<p>Toutes les <strong>SCI</strong> ne se ressemblent pas. Selon l'objectif (gestion, construction, attribution, placement), différents types existent. Voici le panorama complet en {YEAR}.</p>

<h2 id="sci-classique">La SCI classique (de gestion)</h2>
<p>La forme la plus courante. Objet : <strong>acquisition, détention et gestion d'un patrimoine immobilier</strong> (résidence familiale, locatif nu). Caractéristiques :</p>
<ul>
<li>2 associés minimum.</li>
<li>Capital libre.</li>
<li>Régime IR par défaut.</li>
<li>Responsabilité indéfinie non solidaire des associés.</li>
<li>Durée 99 ans renouvelable.</li>
</ul>

<h2 id="sci-familiale">La SCI familiale</h2>
<p>Sous-catégorie de la SCI classique : tous les associés sont <strong>liés par parenté</strong> (ligne directe, fraternité) ou par <strong>mariage/PACS</strong>. Pas un statut juridique distinct, juste une composition particulière. Utilisée pour :</p>
<ul>
<li>Détention de la résidence familiale.</li>
<li>Investissement locatif familial.</li>
<li>Transmission patrimoniale échelonnée.</li>
<li>Évitement de l'indivision successorale.</li>
</ul>

<h2 id="sci-capital-variable">La SCI à capital variable</h2>
<p>Particularité : le capital peut varier entre un <strong>plancher</strong> et un <strong>plafond</strong> définis dans les statuts, sans formalité de modification statutaire à chaque entrée/sortie. Articles L. 231-1 et suivants Code de commerce.</p>
<ul>
<li>Permet d'accueillir facilement de nouveaux associés.</li>
<li>Souplesse pour les SCI familiales évolutives (transmission, mariages, divorces).</li>
<li>Capital plancher = minimum garanti pour les créanciers.</li>
<li>Capital plafond = limite supérieure sans modification statutaire.</li>
</ul>
<p>Inconvénient : moindre lisibilité du capital pour les tiers (banques).</p>

<h2 id="scia">SCI d'Attribution (SCIA)</h2>
<p>Type spécifique régi par les articles L. 212-1 et suivants Code de la construction. Objet : <strong>construire ou acquérir un immeuble pour l'attribuer en propriété aux associés</strong> à proportion de leurs parts.</p>
<ul>
<li>Chaque associé devient propriétaire d'un lot précis (appartement, local).</li>
<li>Régime fiscal IR transparent.</li>
<li>Dissolution automatique après attribution complète.</li>
<li>Utilisé pour les <strong>achats groupés</strong> de petits immeubles ou pour des projets de copropriété sur mesure.</li>
</ul>

<h2 id="sccv">SCI de Construction-Vente (SCCV)</h2>
<p>Type commercial régi par l'article L. 211-1 du Code de la construction. Objet : <strong>construire un immeuble pour le revendre par lots</strong> à des tiers. C'est de la <strong>promotion immobilière</strong>.</p>
<ul>
<li>Activité commerciale (par dérogation à la nature civile habituelle).</li>
<li>Régime fiscal IS obligatoire.</li>
<li>Responsabilité indéfinie non solidaire (caractère civil maintenu).</li>
<li>Garantie financière d'achèvement (GFA) obligatoire.</li>
<li>Forme privilégiée des promoteurs immobiliers de taille moyenne.</li>
</ul>

<h2 id="scpi-spi">SCPI et SPC</h2>
<p>Produits financiers réglementés. Différents des SCI classiques car ouverts au public :</p>

<h3>SCPI (Société Civile de Placement Immobilier)</h3>
<ul>
<li>Collecte d'épargne auprès du grand public (parts mises en marché).</li>
<li>Gestion par société agréée AMF (Autorité des Marchés Financiers).</li>
<li>Immeubles loués (bureaux, commerces, logements) : revenus distribués aux parts.</li>
<li>Investissement minimum : 500-5 000 € selon SCPI.</li>
</ul>

<h3>OPCI (Organisme de Placement Collectif Immobilier)</h3>
<ul>
<li>Variante avec composante financière (liquide) plus importante.</li>
<li>Réglementé par l'AMF.</li>
</ul>
<p>Ces produits sont distincts des SCI privées : ils relèvent de la gestion d'actifs et non du droit des sociétés classique.</p>

<h2 id="sci-professionnelle">SCI professionnelle</h2>
<p>SCI classique utilisée par des professionnels libéraux pour détenir les murs de leur cabinet :</p>
<ul>
<li>Médecins, avocats, experts-comptables.</li>
<li>Détention des locaux séparée de l'activité (souvent en SEL).</li>
<li>Loyers versés par la SEL à la SCI déductibles du résultat de la SEL.</li>
<li>Optimisation patrimoniale fréquente.</li>
</ul>

<h2 id="comparatif">Tableau récapitulatif</h2>
<table>
<tr><th>Type</th><th>Objet</th><th>Régime fiscal</th><th>Utilisation</th></tr>
<tr><td>SCI classique</td><td>Gestion immobilière</td><td>IR (option IS)</td><td>Détention long terme</td></tr>
<tr><td>SCI familiale</td><td>Patrimoine familial</td><td>IR (option IS)</td><td>Transmission</td></tr>
<tr><td>SCI capital variable</td><td>Souplesse capital</td><td>IR (option IS)</td><td>SCI évolutive</td></tr>
<tr><td>SCIA</td><td>Construction et attribution</td><td>IR transparent</td><td>Achat groupé</td></tr>
<tr><td>SCCV</td><td>Construction-vente</td><td>IS obligatoire</td><td>Promotion</td></tr>
<tr><td>SCI professionnelle</td><td>Locaux pro libéraux</td><td>IR (option IS)</td><td>SEL + SCI</td></tr>
<tr><td>SCPI</td><td>Placement collectif</td><td>IR (transparence)</td><td>Épargne investisseurs</td></tr>
</table>

<h2 id="choisir">Comment choisir ?</h2>
<ul>
<li><strong>Patrimoine familial à transmettre</strong> : SCI familiale.</li>
<li><strong>Investissement locatif simple</strong> : SCI classique.</li>
<li><strong>Achat groupé entre amis pour répartir</strong> : SCIA.</li>
<li><strong>Projet de construction-revente</strong> : SCCV.</li>
<li><strong>Capital évolutif avec nombreux mouvements</strong> : SCI à capital variable.</li>
<li><strong>Investissement collectif passif</strong> : SCPI (acheter des parts existantes).</li>
</ul>