<p>Les revenus issus de la location nue sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers, selon deux régimes : le micro-foncier, avec un abattement forfaitaire, ou le réel, avec déduction des charges. Le choix dépend du niveau des charges par rapport aux loyers. Comprendre les deux régimes permet d'opter pour le plus avantageux et d'optimiser la fiscalité d'un investissement locatif nu.</p><h2>Les revenus fonciers</h2><p>La location d'un bien immobilier nu (non meublé) génère des revenus fonciers, imposés à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. Ils se distinguent des revenus de location meublée, imposés en BIC. Deux régimes d'imposition coexistent pour les revenus fonciers : le micro-foncier et le régime réel, dont le choix influence fortement l'imposition.</p><h2>Le régime micro-foncier</h2><p>Le micro-foncier s'applique de plein droit en dessous d'un seuil de revenus fonciers, sauf option pour le réel. Il consiste à appliquer un abattement forfaitaire représentatif des charges sur les loyers bruts, l'imposition portant sur le solde. Simple, il dispense de détailler les charges. Il est avantageux lorsque les charges réelles sont inférieures à l'abattement forfaitaire.</p><h2>Le régime réel</h2><p>Au régime réel, le propriétaire déduit ses charges réelles des loyers : intérêts d'emprunt, travaux, taxe foncière, frais de gestion, assurances. Obligatoire au-delà du seuil du micro, il s'applique aussi sur option. Il est avantageux lorsque les charges sont élevées, notamment en présence de travaux ou d'un financement par emprunt, et peut générer un déficit foncier.</p><h2>Le déficit foncier</h2><p>Au réel, lorsque les charges dépassent les loyers, un déficit foncier se forme. Il s'impute sur le revenu global dans une certaine limite, le surplus étant reportable sur les revenus fonciers des années suivantes. Ce mécanisme, propre à la location nue au réel, constitue un avantage significatif, notamment pour les biens nécessitant des travaux importants.</p><h2>Choisir son régime</h2><p>Le choix dépend du rapport entre charges et loyers : le micro-foncier convient aux faibles charges, le réel aux charges élevées grâce à la déduction et au déficit foncier. L'option pour le réel engage pour plusieurs années. Comparer les deux régimes, en estimant les charges déductibles, permet de retenir le plus avantageux. Un conseil aide à arbitrer selon la situation.</p>