## Qu'est-ce qu'un pas-de-porte ?

## Pas-de-porte : définition

## Pas-de-porte ou bail à l’américaine : quelle différence ?

## Qui peut demander un pas-de-porte ?

## Est-ce que le pas-de-porte est obligatoire ?

## Quelle forme peut prendre un pas-de-porte ?

## Quelle est l’utilité du pas-de-porte ?

## Comment est fixé le prix du pas-de-porte ?

## Quelle est la fiscalité applicable au pas-de-porte ?

## Que devient le pas-de-porte en cas de résiliation du bail ?

## FAQ

## Qui peut vendre un pas-de-porte ?

## Pourquoi payer un pas-de-porte ?

## Quand doit-on payer un pas de porte ?

## Pas-de-porte : quelle comptabilisation ?

## Droit au bail et pas-de-porte : quelles différences ?

## Le pas-de-porte est-il obligatoire ?

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Docteur en droit et diplômé de Harvard.

Mis à jour le 20 novembre 2025

Lors d'une création d'entreprise, il est probable que vous soyez amené à louer des locaux commerciaux. La conclusion d’un contrat de bail commercial emporte certains frais dont vous allez devoir vous acquitter. Outre le droit au bail, payable au précédent locataire, le pas-de-porte est une dépense fréquente qui intervient lors de l’entrée dans vos nouveaux murs.

Cette notion est floue pour vous et vous ignorez à quoi elle correspond ? Quelle est l’utilité de cette somme ? Comment calculer un pas-de-porte ? Et quel est son régime fiscal ? Legalstart décortique pour vous les points essentiels à connaître sur le pas-de-porte.

Vous vous apprêtez à signer un bail commercial et votre propriétaire vous réclame un "droit d'entrée" ? C'est le fameux pas-de-porte. Cette somme, versée au bailleur, est une réalité fréquente du marché de la location commerciale (articles L145-1 à L145-3 du Code de commerce).

Vous louez un local commercial ? Il est possible que vous deviez vous acquitter d’une somme appelée pas-de-porte. Sa définition est la suivante : le pas-de-porte, également appelé droit d’entrée, est une somme que doit verser le locataire entrant directement au propriétaire bailleur lors de la conclusion d'un nouveau contrat de bail commercial. Il ne doit pas être confondu avec le droit au bail, qui est versé au locataire sortant.

Ce droit peut être exigé par le bailleur (c’est-à-dire le propriétaire) au moment de la conclusion du contrat de bail commercial. Le montant prévu au contrat est versé directement au bailleur et lui est définitivement acquis.

Le pas-de-porte a notamment vocation à compenser une hausse de la valeur locative du bien ou une dépréciation des locaux qui pourraient intervenir pendant la durée du bail commercial.

Bon à savoir : le pas-de-porte est différent du droit au bail, qui est une somme versée par le locataire entrant au locataire sortant lorsque le local faisait déjà l’objet d’un bail commercial en cours. Ce paiement s’analyse comme la contrepartie d’avantages transmis par l’ancien locataire lors de la cession du bail commercial (droit d’occuper les locaux, droit au renouvellement du bail commercial, etc.).

Quelle est la différence entre bail à l’américaine et pas-de-porte ? Le bail à l’américaine correspond à un bail commercial qui ne comporte ni pas-de-porte ni droit au bail. Il présente l’avantage de ne pas obliger le locataire à s’acquitter d’une somme supplémentaire à la conclusion du contrat.

Si le locataire n’a pas à payer de pas-de-porte lors de la signature, le bail à l’américaine présente toutefois l’inconvénient d’un loyer plus élevé. Celui-ci comprend en effet à la fois la valeur locative du bien mais aussi un droit d’entrée global amorti sur la durée du bail commercial. En outre, en cas de cession du bail commercial, l’ancien locataire n’a pas de droit au bail à récupérer sur le suivant.

Enfin, si sa durée est libre contrairement au bail commercial classique, le bail à l’américaine n’est pas strictement encadré, et les modalités de révision du loyer en cas de renouvellement du bail restent floues, ce qui peut être préjudiciable au locataire.

C’est le propriétaire bailleur des locaux loués qui peut exiger le paiement d’un pas-de-porte. Cette indemnité ou ce supplément de loyer concerne les locataires d’un bail commercial exerçant une activité artisanale, industrielle ou commerciale. Il est fait mention du pas-de-porte dans le bail commercial, et il est payable au moment de la mise à disposition du bien.

Le pas-de-porte ne revêt aucun caractère obligatoire. Il résulte de la volonté du propriétaire bailleur et prend la forme d’une clause facultative insérée dans le contrat de bail commercial. Il n’existe aucun formalisme particulier. Pour que le bailleur puisse s’en prévaloir, il faut néanmoins que la clause soit suffisamment explicite.

Par exemple, la clause de pas-de-porte peut prévoir ces mentions pour lever toute ambiguïté :

Le pas-de-porte, versé par le locataire au propriétaire du local commercial au moment de la mise à disposition des locaux, peut avoir deux natures différentes. Il peut s’agir :

Si la nature du pas-de-porte n’est pas précisée dans le contrat de bail commercial, il est assimilé à un supplément de loyer.

À noter : le pas-de-porte peut aussi, selon la volonté des parties, prendre un caractère mixte, une partie correspondant à un supplément de loyer et l’autre partie à une indemnité. La finalité et la fiscalité de ces deux types de pas-de-porte sont différentes.

Le contrat de bail commercial doit être rédigé par écrit et enregistré auprès du greffe du tribunal de commerce. Si le contrat de bail fait l’objet d’un acte notarié, les frais de notaire du pas-de-porte et du contrat de bail sont généralement répartis équitablement entre locataire et bailleur. Le notaire est un garant de la validité et de la sécurité juridique de la transaction.

Pourquoi payer un pas-de-porte ? Pour le propriétaire bailleur comme pour le locataire, le pas-de-porte présente une utilité différente selon sa forme. Tout d’abord, le pas-de-porte assimilé à un supplément de loyer permet au bailleur de compenser la différence qui pourrait survenir entre le montant des loyers et la valeur locative réelle. En cours de bail, le loyer est susceptible d’augmenter mais il risque de rester inférieur à la valeur locative. En effet, si la révision des loyers commerciaux peut intervenir tous les 3 ans, elle est plafonnée.

L'utilité du pas-de-porte réside également dans le droit au renouvellement du bail commercial. En payant un droit d'entrée, le locataire s'assure d'un droit d'occuper les locaux pour une durée de 9 ans et d'un droit au renouvellement du bail.

Bon à savoir : l’augmentation triennale du loyer commerciale ne peut être supérieure à la variation de l'indice des loyers commerciaux, dit ILC ou de l'indice des loyers des activités tertiaires, ou ILAT.

Le pas-de-porte de type indemnitaire peut avoir pour fonction de compenser divers éléments, notamment des avantages commerciaux (mise à disposition de matériel supplémentaire) ou la dépréciation de la valeur vénale des locaux, ou encore correspondre à une indemnité d’éviction.

​​Comment est calculé le pas-de-porte ? Le montant du pas-de-porte n’est généralement pas établi à l’avance. Comme il n’existe pas de méthode de calcul unique de cette somme contractuelle, le bailleur dispose d’une liberté entière dans sa fixation. En général, le pas-de-porte correspond à une somme comprise entre 3 et 6 mois de loyer. Tout dépend de l'attractivité du local.

Le versement du pas-de-porte peut s’effectuer en une seule ou plusieurs fois : ces modalités figurent de préférence dans la clause du contrat de bail qui s’y réfère.

En pratique : si le bail commercial fait l’objet d’un acte notarié, les frais de notaire du pas-de-porte et du contrat de bail sont généralement répartis équitablement entre locataire et bailleur. Toutefois, il s’agit d’un usage et non une obligation.

La fiscalité du pas-de-porte, dans le bail commercial, dépend de sa nature. C’est pourquoi il est important de bien préciser le type du pas-de-porte au moment de la rédaction du bail commercial.

Si le pas-de-porte de commerce est désigné comme étant un supplément de loyer, il s'agit d’une charge pour le locataire, déductible de ses résultats. La déduction devra être répartie équitablement sur une période au moins égale à la durée du bail. Pour le propriétaire bailleur, le montant du pas-de-porte est assujetti à la TVA et imposable dans la catégorie revenus fonciers, BIC ou IS. Le paiement de cet impôt peut être étalé sur une durée de 4 ans.

À l’inverse, si le pas-de-porte est considéré comme étant une indemnité, il est imposable pour le bailleur au titre de la plus-value professionnelle. Le locataire ne pourra ni le déduire ni l’amortir.

En principe, en matière de bail commercial, le locataire bénéficie d’un droit au renouvellement de son contrat. Si le bail est résilié par le propriétaire, le pas-de-porte est-il remboursable ?

Dans le cas où le pas-de-porte prend la forme d’un supplément de loyer intégralement versé au début du contrat, il doit être remboursé au prorata du temps restant à courir jusqu’à la fin du bail, uniquement si la résiliation du bail est la faute du bailleur (par exemple, si le bailleur refuse de renouveler le bail).

Dans le cas d’un pas-de-porte sous forme d’indemnité, il ne peut en principe faire l’objet d’un remboursement. Néanmoins, si le bailleur refuse le renouvellement du contrat de bail, le locataire recevra une indemnité d’éviction en compensation.

Résumer cet article avec :

C’est le propriétaire d’un local commercial qui peut prévoir, dans le cadre de la conclusion d’un contrat de bail, la vente d’un pas-de-porte, ou plus exactement le versement d’une somme correspondant à ce droit d’entrée. On parle aussi de cession de pas-de-porte lorsque le locataire souhaite céder son seul droit au bail sans vendre son fonds de commerce.

Le locataire doit payer un pas-de-porte pour que le bien soit mis à sa disposition : en contrepartie, ce supplément du loyer est déductible de ses résultats. Côté bailleur, le paiement d’un pas-de-porte constitue un moyen de pallier le plafonnement du loyer commercial, ou la perte de la valeur locative de ses locaux.

S’il est contractuellement prévu dans le bail commercial, le pas-de-porte est exigible lors de la mise à disposition du local commercial au profit du locataire. Il peut être payé en un seul versement ou étalé selon des modalités prévues dans le contrat de bail.

En comptabilité, le traitement du pas-de-porte dépend de sa nature : s'il est qualifié de supplément de loyer, le locataire l'enregistre comme une charge et l'étale sur la durée du bail pour le déduire de son résultat. S'il est une indemnité versée au bailleur, il n'est ni déductible ni amortissable par le locataire.

Le droit au bail est une somme versée au locataire sortant en contrepartie de la cession de son bail commercial. Le pas-de-porte est, quant à lui, versé directement au propriétaire bailleur lors de la signature d'un nouveau contrat de bail.

Non, le pas-de-porte n'est pas obligatoire. Il est le résultat d'une négociation entre le propriétaire bailleur et le locataire entrant, et prend la forme d'une clause facultative insérée dans le contrat de bail commercial.

Docteur en droit et diplômé de Harvard.

Fiche mise à jour le 20 novembre 2025

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