<p>La <strong>SARL immobilière</strong> est utilisée quand l'activité immobilière sort du cadre civil et devient commerciale : location meublée régulière, achat-revente, gestion immobilière professionnelle. Voici quand et comment la choisir en {YEAR}.</p>

<h2 id="definition">Qu'est-ce qu'une SARL immobilière ?</h2>
<p>Une SARL classique dont l'objet est une <strong>activité immobilière commerciale</strong> :</p>
<ul>
<li>Location meublée professionnelle ou non professionnelle.</li>
<li>Achat-revente d'immeubles (marchand de biens).</li>
<li>Gestion immobilière pour le compte de tiers (agent immobilier).</li>
<li>Construction-vente (concurrence avec SCCV).</li>
</ul>
<p>Différence majeure avec la SCI : caractère commercial assumé, soumis au Code de commerce.</p>

<h2 id="quand-sarl-vs-sci">SARL immobilière ou SCI ?</h2>

<h3>SARL imposée si</h3>
<ul>
<li><strong>Location meublée</strong> régulière (incompatible avec l'objet civil de la SCI).</li>
<li><strong>Achat-revente</strong> à but lucratif (marchand de biens).</li>
<li>Activité de <strong>gestion immobilière</strong> commerciale (agence).</li>
<li><strong>Promotion immobilière</strong> hors SCCV.</li>
</ul>

<h3>SCI suffisante si</h3>
<ul>
<li>Location <strong>nue</strong> uniquement.</li>
<li>Détention <strong>patrimoniale</strong> sans exploitation commerciale.</li>
<li>Objectif <strong>transmission familiale</strong>.</li>
</ul>

<h2 id="comparatif">Comparatif SARL immo / SCI</h2>
<table>
<tr><th>Critère</th><th>SARL immobilière</th><th>SCI</th></tr>
<tr><td>Activité</td><td>Commerciale autorisée</td><td>Civile uniquement</td></tr>
<tr><td>Responsabilité</td><td>Limitée aux apports</td><td>Indéfinie (proportion parts)</td></tr>
<tr><td>Régime fiscal défaut</td><td>IS</td><td>IR</td></tr>
<tr><td>Location meublée</td><td>Oui (LMP/LMNP)</td><td>Non (sauf IS)</td></tr>
<tr><td>Achat-revente</td><td>Oui (marchand de biens)</td><td>Non (requalification)</td></tr>
<tr><td>Amortissement bien</td><td>Oui (à l'IS ou en BIC réel)</td><td>Oui (à l'IS) / Non (à l'IR)</td></tr>
<tr><td>Plus-value cession bien</td><td>PV professionnelle</td><td>PV particuliers (IR) ou pro (IS)</td></tr>
<tr><td>Transmission Dutreil</td><td>Oui si activité éligible</td><td>Non (sauf animatrice)</td></tr>
<tr><td>Coût création</td><td>500-1 500 €</td><td>500-1 500 €</td></tr>
<tr><td>Coût gestion annuelle</td><td>1 200-3 000 €</td><td>500-2 000 €</td></tr>
</table>

<h2 id="lmp-lmnp">Cas spécifique : location meublée</h2>
<p>La location meublée est une activité <strong>commerciale</strong> (article 35 CGI), incompatible avec la SCI à l'IR. Options pour structurer :</p>

<h3>SARL classique à l'IS</h3>
<ul>
<li>Amortissement du bien et du mobilier.</li>
<li>Régime LMP / LMNP selon les seuils.</li>
<li>Distribution de dividendes possible.</li>
<li>Plus-value à la cession au régime professionnel.</li>
</ul>

<h3>SARL de famille à l'IR illimité</h3>
<p>Pour la location meublée familiale : l'option SARL famille permet une transparence fiscale durable :</p>
<ul>
<li>Bénéfices imposés directement chez les associés en BIC professionnel.</li>
<li>Amortissement du bien possible (régime LMP/LMNP réel).</li>
<li>Imputation des déficits sur le revenu global (LMP) ou sur les revenus BIC futurs (LMNP).</li>
<li>Plus-value à la cession au régime des particuliers (exonération 22/30 ans).</li>
</ul>
<p>C'est la <strong>structure de référence</strong> pour les patrimoines familiaux développés en location meublée.</p>

<h2 id="marchand-biens">Marchand de biens</h2>
<p>L'achat-revente d'immeubles à but lucratif est une activité commerciale réglementée. Conditions :</p>
<ul>
<li>Inscription au RCS comme marchand de biens.</li>
<li>Garantie financière obligatoire (loi Hoguet).</li>
<li>Régime fiscal : marges sur ventes imposées à l'IS, avec règles spécifiques (TVA sur la marge, droits d'enregistrement réduits).</li>
</ul>
<p>SARL ou SAS adaptées. La SCI à l'IR est <strong>requalifiée</strong> en activité commerciale si elle pratique l'achat-revente régulier.</p>

<h2 id="creation">Création d'une SARL immobilière</h2>
<p>Démarches identiques à toute SARL :</p>
<ol>
<li>Capital social libéré (20 % minimum à la création).</li>
<li>Rédaction des statuts (objet immobilier précis).</li>
<li>Dépôt du capital en banque.</li>
<li>Annonce légale + dépôt INPI.</li>
<li>Coût total : 500-1 500 € seul, 1 500-3 000 € avec accompagnement.</li>
</ol>

<h2 id="fiscalite">Fiscalité</h2>

<h3>SARL classique à l'IS</h3>
<ul>
<li>IS 15 % jusqu'à 42 500 €, 25 % au-delà.</li>
<li>Amortissement du bien (réduit l'IS courant).</li>
<li>Dividendes au PFU 30 % + cotisations TNS si gérant majoritaire (> 10 % capital).</li>
<li>Plus-value à la cession : régime professionnel, amortissements réintégrés.</li>
</ul>

<h3>SARL de famille à l'IR</h3>
<ul>
<li>Bénéfices en BIC chez chaque associé.</li>
<li>Amortissement possible.</li>
<li>Plus-value à la cession : régime particuliers (exonération 22/30 ans).</li>
<li>Pas de cotisations sur distributions (transparence IR).</li>
</ul>

<h2 id="quand-choisir">Quand choisir une SARL immobilière ?</h2>
<ul>
<li><strong>Location meublée régulière</strong> (LMP/LMNP).</li>
<li>Activité de <strong>marchand de biens</strong>.</li>
<li><strong>Patrimoine familial à transmettre</strong> avec activité commerciale (SARL famille).</li>
<li>Volonté d'<strong>amortir le bien</strong> sans subir les inconvénients de l'IS à la cession (option SARL famille).</li>
<li>Activité <strong>mixte</strong> (gestion + commerce).</li>
</ul>