<p>Le <strong>bail commercial</strong> est le cadre juridique structurant de tout commerce, atelier, agence ou cabinet exploité dans un local. Régi par les articles L. 145-1 à L. 145-60 du Code de commerce, il offre au locataire une protection forte (durée, renouvellement, indemnité d'éviction) en contrepartie d'obligations strictes. Voici l'essentiel à connaître pour signer, gérer ou contester un bail commercial en {YEAR}.</p>

<h2 id="champ-application">Champ d'application du statut</h2>
<p>Le statut des baux commerciaux s'applique aux locaux loués pour une <strong>activité commerciale, industrielle ou artisanale</strong>. Trois conditions cumulatives (article L. 145-1) :</p>
<ul>
<li>Le locataire doit être immatriculé au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) ou au Répertoire des Métiers.</li>
<li>L'exploitation d'un <strong>fonds de commerce ou artisanal</strong> a lieu dans les locaux.</li>
<li>Le locataire dispose d'une <strong>clientèle propre</strong> attachée au local.</li>
</ul>
<p>Sont exclus : les baux professionnels (avocats, médecins), les baux ruraux, les baux de courte durée (≤ 3 ans), les conventions d'occupation précaire.</p>

<h2 id="duree">Durée et résiliation triennale</h2>
<p>La durée minimale d'un bail commercial est de <strong>9 ans</strong> (article L. 145-4). Les parties peuvent prévoir une durée plus longue, mais jamais inférieure. Pendant cette période :</p>
<ul>
<li>Le <strong>locataire</strong> peut résilier à l'issue de chaque période triennale (tous les 3 ans), moyennant un préavis de 6 mois donné par acte d'huissier ou lettre recommandée.</li>
<li>Le <strong>bailleur</strong> ne peut résilier que dans des cas limitatifs : construction, reconstruction, démolition, surélévation, transformation, ou pour motif grave et légitime.</li>
</ul>
<p>D'où l'appellation usuelle <strong>3-6-9</strong>. Une clause peut écarter la résiliation triennale au profit du locataire pour les locaux à usage exclusif de bureaux ou les locaux monovalents (cinéma, hôtel) — c'est alors un bail ferme.</p>

<h2 id="loyer">Loyer et révision</h2>
<p>Le loyer initial est <strong>libre</strong> à la signature. Il évolue ensuite selon deux mécanismes :</p>

<h3>Révision triennale</h3>
<p>Tous les 3 ans, chaque partie peut demander la révision du loyer (article L. 145-37). Le loyer révisé est plafonné à l'évolution de l'<strong>ILC</strong> (Indice des Loyers Commerciaux) ou de l'<strong>ILAT</strong> (Indice des Loyers d'Activités Tertiaires), sauf modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ou disposition contraire des parties.</p>

<h3>Clause d'échelle mobile</h3>
<p>Le bail peut prévoir une indexation automatique annuelle sur l'ILC ou l'ILAT. Cette clause est largement répandue. Elle reste encadrée : la variation annuelle ne peut excéder 3,5 % depuis la <strong>loi du 18 août 2022</strong> pour les PME (mesure de plafonnement temporaire prorogée).</p>

<h2 id="charges">Charges et travaux</h2>
<p>Le <strong>décret du 3 novembre 2014</strong> a établi une liste limitative des <strong>charges récupérables</strong> sur le locataire. Sont notamment <strong>exclues</strong> :</p>
<ul>
<li>Les grosses réparations de l'article 606 du Code civil (toiture, gros œuvre, façades).</li>
<li>Les travaux d'embellissement entrepris par le bailleur.</li>
<li>Les honoraires de gestion liés à l'immeuble.</li>
<li>Les dépenses liées à la vacance ou aux travaux dans des locaux qui ne sont pas occupés.</li>
<li>Les impôts personnels du bailleur (sauf taxe foncière et taxes annexes, sous conditions).</li>
</ul>
<p>Le bail doit comporter un <strong>inventaire précis</strong> des charges et leur ventilation entre les locataires d'un même immeuble. Sans inventaire, les charges ne sont pas opposables au locataire.</p>

<h2 id="droit-renouvellement">Le droit au renouvellement</h2>
<p>À l'expiration du bail, le locataire bénéficie d'un <strong>droit au renouvellement</strong> (article L. 145-8). Le bailleur a deux options :</p>
<ul>
<li><strong>Accorder le renouvellement</strong> : nouveau bail de 9 ans, avec loyer plafonné à la variation de l'ILC depuis la signature.</li>
<li><strong>Refuser le renouvellement</strong> : il doit alors verser une <strong>indemnité d'éviction</strong> au locataire.</li>
</ul>

<h3>L'indemnité d'éviction</h3>
<p>L'indemnité d'éviction (article L. 145-14) comprend :</p>
<ul>
<li>La <strong>valeur du fonds de commerce</strong> ou du droit au bail (souvent le poste principal).</li>
<li>Les <strong>indemnités accessoires</strong> : frais de déménagement, frais de réinstallation, indemnités de licenciement, perte de clientèle non récupérable.</li>
</ul>
<p>Le montant peut atteindre <strong>plusieurs centaines de milliers d'euros</strong> pour un commerce bien implanté. La fixation est souvent contentieuse et fait l'objet d'une expertise judiciaire.</p>

<h3>Refus sans indemnité</h3>
<p>Le bailleur peut refuser le renouvellement sans indemnité dans 3 cas (article L. 145-17) :</p>
<ul>
<li><strong>Motif grave et légitime</strong> : impayés répétés, infraction grave aux clauses, modification d'activité non autorisée.</li>
<li><strong>Insalubrité ou démolition</strong> imposée par l'autorité administrative.</li>
<li><strong>Reprise de l'immeuble</strong> pour habiter ou pour reconstruire (cas exceptionnel et strictement encadré).</li>
</ul>

<h2 id="cession-bail">Cession du droit au bail</h2>
<p>Le <strong>droit au bail</strong> est un actif essentiel du fonds de commerce. Sa cession est strictement encadrée :</p>
<ul>
<li><strong>Cession avec le fonds de commerce</strong> : libre par principe (article L. 145-16). Toute clause interdisant cette cession est réputée non écrite.</li>
<li><strong>Cession isolée du droit au bail</strong> (sans le fonds) : peut être soumise à l'agrément du bailleur via une clause statutaire.</li>
<li><strong>Clause de garantie solidaire</strong> : le cédant peut être tenu de garantir le paiement des loyers par le cessionnaire pendant 3 ans (article L. 145-16-2).</li>
</ul>

<h2 id="bail-derogatoire">Bail dérogatoire et convention précaire</h2>
<p>Pour des besoins de courte durée, deux alternatives au bail commercial :</p>

<h3>Le bail dérogatoire</h3>
<p>D'une durée maximale de <strong>3 ans</strong> (article L. 145-5), le bail dérogatoire échappe au statut. Au-delà des 3 ans (ou en cas de tacite reconduction), il bascule automatiquement en bail commercial 9 ans. Utile pour tester un emplacement.</p>

<h3>La convention d'occupation précaire</h3>
<p>Convention par laquelle le bailleur accorde une occupation pour une raison particulière (immeuble en attente de démolition, local de transition). Elle est révocable à tout moment et n'octroie aucun droit au renouvellement. À manier avec prudence : la requalification en bail commercial reste fréquente devant les tribunaux.</p>

<h2 id="resiliation">Résiliation du bail</h2>
<p>Plusieurs voies :</p>
<ul>
<li><strong>Résiliation triennale</strong> par le locataire (préavis 6 mois).</li>
<li><strong>Résiliation amiable</strong> par accord des deux parties (acte d'huissier ou acte notarié).</li>
<li><strong>Clause résolutoire</strong> insérée au bail, activée par un commandement de payer ou d'exécuter resté sans effet pendant 1 mois.</li>
<li><strong>Résiliation judiciaire</strong> pour manquement grave (impayés, dénaturation des locaux).</li>
</ul>

<h2 id="pieges">Pièges à éviter à la signature</h2>
<ul>
<li><strong>Destination du bail trop restreinte</strong> : prévoir l'extension à des activités connexes pour éviter une autorisation ultérieure (déspécialisation, articles L. 145-47 à L. 145-55).</li>
<li><strong>Charges non détaillées</strong> : exiger un inventaire conforme au décret 2014.</li>
<li><strong>État des lieux absent</strong> : obligatoire depuis la <strong>loi Pinel</strong> (juin 2014). Sans état des lieux, le bailleur ne peut invoquer la responsabilité du locataire pour les dégradations.</li>
<li><strong>Travaux à la charge du locataire</strong> : vérifier qu'aucune grosse réparation 606 ne lui est transférée (clause réputée non écrite).</li>
<li><strong>Clause de solidarité</strong> avec le cédant : limiter sa durée à 3 ans maximum.</li>
</ul>