## Qu’est-ce qu’une plus-value immobilière ?

## Comment calculer la plus-value immobilière en SCI ?

## Quelle est la fiscalité applicable à la plus-value immobilière de SCI ?

## Quelles sont les conditions d'exonération d’une plus-value immobilière en SCI ?

## Cas particulier : l’imposition de la plus-value professionnelle dans une SCI à l’IS

## FAQ

## Quelle imposition sur la vente d'un bien immobilier en SCI à l’IR ?

## Comment déclarer la plus-value immobilière de SCI ?

## SCI à l’IS ou à l’IR : quelle différence pour l’imposition de la plus-value ?

## Comment ne pas payer de plus-value immobilière en SCI ?

## Comment la plus-value immobilière est-elle taxée ?

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Docteur en droit et diplômé de Harvard.

Mis à jour le 06 novembre 2025

Vous souhaitez lancer votre projet immobilier via la création d’une SCI ? Vous avez raison ! La SCI est la société idéale pour acquérir, gérer et transmettre votre patrimoine.

Au cours de la vie de votre société, vous serez peut-être amené à céder un des biens immobiliers acquis, et lorsqu’une opération de cession intervient, il est possible de réaliser une plus-value.

Qu’est-ce qu’une plus-value ? Comment la calculer ? Comment est imposée la plus-value immobilière en SCI ? Legalstart vous dit tout.

Lorsqu’une vente se fait à un prix supérieur au prix d’achat, une plus-value est réalisée. La plus-value est donc la différence entre prix de cession et prix d’acquisition d’un bien. Le profit que vous retirez ainsi de la vente est considéré comme un revenu (articles 150 A bis à 150 VH du Code général des impôts).

Dans une SCI, la plus-value peut provenir de la vente d’un bien ou de la cession de parts sociales.

Une des questions centrales concernant les plus-values en SCI est leur fiscalité. En effet, la plus-value réalisée par la SCI lors d’une cession est imposable, et son régime d’imposition dépend du régime fiscal de la société. La qualification de la plus-value, et donc son imposition, diffère selon que la SCI est soumise à l’IS ou à l’IR :

À noter : le cas le plus fréquent pour une SCI est d’être imposée à l’impôt sur le revenu. De ce fait, la plus-value immobilière est la plus courante.

Le calcul classique pour identifier une plus-value immobilière en SCI est simple. Prenons l’exemple de l’achat d’une maison pour un prix de 200.000€, revendue un an plus tard pour 250.000€ :

Mais cette opération n’est pas la seule à réaliser. En effet, le calcul de la plus-value en SCI est un peu plus complexe. La plus-value calculée précédemment (50.000€) est brute, et ne correspond pas à la somme qui sera imposée. Pour obtenir la plus-value nette imposable, il faut :

Bon à savoir : vous n’avez pas de justificatif pour le montant de vos frais d’acquisition et de vos dépenses de travaux ? Vous pouvez appliquer un montant forfaitaire :

À noter : depuis la loi de finances pour 2025, les loueurs en meublé non professionnels (LMNP) au régime réel doivent réintégrer les amortissements pratiqués pendant la durée de détention du bien dans le calcul de la plus-value imposable.Cela signifie que, lors de la revente, le prix d’acquisition est diminué du montant total des amortissements déduits, ce qui augmente mécaniquement la base imposable. Ce nouveau dispositif vise à rapprocher la fiscalité des locations meublées de celle des locations nues.

Lorsque la SCI est à l’IR, la plus-value réalisée sera déterminée au niveau de la société, mais elle sera imposable au nom de chaque associé présent à la date de la cession de l'immeuble. Ainsi, pour la vente d’un bien en SCI, la fiscalité s’applique dans les mêmes conditions que si les associés étaient propriétaire en direct de l’immeuble cédé, mais à hauteur de leur quote-part du capital dans la SCI. On dit alors que la SCI est transparente puisqu’elle n’impacte pas l’imposition de l’associé.

Si chaque associé est donc imposé à hauteur de sa quote-part, le calcul de la plus-value immobilière de SCI n’est pas terminé ! La plus-value doit être répartie entre les associés.

Prenons l’exemple d’une SCI composée de 2 associés, dont l’associé n°1 possède 60% des parts, et l’associé n°2 détient 40% des parts, réalisant une plus-value de 10.000€ :

Question fréquente : comment déclarer la plus-value immobilière de SCI ? Le notaire chargé de la vente du bien se charge de calculer la plus-value imposable et d’établir la déclaration auprès de l’administration fiscale (déclaration de plus-value n° 2048-IMM ou n° 2048-TAB), qui doit être signée par les associés (articles 170 à 175 A du Code général des impôts). Il se charge également du paiement de l’imposition. De leur côté, les associés doivent indiquer la plus-value sur leur déclaration de revenus dans la case 3VZ.

L’imposition de la plus-value immobilière de SCI, qu’elle soit réalisée sur un bien ou sur une cession de parts, se répartit comme suit :

Bon à savoir : qu’il s’agisse d’une plus-value de SCI ou d’une plus-value de SCI familiale, les règles d’imposition sont les mêmes.

Il est possible de bénéficier d’un abattement sur la plus-value immobilière. Cet abattement s’applique de manière progressive, en fonction de la durée de détention du bien ou des parts, et est calculé à partir de l’entrée de l’associé dans la SCI. Les taux d’abattement par durée de détention sont les suivants :

Bon à savoir : au-delà de 30 ans de détention d’un bien, il est totalement exonéré d’impôt et de prélèvements sociaux.

Il existe plusieurs situations où il est possible de bénéficier d’une exonération d’impôt sur la plus-value immobilière de SCI.

Tout d’abord, comme vu précédemment, si le bien est détenu pendant plus de 22 ans, la plus-value immobilière est exonérée d’impôt sur le revenu, et également de prélèvements sociaux au-delà de 30 ans de détention.

Également, les associés peuvent bénéficier d’une exonération d’impôt sur la plus-value lorsque le prix de vente du bien immobilier est inférieur à 15.000€.

Attention : ce cas d’exonération ne concerne que les biens immobiliers ! L'exonération au titre d’une la cession inférieure à 15.000€ n'est pas applicable à la cession de parts de SCI.

Une autre exonération s’applique lorsque le logement est mis à la disposition d’un associé de la SCI à titre gratuit, et qu’il l’occupe à titre de résidence principale. L’associé concerné bénéficiera d’une exonération d’impôt sur sa quote-part de la plus-value immobilière de la SCI.

Il existe également d’autres cas d’exonérations, plus rares, comme :

Question fréquente : quid de l’exonération de plus-value immobilière sur la cession d’une résidence secondaire ? Il est en effet possible de bénéficier d’une exonération d’impôt sur la plus-value immobilière en cas de première vente d’une résidence secondaire. Cette exonération ne s’applique toutefois que sous le respect de 2 conditions :

Il est impossible de parler de plus-value immobilière d’une SCI à l’IS. En effet, dans une SCI à l’IS, on ne parle pas de plus-value immobilière mais de plus-value professionnelle. Cette plus-value professionnelle obéit à des règles d’imposition différentes de celles applicables à la plus-value immobilière en SCI.

Dans une SCI à l’IS, la plus-value sur la vente d’un bien immobilier est imposée au même titre que les autres bénéfices de la société. Ainsi, l’imposition de la plus-value se fait à l’impôt sur les sociétés (taux de 25%).

Important : les possibilités d’exonération présentées précédemment sont réservées à la SCI à l’IR. Il est impossible d’appliquer les cas d’exonération de plus-values dans une SCI à l’IS. De même, les abattements pour durée de détention ne s’appliquent pas à la SCI à l’IS.

Si la plus-value réalisée concerne une cession de parts sociales de SCI, deux possibilités sont à envisager :

Résumer cet article avec :

L’imposition sur la vente d’un bien immobilier dans une SCI à l’IR relève du régime des plus-values immobilières. Si une plus-value est réalisée lors de la vente, elle sera imposée à l’IR au taux de 19% et soumise aux prélèvements sociaux au taux de 17,2%. Selon la durée de détention du bien, un abattement, voire une exonération pourra être appliquée. Il existe également d’autres cas d’exonération possibles.

Le calcul du montant de la plus-value et de sa base imposable, ainsi que l’établissement de la déclaration et la transmission à l’administration fiscale, sont des actions réalisées par le notaire chargé de la vente. Il gère également le paiement de l’impôt. De leur côté, les associés doivent inscrire la plus-value immobilière dans leur déclaration annuelle de revenus.

Lorsque la SCI est à l’IS, la plus-value réalisée par la société est qualifiée de plus-value professionnelle et est imposée au même titre que les autres bénéfices de la société. Au contraire, lorsque la SCI est à l’IR, on applique alors la fiscalité des plus-values immobilières. Ainsi, les plus-values sont soumises à l’impôt sur le revenu (19 %) et aux prélèvements sociaux (17,2 %). Une surtaxe entre 2 et 6 % de la plus-value est applicable si celle-ci est supérieure à 50.000€.

Pour ne pas payer de plus-value immobilière en SCI, il faut :

Pour ne pas payer de cotisations sociales, il faut détenir le bien ou les parts sociales depuis plus de 30 ans.

La plus-value immobilière est taxée au taux de 19 % au titre de l'impôt sur le revenu et de 17,2 % au titre des prélèvements sociaux. Cela vaut pour la plus-value immobilière d'une SCI à l'IR. Pour les SCI à l'IS c'est le régime de la plus-value professionnelle qui s'applique.

Docteur en droit et diplômé de Harvard.

Fiche mise à jour le 06 novembre 2025

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