sous forme de dividendes bénéficient d’un cadre fiscal simplifié grâce au prélèvement forfaitaire unique (flat tax de 30 %). L’investisseur peut également opter pour une imposition au barème progressif de l’impôt sur le revenu.

De plus, les actions de SIIC sont partiellement exonérées d’impôt sur la fortune immobilière (IFI).

Comme les actions de SIIC sont cotées en bourse, leur valorisation est facilement consultable en temps réel.

Cette transparence permet aux investisseurs de connaître la valeur exacte de leur investissement.

Avec les SIIC, il est possible d’investir dans différents types d’actifs immobiliers (bureaux, commerces, logements, etc.) sans concentrer son capital sur un seul bien.

Cela réduit les risques tout en diversifiant son patrimoine.

Investir dans une SIIC présente également quelques inconvénients qu’il est essentiel de prendre en compte avant de se lancer :

Les SIIC étant cotées en bourse, leur valeur est directement influencée par l’évolution des marchés financiers.

Cette forte corrélation avec la bourse signifie que même si la société affiche de bonnes performances immobilières, la valeur de ses actions peut chuter en cas de tensions économiques globales.

Comme tout investissement en actions, les SIIC comportent un risque de perte en capital.

En cas de krach boursier, de baisse importante du marché immobilier ou de mauvaise gestion de la société, l’investisseur peut enregistrer des pertes significatives.

⚠️ Attention : dans des situations extrêmes, comme une faillite, la perte peut être totale.

La valorisation des actions de SIIC fluctue en temps réel. Contrairement à un bien immobilier locatif, dont la valeur évolue de manière moins visible, les variations quotidiennes des cours en bourse rendent ces placements plus anxiogènes pour ceux qui surveillent régulièrement leurs investissements.

Les dividendes distribués par une SIIC dépendent des revenus locatifs perçus par la société. En cas de baisse des loyers ou de vacances locatives, les rendements peuvent diminuer ou disparaître.

Aucun rendement n’est garanti, et les performances passées ne préjugent en rien des résultats futurs.

Contrairement à un investissement immobilier classique, il est impossible de financer l’achat d’actions de SIIC avec un crédit immobilier.

Bien que les SIIC soient généralement plus liquides que d’autres placements immobiliers, certaines actions peuvent se révéler difficiles à vendre, notamment lorsqu’elles sont cotées sur des marchés non réglementés ou en période de forte baisse des marchés.

Peu de contrats d’assurance-vie permettent d’investir dans des SIIC. De plus, ces placements ne sont pas éligibles au Plan d’Épargne en Actions (PEA), limitant ainsi les options pour optimiser leur fiscalité dans certains dispositifs d’investissement.

Caractéristiques de la SIIC

Inconvénients de la SIIC

Accessible dès quelques centaines d'euros

Pas de financement via un crédit immobilier

Aucune gestion de locataires, travaux ou charges

Pas de garantie de rendement, les dividendes peuvent baisser

Achat et revente rapides en bourse

Volatilité liée aux marchés financiers

Frais de courtage très faibles

Risque de perte en capital en cas de crise boursière

Dividendes réguliers et potentiel de plus-value

Sensibilité aux baisses des loyers ou vacance locative

Flat tax à 30% ou barème IR

Non éligible au PEA, limité en assurance-vie

Suivi en temps réel de la valeur des actions

Stress lié aux fluctuations des cours boursiers

Facilité d'investissement dans plusieurs actifs variés

Certaines actions peuvent manquer de liquidité

Pour investir dans une SIIC (Société d’Investissement Immobilier Cotée), plusieurs options s’offrent aux investisseurs :

Le compte-titres ordinaire est la solution la plus courante pour investir dans les SIIC. Voici les étapes à suivre :

Certaines assurances-vie permettent d’accéder à des SIIC grâce à des unités de compte spécifiques.

L’inconvénient principal de cette option reste les frais de gestion appliqués par l’assureur (environ 0,50 % par an), mais elle présente une alternative intéressante pour bénéficier d’une fiscalité plus douce.

⚠️ Attention : les SIIC ne sont pas éligibles au Plan d’Épargne en Actions (PEA). Avant d’investir, il est recommandé de comparer les frais appliqués par les courtiers et les assureurs afin d’optimiser votre rendement.

Pour bien choisir la SIIC dans laquelle investir, plusieurs critères doivent être pris en compte afin de maximiser vos chances de réussite et de sécuriser votre placement. :

Avant tout, il est essentiel d'examiner la santé financière de la société :

Le business model d’une SIIC renseigne sur sa stratégie et ses perspectives de croissance. Vous devez comprendre :

Même si elles ne garantissent pas les résultats futurs, les performances passées permettent de mesurer la capacité de la SIIC à générer des profits et à gérer son patrimoine efficacement.

🛠️ En pratique : privilégiez les sociétés ayant une performance boursière stable, combinée à des dividendes réguliers et à une bonne gestion des risques.

Les SIIC à grande capitalisation boursière sont souvent réputées plus solides et moins volatiles.

Des sociétés SIIC en France, telles que Unibail-Rodamco-Westfield, Gecina, Klépierre, Covivio, Icade ou Altarea offrent des rendements bruts compétitifs, proches de 7 % en 2023.

La diversification reste une règle d’or en bourse. Il est recommandé de ne pas concentrer tout votre capital sur une seule SIIC.

Répartir vos investissements entre plusieurs sociétés permet de réduire l’impact des fluctuations d’un seul acteur et d’équilibrer votre portefeuille.

Investir dans les SIIC implique d’accepter la volatilité des marchés financiers. Les cours des actions fluctuent à la hausse comme à la baisse, ce qui nécessite une vision d’investissement à long terme.

Vous percevrez les dividendes tout en laissant le temps à vos actions de se valoriser progressivement.

Évaluez toujours les rendements en tenant compte de la flat tax (30 %). Un dividende brut de 7 % correspond approximativement à un rendement net de 5 %.

Comparez ce taux avec d’autres placements immobiliers ou financiers pour déterminer s’il correspond à vos objectifs.

Principales sources législatives et réglementaires :

Résumer cet article avec :

Pour récupérer votre investissement en SCPI, vous devez revendre vos parts. Cette revente se fait soit sur le marché secondaire organisé par la société de gestion, soit par un retrait si des acheteurs se présentent, ce qui peut prendre du temps en fonction de la demande.

Investir dans une SIIC permet d’accéder à l’immobilier avec un ticket d’entrée faible et une grande liquidité grâce à la cotation en bourse. De plus, les investisseurs bénéficient de la gestion déléguée du patrimoine immobilier et de rendements potentiels attractifs grâce aux dividendes.

Parmi les principales SIIC européennes, on retrouve Unibail-Rodamco-Westfield, Klépierre, Covivio (anciennement Foncière des Régions), Gecina et Altarea. Ces sociétés sont réputées pour leur solide capitalisation boursière et leur présence dans les secteurs des bureaux, centres commerciaux et logements.

Docteur en droit et diplômé de Harvard.

Fiche mise à jour le 17 octobre 2025

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