## Quelles sont les caractéristiques d’une SCI ?

## SCI : définition

## Quelle est la différence entre une SCI et le régime d’indivision ?

## Que devient la SCI au moment du décès d’un des associés ?

## SCI et succession : quels sont les avantages ?

## SCI et succession : combien coûtent les frais de succession ?

## Les frais de succession suite au décès de l’associé de la SCI

## Les frais de donation de parts de SCI

## FAQ

## Comment se passe la succession d'une SCI ?

## Qui sont les héritiers d'une SCI ?

## Quelle est la différence entre une SCI et une SCI familiale ?

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Docteur en droit et diplômé de Harvard.

Mis à jour le 08 octobre 2025

La création d'une SCI permet une succession simplifiée et particulièrement avantageuse. En effet, elle permet de transmettre aisément un patrimoine immobilier en réduisant les frais de succession et en simplifiant les formalités. Restent plusieurs questions : quels sont les avantages d’une SCI dans le cadre d’une succession ? Quelles sont les modalités de succession d’une SCI ? Legalstart fait le point pour vous dans cet article.

Afin de bien comprendre les règles qui encadrent la société civile immobilière et la succession, il est important de connaître le rôle d'une SCI et régime d'indivision.

Une SCI est une société civile immobilière qui permet d’organiser à plusieurs la détention et la gestion d'un patrimoine immobilier.

Elle doit comporter au minimum deux associés qui reçoivent des parts sociales en contrepartie des apports réalisés pour constituer le capital social. Le capital social minimum en SCI est de 1 €. Il peut être fixe ou variable.La SCI est dirigée par gérant et les décisions les plus importantes sont prises par les associés réunis en assemblée générale.

En principe, la SCI est imposée à l’impôt sur le revenu (IR), mais les associés peuvent opter pour l’impôt sur les sociétés (IS).

☝Bon à savoir : on distingue la SCI classique de la SCI familiale. Dans cette dernière, les associés sont tous membres d’une même famille par filiation ou par alliance.

SCI et indivision sont les deux régimes qui s'opposent pour la détention d'un bien à plusieurs. En vertu du principe de liberté contractuelle, les associés d’une SCI peuvent fixer librement les modalités de gestion de la SCI.

Au contraire, le régime de l'indivision n'est pas précisément encadré par la loi, ni par des statuts. En indivision, les droits de chaque indivisaire sont proportionnels à leur quote-part. Par conséquent, les biens de la succession appartiennent à l’ensemble des héritiers sans individualisation des parts. De plus, le retrait d’un indivisaire entraîne automatiquement la vente du bien qui ne peut avoir lieu qu’avec l’accord de tous.

Ainsi, la SCI présente l’avantage de diviser le ou les biens immobiliers en parts sociales. C’est la société qui est propriétaire du bien et non les associés. Chaque associé est propriétaire des parts de la SCI à hauteur de son investissement, ce qui lui confère des droits de vote pour les décisions de gestion. Par ailleurs, les associés sont libres de céder leurs parts sans que leur retrait de la SCI ne déclenche la vente du bien.

Comment se passer la succession en SCI en cas de décès ? Les parts de la SCI en héritage reviennent à qui ?

Lorsque l’un des associés de la SCI décède, la SCI continue avec les héritiers de celui-ci. Les héritiers recueillent alors le patrimoine du défunt, dont ses parts sociales. La question de l’héritage en SCI est donc simplifiée.

De plus, en principe, aucune procédure d’agrément n’est nécessaire pour valider l’entrée des héritiers au capital de la société, s’ils n’étaient pas déjà associés. Cependant, les statuts de la SCI peuvent prévoir des restrictions au principe d’intégration des héritiers dans la SCI. Dès lors, la poursuite de la SCI pourra être effectuée après agrément des autres associés. Pour cela, une assemblée générale devra être tenue, conformément à ce que prévoient les statuts. Pour la succession d'une SCI, le notaire n'est pas toujours obligatoire !

⚠️ Attention : l'enregistrement de la nouvelle répartition des parts sociales suite au décès d'un associé est obligatoirement réalisée auprès du greffe.

Dans tous les cas, le décès de l’un des associés n’entraîne pas la liquidation de la SCI ou la vente des biens immobiliers, à moins que cela ne soit expressément prévu dans les statuts de la société.

Le principal avantage d’une succession en SCI en cas de décès d’un associé réside dans le fait que la transmission des parts se fait selon les règles prévues par les statuts. Tout est organisé par avance. Cela permet ainsi d’échapper à tous les aléas de l’indivision.

De plus, la gérance du patrimoine immobilier est assurée par le gérant. C’est lui qui administre les biens au quotidien. Par conséquent, le décès d’un associé n’affecte pas le fonctionnement de la SCI.

☝️ Bon à savoir : en cas de décès du gérant de la SCI, les associés doivent se réunir en assemblée générale extraordinaire pour en désigner un nouveau. Le gérant de la SCI peut être un associé ou un tiers.

Par ailleurs, il est possible d’apporter uniquement la nue-propriété d’un bien en SCI. Cela est particulièrement intéressant lorsque des parents souhaitent commencer à transmettre leur patrimoine immobilier à leurs enfants, sans craindre d’être délogés en cas de mésentente ultérieure. En apportant uniquement la nue-propriété à la SCI, les parents conservent l’usage du bien au quotidien et peuvent même continuer à percevoir les loyers si le bien est loué. Au décès des parents, la SCI devient pleinement propriétaire du bien immobilier. Aucun droit de succession ne sera alors exigible.

En outre, un autre avantage pour la SCI lors d'une succession concerne la fiscalité. En effet, deux mécanismes sont particulièrement intéressants :

Enfin, en SCI, la succession du conjoint survivant est simplifiée surtout si le couple n’est pas marié. Il est, effet, possible de s'associer avec son partenaire de Pacs ou son concubin pour créer une SCI. Pour rappel, le conjoint non marié ou le partenaire de PACS n’entrent pas dans la succession en l’absence de testament. De ce fait, les héritiers reçoivent le patrimoine immobilier et peuvent écarter le partenaire, même si celui-ci était propriétaire du bien avec le défunt. Le recours à une SCI permet d’éviter ce cas de figure dommageable.

☝️ Bon à savoir : en vertu de dispositions testamentaires, l'ouverture du testament d'un défunt peut aller jusqu’à attribuer la totalité de sa succession au conjoint survivant en l’absence de descendant ou, à l’inverse, limiter les droits légaux du conjoint survivant en le privant de l’option du quart en pleine propriété limitant ainsi ses droits au seul usufruit de ses biens, la nue-propriété étant attribuée aux héritiers réservataires.

En effet, la SCI protège le concubin/partenaire de PACS, à condition de prévoir dans les statuts le démembrement des parts sociales. Le concubin devra détenir 50 % des parts de SCI en usufruit et 50 % en nue-propriété, et inversement pour l’autre conjoint. Au décès de l’un d’eux, le conjoint survivant recevra automatiquement l’usufruit des parts qu’il détient en nue-propriété, sans avoir à s’acquitter de droits de succession. Il aura alors la pleine jouissance du bien et pourra légitimement y demeurer.

⚠️ Attention : la réunion de toutes les parts d’une SCI entre les mains d’un seul associé n’est pas autorisée par la loi. Il faut donc prévoir au moins 1 autre associé que les membres du couple ou alors au moment du décès d’un des deux associés, le conjoint survivant doit rapidement trouver un nouvel associé.

Et dans le cadre d’une SCI familiale et d'une famille recomposée ? Lorsqu’une SCI est constituée par deux conjoints, les statuts peuvent prévoir la continuation de la société avec le seul conjoint survivant. Cette solution est particulièrement intéressante lorsque la SCI familiale est constituée entre deux conjoints ayant des enfants issus d’unions précédentes. Dans ce cas, la SCI continue avec le conjoint survivant, devenu associé unique. Cela n’est possible que dans le cadre d’une SCI familiale.

💡 Astuce : en complément, n'hésitez à pas lire notre fiche pratique sur l'héritage d'une maison.

Dans le cadre de la transmission d’une SCI, il faut distinguer les frais liés à la succession à proprement parler, c’est-à-dire en cas de décès de l’associé, des frais de donation.

Les droits de succession, qui peuvent atteindre jusqu’à 60% de la valeur du patrimoine sous le régime d’indivision des biens, sont ici réduits de manière importante en SCI. En effet, le calcul des droits de succession d’une SCI s’effectue sur la base de la valeur des parts de la société.

La valeur de ces parts prend en compte les dettes éventuelles de la société. De fait, si la société est endettée, notamment si elle rembourse des prêts immobiliers, les droits de succession seront moins élevés.

Les frais de succession appliqués sur la valeur des parts sociales de la SCI dépendent du degré de parenté avec l’associé défunt. De plus, un abattement forfaitaire est appliqué sur le valeur des parts sociales, avant l’application du taux des droits de succession. Le taux applicable peut varier en fonction de la tranche.

🛠️ En pratique : le montant des frais de succession sur les parts sociales se fait comme suit : (valeur des parts sociales - abattement) X taux des droits de succession. Par exemple, si un enfant hérite des parts de SCI de son père d’une valeur de 105.000 €, le calcul sera le suivant : (105.000 - 100.000) x 0,05 = 250 € de frais de succession à régler.

Voici un tableau récapitulatif des frais de succession à prévoir en cas de décès de l’un des associés d’une SCI :

Lien de parenté avec l’associé de SCI décédé

Montant de l’abattement

Part taxable après abattement

Enfants, parents, grands-parents

De 8.073 € à 12.109 €

De 12.110 € à 15.932 €

De 15.933 € à 552.324 €

De 552.325 € à 902.838 €

De 902.839 € à 1.805.677 €

Petits-enfants et arrières petits enfants

De 8.073 € à 12.109 €

De 12.110 € à 15.932 €

De 15.933 € à 552.324 €

De 552.325 € à 902.838 €

De 902.839 € à 1.805.677 €

Pour les frères et les sœurs de l’associé de SCI décédé, une exonération totale des frais de succession est possible si les 3 conditions suivantes sont réunies :

Sinon, un abattement de 15.592 € est appliqué puis les taux suivants :

Enfin, pour les neveux et les nièces, un abattement de 7.967 €, puis un taux de 55 % de frais succession jusqu’au 4ème degré inclus.

☝️ Bon à savoir : au-delà du 4ème degré de parenté ou en l’absence de liens familiaux, l’abattement s’élève à 7.967 % et les frais de succession sont de 60 % de la valeur des parts de la SCI.

Un associé peut également transmettre ses parts de SCI de son vivant, afin d’anticiper sa succession. C’est ce que l’on appelle la donation. Cela consiste à donner tout ou partie des parts de la SCI à un ou plusieurs de ses héritiers. Cela permet de faire entrer les héritiers plus tôt dans la société, et surtout de leur éviter d’avoir à payer des frais de succession trop importants.

En effet, en cas de donation, l’associé de SCI peut transmettre des parts sociales sans que l’héritier n'ait à payer de frais de mutation dans l’un limite d’un certain montant appelé abattement, et ce, tous les 15 ans.

Le montant de l’abattement dépend du lien de parenté avec l’associé donateur :

Ainsi, un couple peut donner des parts sociales à l’un de ses enfants jusqu’à 200.000 € tous les 15 ans, sans avoir à régler de frais.

Si la donation porte sur un montant supérieur à l’abattement, les taux applicables sont les suivants :

Part taxable de la donation de parts de SCI après abattement

De 8.073 € à 12.109 €

De 12.110 € à 15.932 €

De 15.933 € à 552.324 €

De 552.325 € à 902.838 €

De 902.839 € à 1.805.677 €

⚠️ Attention : la donation de parts de SCI du vivant de l’associé ne doit pas avoir pour but de priver un héritier réservataire de son héritage. En effet, les enfants ne peuvent pas être totalement déshérités en France. C’est pourquoi, il peut être préférable d’opter pour une donation-partage.

Résumer cet article avec :

En cas de décès de l’un des associés de la SCI, ce ne sont pas les biens immobiliers en tant que tels qui entrent dans la succession, mais les parts sociales détenues par l’associé décédé. Elles sont partagées entre ses héritiers en fonction des règles successorales ou du testament du défunt, le cas échéant. Les héritiers héritent de tous les droits attachés aux parts sociales, notamment les droits de vote et les droits financiers. En principe, les statuts d’une SCI dispensent les héritiers de la procédure d’agrément, notamment dans une SCI familiale, mais il est possible de prévoir une disposition contraire.

Les héritiers d’une SCI sont les héritiers des associés. Il peut s’agir du conjoint survivant et/ou des descendants, des ascendants ou des collatéraux ou même de tiers en fonction de s’il existe ou non un testament. Les héritiers deviennent titulaires des parts sociales détenues jusqu’à lors par l’associé décédé.

La différence entre une SCI et une SCI familiale tient au lien particulier qui unit les associés d’une SCI familiale. En effet, dans une SCI familiale, les associés doivent tous faire partie de la même famille que ce soit par un lien de parenté ou d’alliance. Au contraire, dans une SCI classique, les associés peuvent être des personnes sans lien particulier.

Principales sources législatives et réglementaires :

Docteur en droit et diplômé de Harvard.

Fiche mise à jour le 08 octobre 2025

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