<p>Acquérir sa résidence principale via une société civile immobilière (SCI) séduit de nombreux couples et familles. Pourtant, ce montage présente des limites importantes qu'il faut peser avant de se lancer.</p>

<h2>Pourquoi envisager une SCI pour sa résidence principale ?</h2>
<p>L'achat en SCI répond principalement à des objectifs patrimoniaux : organiser la transmission aux enfants, éviter l'indivision en cas de décès, protéger le conjoint survivant ou faciliter la gestion d'un bien acquis à plusieurs (couple non marié, fratrie, indivisaires). La SCI offre une souplesse statutaire que l'indivision classique ne permet pas.</p>

<h2>Les avantages patrimoniaux</h2>
<p>Le principal intérêt réside dans la <strong>transmission</strong>. Les parents peuvent donner progressivement des parts de SCI à leurs enfants en bénéficiant des abattements fiscaux (100 000 € par parent et par enfant, renouvelables tous les 15 ans). Le démembrement de propriété (donation de la nue-propriété, conservation de l'usufruit) optimise encore la transmission.</p>
<p>La SCI évite également les blocages de l'indivision : décisions prises selon les statuts, gérance désignée, sortie d'un associé encadrée. En cas de décès, les héritiers reçoivent des parts sociales (plus simples à gérer) plutôt qu'une quote-part de bien immobilier.</p>

<h2>Les inconvénients majeurs</h2>
<p>Le montage présente plusieurs limites notables :</p>
<ul>
<li><strong>Perte des avantages fiscaux résidence principale</strong> : l'exonération de plus-value à la revente (article 150 U du CGI) ne s'applique pas automatiquement. Le régime fiscal applicable dépend de l'option IR ou IS de la SCI et de la qualification des occupants.</li>
<li><strong>Pas de PTZ ni de prêt à l'accession sociale</strong> : ces dispositifs sont réservés aux personnes physiques.</li>
<li><strong>Complexité administrative</strong> : statuts, assemblées annuelles, comptabilité, déclaration fiscale (formulaire 2072 si IR).</li>
<li><strong>Coûts récurrents</strong> : honoraires expert-comptable, formalités juridiques annuelles.</li>
</ul>

<h2>La question fiscale en détail</h2>
<p>Si la SCI est à l'<strong>IR</strong> (régime par défaut) et que les associés occupent le logement à titre gratuit, ils ne perçoivent pas de revenus fonciers imposables, mais ils ne peuvent pas non plus déduire les charges (intérêts d'emprunt, travaux). La plus-value de cession suit le régime des particuliers, avec exonération possible après 22 ans (IR) et 30 ans (prélèvements sociaux).</p>
<p>Si la SCI opte pour l'<strong>IS</strong>, les charges sont déductibles et l'amortissement possible, mais la plus-value à la revente est calculée sur la valeur nette comptable (amortissements déduits), ce qui peut générer une fiscalité très lourde.</p>

<h2>Quelles alternatives à la SCI ?</h2>
<p>Avant de créer une SCI pour sa résidence principale, plusieurs options méritent étude :</p>
<ul>
<li><strong>Achat en indivision</strong> avec convention d'indivision notariée (durée 5 ans renouvelable).</li>
<li><strong>Démembrement direct</strong> : achat de la nue-propriété par les enfants, usufruit aux parents.</li>
<li><strong>Tontine</strong> : pour les couples non mariés (clause d'accroissement).</li>
<li><strong>Régime de communauté universelle</strong> avec clause d'attribution intégrale pour couples mariés.</li>
</ul>
<p>La SCI reste pertinente pour des situations patrimoniales complexes (familles recomposées, transmission anticipée à plusieurs enfants), mais le montage doit être validé par un notaire ou un avocat fiscaliste.</p>