## Qu’est-ce que le régime micro-foncier ?

## Micro-foncier : le principe

## Micro foncier : les plafonds à respecter

## Micro-foncier : les avantages et les inconvénients

## Qu’est-ce que le régime réel ?

## Régime réel : le principe

## Régime réel : les plafonds à respecter

## Régime réel : les avantages et les inconvénients

## Comment choisir entre micro-foncier et régime réel ?

## Micro-foncier ou réel : tableau comparatif

## FAQ

## Quand peut-on passer du réel au micro-foncier ?

## Quelles sont les charges déductibles en micro-foncier ?

## Quels sont les avantages du micro-foncier ?

Cliquez ici pour reprendre votre démarche

🎁 Offre de Noël : -100€ sur votre création d’entreprise ! Appelez-nous 01 76 41 08 93

🎁 Offre de Noël : -100€ sur votre création d’entreprise ! Appelez-nous 01 76 41 08 93

Compte pro/facturation

Modifier son entreprise

Fermer son entreprise

Création d'entreprise

Sélection de fiches pratiques

Mis à jour le 24 octobre 2025

Tout propriétaire d’un bien immobilier non-meublé (aussi appelé location vide) doit déclarer les loyers perçus, dans la catégorie des revenus fonciers. Il a le choix entre deux régimes d’imposition possibles : le régime micro-foncier et le régime réel. Le premier est plus simple mais présente des limitations. Le second offre, quant à lui, plus de possibilités. Legalstart fait le point si vous hésitez entre le régime micro-foncier ou réel.

Le régime micro-foncier est particulièrement simple en matière de gestion pour le propriétaire.

Un propriétaire est d’office soumis au régime micro-foncier lorsque le total de ses revenus fonciers est de 15.000 euros bruts annuels maximums. Le régime micro-foncier donne droit à un abattement forfaitaire de 30 %.

📝 À noter : les 70 % restants sont ensuite ajoutés aux revenus du foyer sur la déclaration d’impôts.

La déclaration des revenus fonciers s’effectue lors de la déclaration d’impôt. Le propriétaire doit reporter le montant de ses recettes brutes à la case 4BE “Revenus fonciers” sur sa déclaration en ligne ou sur le formulaire 2042.

☝️ Bon à savoir : le propriétaire a cependant la possibilité de demander à passer au régime réel, notamment si le montant de ses charges excède 30 %. Néanmoins, il convient de relever que cette décision est irrévocable pour 3 ans.

En 2024, le seuil du régime micro-foncier est de 15.000 euros bruts maximum, hors charges et hors taxe en cas de TVA

Le régime micro-foncier est particulièrement simple pour le propriétaire du bien locatif. Celui-ci est uniquement tenu de déclarer ses revenus fonciers au moment de sa déclaration d’impôts. L’administration fiscale effectue ensuite automatiquement le calcul de l'abattement. Aucune formalité supplémentaire n’est requise.

Néanmoins, ce régime d’imposition comprend des limites. Le propriétaire ne peut pas déduire les charges lourdes ponctuelles ou le montant des travaux. Il ne peut donc pas réduire son assiette imposable de la sorte, ni bénéficier du déficit foncier.

Par ailleurs, ce régime d’imposition ne permet pas de demander l’accès à des dispositifs de défiscalisation spécifiques, comme les dispositifs Malraux, Pinel, de Normandie ou Monuments historiques. S’il désire en bénéficier, le propriétaire doit obligatoirement se tourner vers le régime réel.

📝 À noter : le régime réel ne s’applique pas dans le cadre de location meublée. Dans cette situation, les revenus générés sont considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Le régime réel est plus complexe, mais il offre en échange plus de possibilités pour le propriétaire.

Le régime réel s’applique obligatoirement aux propriétaires dont les revenus excèdent 15.000 euros bruts, et ceux qui gagnent moins mais décident d’opter pour celui-ci au regard de leurs charges. Ce régime est, en effet, intéressant pour bénéficier d’une déduction.

Les charges déductibles sont notamment les suivantes :

📝 À noter : les travaux de construction, tels que les travaux d’agrandissement, ne sont pas déductibles.

Si le total des charges déductibles produit un résultat négatif, le propriétaire constate un déficit foncier. Il peut être déduit jusqu’à 10.700 euros. Son excédent peut être reporté et déduit :

☝️ Bon à savoir : ce seuil monte à 21.400 euros dans le cadre de dépenses liées à des travaux de rénovation énergétique, si ces derniers permettent de passer d’une classe E, F ou G à une classe A, B, C, ou D. Pour en bénéficier, les travaux doivent faire l’objet d’un devis accepté à compter du 5 novembre 2022, et payé entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2025.

La déclaration des revenus fonciers s’effectue au moment de la déclaration fiscale annuelle en ligne ou sur le formulaire 2044 (Cerfa n° 10334). Le propriétaire doit renseigner les cases suivantes :

Le montant total des revenus fonciers nets est ensuite à reporter sur la déclaration 2042 ou la déclaration en ligne.

📝 À noter : le cas échéant, un propriétaire peut être amené à remplir le formulaire 2044 spé (Cerfa n°10335), lorsqu’il bénéficie des dispositifs d’incitation fiscale Besson, Robien, Périssol, Borloo, Malraux, Scellier ou encore monuments historiques.

Le régime réel est automatiquement octroyé aux personnes générant un revenu foncier supérieur à 15.000 euros. Cependant, les personnes qui gagnent moins peuvent aussi opter pour ce régime d’imposition.

L’avantage principal de ce régime est de pouvoir déduire un nombre important de charges, notamment celles liées à des travaux de rénovation. Cela permet ainsi de réduire drastiquement l’assiette imposable, voire de l’annuler. Le propriétaire n’aura ainsi pas d’impôts à payer. On parle alors de situation de déficit foncier. Cette situation peut d’ailleurs être reportée sur plusieurs années.

Le propriétaire peut également demander le recours à des dispositifs spécifiques, comme le dispositif Borloo ou Robien.

Plusieurs critères sont à prendre en compte pour choisir entre le régime micro-foncier ou réel :

Dans les faits, un propriétaire gagnant moins de 15.000 euros, et dont les charges n’excèdent pas 30 % de ses revenus, privilégiera plutôt le régime micro-foncier. À l’inverse, si ces charges excèdent ce seuil, il se tournera plutôt vers le régime réel.

💡 Astuce : pour vous aider à choisir entre le régime micro-foncier ou réel, des simulateurs sont disponibles en ligne.

> 15.000 euros ou option

Déclaration simpleAbattement de 30 %

Possibilité de déduire les charges, voire de bénéficier d’un déficit foncierPossibilité de bénéficier de dispositifs fiscaux spécifiques

Impossibilité de déduire les chargesImpossibilité de bénéficier de dispositifs fiscaux spécifiques

Obligation de préciser chaque type de charges

Principales sources législatives et réglementaires :

Résumer cet article avec :

Il est possible de passer du régime réel au micro-foncier lorsque les revenus fonciers n’excèdent plus 15.000 euros. C’est également intéressant si le propriétaire génère déjà des revenus inférieurs à ce seuil, et qu’il a déjà effectué des travaux importants et bénéficié de leur déduction. Le passage entre les deux régimes s’effectue automatiquement en fonction des déclarations fiscales remplies par le propriétaire (formulaire 2044 rempli ou non).

Aucune charge n’est déductible si le propriétaire est imposé au régime micro-foncier.

Ce régime est plus simple que le régime réel. Le propriétaire doit procéder à une déclaration du montant total de ses revenus fonciers lors de sa déclaration d’impôt. Il bénéficie ensuite d’un abattement de 30 %. Le calcul est effectué automatiquement par l’administration fiscale.

Fiche mise à jour le 24 octobre 2025

Vous souhaitez créer votre entreprise ?

Téléchargez notre guide gratuit sur la fiscalité

Ces articles pourraient aussi vous intéresser :

Formulaire 2042C Pro : notice complète (2025)

Cerfa 2735 : comment déclarer un don manuel en 2025 ?

Barème kilométrique 2025 : principe et calcul

TVA déductible : mode d’emploi

Location meublée : quelle fiscalité en 2025 ?

Autoliquidation de TVA : comment ça fonctionne ?

Legalstart est une solution 100% digitale qui répond à l’intégralité des besoins des entrepreneurs : création d’entreprise, démarches juridiques, gestion administrative, facturation, comptabilité, etc. Grâce à l’accompagnement d’experts juridiques dédiés, les professionnels disposent d’une offre complète, fiable et rassurante, au meilleur prix.

Inscrivez-vous à la newsletter Legalstart

Yolaw SAS50 rue d’Hauteville75010 PARIS

Contactez-nous01 76 39 00 60

Du lundi au vendredi de 9h à 19hLe samedi de 10h à 18h

Vos échanges avec Legalstart sont protégés par notre charte de respect de la vie privée.

© Legalstart.fr 2025. Tous droits réservés.

Informations importantes sur les services et abonnements fournis par Legalstart : Legalstart est développé par Yolaw SAS, RCS Paris n° 753 892 926. Legalstart n'est pas un cabinet d'avocats ni un cabinet d'expertise comptable. Conformément à la loi n° 71-1130 du 31 décembre 1971, Legalstart n’est pas autorisée à fournir aux internautes des conseils juridiques personnalisés ni à rédiger des actes juridiques adaptés à leur situation. Legalstart permet aux utilisateurs de créer eux-mêmes des actes juridiques à partir de modèles. L'utilisation du service est soumise à nos conditions générales. Conformément au Règlement Général sur la Protection des Données (RGPD), vous disposez d'un droit d'accès aux données personnelles vous concernant et d'un droit de rectification ainsi qu'un droit d'opposition à leur diffusion sur le Site. Pour nous contacter : notre formulaire ou Yolaw SAS, 50 rue d'Hauteville, 75010 Paris, téléphone : 01 76 39 00 60.

On a besoin de vous !

Si vous appréciez notre contenu, un avis sur Google nous aiderait énormément !

• ul

• ul

• ul

• ul

• ul

• ul

• ul

• ul

• ul

• ul

• ul

• ul

• ul

• ul

• ul

• ul

• ul

• ul

• ul

• ul

• ul

• ul

• ul

• ul

• ul

• ul

• ul

• ul

• ul

• ul

• ul

• ul