<p>La SAS immobilière séduit de plus en plus d'investisseurs en {YEAR}. Souple, fiscalement à l'IS, elle se positionne en alternative à la SCI traditionnelle. Voici son fonctionnement et ses intérêts.</p>

<h2>Pourquoi utiliser une SAS pour l'immobilier ?</h2>
<p>La SAS combine plusieurs atouts : grande liberté statutaire, responsabilité limitée aux apports, fiscalité IS permettant l'amortissement des biens, dirigeant assimilé salarié. Contrairement à la SCI civile, elle peut exercer une activité commerciale : location meublée (LMNP/LMP), parahôtellerie, marchand de biens. Elle s'adresse aux investisseurs en patrimoine locatif structuré.</p>

<h2>SAS immobilière versus SCI à l'IR</h2>
<p>Les différences clés :</p>
<ul>
<li><strong>Fiscalité</strong> : SAS à l'IS (15 % jusqu'à 42 500 € puis 25 %) avec amortissement du bien sur 25 à 40 ans. SCI à l'IR : transparence fiscale, imposition au taux marginal de chaque associé.</li>
<li><strong>Activité</strong> : la SCI civile ne peut exercer la location meublée habituelle. La SAS le peut.</li>
<li><strong>Dividendes</strong> : en SAS, les dividendes échappent aux cotisations sociales (flat tax 30 %).</li>
<li><strong>Cession des parts</strong> : plus-value professionnelle en SAS (régime favorable après 8 ans), plus-value immobilière en SCI IR.</li>
</ul>

<h2>Constitution et capital</h2>
<p>Le capital est libre (1 € minimum). Au moins un associé (SASU) ou plusieurs. Les apports peuvent être en numéraire ou en nature (apport d'un bien immobilier, avec commissaire aux apports si valeur supérieure à 30 000 €). Les statuts définissent la gouvernance, les modalités de cession et la politique de distribution.</p>

<h2>Gestion locative et fiscalité IS</h2>
<p>Les loyers sont des produits soumis à l'IS. Sont déductibles : intérêts d'emprunt, charges, travaux, taxes foncières, amortissements du bien (hors terrain) et du mobilier. Cet amortissement génère une charge comptable qui réduit fortement le bénéfice imposable, voire crée un déficit reportable. Les premiers exercices peuvent ainsi être quasi non imposés.</p>

<h2>Transmission et optimisation patrimoniale</h2>
<p>La SAS facilite la transmission : donation de parts en démembrement (usufruit/nue-propriété), pacte Dutreil pour les sociétés exerçant une activité commerciale (location meublée), abattements en cascade. La structuration en holding (SAS holding détenant la SAS immobilière) optimise la fiscalité (régime mère-fille, intégration fiscale).</p>

<h2>Points de vigilance</h2>
<p>Quelques limites à connaître :</p>
<ul>
<li>Plus-value de cession lourde si revente du bien : la valeur nette comptable étant faible après amortissements, la plus-value imposable à l'IS est élevée.</li>
<li>Coût de gestion (compta, bilan, expert-comptable 1 500 à 3 000 €/an).</li>
<li>Pas de défiscalisation Pinel ou Denormandie (réservés aux personnes physiques).</li>
<li>Distribution des dividendes plus complexe qu'en SCI.</li>
</ul>