<p>Vendre un bien immobilier détenu par une SCI obéit à des règles précises : décision collective des associés, fiscalité spécifique selon le régime IR ou IS, et formalités notariées. Voici le mode d'emploi complet en {YEAR}.</p>

<h2>Qui décide de la vente ?</h2>
<p>La compétence de décision dépend strictement <strong>des statuts de la SCI</strong>. Trois cas se présentent :</p>
<ul>
<li>Les statuts donnent au gérant les pleins pouvoirs de disposition : le gérant peut signer seul.</li>
<li>Les statuts exigent une autorisation préalable des associés : une assemblée générale ordinaire ou extraordinaire est nécessaire (souvent à la majorité simple ou aux 2/3).</li>
<li>Les statuts sont muets : par défaut, la cession d'un actif immobilier majeur relève de l'assemblée extraordinaire des associés.</li>
</ul>
<p>Avant toute promesse de vente, vérifiez la rédaction exacte des statuts pour éviter une nullité de la vente. Le procès-verbal d'AG doit être annexé à l'acte notarié.</p>

<h2>Les formalités notariées</h2>
<p>La vente d'un bien par une SCI suit le parcours classique : promesse de vente (compromis), délai de rétractation (uniquement pour l'acheteur particulier), levée des conditions suspensives, signature de l'acte authentique chez le notaire.</p>
<p>Pièces spécifiques à la SCI à fournir : statuts à jour, K-bis récent, PV d'AG autorisant la vente, identité du gérant, attestation de régularité fiscale et sociale.</p>

<h2>Plus-value en SCI à l'IR</h2>
<p>La SCI à l'IR (la plus fréquente) est <strong>fiscalement transparente</strong>. La plus-value est calculée et imposée au niveau de chaque associé personne physique, selon le régime des plus-values immobilières des particuliers :</p>
<ul>
<li>Taux : 19 % d'IR + 17,2 % de prélèvements sociaux = 36,2 % au total.</li>
<li>Abattements pour durée de détention : exonération totale d'IR à 22 ans, totale de PS à 30 ans.</li>
<li>Surtaxe pour les plus-values supérieures à 50 000 € (2 à 6 %).</li>
<li>Exonération si le bien est la résidence principale d'un associé (cas rare).</li>
</ul>

<h2>Plus-value en SCI à l'IS</h2>
<p>En SCI à l'IS, la plus-value est calculée et imposée <strong>au niveau de la société</strong>, intégrée au résultat fiscal et soumise à l'IS au taux normal (15 % jusqu'à 42 500 €, 25 % au-delà).</p>
<p>Particularité défavorable : les amortissements pratiqués réduisent la valeur nette comptable du bien et augmentent donc la plus-value taxable. Le résultat distribué aux associés subit ensuite la flat tax de 30 % sur les dividendes. La fiscalité globale peut atteindre 47,5 % cumulé.</p>

<h2>Distribution du prix de vente</h2>
<p>Après la vente, le prix net (après remboursement des emprunts en cours et frais) appartient à la SCI. Sa distribution aux associés peut se faire par :</p>
<ul>
<li>Distribution de dividendes (fiscalité de la flat tax 30 % en SCI à l'IS).</li>
<li>Remboursement des comptes courants d'associés (sans fiscalité supplémentaire).</li>
<li>Réduction de capital (régime spécifique).</li>
<li>Dissolution et liquidation de la SCI si la vente épuise l'activité.</li>
</ul>
<p>Le choix dépend du régime fiscal, des projets des associés et de la trésorerie nécessaire pour les frais à venir.</p>