## Qu’est-ce qui est considéré comme de gros travaux ?

## Dans quels cas le locataire peut-il obliger le propriétaire à faire de gros travaux ?

## Quels droits du locataire en cas de gros travaux doit respecter le propriétaire ?

## Le droit à l’information préalable

## Le droit à l’absence d’augmentation des loyers

## Le droit de jouir paisiblement du logement

## Droit du locataire en cas de gros travaux : quid du maintien dans les lieux ?

## Quelle est l'indemnisation du locataire en cas de travaux ?

## La réduction de loyer sous conditions

## Le versement de dommages-intérêts en cas de préjudice pour le locataire

## Le locataire peut-il refuser les gros travaux annoncés par le propriétaire ?

## Droit du locataire en cas de gros travaux : peut-il résilier le bail ?

## FAQ

## Quels sont les droits du propriétaire en cas de gros travaux ?

## Quelle est la liste des travaux à la charge du propriétaire ?

## Le locataire peut-il réaliser des travaux lui-même dans le logement ?

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Docteur en droit et diplômé de Harvard.

Mis à jour le 29 octobre 2025

Lorsque le propriétaire entreprend une rénovation ou une transformation notable dans un logement loué, les droits du locataire en cas de gros travaux sont strictement encadrés par la loi. Entre obligation d'information préalable, maintien dans les lieux et compensation financière, le locataire bénéficie de protections juridiques importantes pour préserver sa jouissance paisible du logement. Qu'il s'agisse de rénovation énergétique, de mise aux normes ou d'amélioration du bien, ces interventions ne peuvent être réalisées au détriment des droits fondamentaux du preneur. Découvrez quels sont les droits du locataire en cas de travaux du propriétaire en 2025.

Vous vous demandez quels sont les droits du locataire en cas de gros travaux ? Tout d’abord, il convient de se pencher sur la définition des gros travaux. Ces derniers sont des réparations, modifications ou actions de rénovation importantes. Ils sont généralement coûteux, et s’étalent sur une longue durée. Ils peuvent temporairement affecter la capacité du locataire à habiter son logement et/ou changer de manière significative sa structure ainsi que le confort de l’habitation.

Au titre des gros travaux, on peut notamment citer :

☝️ Bon à savoir : ce type de gros travaux incombe au propriétaire du logement, et non au locataire. Ce dernier n’est tenu qu’à l’entretien courant et aux menus travaux et réparations.

Le locataire peut obliger le propriétaire à réaliser de gros travaux dans le bien loué, si celui-ci ne répond pas aux caractéristiques de la décence. Ces normes sont au nombre de 5 :

Dans le cas où le logement ne respecterait pas ces obligations, le locataire dispose d’un recours devant le juge des contentieux de la protection, si sa demande et sa mise en demeure du propriétaire bailleur restent sans effet. Le juge peut alors déterminer quels travaux doivent être effectués, sous quel délai, mais aussi prévoir une baisse ou une suspension du loyer dans l’intervalle.

📝 À noter : en matière de performance énergétique, si le logement fait partie d’une copropriété, le propriétaire qui a fait des travaux sur les parties privatives ne peut être tenu de respecter les seuils si par ailleurs, ses demandes de travaux dans les parties communes ont été refusées en assemblée générale.

Le propriétaire a également l’obligation de procéder aux réparations urgentes : réparation du chauffe-eau en hiver, fuite d’eau, risque d’effondrement, problèmes de gaz ou d'électricité, etc.

Même s’il est en droit de les effectuer, le propriétaire bailleur doit quand même respecter les droits du locataire en cas de gros travaux :

Le propriétaire ne peut débuter des travaux sans en avoir préalablement informé son locataire. Il doit donc lui transmettre une notification, remise en main propre ou envoyée en recommandé avec accusé de réception. Celle-ci précise :

⚠️ Attention : légalement, il n’y a pas de délai pour prévenir le locataire de travaux à effectuer dans le logement. Mais il semble acceptable que le propriétaire use d’un délai de prévenance d’1 à 3 mois, voire davantage, selon l’ampleur des travaux.

En cas de travaux urgents, le délai de prévenance est réduit au strict minimum et le bailleur peut prévenir son locataire par tout moyen écrit, en justifiant l’urgence de l’intervention. Il doit néanmoins préciser les mêmes informations que pour des gros travaux non urgents.

Dans tous les cas, le locataire doit permettre l’accès à son logement, sauf les week-ends et jours fériés.

Vous réalisez des travaux importants et coûteux, il est donc tentant de les répercuter directement sur le montant du loyer. Toutefois, sachez que, parmi les droits du locataire en cas de travaux du propriétaire, celui-ci a droit à ne pas voir son loyer, enfler sauf exceptions :

⚠️ Attention : vous devrez réaliser un avenant au contrat de location pour procéder à l’augmentation du loyer.

Et au contraire, si les travaux durent trop longtemps, le locataire a droit à une réduction du montant de son loyer.

Malgré la réalisation des travaux, la jouissance paisible de son logement est un droit du locataire prévu par l’article 1719 du Code civil. Le propriétaire ne peut donc pas :

Le principe en cas de gros travaux est le droit du locataire à être maintenu dans les lieux et pouvoir profiter de son logement. En effet, l’une des obligations du propriétaire bailleur est d’assurer la jouissance paisible du logement, selon l’article 7 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989. Il est donc de son devoir de permettre au locataire de rester dans les lieux sans subir trop de désagréments. Le contrat de bail reste valide, et le paiement du loyer est également dû, sauf réduction en cas de travaux de plus de 21 jours.

Néanmoins, il existe certains cas de gros travaux nécessitant le départ du locataire, et où le locataire a droit au relogement. Il s’agit des travaux mis en œuvre en cas d’insalubrité du logement. Si l’insalubrité est avérée, le contrat de bail est suspendu et le propriétaire doit trouver une solution de relogement pour son locataire pour la durée de réalisation des travaux.

L’article 1724 du Code Civil, modifié par la loi ALUR en 2014, ouvre droit à une indemnisation du locataire en cas de travaux longue durée. Il prévoit en effet que le locataire a droit à une réduction de son loyer en cas de travaux (gros ou non, urgents ou non). Ceux-ci, pour ouvrir droit à indemnisation, doivent durer plus de 21 jours.

Dans ce cas, l’indemnisation est de droit. Son calcul est réalisé en fonction du montant du loyer, au prorata de la durée et, le cas échéant, de la superficie de la pièce dont le locataire n’a pu profiter.

En cas de refus de dédommagement de loyer pour travaux par le propriétaire bailleur, le locataire peut le mettre en demeure par LRAR, en précisant dans son courrier :

📝 À noter : si le propriétaire persiste, la saisine du juge des contentieux de la protection pourra déterminer la baisse de loyer accordée.

Le propriétaire bailleur est tenu de réaliser certains travaux dans le logement mais il refuse d’y procéder ? Dans ce cas, le locataire qui craint l’apparition d’un dommage peut saisir la commission départementale de conciliation (obligatoire pour les litiges ≤ 5.000 €) puis le juge des contentieux de la protection du tribunal compétent.

Le juge peut contraindre le propriétaire à faire les travaux, autoriser le locataire à les faire aux frais du propriétaire, ou accorder des dommages et intérêts pour trouble de jouissance.

Le locataire peut aussi lui-même, après mise en demeure restée infructueuse, réaliser les travaux relevant normalement des obligations du bailleur, sans autorisation judiciaire préalable. Cette possibilité est prévue à l’article 1222 du Code Civil. Le locataire peut ensuite en demander le remboursement de ses frais au propriétaire.

En principe, le locataire ne peut pas s’opposer à la réalisation de travaux (gros ou petits) dans son logement, s’ils répondent à ces catégories :

Dans tous ces cas fixés par la loi, le locataire ne peut refuser les travaux et doit également permettre l’accès à son logement.

Mais le refus est un droit du locataire en cas de gros travaux qui ne font pas partie de ces catégories, ou qui :

Il peut alors saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal dans le ressort duquel se situe le logement.

En matière de location, le preneur qui souhaite quitter le bien loué doit respecter une procédure précise. Celle-ci consiste à informer le propriétaire de la résiliation du bail par courrier recommandé AR et à respecter un préavis de 3 mois, pouvant être réduit à un mois dans certains cas. Quid en cas de gros travaux ?

En cas de gros travaux ayant un caractère urgent et rendant le logement inhabitable pendant lesdits travaux, l’article 1724 du Code Civil prévoit que le locataire peut solliciter le juge pour qu’il procède à la résiliation du bail.

Résumer cet article avec :

Le propriétaire a le droit d’effectuer des gros travaux librement si ceux-ci répondent à une de ses obligations (entretien, réparations urgentes, mise en conformité, performance énergétique, amélioration). Il dispose d’un droit d’accès au logement, pour diagnostic et travaux, à condition d’en avoir informé le locataire préalablement et dans certaines limites. Enfin, il peut augmenter le loyer à la suite des travaux en cas d’amélioration significative du confort du logement et de la performance énergétique.

Les travaux à la charge du propriétaire sont :

Le locataire peut réaliser des travaux d'entretien courant et des petites réparations sans autorisation, mais doit obtenir l'accord écrit du propriétaire pour tous travaux de transformation, d'amélioration ou touchant à la structure du logement. À la fin du bail, il doit remettre le logement dans l'état initial ou laisser les améliorations au propriétaire sans indemnisation, sauf accord contraire.

Docteur en droit et diplômé de Harvard.

Fiche mise à jour le 29 octobre 2025

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