<p>Créer une SCI familiale sans disposer d'apport personnel est juridiquement possible. La loi n'impose aucun capital minimum. Mais entre théorie et réalité bancaire, plusieurs options méritent d'être étudiées en {YEAR}.</p>

<h2>Un capital social libre, à partir de 1 €</h2>
<p>Contrairement à certaines formes commerciales, la SCI n'a <strong>aucun capital minimum légal</strong>. Il est techniquement possible de constituer une SCI familiale avec <strong>1 € de capital</strong> en apport numéraire. Cette possibilité est offerte par l'article 1832 du Code civil et permet à des familles aux ressources limitées de structurer leur patrimoine immobilier.</p>
<p>En pratique cependant, un capital ultra-symbolique fragilise la crédibilité de la société auprès des partenaires, notamment des banques. Un capital de <strong>100 à 1 000 €</strong> est généralement recommandé comme compromis raisonnable.</p>

<h2>Les apports en industrie : une alternative</h2>
<p>L'article 1843-2 du Code civil autorise les apports en industrie dans une SCI : un associé peut apporter son <strong>travail, sa gestion ou ses compétences</strong> (gestion locative, expertise immobilière, travaux). Ces apports n'augmentent pas le capital mais donnent droit à des parts d'industrie avec droit de vote et part dans les bénéfices.</p>
<p>Cette solution permet à un associé sans liquidités d'entrer dans la société au côté d'associés financeurs (parents, frères, sœurs).</p>

<h2>Le financement bancaire : la vraie clé</h2>
<p>La création d'une SCI sans apport vise généralement à <strong>acquérir un bien immobilier financé par emprunt bancaire</strong>. Or les banques exigent presque toujours un apport de <strong>10 à 20 % du prix du bien</strong> pour couvrir les frais de notaire et de garantie. Plusieurs leviers existent :</p>
<ul>
<li><strong>Caution familiale</strong> : un membre de la famille se porte caution pour rassurer la banque.</li>
<li><strong>Nantissement</strong> : mise en garantie d'un contrat d'assurance-vie, d'un PEL ou d'un portefeuille titres.</li>
<li><strong>Prêt familial</strong> : un proche prête à la SCI une somme servant d'apport, avec acte notarié et taux raisonnable.</li>
<li><strong>Prêt 110 %</strong> : certaines banques acceptent encore de financer la totalité (rare, profil très solide exigé).</li>
</ul>

<h2>Les frais incompressibles de création</h2>
<p>Même sans apport, la création d'une SCI engendre des frais qu'il faut anticiper :</p>
<ul>
<li>Annonce légale : environ 185 € HT.</li>
<li>Immatriculation au registre national des entreprises : gratuite via le guichet unique INPI.</li>
<li>Rédaction des statuts : gratuite si rédigés soi-même, 200 à 2 000 € avec un professionnel.</li>
<li>Dépôt du capital en banque : selon la banque, certaines facturent l'ouverture du compte.</li>
</ul>
<p>Budget total minimum : <strong>200 à 500 €</strong> pour une création autonome.</p>

<h2>Alternatives à la SCI sans apport</h2>
<p>Si le projet est purement locatif, d'autres pistes sont à considérer :</p>
<ul>
<li><strong>Indivision familiale</strong> : plus simple à créer, sans capital, mais gestion lourde en cas de désaccord.</li>
<li><strong>Achat en nom propre</strong> avec démembrement (nue-propriété aux enfants, usufruit aux parents) pour préparer la transmission.</li>
<li><strong>Donation préalable</strong> de fonds par les parents pour constituer l'apport.</li>
</ul>
<p>La SCI reste la solution la plus structurante pour gérer un patrimoine immobilier à plusieurs et organiser la transmission.</p>