<p>En location meublée non professionnelle (LMNP) au régime réel, l'entreprise peut dégager un déficit lorsque les charges dépassent les recettes. Le traitement de ce déficit obéit à des règles spécifiques, distinctes de celles des amortissements. Comprendre comment se forme le déficit, comment il s'impute et le rôle particulier de l'amortissement permet d'optimiser la fiscalité d'un investissement meublé.</p><h2>La formation du déficit</h2><p>Au régime réel, le loueur en meublé déduit ses charges réelles (intérêts d'emprunt, travaux, frais de gestion, taxes) des loyers perçus. Lorsque ces charges, hors amortissement, dépassent les recettes, un déficit se forme. Ce déficit résulte donc des charges courantes de l'activité, à distinguer du mécanisme de l'amortissement qui obéit à des règles propres.</p><h2>L'imputation du déficit</h2><p>En LMNP, le déficit provenant des charges (hors amortissement) s'impute uniquement sur les revenus de même nature, c'est-à-dire les bénéfices de location meublée non professionnelle, et non sur le revenu global. Le déficit non imputé est reportable sur les bénéfices de location meublée des années suivantes, pendant une durée déterminée. Cette règle distingue le LMNP du LMP.</p><h2>Le rôle de l'amortissement</h2><p>L'amortissement du bien et du mobilier est une charge déductible particulière en LMNP au réel. Toutefois, il ne peut pas créer ou augmenter un déficit : la part d'amortissement qui excède le bénéfice n'est pas perdue, mais reportée sans limite de durée sur les bénéfices futurs. Ce mécanisme permet de réduire fortement l'imposition des loyers, sans générer de déficit imputable.</p><h2>La distinction charges et amortissement</h2><p>La différence est essentielle : les charges courantes peuvent créer un déficit, imputable sur les revenus de location meublée et reportable quelques années, tandis que l'amortissement ne peut pas créer de déficit mais se reporte sans limite de durée. Cette articulation permet, en pratique, de neutraliser l'imposition des loyers pendant de longues périodes en location meublée.</p><h2>Optimiser sa fiscalité</h2><p>Bien gérer le déficit et l'amortissement en LMNP suppose une comptabilité rigoureuse distinguant charges et amortissements, et un suivi des reports. Cette gestion, technique, permet souvent de ne payer que peu ou pas d'impôt sur les loyers pendant plusieurs années. L'accompagnement par un professionnel spécialisé en location meublée sécurise l'application de ces règles et optimise le rendement net.</p>