<p>La location meublée bénéficie d'une fiscalité spécifique, distincte de la location nue. Les revenus relèvent des bénéfices industriels et commerciaux, avec deux statuts (loueur en meublé non professionnel ou professionnel) et deux régimes d'imposition (micro-BIC ou réel). Comprendre ces options et leurs effets, notamment l'amortissement, permet d'optimiser la fiscalité de son investissement locatif meublé.</p><h2>Une fiscalité BIC</h2><p>Contrairement à la location nue, imposée dans les revenus fonciers, la location meublée relève des bénéfices industriels et commerciaux. Cette qualification ouvre des régimes et avantages propres, notamment la possibilité d'amortir le bien au régime réel. Le caractère meublé suppose que le logement comporte les éléments mobiliers nécessaires à une occupation immédiate par le locataire.</p><h2>LMNP ou LMP</h2><p>Le loueur en meublé non professionnel (LMNP) est le statut le plus courant. Le loueur en meublé professionnel (LMP) s'applique lorsque les recettes dépassent un seuil et excèdent les autres revenus du foyer. Les deux statuts diffèrent sur l'imposition des plus-values, le traitement des déficits et les cotisations sociales. Le statut LMNP est généralement plus simple pour un investisseur.</p><h2>Le régime micro-BIC</h2><p>Sous le régime micro-BIC, applicable en dessous d'un seuil de recettes, le loueur bénéficie d'un abattement forfaitaire représentatif de ses charges, et n'est imposé que sur le solde. Ce régime est simple et avantageux lorsque les charges réelles sont faibles. Il dispense d'une comptabilité détaillée, mais ne permet pas de déduire les charges réelles ni d'amortir.</p><h2>Le régime réel</h2><p>Le régime réel permet de déduire les charges réelles (intérêts d'emprunt, travaux, gestion) et surtout d'amortir le bien et le mobilier. L'amortissement, déduction comptable étalée sur la durée d'usage, réduit fortement le résultat imposable, parfois jusqu'à neutraliser l'imposition des loyers pendant plusieurs années. Ce régime, plus complexe, est souvent le plus avantageux en location meublée.</p><h2>Choisir le bon régime</h2><p>Le choix dépend du niveau des charges et de l'amortissement par rapport aux recettes : le micro-BIC convient aux faibles charges, le réel aux investissements financés par emprunt ou avec travaux, grâce à l'amortissement. L'option pour le réel est possible et s'avère souvent payante. Un conseil spécialisé permet de comparer les régimes et d'optimiser la fiscalité du projet.</p>