## Régime micro-foncier en SCI : de quoi s’agit-il ?

## Qu’est-ce qu’une SCI ?

## Qu’est-ce que le régime micro-foncier ?

## Quelles SCI peuvent être concernées par le régime micro-foncier ?

## Les conditions pour être au régime micro-foncier en SCI

## Les SCI exclues du régime micro-foncier

## Quels sont les avantages du régime micro-foncier ?

## Comment déclarer les revenus d’une SCI au micro-foncier ?

## Calculer le montant des revenus

## Déclarer les revenus

## FAQ

## Quelle différence entre le régime micro-foncier et le régime réel ?

## Une SCI peut-elle être au régime micro-foncier ?

## Comment sont imposés les revenus fonciers d'une SCI ?

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Docteur en droit et diplômé de Harvard.

Mis à jour le 22 octobre 2025

En matière d’imposition des revenus fonciers de SCI, les associés ont la possibilité de choisir entre deux régimes fiscaux : le micro-foncier et le régime réel. Dans cet article, Legalstart s’intéresse plus spécifiquement au régime micro-foncier de la SCI. Intérêt, critères d’éligibilité et modalités de déclaration : on fait le point sur cette fiscalité pour vous aider à mener un choix éclairé.

Le régime micro-foncier est un régime fiscal dédié aux SCI soumises à l’impôt sur le revenu.

Une société civile immobilière (SCI) est une structure juridique permettant de gérer des biens immobiliers dont elle est propriétaire. Elle se compose d’au moins deux associés, qui reçoivent des parts sociales, et elle est administrée par un gérant.

Il existe plusieurs types de SCI :

Une SCI est naturellement imposée à l’impôt sur le revenu (IR), puisqu’il s’agit d’une société de personnes, et non d’une société de capitaux. Les associés peuvent toutefois décider d’opter pour l’impôt sur les sociétés (IS) au moment de la création de la SCI ou en cours de vie sociale.

De fait, elle n’est pas imposée sur les bénéfices réalisés, car ce sont les associés qui sont imposés à titre personnel sur le résultat de la SCI. On dit alors que la SCI est transparente.

Dans ce cas, l’entreprise a deux choix d’imposition possibles :

📝 À noter : un associé de la SCI peut toujours choisir de renoncer au régime micro-foncier afin de dépendre du régime réel. Ce choix est alors irrévocable pendant 3 ans.

Le régime micro-foncier est un régime fiscal simplifié qui s’applique de plein droit aux associés de SCI soumis à l’impôt sur le revenu (IR), et dont la quote-part du revenu foncier brut n’excède pas 15.000 euros. Il est destiné à faciliter les obligations fiscales de la société. Les associés doivent alors déclarer le résultat de la SCI sur leur feuille d’imposition personnelle.

🔎 Zoom : les associés de SCI qui ne bénéficient pas du régime micro-foncier sont imposés de plein droit au régime réel. Contrairement au premier, le régime réel laisse le choix à l’associé de calculer l’assiette de son impôt en déduisant de ses revenus fonciers bruts certaines charges. Il s’agit notamment des taxes, des frais de gestion du patrimoine immobilier, des frais liés aux travaux qui ne modifient pas en profondeur la structure de l’immeuble, des intérêts et des frais d’emprunts contractés dans le cadre de l’acquisition, la construction, la réparation, l’amélioration ou la conservation du bien immobilier. Par ailleurs, il est possible d’imputer le déficit foncier. Autrement dit, l’associé peut déduire de son impôt les pertes enregistrées par la SCI, dans la limite de 10.700 euros. Dans ce cas, il devra également remplir le formulaire 2044, en plus du formulaire 2042.

Toutes les SCI ne sont pas éligibles au régime micro-foncier, car ce mode d’imposition est soumis à des critères stricts.

L’imposition au régime micro-foncier est soumise aux conditions suivantes :

Certaines situations excluent d’office les SCI du régime micro-foncier :

Pour l’associé d’une SCI, l’imposition au régime micro-foncier offre deux avantages non négligeables :

Pour déclarer les revenus de la SCI, il convient de :

Il convient de calculer en premier lieu les revenus perçus pour s’assurer que leur total n’excède pas 15.000 euros. Ce seuil s’apprécie sur la base des :

Par contre, les remboursements, les provisions au titre de charges locatives et les dépôts de garantie n’entrent pas dans le calcul. En outre, il n’y a pas de proratisation en régime foncier de la SCI. Cela veut dire que même les loyers perçus pendant quelques mois seulement entrent dans le calcul dès 15.000 euros. De ce fait, en cas de dépassement de ce plafond, le régime réel s’applique dès l’année au titre de laquelle le dépassement est constaté.

La déclaration d’imposition des revenus fonciers de la SCI au régime micro-foncier est très simple. Elle est menée en ligne, sur le site des impôts, au plus tard le deuxième jour ouvré après le 1ᵉʳ mai de l’année, pour les loyers de l’année précédente.

Chaque associé renseigne sur sa déclaration 2042 le montant des loyers hors charges qu’il a perçus au cours de l’année. De ce fait, il n’a pas à déclarer les charges.

De son côté, la déclaration de la SCI en micro-foncier se fait sur le formulaire de déclaration 2072. Cette déclaration de la SCI sans revenus fonciers renseigne :

L’administration fiscale applique de plein droit un abattement forfaitaire de 30 % sur les loyers bruts déclarés, quelle que soit la valeur réelle des charges supportées. Seuls les 70 % sont donc imposés dans la tranche de l’impôt sur le revenu applicable à l’associé (assiette de l’impôt).

Ainsi, il n’y a pas de déficit foncier en SCI soumise au régime micro-foncier. Toutefois, si la SCI était antérieurement imposée au régime réel, il est possible d’imputer sur ses revenus fonciers les déficits fonciers constatés au cours des 10 dernières années encore reportables.

Principale source législative et réglementaire :

Résumer cet article avec :

Ce sont les deux régimes possibles lorsqu’une SCI est soumise à l’impôt sur le revenu (IR). Le régime micro-foncier offre une simplification des déclarations, menées directement par chaque associé. Elle offre aussi droit aussi à un abattement forfaitaire de 30 %. Quant à lui, le régime réel permet de déduire le montant des charges qui sont réellement engagées. Il s’applique lorsque la quote-part des associés dépasse 15.000 euros de revenus fonciers.

Oui, la SCI peut être soumise au régime micro-foncier lorsque la quote-part des associés est située sous le seuil de 15.000 euros de revenus fonciers annuels. Certains critères supplémentaires sont toutefois à respecter, comme le fait d’être soumis à l’impôt sur le revenu, d’être propriétaire d’un bien loué en location nue ou non meublée, de posséder un autre bien en location nue, hors SCI, ou bien de ne pas déjà disposer de certains dispositifs, comme la loi Pinel.

Comme la SCI est une société de personnes, elle est naturellement soumise à l’impôt sur le revenu (IR). Les associés ont alors la possibilité de dépendre du micro-foncier ou du régime réel. Néanmoins, ils peuvent aussi opter plutôt pour l’impôt sur les sociétés (IS) au cours de la création de l’entreprise ou de sa vie sociale. Cette imposition demeure, en revanche, obligatoire pour les SCI qui exercent une activité commerciale.

Docteur en droit et diplômé de Harvard.

Fiche mise à jour le 22 octobre 2025

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