<p>L'assurance vie peut intégrer des parts de SCI parmi ses supports en unités de compte (UC). Cette structuration permet d'investir dans l'immobilier via l'enveloppe fiscalement avantageuse de l'assurance vie. Elle ne convient toutefois qu'à des cas précis et reste moins répandue que les SCPI en UC.</p>

<h2>Comment loger une SCI dans une assurance vie ?</h2>
<p>L'opération suppose deux conditions cumulatives :</p>
<ul>
<li>L'assureur doit accepter la SCI comme support d'unité de compte. Tous ne le font pas et imposent souvent des SCI dédiées créées par leurs partenaires gestionnaires.</li>
<li>La SCI doit être référencée et valorisée régulièrement pour permettre le calcul de la valeur de rachat du contrat.</li>
</ul>
<p>Les SCI proposées en UC sont en pratique des <strong>SCI institutionnelles</strong> gérées par des sociétés de gestion (Primonial, Sofidy, La Française, Perial). L'épargnant n'investit pas dans sa propre SCI familiale mais dans une SCI collective détenant un patrimoine immobilier diversifié.</p>

<h2>Avantages fiscaux de l'assurance vie</h2>
<p>L'enveloppe assurance vie apporte plusieurs avantages :</p>
<ul>
<li><strong>Fiscalité des rachats</strong> : prélèvement forfaitaire de 7,5 % après 8 ans (sur la part supérieure à l'abattement 4 600 € / 9 200 € couple) au lieu de l'IR + prélèvements sociaux sur les revenus fonciers d'une SCI directe.</li>
<li><strong>Transmission</strong> : abattement de 152 500 € par bénéficiaire pour les primes versées avant 70 ans, hors succession civile.</li>
<li><strong>Capitalisation</strong> : pas d'imposition annuelle, seulement lors des rachats partiels ou de la clôture.</li>
</ul>

<h2>Clause bénéficiaire et démembrement</h2>
<p>La <strong>clause bénéficiaire</strong> permet de désigner les personnes qui recevront le capital au décès du souscripteur. Pour une transmission optimisée, le <strong>démembrement de la clause</strong> consiste à attribuer l'usufruit au conjoint survivant et la nue-propriété aux enfants. Le conjoint perçoit les revenus, les enfants récupèrent la pleine propriété au second décès sans droits supplémentaires.</p>
<p>Cette stratégie est particulièrement efficace pour transmettre un patrimoine immobilier indirect (parts SCI en UC) avec une fiscalité allégée.</p>

<h2>Inconvénients et points de vigilance</h2>
<p>Plusieurs limites doivent être anticipées :</p>
<ul>
<li><strong>Liquidité</strong> : les SCI en UC ont une liquidité réduite, des délais de rachat parfois longs (3 à 6 mois) et des suspensions possibles en période de tension.</li>
<li><strong>Frais</strong> : frais d'entrée 2-5 %, frais de gestion 1,5-2 % par an, frais de la SCI sous-jacente 1-2 %. Le rendement net est souvent inférieur à une SCPI en direct.</li>
<li><strong>Risque de perte en capital</strong> : la valeur des parts fluctue avec le marché immobilier.</li>
<li><strong>Pas de déduction des intérêts d'emprunt</strong> : contrairement à une SCI familiale en direct.</li>
</ul>

<h2>SCI ou SCPI dans l'assurance vie ?</h2>
<p>Les <strong>SCPI</strong> sont historiquement plus représentées comme supports d'UC. Elles offrent :</p>
<ul>
<li>Un rendement plus régulier (4-5 % par an en moyenne).</li>
<li>Une diversification large (bureaux, commerces, santé, logistique).</li>
<li>Une liquidité comparable, mais souvent une décote en assurance vie.</li>
</ul>
<p>Les SCI en UC sont plus capitalisantes et orientées valorisation patrimoniale long terme. Le choix dépend de l'objectif : <strong>revenus réguliers</strong> (SCPI) ou <strong>valorisation et transmission</strong> (SCI).</p>