<p>La <strong>SASU immobilière</strong> sert principalement à exercer une activité immobilière commerciale : location meublée, marchand de biens, gestion immobilière. Voici quand et comment l'utiliser en {YEAR}.</p>

<h2 id="quand">Quand utiliser une SASU immobilière ?</h2>

<h3>Activités commerciales (incompatibles SCI)</h3>
<ul>
<li><strong>Location meublée régulière</strong> (LMP/LMNP) : activité commerciale par nature.</li>
<li><strong>Marchand de biens</strong> : achat-revente d'immeubles à but lucratif.</li>
<li><strong>Promotion immobilière</strong> (concurrence avec SCCV).</li>
<li><strong>Gestion immobilière professionnelle</strong> (agent immobilier, gestion locative).</li>
</ul>

<h3>Investissement locatif nu avec stratégie d'amortissement</h3>
<p>Même pour de la location nue, la SASU à l'IS permet d'<strong>amortir le bien</strong> et de réduire l'IS courant. Inconvénient : plus-value à la cession plus lourde (amortissements réintégrés).</p>

<h2 id="avantages">Avantages de la SASU immobilière</h2>

<h3>Amortissement du bien</h3>
<p>À l'IS, le bien immobilier est amortissable :</p>
<ul>
<li>Structure : 25-30 ans (3-4 %/an).</li>
<li>Composants : façade 20-30 ans, toiture 20-30, installations 15-25, finitions 10-15.</li>
<li>Mobilier (LMNP) : 5-10 ans.</li>
<li>Réduit fortement le bénéfice imposable courant.</li>
</ul>

<h3>Dividendes hors cotisations</h3>
<p>Différence majeure avec EURL/SARL : les dividendes du président de SASU ne sont <strong>jamais</strong> soumis aux cotisations sociales. Seulement PFU 30 % (ou option barème + abattement 40 %).</p>

<h3>Flexibilité statutaire</h3>
<p>Actions de préférence, gouvernance sur mesure, ouverture future à des investisseurs facilitée.</p>

<h3>Crédibilité bancaire</h3>
<p>SASU plus solide que la SCI pour obtenir un crédit (responsabilité limitée perçue plus rassurante).</p>

<h2 id="inconvenients">Inconvénients</h2>

<h3>Plus-value à la cession alourdie</h3>
<p>À l'IS, les amortissements pratiqués sont réintégrés au bénéfice imposable à la cession :</p>
<ul>
<li>PV brute + amortissements cumulés = base imposable.</li>
<li>IS 25 % (le plus souvent).</li>
<li>Pas d'abattement durée de détention (contrairement à la SCI IR).</li>
</ul>
<p>Conséquence : sur 22 ans, la SCI IR est souvent plus avantageuse à la cession.</p>

<h3>Coûts de gestion</h3>
<ul>
<li>Comptabilité commerciale complète : 1 500-3 500 €/an.</li>
<li>Dépôt des comptes au greffe.</li>
<li>AG annuelle, registres légaux.</li>
</ul>

<h3>Cotisations président</h3>
<p>Si le président se rémunère : cotisations ~75 % sur la rémunération brute (régime général). Pas de cotisations sans rémunération.</p>

<h2 id="lmnp-lmp">Cas LMNP / LMP</h2>

<h3>LMNP en SASU à l'IS</h3>
<ul>
<li>Amortissement du bien et du mobilier déductibles.</li>
<li>Bénéfice imposable réduit pendant des années (souvent 0 € pendant 15-20 ans).</li>
<li>Pas de cotisations sociales si pas de rémunération.</li>
<li>PV à la cession : régime professionnel (amortissements réintégrés).</li>
</ul>

<h3>LMP en SASU à l'IS</h3>
<p>Si recettes > 23 000 € + > 50 % des revenus du foyer : statut LMP automatique. Avantages supplémentaires :</p>
<ul>
<li>Imputation des déficits sur le revenu global.</li>
<li>Exonération PV après 5 ans d'activité et 90 000 € de recettes moyennes.</li>
<li>IFI exonération (bien professionnel).</li>
</ul>

<h2 id="alternative-sarl-famille">Alternative : SARL famille</h2>
<p>Pour la <strong>location meublée familiale</strong>, la SARL de famille (option IR illimité) est souvent préférable :</p>
<ul>
<li>Amortissement possible (BIC réel).</li>
<li>Imputation des déficits sur revenu global (LMP).</li>
<li>PV à la cession au régime particuliers (exonération 22/30 ans).</li>
<li>Transmission familiale facilitée.</li>
</ul>
<p>Inconvénient : nécessite plusieurs associés tous liés familialement.</p>

<h2 id="creation">Création d'une SASU immobilière</h2>
<ol>
<li>Choix du capital (souvent 1 000-10 000 €).</li>
<li>Rédaction des statuts (objet immobilier précis).</li>
<li>Dépôt du capital en banque.</li>
<li>Annonce légale (150-250 €).</li>
<li>Immatriculation au guichet INPI (≈ 200 €).</li>
<li>Apport en nature du bien si applicable (acte notarié 3-8 %).</li>
</ol>
<p>Coût total : 1 000-2 000 € seul, 2 500-5 000 € avec accompagnement notaire/avocat (si apport immobilier).</p>

<h2 id="exemple">Exemple chiffré : achat locatif 300 000 €</h2>
<ul>
<li>Loyer annuel : 14 400 € (4,8 % brut).</li>
<li>Charges et intérêts emprunt : 8 000 €.</li>
<li>Amortissement (3,5 % du bâti à 240 000 €) : 8 400 €.</li>
<li>Bénéfice imposable : 14 400 - 8 000 - 8 400 = <strong>-2 000 € (déficit reportable)</strong>.</li>
<li>IS = 0 € pendant plusieurs années.</li>
<li>À la cession (500 000 € après 15 ans) : PV brute 200 000 + amortissements réintégrés 126 000 = 326 000 € imposables × 25 % = 81 500 € d'IS.</li>
</ul>