## Qu’est-ce qu’un bail commercial ?

## Quelle est la durée d’un bail commercial par principe ?

## Peut-on prévoir une autre durée pour un bail commercial ?

## Un bail commercial peut-il avoir une durée inférieure à 9 ans ?

## Un bail commercial peut-il avoir une durée supérieure à 9 ans ?

## Que se passe-t-il à la fin de la durée du bail commercial ?

## Le droit au renouvellement du bail commercial

## La tacite reconduction

## Quelle est la durée d’un bail commercial en cas de tacite reconduction ?

## Durée d’un bail commercial : la résiliation est-elle possible ?

## La résiliation du bail commercial par le locataire

## La résiliation du bail commercial par le bailleur

## FAQ

## Qu’est-ce qu’un bail 3-6-9 ?

## Quels sont les avantages d’un bail commercial ?

## Quelles sont les conditions pour conclure un bail commercial ?

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Docteur en droit et diplômé de Harvard.

Mis à jour le 21 octobre 2025

Le contrat de bail commercial bénéficie d’un régime juridique particulier. En effet, l’activité du locataire est souvent dépendante de ce local. Il est donc nécessaire de prévoir des dispositions telles que la durée du bail commercial pour assurer la pérennité de l’activité commerciale. Combien de temps dure un bail commercial ? Comment se renouvelle-t-il ? Décryptage.

Le contrat de bail commercial est un contrat de location par lequel un bailleur offre à un locataire (aussi appelé le preneur) la possibilité d'utiliser un local destiné à l’exploitation d’une activité commerciale, industrielle ou artisanale, en contrepartie du paiement d’un loyer. Ce local commercial doit être dédié à l’exploitation d’un fonds de commerce.

La durée du bail commercial est régie par le Code de commerce. Ainsi, en principe, le bail commercial a une durée minimale de 9 ans.

Ce dispositif vise avant tout à protéger le locataire, pour lui permettre de développer son activité sereinement. Pour le propriétaire, cette durée lui assure également une stabilité financière grâce à des revenus fonciers réguliers.

Le locataire n’est toutefois pas engagé pour 9 ans. Avec le dispositif du bail 3-6-9, il peut résilier le bail tous les 3 ans, sauf dans certains particuliers :

De son côté, le bailleur est, lui, tenu de respecter la durée du bail, sauf exceptions.

Les parties au contrat (bailleur et preneur) peuvent convenir d’une durée plus longue ou plus courte que 9 ans pour le bail commercial.

Il est possible de prévoir une durée inférieure à 9 ans pour un bail commercial, avec une durée maximale de 3 ans. On parle alors de durée de bail commercial dérogatoire ou de bail précaire.

Le bail dérogatoire présente des particularités :

Au terme des 3 ans, il n’y a pas de renouvellement de bail possible. La conclusion d’un nouveau bail dérogatoire est en effet interdite. Toutefois, si le bailleur ne réagit pas et que le locataire ne quitte pas les lieux après la fin du bail dérogatoire, un bail 3/6/9 s’applique automatiquement, avec toutes ses protections. Le bailleur dispose cependant d’1 mois après l’expiration du bail pour s’opposer au maintien du locataire dans les locaux.

📝 À noter : les locations saisonnières sont des exceptions. Les baux commerciaux peuvent être conclus pour la durée de la saison, notamment en zone touristique.

Il est possible de prévoir une durée de bail commercial de plus de 9 ans, sans toutefois que la durée soit illimitée. Dans les faits, un bail commercial peut être prolongé pour une durée maximale de 12 ans.

📝 À noter : il est possible d’aller au-delà des 12 ans en concluant un "bail emphytéotique", par acte notarié. Ce bail peut aller jusqu’à une durée maximale de 99 ans.

Ainsi, locataires et bailleurs peuvent conclure des baux commerciaux d’une durée de 10 ans (bail 3/6/9/10) ou de 12 ans (3/6/9/10/12). Même sur ces durées plus longues, le locataire conserve, en principe, sa faculté de résilier le contrat de bail commercial tous les 3 ans.

⚠️ Attention : les baux commerciaux d’une durée de 10 ou de 12 ans n’entrent pas dans le champ d’application de la loi Pinel. Ainsi, ces contrats peuvent être conclus avec des durées fermes, privant le locataire de son droit de résiliation anticipée. De plus, dans un bail commercial d’une durée supérieure à 12 ans, le propriétaire peut fixer un loyer plus élevé au moment du renouvellement, sans être limité par les règles habituelles de plafonnement.

À l’issue de la période de 9 ans, si le contrat de bail commercial n’a pas été résilié de manière anticipée, deux cas de figure sont possibles :

Le bail commercial prend fin à l'issue de la période de 9 ans. Le locataire peut bénéficier du renouvellement de son bail. Ainsi, toute clause dans un contrat de bail qui viendrait interdire le renouvellement du bail est considérée non écrite.

Le renouvellement du bail commercial n’est toutefois pas automatique lorsque le bail arrive à expiration. En effet, le locataire doit faire une demande de renouvellement par un acte d’huissier (acte extrajudiciaire) dans les 6 mois qui précèdent l’expiration du bail.

En cas de demande de renouvellement de la part du locataire, deux cas de figure peuvent se présenter :

📝 À noter : si le bailleur change d’avis après avoir refusé le renouvellement, il peut notifier son acceptation au locataire, par acte d'huissier ou par lettre recommandée. Dans ce cas, le nouveau bail prendra effet le jour de la réception de la notification.

Le bailleur peut également de son côté faire une offre de renouvellement au locataire. Le locataire use alors de son droit au renouvellement en acceptant l’offre.

Lors d’un renouvellement de bail, le contrat de bail se poursuit dans les mêmes conditions que celles conclues dans le bail initial. De plus, le loyer est plafonné, sauf exceptions (modification notable des locaux notamment).

Si les parties restent silencieuses et qu’aucune demande de renouvellement n’est émise par l’une ou l’autre des parties, le bail se poursuit par tacite reconduction.

Ainsi, dans le cadre d’une tacite reconduction du bail, les effets du contrat sont poursuivis automatiquement, tout comme les effets des clauses insérées dans le contrat de bail. Dès lors, il n’est pas nécessaire de rédiger un nouveau contrat de bail. Il est seulement prolongé pour une durée indéterminée.

Les conditions du contrat restent identiques. En principe, le loyer est le même, mais une augmentation du loyer du bail est possible. Cependant, la modification n’est pas obligatoirement revue à la hausse.

À la différence du contrat initial, la prolongation tacite du bail entraîne comme conséquence une modification du mode de résiliation du bail commercial. En effet, le congé peut être donné à tout moment, sans obligation de respecter les délais triennaux. Il doit toutefois respecter un délai de 6 mois.

📝 À noter : il est possible de rédiger un avenant au bail commercial pour prévoir des durées plus longues à respecter.

Dans le cadre d’une tacite reconduction, le contrat de bail commercial est prolongé sans date de fin. Ainsi, la durée d’un bail commercial par tacite reconduction est indéterminée.

Attention, pour rappel, si la durée du bail commercial dépasse 12 ans, le bailleur a la possibilité de déplafonner le loyer en revoyant le loyer à la hausse. C’est pourquoi il est recommandé pour le locataire, à l’expiration du bail, d’en demander le renouvellement. Et ce, afin d’éviter une tacite reconduction du bail commercial au-delà de 12 ans.

Le bail commercial, même s’il est conclu pour une durée minimale de 9 ans, peut être résilié de manière anticipée. Les conditions de résiliation diffèrent selon que la demande émane du locataire ou du bailleur.

La durée minimale d’un contrat de bail commercial est de 9 ans, mais le locataire peut faire une demande de résiliation tous les 3 ans, à compter de la signature du contrat de bail commercial.

Cette demande de résiliation de la part du locataire peut intervenir sans motif particulier. On parle en pratique d’un "congé triennal", c’est pour cela que le bail commercial se nomme aussi "bail commercial 3, 6, 9”.

Pour résilier le contrat de bail commercial, le locataire doit donner congé au bailleur au moins 6 mois avant la fin de la période triennale ou de la durée du bail commercial.

Exemple : si le terme initial du bail commercial est le 1er janvier, le congé du locataire doit être donné au plus tard avant le 1er juillet. Si le congé est donné trop tardivement, il prendra effet à la fin de la prochaine période triennale.

Le locataire doit signifier la décision de résilier le contrat au bailleur :

Toutefois, il existe des exceptions permettant au locataire de mettre fin au contrat de bail de manière prématurée. Tel sera le cas lors d’un départ à la retraite, en cas d’invalidité ou encore en cas d’incendie.

☝️ Bon à savoir : en cas de manquement du bailleur à ses obligations contractuelles, le locataire à la possibilité de mettre fin au contrat de bail.

Si le bailleur souhaite mettre fin à un contrat de bail commercial, deux possibilités s’offrent à lui : refuser la demande de renouvellement de bail du locataire ou donner congé au locataire.

Lorsque le bailleur décide de refuser la demande de renouvellement du locataire, il est tenu de préciser les éléments suivants :

S’il donne congé au locataire, le bailleur doit le faire par acte d’huissier de justice, et ce, 6 mois avant l’expiration de la période triennal ou du bail commercial. Si le congé intervient trop tardivement, ses effets sont reportés à la prochaine période triennale, au même titre que le locataire.

Le locataire peut résilier le bail commercial de manière anticipée dans certains cas exceptionnels :

💡 Astuce : la rédaction de votre bail commercial est une étape primordiale ! N'hésitez pas à utiliser un modèle de bail commercial afin d'éviter les éventuelles erreurs.

Principales sources législatives et réglementaires :

Résumer cet article avec :

Le bail commercial est souvent appelé 3-6-9, car même s’il est conclu pour une durée de 9 ans, il peut être résilié de façon triennale. Ainsi, en pratique, la durée du bail commercial est de 3, 6 ou 9 ans selon s’il est résilié de manière anticipée ou non.

Un bail commercial est avantageux pour le locataire qui bénéficie d’un droit au renouvellement du bail au bout de 9 ans, lui permettant de sécuriser son activité. Une indemnité d’éviction peut également lui être versée en cas de non-renouvellement du bail. Pour le bailleur, le principal avantage est les revenus fonciers réguliers qui en découlent.

Pour conclure un bail commercial, le contrat doit porter sur un local ou immeuble. Le locataire doit obligatoirement exploiter un fonds de commerce dont il est le propriétaire au sein du local loué. Enfin, le propriétaire du fonds de commerce doit être immatriculé.

Docteur en droit et diplômé de Harvard.

Fiche mise à jour le 21 octobre 2025

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