<p>La <strong>SCI</strong> (Société Civile Immobilière) est l'outil juridique privilégié pour acquérir, gérer et transmettre un patrimoine immobilier à plusieurs. Régie par les articles 1845 et suivants du Code civil, elle offre une grande souplesse pour les projets d'investissement et la transmission familiale. Ce guide détaille la création d'une SCI en {YEAR}.</p>

<h2 id="qu-est-ce-qu-une-sci">Qu'est-ce qu'une SCI ?</h2>

<p>La SCI est une <strong>société civile à objet immobilier</strong>. Elle ne peut exercer aucune activité commerciale (achat-revente d'immeubles, location meublée habituelle), sous peine de requalification fiscale en société commerciale (IS d'office, droits d'enregistrement majorés).</p>

<p>Caractéristiques :</p>

<ul>
  <li><strong>Minimum 2 associés</strong> (personnes physiques ou morales).</li>
  <li><strong>Capital social libre</strong> : 1 € minimum.</li>
  <li><strong>Personnalité juridique</strong> propre : la SCI achète, vend, encaisse les loyers.</li>
  <li><strong>Responsabilité indéfinie mais non solidaire</strong> des associés : chacun est responsable des dettes à hauteur de sa part dans le capital.</li>
  <li><strong>Gérant</strong> obligatoire (personne physique ou morale, associé ou non).</li>
  <li><strong>Fiscalité IR transparente</strong> par défaut.</li>
</ul>

<h2 id="usages-sci">Usages typiques de la SCI</h2>

<ul>
  <li><strong>Investissement locatif</strong> à plusieurs (couple, famille, amis, associés professionnels).</li>
  <li><strong>Transmission patrimoniale</strong> aux enfants par donations échelonnées (abattement 100 000 € par enfant tous les 15 ans).</li>
  <li><strong>Séparation immobilier / exploitation</strong> : une SCI détient les locaux, une autre société exerce l'activité commerciale, qui paie un loyer à la SCI. Optimisation fiscale et patrimoniale.</li>
  <li><strong>Détention en démembrement</strong> (usufruit / nue-propriété) pour anticiper la succession.</li>
</ul>

<h2 id="creation-sci">Création d'une SCI : les étapes</h2>

<ol>
  <li><strong>Rédaction des statuts</strong> : forme civile, mentions obligatoires (article 1835 du Code civil) : dénomination, siège, objet, durée (99 ans max), capital, apports de chaque associé, gérance.</li>
  <li><strong>Dépôt du capital</strong> : pas d'obligation de compte bloqué en banque (différence notable avec les sociétés commerciales). Apports en numéraire ou en nature (un bien immobilier peut être apporté).</li>
  <li><strong>Annonce légale</strong> : ~189 € en {YEAR}.</li>
  <li><strong>Immatriculation</strong> au RCS via guichet unique INPI : ~67 € de frais de greffe (plus que les sociétés commerciales car formalités spécifiques aux sociétés civiles).</li>
  <li><strong>Déclaration des bénéficiaires effectifs (DBE)</strong> : ~22 €.</li>
</ol>

<p>Coût total : ~280-300 € de frais administratifs minimum. Avec accompagnement : 500-1 200 €.</p>

<h2 id="apport-immobilier">Apport d'un bien immobilier en SCI</h2>

<p>L'apport d'un bien immobilier est plus complexe qu'un apport en numéraire :</p>

<ul>
  <li><strong>Acte notarié obligatoire</strong> (article 1844 du Code civil + nécessité de publicité foncière).</li>
  <li><strong>Frais</strong> : émoluments du notaire (~1 % de la valeur), publicité foncière (~0,7 %).</li>
  <li><strong>Plus-value immobilière</strong> potentiellement imposable au moment de l'apport (régime des particuliers : abattement durée de détention, exonération si résidence principale).</li>
  <li><strong>Commissaire aux apports</strong> non obligatoire en SCI (différence avec SARL/SAS où il est requis au-delà de 30 000 €).</li>
</ul>

<h2 id="fiscalite-sci">Fiscalité de la SCI : IR par défaut</h2>

<p>La SCI est <strong>fiscalement transparente</strong> par défaut : les revenus fonciers sont imposés directement entre les mains des associés, au prorata de leurs parts, dans la catégorie « revenus fonciers » de leur déclaration personnelle.</p>

<h3 id="sci-ir">Régime IR (par défaut)</h3>

<ul>
  <li>Loyers nus uniquement (la location meublée habituelle relève des BIC et fait basculer la SCI à l'IS).</li>
  <li>Charges déductibles : intérêts d'emprunt, taxe foncière, gros travaux, assurances, frais de gestion.</li>
  <li><strong>Déficit foncier</strong> : imputable sur le revenu global jusqu'à 10 700 € par an, le surplus reportable sur 10 ans.</li>
  <li>Imposition au barème IR + prélèvements sociaux 17,2 %.</li>
</ul>

<h3 id="sci-is">Option pour l'IS (irrévocable)</h3>

<ul>
  <li>Imposition au niveau de la SCI : 15 % jusqu'à 42 500 €, puis 25 %.</li>
  <li>Permet la location meublée.</li>
  <li>Permet l'amortissement comptable du bien (réduction de la base imposable).</li>
  <li><strong>Inconvénient majeur</strong> : à la revente, la plus-value est calculée sur la valeur nette comptable (souvent très basse après amortissements), donc forte plus-value imposable. Régime des particuliers (avec abattement durée) inaccessible.</li>
  <li>Dividendes versés aux associés soumis au PFU 30 %.</li>
</ul>

<p>L'option IS est <strong>irrévocable</strong> : à choisir avec discernement, idéalement avec un expert-comptable.</p>

<h2 id="avantages-sci">Avantages de la SCI</h2>

<ul>
  <li><strong>Détention à plusieurs</strong> facilitée : pas de blocage en cas de mésentente (vs indivision).</li>
  <li><strong>Transmission optimisée</strong> : donations de parts plutôt que d'un bien immobilier indivisible.</li>
  <li><strong>Patrimoine séparé</strong> de l'activité professionnelle.</li>
  <li><strong>Démembrement facile</strong> : usufruit / nue-propriété sur des parts.</li>
  <li><strong>Souplesse</strong> par rapport à l'indivision (règles de majorité dans les statuts).</li>
</ul>

<h2 id="inconvenients-sci">Inconvénients</h2>

<ul>
  <li><strong>Responsabilité indéfinie</strong> des associés sur les dettes sociales (mais non solidaire).</li>
  <li><strong>Pas d'activité commerciale</strong> : achat-revente immobilier, location meublée habituelle interdits sous peine de requalification.</li>
  <li><strong>Comptabilité obligatoire</strong> (allégée mais pas inexistante).</li>
  <li><strong>Décisions collectives</strong> requises pour les actes importants : convocation d'assemblée formelle.</li>
  <li><strong>Difficile d'obtenir un crédit</strong> immobilier en SCI sans caution personnelle des associés.</li>
</ul>

<h2 id="sci-vs-indivision">SCI ou indivision : que choisir ?</h2>

<table>
  <thead><tr><th>Critère</th><th>SCI</th><th>Indivision</th></tr></thead>
  <tbody>
    <tr><td>Souplesse de gestion</td><td>Forte (règles dans statuts)</td><td>Faible (unanimité)</td></tr>
    <tr><td>Sortie</td><td>Cession de parts</td><td>Demande de partage</td></tr>
    <tr><td>Coût de création</td><td>~280-300 €</td><td>Gratuit</td></tr>
    <tr><td>Transmission</td><td>Donations de parts</td><td>Donation indivis</td></tr>
    <tr><td>Décisions de gestion</td><td>Gérant ou statuts</td><td>Unanimité pour les actes importants</td></tr>
  </tbody>
</table>

<p>SCI = bon choix pour un projet long terme à plusieurs. Indivision = solution simple pour acheter à 2 sans complexité (mais bloquante en cas de mésentente).</p>