<p>La société d'investissement immobilier cotée (SIIC) est un véhicule d'investissement immobilier inspiré des REIT américains, introduit en France par la loi de finances pour 2003 et codifié à l'article 208 C du Code général des impôts.</p>

<h2>Définition et fonctionnement</h2>
<p>Une SIIC est une société anonyme (SA) ou société en commandite par actions (SCA) cotée sur un marché réglementé européen, dont l'objet principal est l'<strong>acquisition, la construction et la gestion d'immeubles donnés en location</strong>. Son capital minimum est fixé à <strong>15 millions d'euros</strong> et son flottant doit représenter au moins 15 % du capital lors de l'option pour le statut, avec aucun actionnaire détenant directement ou indirectement plus de 60 % du capital.</p>

<h2>Le régime fiscal spécifique</h2>
<p>La SIIC bénéficie d'une <strong>exonération totale d'impôt sur les sociétés</strong> sur les revenus locatifs et les plus-values de cession immobilière, en contrepartie d'obligations strictes de distribution. La fiscalité repose donc au niveau des actionnaires, qui sont imposés sur les dividendes au prélèvement forfaitaire unique de 30 % ou au barème progressif.</p>

<h2>Les obligations de distribution</h2>
<p>En contrepartie de l'exonération, la SIIC doit distribuer :</p>
<ul>
<li><strong>95 % des bénéfices locatifs</strong> avant la fin de l'exercice suivant.</li>
<li><strong>70 % des plus-values de cession</strong> dans les deux ans suivant l'exercice de réalisation.</li>
<li><strong>100 % des dividendes</strong> reçus de filiales bénéficiant du statut SIIC.</li>
</ul>
<p>Le non-respect de ces seuils entraîne la perte du régime de faveur et la taxation rétroactive à l'IS.</p>

<h2>Les avantages pour les investisseurs particuliers</h2>
<p>La SIIC démocratise l'investissement immobilier en permettant d'investir dans un patrimoine diversifié (bureaux, centres commerciaux, logistique, hôtellerie) avec :</p>
<ul>
<li>Une liquidité quotidienne via la Bourse.</li>
<li>Un ticket d'entrée faible (le prix d'une action, soit quelques dizaines d'euros).</li>
<li>Une mutualisation du risque sur des dizaines voire centaines d'immeubles.</li>
<li>Une gestion professionnelle déléguée.</li>
<li>Un rendement régulier via les dividendes obligatoires.</li>
</ul>

<h2>Les principales SIIC françaises</h2>
<p>Le marché français compte plusieurs acteurs majeurs cotés à Paris : <strong>Unibail-Rodamco-Westfield</strong> (centres commerciaux), <strong>Klépierre</strong> (centres commerciaux européens), <strong>Gecina</strong> (bureaux Paris), <strong>Covivio</strong> (mixte), <strong>Icade</strong> (bureaux et santé), <strong>Mercialys</strong> (commerce). La capitalisation cumulée du secteur dépasse 50 milliards d'euros.</p>

<h2>Risques à connaître</h2>
<p>Comme tout investissement coté, les SIIC subissent la volatilité boursière et peuvent décoter par rapport à l'actif net réévalué (ANR). La sensibilité aux taux d'intérêt est forte : la hausse des taux pèse sur les valorisations et alourdit le coût de la dette. Enfin, la qualité du management et le secteur d'activité (bureaux post-Covid, retail en mutation) sont des critères majeurs d'analyse.</p>