<p>Apporter un <strong>bien immobilier à une SCI</strong> est un acte structurant : il fait basculer le bien dans une structure sociétaire avec ses propres règles. Procédure, fiscalité, stratégies en {YEAR}.</p>

<h2 id="principe">Le principe de l'apport en nature</h2>
<p>L'apport immobilier consiste à transférer la propriété d'un bien à la SCI en échange de parts sociales. L'apporteur devient associé de la SCI à proportion de la valeur apportée. Le bien quitte le patrimoine personnel pour entrer dans le patrimoine social.</p>

<h2 id="procedure">Procédure notariale</h2>
<p>L'apport immobilier exige un <strong>acte notarié</strong> :</p>
<ol>
<li>Évaluation du bien (libre, par expert, ou par référence aux prix de marché).</li>
<li>Rédaction de l'acte d'apport intégré aux statuts ou en acte séparé.</li>
<li>Publication au <strong>service de la publicité foncière</strong>.</li>
<li>Inscription dans le registre des associés.</li>
<li>Émission des parts au profit de l'apporteur.</li>
</ol>

<h2 id="frais-notariaux">Frais notariaux</h2>
<p>Compter <strong>3-8 % de la valeur du bien</strong> selon ancienneté et complexité :</p>
<ul>
<li>Émoluments du notaire (tarif réglementé).</li>
<li>Taxe de publicité foncière (TPF) : ≈ 0,7 %.</li>
<li>Honoraires variables pour les actes complexes.</li>
</ul>
<p>Sur un apport de 300 000 € : ≈ 18 000 € de frais notariaux totaux.</p>

<h2 id="droits-enregistrement">Droits d'enregistrement</h2>

<h3>SCI à l'IR (régime par défaut)</h3>
<p><strong>Exonération totale</strong> des droits d'enregistrement (article 810 CGI). L'apport est neutre fiscalement côté droits.</p>

<h3>SCI à l'IS</h3>
<ul>
<li><strong>5 % de droits d'enregistrement</strong> sur la valeur de l'immeuble apporté.</li>
<li><strong>Exonération possible</strong> si l'apporteur s'engage à conserver les parts pendant <strong>3 ans</strong> (article 810 III CGI).</li>
</ul>

<h2 id="plus-value-laporteur">Plus-value latente chez l'apporteur</h2>
<p>L'apport est juridiquement assimilé à une cession à titre onéreux : la plus-value latente entre la valeur d'acquisition et la valeur d'apport est <strong>imposable</strong> chez l'apporteur.</p>

<h3>Régime des plus-values immobilières des particuliers</h3>
<ul>
<li>Taux : 19 % IR + 17,2 % PS = 36,2 %.</li>
<li>Abattement pour durée de détention : exonération IR à 22 ans, PS à 30 ans.</li>
<li>Surtaxe sur PV > 50 000 € (2 à 6 %).</li>
</ul>

<h3>Cas particuliers</h3>
<ul>
<li><strong>Résidence principale apportée</strong> : exonération totale de PV (article 150 U-II du CGI).</li>
<li><strong>Bien détenu > 22 ans</strong> : exonération IR, PS résiduels.</li>
<li><strong>Apport via article 150-0 B ter</strong> : report d'imposition possible si la SCI est une holding qui répond aux conditions (rare en immobilier direct, plus fréquent pour titres de société).</li>
</ul>

<h2 id="cas-usage">Cas d'usage classiques</h2>

<h3>Constitution de SCI patrimoniale familiale</h3>
<p>Les parents apportent leur résidence secondaire à une SCI dont ils détiennent 99 % et leurs enfants 1 % chacun. Permet de démarrer la transmission progressive via donations échelonnées de parts.</p>

<h3>SCI d'exploitation pour société commerciale</h3>
<p>Le dirigeant apporte ses locaux professionnels à une SCI familiale. La SCI loue ensuite à sa société commerciale. Avantages : isole le bien des risques de l'activité, optimise la rémunération.</p>

<h3>Réorganisation patrimoniale</h3>
<p>Un investisseur possède plusieurs biens en direct. Il les apporte à une SCI unique pour faciliter la gestion, mutualiser la trésorerie, simplifier la transmission.</p>

<h2 id="strategies">Stratégies d'optimisation</h2>
<ul>
<li><strong>Apporter dans une SCI à l'IR</strong> pour éviter les droits d'enregistrement.</li>
<li><strong>Apport après 22 ans de détention</strong> : exonération IR de la PV latente.</li>
<li><strong>Apport-démembrement</strong> : apporter la nue-propriété seule, conserver l'usufruit. Réduit la valeur taxable et accélère la transmission.</li>
<li><strong>Apport + donation immédiate</strong> de parts aux enfants : donation pleine propriété avant 70 ans = réduction 50 % des droits.</li>
<li><strong>Apport partiel</strong> : conserver une partie du bien en direct pour la résidence principale.</li>
</ul>

<h2 id="pieges">Pièges à éviter</h2>
<ul>
<li><strong>Sous-évaluer l'apport</strong> : risque de redressement fiscal (administration peut requalifier en donation déguisée).</li>
<li><strong>Surévaluer l'apport</strong> : déclenche une plus-value latente plus lourde.</li>
<li><strong>Oublier l'engagement de conservation 3 ans</strong> en SCI IS = 5 % de droits payables.</li>
<li><strong>Apport sans planification fiscale</strong> : passer à côté du report 150-0 B ter ou de l'exonération résidence principale.</li>
<li><strong>Ignorer les hypothèques</strong> : un bien hypothéqué exige l'accord du créancier pour l'apport.</li>
</ul>