[{"a": "Une société dont l'objet exclusif ou principal est la détention d'un patrimoine immobilier locatif. Diffère d'une SCI mono-bien : portefeuille diversifié (multi-biens), stratégie long terme, financement combiné capital + emprunt.", "q": "Qu'est-ce qu'une foncière immobilière ?"}, {"a": "SCI à l'IS pour les foncières privées simples. SAS holding + filiales SCI pour les structures en groupe. SIIC (SA cotée) pour les foncières cotées en bourse avec régime fiscal de faveur (exonération IS contre distribution 95 %).", "q": "Quelle forme juridique choisir ?"}, {"a": "Combinaison classique : capital 20-30 %, dette bancaire 60-80 % (15-25 ans), parfois crédit-vendeur 5-15 %. Garanties bancaires : hypothèque sur l'immeuble + caution personnelle des associés.", "q": "Comment se finance une foncière ?"}, {"a": "Foncière privée à l'IS : 15/25 % sur le résultat, amortissement du bien possible. Régime mère-fille si holding (95 % exonération dividendes). SIIC : exonération IS contre distribution obligatoire de 95 % des bénéfices courants.", "q": "Quelle fiscalité ?"}, {"a": "Rendement locatif brut 4-7 %/an selon zone, net 2-5 % après charges et fiscalité. Plus-value long terme 3-5 %/an typique. Avec effet de levier de l'emprunt : TRI fonds propres 12-15 % sur 15-25 ans.", "q": "Quelle rentabilité espérer ?"}, {"a": "Société d'Investissement Immobilier Cotée : forme spécifique SA cotée en bourse bénéficiant d'une exonération d'IS sur les revenus locatifs et plus-values, en contrepartie d'une obligation de distribuer ≥ 95 % des bénéfices courants. Acteurs grand public : Unibail, Klépierre, Gecina.", "q": "Qu'est-ce qu'une SIIC ?"}, {"a": "Vacance locative, impayés (souscrire une GLI 2-3 % du loyer), hausse des taux d'intérêt impactant la rentabilité, corrections cycliques du marché immobilier, évolutions réglementaires (encadrement loyers, DPE, taxe foncière). À anticiper dans le business plan.", "q": "Quels risques principaux ?"}]