## Qu’est-ce qu’une SCPI ?

## Quelles sont les missions d’une SCPI ?

## Comment investir dans une SCPI ?

## Quels sont les avantages et les inconvénients d’une SCPI ?

## Comment fonctionne une société civile de placement immobilier (SCPI) ?

## Quelle est la rentabilité d’investir dans une SCPI ?

## Quel est le régime fiscal d’une SCPI ?

## FAQ

## Qu’est-ce qu’une SCPI ?

## Quels sont les risques d’une SCPI ?

## Comment gagner de l’argent avec une SCPI ?

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Docteur en droit et diplômé de Harvard.

Mis à jour le 21 octobre 2025

Vous cherchez un investissement dans l'immobilier sans les tracas de la gestion locative ? Ou bien, vous souhaitez procéder à la création d’une entreprise. Les SCPI pourraient être la solution idéale pour vous ! Ces sociétés civiles de placement immobilier sont une alternative intéressante à l'achat d'un bien en direct et à la création d’une SCI en ligne. Mais, une SCPI, qu’est-ce que c’est au juste ? Comment fonctionne-t-elle ? Quels sont ses avantages et inconvénients ? Quel régime fiscal lui est applicable ? Comment maximiser votre rendement grâce à une SCPI ? Legalstart vous explique tout ce que vous devez savoir avant d’investir dans une SCPI.

Une SCPI signifie société civile de placement immobilier. C’est une structure d'investissement collectif dont l’objectif est d’acquérir et de gérer un patrimoine immobilier affecté à la location. Elle permet à des investisseurs, personnes physiques ou morales, de placer leur argent dans l'immobilier sans avoir à acheter un bien directement. En investissant dans une SCPI, vous devenez donc propriétaire d'une partie du patrimoine détenu par la société.

Il existe trois catégories de SCPI :

Les SCPI ont pour missions d'acquérir, de gérer et de valoriser un portefeuille immobilier diversifié. Elles assurent donc :

La gestion des biens est assurée par une société agréée par l'Autorité des marchés financiers (AMF).

Pour investir dans une SCPI, il vous suffit de souscrire une ou plusieurs parts sociales dans le capital de la société. L’achat des parts peut se faire en numéraire ou par le biais d'un crédit, selon l’objectif que vous recherchez. Néanmoins, les modalités sont différentes selon que la SCPI est à capital fixe ou à capital variable.

Pour investir dans une SCPI à capital fixe, vous devrez acheter des parts auprès d'un associé qui souhaite les vendre ou les souscrire lors d'une augmentation de capital.

En revanche, une SCPI à capital variable peut accueillir de nouveaux investisseurs à tout moment.

📝 À noter : des frais d’entrée, calculés sur le prix de la part, vous seront facturés.

Vous pouvez effectuer votre souscription directement auprès de la société de gestion de la SCPI ou par l'intermédiaire d'une banque ou d'un conseiller en gestion de patrimoine. Il est toutefois préférable de vous faire accompagner afin de choisir la SCPI qui convient le mieux à votre profil et à vos objectifs d'investissement.

📝 À noter : une analyse des performances passées ainsi que des perspectives des différentes SCPI disponibles sur le marché peut se révéler utile.

☝️ Bon à savoir : l’achat de parts dans une SCPI permet de percevoir régulièrement des revenus. En pratique, ces revenus sont souvent réinvestis afin de faire croître progressivement le capital investi et d’optimiser le rendement potentiel sur le long terme.

Investir dans une SCPI comporte de nombreux avantages. Tout d'abord, les SCPI offrent un accès facile et abordable au marché immobilier pour ceux qui n’ont pas les moyens d'investir dans l'immobilier physique. En effet, avec une faible contribution, vous avez accès à un portefeuille diversifié de biens immobiliers gérés par des professionnels. Par ailleurs, vous bénéficiez de la mutualisation des risques, puisqu’ils sont partagés entre tous les investisseurs. De plus, vous n'avez pas besoin de vous soucier de l’ensemble des tâches liées à la gestion locative, ni au paiement des taxes foncières ou des travaux. Enfin, la SCPI bénéficie généralement d’un rendement attractif, aussi bien sur le plan financier que patrimonial.

Cependant, la SCPI comporte aussi des inconvénients. Tout d'abord, les frais liés à la souscription ou au rachat des parts et les coûts administratifs liés à la gestion du placement sont assez importants. Il y a également un risque lié aux fluctuations du marché immobilier qui peut faire varier significativement votre retour sur investissement, selon l’évolution économique locale, mais aussi nationale, voire internationale. Enfin, les performances de la SCPI ne sont pas garanties.

Une SCPI, par définition, fonctionne en collectant des fonds auprès des investisseurs, qui deviennent alors associés de la société. Les fonds collectés sont ensuite investis dans des biens immobiliers sélectionnés par la société de gestion, en fonction de la stratégie définie. Selon la finalité de la SCPI, les biens immobiliers acquis sont de nature différente. Ainsi, une SCPI fiscale acquiert des immeubles d’habitation, tandis qu’une SCPI de rendement acquiert généralement des biens à usage commercial (bureaux, commerces, entrepôts, etc.).

Les revenus générés par les loyers perçus sont ensuite redistribués aux différents associés, proportionnellement au nombre de parts qu’ils détiennent.

La rentabilité d'un investissement dans une SCPI est variable et dépend de plusieurs facteurs tels que :

En général, les SCPI offrent un rendement attractif, supérieur à celui d'un placement financier traditionnel tel que le livret A. Cependant, les revenus distribués peuvent fluctuer.

En moyenne, le taux de rendement des SCPI se situe entre 4 % et 6 %. Bien entendu, ce chiffre peut varier d'une année sur l'autre en fonction du contexte économique et politique, ainsi que des performances locatives de chaque actif immobilier détenu par la société.

Une SCPI n’est pas soumise à l’impôt sur les sociétés. Les associés sont imposés personnellement, selon le régime fiscal qui leur est applicable, en fonction de leur qualité. Par conséquent, lorsqu’ils sont distribués à des personnes physiques résidant en France, les revenus issus des produits locatifs de la SCPI sont soumis à la fiscalité des revenus fonciers. Ils sont donc imposables à l'impôt sur le revenu selon le barème progressif, après déduction des intérêts d’emprunt et des frais liés à l’acquisition des parts de la SCPI. Si le résultat foncier est négatif, il est alors déductible du revenu global de l’associé, sous conditions. Par ailleurs, vous pouvez bénéficier d'avantages fiscaux liés à certains types de SCPI, tels que les SCPI Pinel ou les SCPI Malraux, qui permettent d’obtenir des réductions d'impôts en contrepartie d'un engagement de location.

📝 À noter : les revenus fonciers sont également soumis aux prélèvements sociaux, au taux de 17,2 %. Une partie de la CSG (6,8 %) est toutefois déductible l’année de son paiement.

☝️ Bon à savoir : si vous percevez des revenus provenant de biens que vous détenez en direct et que l’ensemble de vos revenus fonciers, incluant ceux de la SCPI, est inférieur à 15 000 €, vous pouvez opter pour le régime micro foncier.

Lorsqu’ils sont distribués à des associés ayant inscrit les parts de la SCPI à leur actif professionnel, les bénéfices sont imposables en fonction du régime applicable à l’activité : BIC ou BNC, BA ou IS.

📝 À noter : des règles spécifiques s’appliquent lorsque les associés sont non-résidents ou que les immeubles de la SCPI ne sont pas situés en France. Pensez à vous renseigner préalablement.

Principales sources législatives et réglementaires :

Résumer cet article avec :

SCPI a pour définition : société civile de placement immobilier. C’est une structure d'investissement collectif dont l’objectif est d’acquérir et de gérer un patrimoine immobilier affecté à la location. Elle permet à des investisseurs de placer leur argent dans l'immobilier sans avoir à acheter un bien directement.

Les principaux risques associés à l'investissement dans une SCPI sont la perte en capital, liée à la variation de la valeur des biens immobiliers détenus, et la fluctuation des revenus distribués, liée à l'évolution des loyers et à une potentielle vacance locative.

Vous pouvez gagner de l'argent avec une SCPI de deux manières :

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Fiche mise à jour le 21 octobre 2025

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