<p>Le <strong>fonctionnement d'une SCI</strong> est moins formel que celui d'une société commerciale. Mais des règles précises encadrent la gérance, les décisions collectives et les comptes. Voici l'essentiel en {YEAR}.</p>

<h2 id="gerance">La gérance</h2>

<h3>Désignation</h3>
<p>Un ou plusieurs gérants sont désignés :</p>
<ul>
<li>Dans les <strong>statuts</strong> à la création.</li>
<li>Par <strong>décision collective</strong> des associés en cours de vie sociale.</li>
</ul>
<p>Profil : personne physique majeure (les personnes morales ne peuvent pas être gérantes de SCI). Associé ou tiers, peu importe.</p>

<h3>Pouvoirs</h3>
<p>Le gérant a tous les pouvoirs pour agir au nom de la société dans la limite de :</p>
<ul>
<li>L'objet social (généralement la gestion immobilière).</li>
<li>Les pouvoirs spécifiques des associés (vente d'immeuble, modification statuts).</li>
<li>Les éventuelles limitations statutaires.</li>
</ul>
<p>À l'égard des tiers, les limitations statutaires sont inopposables sauf publicité au RCS.</p>

<h3>Rémunération</h3>
<p>La rémunération du gérant est libre. Décidée par les associés. Soumise à l'IR au barème (catégorie traitements et salaires).</p>

<h2 id="decisions-collectives">Décisions collectives des associés</h2>

<h3>Compétences exclusives</h3>
<p>Les décisions importantes sont réservées aux associés :</p>
<ul>
<li>Approbation annuelle des comptes.</li>
<li>Affectation du résultat (distribution, mise en réserve).</li>
<li>Modification des statuts.</li>
<li>Vente d'un immeuble (sauf délégation statutaire au gérant).</li>
<li>Dissolution anticipée.</li>
<li>Augmentation ou réduction du capital.</li>
<li>Nomination ou révocation du gérant.</li>
</ul>

<h3>Modalités</h3>
<p>Les statuts peuvent organiser :</p>
<ul>
<li><strong>Assemblée générale</strong> physique ou par visioconférence.</li>
<li><strong>Consultation écrite</strong> des associés.</li>
<li><strong>Acte unanime</strong> signé par tous.</li>
</ul>

<h3>Majorités</h3>
<p>Définies par les statuts. À défaut : unanimité requise (différence majeure avec SAS/SARL où la loi impose des majorités). C'est pourquoi des clauses statutaires précises sont essentielles.</p>

<h2 id="comptes">Comptes annuels</h2>

<h3>Obligation comptable</h3>
<p>La SCI doit tenir une <strong>comptabilité régulière</strong> :</p>
<ul>
<li>Livre-journal des opérations.</li>
<li>Grand livre.</li>
<li>Livre d'inventaire annuel.</li>
<li>Conservation 10 ans.</li>
</ul>

<h3>SCI à l'IR (transparence)</h3>
<p>Comptabilité simplifiée admise. Les revenus sont déclarés directement par les associés sur leur déclaration personnelle (revenus fonciers).</p>

<h3>SCI à l'IS</h3>
<p>Comptabilité commerciale complète obligatoire : bilan, compte de résultat, annexe. Plus lourd.</p>

<h3>Dépôt des comptes</h3>
<p>Pas de dépôt public obligatoire pour la SCI (différence avec SAS/SARL). Confidentialité des comptes. Sur demande, dépôt possible mais non obligatoire.</p>

<h2 id="distribution">Distribution des revenus</h2>
<p>Selon le régime fiscal :</p>

<h3>SCI à l'IR</h3>
<p>Les revenus sont automatiquement réputés perçus par les associés au prorata des parts (transparence). Pas de procédure de distribution formelle. Imposition directe chez les associés en revenus fonciers.</p>

<h3>SCI à l'IS</h3>
<p>Procédure formelle de distribution :</p>
<ul>
<li>Décision collective d'affectation du résultat.</li>
<li>Distribution en dividendes au prorata des parts.</li>
<li>Imposition chez les associés au PFU 30 % ou barème progressif.</li>
</ul>

<h2 id="registres">Registres obligatoires</h2>
<ul>
<li><strong>Registre des décisions des associés</strong> (PV d'AG, consultations écrites, actes unanimes).</li>
<li><strong>Registre des associés</strong> (liste des associés et de leurs parts).</li>
<li><strong>DBE</strong> (bénéficiaires effectifs) tenu au guichet INPI.</li>
</ul>

<h2 id="comparatif-sas">Différences avec une SAS</h2>
<table>
<tr><th>Critère</th><th>SCI</th><th>SAS</th></tr>
<tr><td>Comptabilité</td><td>Simplifiée admise (IR)</td><td>Commerciale complète</td></tr>
<tr><td>Dépôt comptes</td><td>Pas obligatoire</td><td>Obligatoire</td></tr>
<tr><td>AG annuelle</td><td>Pas formellement requise (statuts)</td><td>Obligatoire (approbation comptes)</td></tr>
<tr><td>Distribution</td><td>Automatique (IR) ou formelle (IS)</td><td>Formelle (AG + acompte possible)</td></tr>
<tr><td>Confidentialité</td><td>Élevée</td><td>Moindre (comptes publics)</td></tr>
</table>

<h2 id="conseils">Conseils pratiques</h2>
<ul>
<li><strong>Statuts précis</strong> : définir les majorités, les clauses d'agrément, les modalités de sortie pour éviter les conflits.</li>
<li><strong>Comptabilité rigoureuse</strong> : même en SCI à l'IR, tenir des comptes propres (banque dédiée, justificatifs conservés).</li>
<li><strong>PV d'AG annuels</strong> : même si l'AG n'est pas formellement obligatoire, tenir un PV annuel d'approbation des comptes sécurise la vie sociale.</li>
<li><strong>Audit fiscal annuel</strong> : faire valider par un comptable pour éviter les redressements.</li>
<li><strong>Mise à jour DBE</strong> au moindre changement (entrée/sortie d'associés, modification capital).</li>
</ul>