<p>La donation de parts de SCI est un outil patrimonial puissant pour transmettre un patrimoine immobilier en optimisant la fiscalité. La SCI permet de fractionner la propriété en parts, donc d'utiliser les abattements de donation (100 000 € par parent et par enfant tous les 15 ans) avec plus de finesse. Démembrement (donation de nue-propriété en conservant l'usufruit) très courant.</p><h2>Principe</h2><p>Le donateur transmet de son vivant la propriété (totale ou démembrée) de ses parts à un ou plusieurs donataires (enfants, petits-enfants, conjoint). La donation peut être en pleine propriété (transfert intégral) ou en nue-propriété (le donateur conserve l'usufruit jusqu'à son décès, transmission de l'usufruit aux donataires sans frais à ce moment). Acte notarié obligatoire (article 931 Code civil).</p><h2>Abattements fiscaux</h2><p>Donation parent-enfant : abattement 100 000 € par enfant tous les 15 ans. Au-delà : barème progressif 5 à 45 % selon la tranche. Donation grand-parent-petit-enfant : abattement 31 865 € tous les 15 ans. Conjoint : abattement 80 724 €. Frères et sœurs : 15 932 €. Optimisation : programmer les donations par tranches de 15 ans pour reconstituer les abattements et lisser la fiscalité.</p><h2>Démembrement</h2><p>Donation de la nue-propriété : seul l'abattement et les droits portent sur la valeur de la nue-propriété (60-100 % de la pleine propriété selon l'âge du donateur, barème article 669 CGI). Le donateur conserve l'usufruit jusqu'au décès (revenus locatifs, gestion). Au décès, l'usufruit s'éteint et les nus-propriétaires deviennent pleins propriétaires sans nouveaux droits. Économie fiscale très importante.</p><h2>Procédure</h2><p>Évaluation des parts (notaire ou expert). Rédaction de l'acte de donation par notaire avec mentions : identité, valeur des parts, abattements, démembrement éventuel, charges et conditions. Signature devant notaire. Enregistrement aux impôts (généralement effectué par le notaire). Notification de la donation à la SCI. Modification du registre des associés. Dépôt au greffe.</p><h2>Avantages stratégiques</h2><p>Anticipation de la transmission : optimisation des abattements sur plusieurs périodes de 15 ans. Maintien du contrôle : donation de parts mais conservation de la gérance par le donateur (gérance dissociée de la propriété). Démembrement pour conserver les revenus tout en transmettant la nue-propriété. Protection des donataires (pacte Dutreil pour entreprises, clauses d'inaliénabilité). Conseil notarial indispensable.</p>