## Qu’est-ce qu’une SASU immobilière ?

## Pourquoi créer une SASU immobilière pour investir dans l'immobilier ?

## Quels sont les avantages de la SASU immobilière ?

## Quels sont les inconvénients de la SASU immobilière ?

## Tableau récapitulatif des avantages et des inconvénients d'une SASU immobilier

## Quelles sont les étapes de création d’une SASU immobilière ?

## La rédaction des statuts de la SASU immobilier

## La constitution du capital social et l’apport du bien immobilier

## La publication dans un journal d’annonces légales

## Le dépôt de la demande d’immatriculation de la SASU immobilière

## Comment fonctionne une SASU immobilière ?

## SASU immobilière, SARL immobilière ou SCI : quelles différences ?

## FAQ

## Quel objet social prévoir pour une SASU immobilière ?

## Une SASU peut-elle acheter un bien immobilier ?

## SAS immobilière ou SCI ?

## Comment créer une société pour investir dans l’immobilier ?

## Quelle structure juridique choisir pour investir dans l’immobilier ?

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Docteur en droit et diplômé de Harvard.

Mis à jour le 23 octobre 2025

Vous voulez investir dans l’immobilier ? La SCI immobilière n’est pas l’unique option. Vous pouvez également créer une SARL immobilière ou une SAS immobilière. Constituée par un seul actionnaire, la SASU immobilière offre de nombreuses perspectives pour investir dans l’immobilier.

Caractéristiques, avantages et modalités de création de la SASU : on vous explique les étapes de création d'une SASU immobilière.

Le statut juridique de la SASU n'est autre qu'une SAS unipersonnelle composée d’une seule personne. Il s’agit d’une société commerciale à responsabilité limitée d’une grande souplesse. Cela signifie que votre patrimoine personnel est engagé uniquement à hauteur de votre apport dans le capital de la société.

Une SAS peut-elle acheter un bien immobilier ? Oui, la SAS et la SASU immobilière permettent d’acheter et de gérer des biens immobiliers. Par ailleurs, vous pouvez également créer une SASU pour de la location immobilière.

Contrairement à une SCI qui a une vocation immobilière par défaut, mais qui nécessite la réunion d’un minimum de deux personnes, il est possible de créer une SASU immobilière seul.

Pour que la SASU soit considérée comme immobilière, il faut que l’associé unique apporte au moins un bien immobilier par le biais d’un apport en nature au moment de la création de la société.

Le statut de SASU en immobilier offre certes des avantages, mais présente également certains inconvénients qu'il faut connaître, afin de faire le bon choix pour votre projet.

La création d’une SAS immobilière, d’une SARL immobilière et d’une SCI est conditionnée à un minimum de deux associés. Si vous souhaitez investir seul dans l’immobilier il vous reste donc deux options : la SASU et l’EURL.

Les avantages de la SASU immobilière sont notamment les suivants :

La possibilité d’investir seul dans l’immobilier tout en séparant son patrimoine personnel, de son patrimoine immobilier notamment dans le cadre d’un projet de location. En effet, s’il n’est pas possible de créer une SCI, il est tout à fait possible de choisir l’option de la SAS unipersonnelle pour entreprendre dans l’immobilier ;

La nature commerciale de l’objet social de la SASU immobilier. Ce qui facilite grandement les activités d’achat-revente, de location meublée y compris le LMNP en société ou encore la location saisonnière. Par exemple, il est possible de créer une SASU construction-vente qui a pour objet uniquement la construction de biens immobiliers et leur vente immédiate ;

Une souplesse de fonctionnement : le régime de la SASU suit un principe de libre-détermination des règles de gestion de l’entreprise. La seule obligation à respecter est la nomination d’un Président. Le Président pouvant être l’associé unique ;

Un régime social protecteur : le Président de la SASU est affilié au régime général de la Sécurité sociale. Il bénéficie donc d’une couverture sociale quasiment identique à celle des salariés (assurance maladie, retraite, etc) ;

Pas de capital social minimum : la SASU immobilière peut être créée avec un euro de capital. Attention, au moins un bien immobilier doit faire l’objet d’un apport en nature au moment de la création de la société pour que la SASU soit considérée comme immobilière ;

Une responsabilité limitée à l’apport de l'associé.

⚠️ Attention : un apport en nature, comme un bien immobilier, qui intervient à la création de la SASU doit être évalué par un commissaire aux apports. Toutefois, si les biens apportés n’excèdent pas 30.000 euros, ou que l’ensemble des biens apportés n’excède pas la moitié du capital social, les associés peuvent décider de s’en dispenser. Si les associés ne respectent pas cette estimation et surévaluent le bien, ils seront solidairement responsables pendant 5 ans envers les tiers.

La SASU comporte également un inconvénient non négligeable : sa double imposition.

En effet, une société commerciale classique est imposée à l'impôt sur les sociétés, mais peut opter pour l’impôt sur le revenu pour une durée de 5 ans.

La SASU immobilière, quant à elle, ne peut pas exercer cette option et est soumise à l’IS en raison de la gestion de patrimoine immobilier.

La société est imposée, une première fois, au titre de l’impôt sur les sociétés et une seconde fois lorsque les dividendes de l’associé sont imposés au titre de l’impôt sur le revenu.

Par ailleurs, si le président de la SAS est rémunéré au titre de son mandat social, le montant des cotisations sociales est relativement élevé.

Avantages de la SASU immobilière

Inconvénients de la SASU immobilière

Possibilité d’investir seul contrairement à la SCI

Double imposition car IS obligatoire

Facilite l’application du régime LMNP en cas de location meublée

Absence de protection sociale pour le président de la SASU si n’est pas rémunéré au titre de son mandat social

Souplesse de fonctionnement

Régime social du président (assimilé salarié dès que rémunéré pour ses fonctions)

Responsabilité limitée de l’associé unique

Capital social minimum d’1 euro

Les formalités de création d’une SASU immobilière sont quasiment identiques à celles de la SAS. La seule différence, c’est que toutes les étapes de création de la SASU seront faites par l’unique associé.

Pour créer une SASU immobilière, il faut donc respecter les étapes suivantes :

La première étape pour créer une société de location immobilière sous forme de SASU immobilière consiste à rédiger les statuts de la SASU.

Il s’agit d’une étape très importante d’autant que la liberté statutaire offerte en SASU fait peser sur l’associé unique la responsabilité de les rédiger le plus précisément possible. C’est pourquoi, il peut être préférable de se faire accompagner par un expert.

En effet, les statuts sont la base de votre société. Ils doivent comporter un certains nombre d’éléments obligatoires telle que la dénomination sociale (le nom de votre société), le capital social, la forme juridique (SASU), l’objet social de votre SASU (gestion immobilière), l’adresse du siège social et le choix de votre exercice social et des dates de clôture.

Comme toute société, la SASU doit avoir un capital social. Toutefois, même si son montant minimum exigé par la loi est de 1 euro, le capital social de la SASU immobilière obéit à des règles particulières.

En effet, pour être considérée comme une SASU immobilière, les statuts de la SAS unipersonnelle doivent impérativement mentionner que le capital social de la société est constitué d’au moins un bien immobilier.

Par conséquent, l’apport en nature, c’est-à-dire l’apport qui se matérialise par l’affectation d’un bien au capital de la société, est obligatoire dans une SASU immobilière.

☝️ Bon à savoir : quand la valeur du bien apporté excède 30.000 €, la désignation d’un commissaire aux apports est obligatoire.

Par ailleurs, l’apport en nature peut être complété par un apport en numéraire, c’est-à-dire en somme d’argent.

Il est également possible de créer une SASU à capital variable. La SASU à capital variable permet à l’associé d'augmenter et de réduire le capital social sans avoir à effectuer une modification de ses statuts.

Une modification statutaire sera néanmoins nécessaire pour les changements de capital dus au retrait ou à l'ajout d’un bien immobilier.

Le capital social doit être déposé auprès d’une banque ou d’un notaire qui vous remet une attestation de dépôt du capital social.

📝 À noter : l’acte de transfert du bien immobilier au profit de la société en cours de création nécessite l’intervention d’un notaire comme pour toute cession de bien immobilier.

Ensuite, pour créer une SASU immobilière, vous devez publier un avis de création dans un journal d’annonces légales.

Cette annonce doit préciser les informations suivantes :

Une attestation de publication dans un journal d’annonces légales vous est remise.

Depuis le 1er janvier 2023, les formalités des entreprises doivent être effectuées obligatoirement en ligne sur le site internet du Guichet Unique. Cela vaut également pour la création d’une SASU immobilière.

Vous devez commencer par créer un compte, puis choisir Créer une entreprise. Un formulaire interactif est à compléter. Vous devez également télécharger les pièces justificatives suivantes :

Le règlement des frais de dossier se fait directement sur le site du guichet unique.

🛠️ En pratique : le coût de création d'une SASU est à prendre connaissance avant de vous lancer dans les démarches.

La SASU immobilière est dirigée par le Président de la SASU. Il peut s’agir d’une personne physique ou d’une personne morale, de l’associé unique ou d’un tiers. Le président de la SASU représente la société à l’égard des tiers, il agit au nom et pour le compte de la société. Toutefois, il doit rendre des comptes à l’associé unique si ce sont deux personnes distinctes.

L’associé unique quant à lui est le seul à pouvoir approuver les comptes annuels, à décider de l’affectation du résultat et notamment de la distribution de dividendes ou non. Il est également seul décisionnaire quand il s’agit de modifier les statuts de la société. Toutefois, comme il est seul, il n’a pas besoin de tenir une assemblée générale à proprement parler pour prendre les décisions qui relèvent d’une décision collective en SAS. Il lui suffit de dresser un procès-verbal.

Vous hésitez entre une SAS immobilière ou une SCI ? Il faut dire que SAS ou SCI sont les options les plus citées pour investir dans l’immobilier avec la SARL immobilière. Cependant, chaque forme sociale a ses propres spécificités :

Au moins 2 associés pour une SARL, mais possibilité de créer une EURL immobilière avec un seul associé

Capital social minimum

Responsabilité des associés

Limitée au montant des apports

Indéfinie et solidaire

Limitée au montant des apports

Impôt sur les sociétés

Impôt sur le revenu par défaut avec option possible pour l’impôt sur les sociétés

Impôt sur le revenu par défaut avec option possible pour l’impôt sur les sociétés

Résumer cet article avec :

L’objet social de la SASU immobilière va dépendre de l’activité que l’associé unique souhaite exercer. Par exemple, l’objet social ne sera pas exactement le même pour une SAS de location meublée que pour une SASU qui fait de l’achat-revente. Mais de manière générique, l’objet social de la SASU immobilière peut être : l’acquisition, la détention, la gestion et l’exploitation de biens immobiliers.

Oui, une SASU peut acheter un bien immobilier dès lors que cette activité est prévue dans son objet social. Ce sera notamment le cas s'il s'agit d'une SASU immobilière qui a justement vocation à acquérir et gérer un patrimoine immobilier.

Comment choisir entre SCI ou SAS pour investir dans l’immobilier ? Plusieurs critères sont à prendre en compte :

Pour créer une société pour investir dans l’immobilier, vous devez suivre les étapes suivantes :

Si vous êtes un particulier qui exerce une activité de location meublée, vous pouvez choisir le statut LMNP sous certaines conditions.

Plusieurs statuts juridiques permettent d’investir dans l’immobilier. Bien sûr, la SASU a des avantages et des inconvénients pour ce type de projet tout comme la SARL et la SCI. Pour faire votre choix, votre comparatif doit prendre en compte le projet immobilier envisagé (location meublée ou non, achat-revente, etc.), la situation fiscale actuelle des associés, le nombre d’associés, les envies de développement pour la suite.

Docteur en droit et diplômé de Harvard.

Fiche mise à jour le 23 octobre 2025

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