## Qu’est-ce qu’un bail commercial ?

## Comment sont répartis les frais entre le bailleur et le preneur d’un bail commercial ?

## Les frais à la charge du preneur

## Les frais à la charge du bailleur

## Que prévoit l’article 606 du Code civil pour les baux commerciaux ?

## Quels sont les travaux compris dans le champ d’application de l’article 606 ?

## Article 606 et bail commercial : quels sont les droits et obligations du bailleur ?

## Délivrer un local en bon état d’usage

## Informer le preneur des travaux prévus

## Prendre en charge les grosses réparations

## Réaliser des grosses réparations pendant le bail

## Assurer la jouissance paisible du local

## Entretenir les parties communes

## Respecter le plafonnement des loyers

## FAQ

## Quelles sont les grosses réparations de l'article 606 ?

## Qui doit changer le chauffe-eau dans un bail commercial ?

## Quels sont les changements apportés par la loi Pinel sur l’application de l’article 606 aux baux commerciaux ?

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Docteur en droit et diplômé de Harvard.

Mis à jour le 24 octobre 2025

L'article 606 pour un bail commercial du Code civil définit les grosses réparations à la charge du bailleur. Ces réparations concernent principalement la prise en charge de la structure et de la solidité de l'immeuble pour maintenir le bien en bon état.

Qu’est-ce qu’un bail commercial ? Comment sont répartis les frais entre le bailleur et le preneur d’un bail commercial ? Que prévoit l’article 606 du Code civil pour les baux commerciaux ? Quels sont les travaux compris dans le champ d’application de l’article 606 ? Quels sont les droits et obligations du bailleur ? Legalstart répond à toutes vos questions.

Un bail commercial est un contrat de location spécifique, destiné à régir la location d'un bien immobilier utilisé pour des activités commerciales, industrielles ou artisanales. Ce contrat est établi entre :

Les biens immobiliers concernés par un bail commercial peuvent inclure divers types de locaux, tels que :

📝 À noter : un bail commercial et un fonds de commerce sont deux choses distinctes. Le bail commercial concerne la location des locaux. Le fonds de commerce, lui, comprend l'ensemble des éléments nécessaires à l'exploitation d'une activité commerciale, y compris le droit au bail. Ce droit permet au locataire d'utiliser les locaux pour une période déterminée. Le locataire a également la possibilité de céder son bail commercial en cours de validité à un tiers.

Dans un bail commercial, les frais de réparation sont soit à la charge du bailleur, soit à celle du preneur de bail.

Dans le cadre d'un bail commercial, plusieurs frais et travaux sont à la charge du locataire, également appelé preneur. Ces frais incluent principalement les travaux d'entretien courant et les réparations mineures. Ainsi, dans l’article 606 du Code civil, voici ce qui est à la charge du preneur :

Certains frais et travaux, eux, sont spécifiquement à la charge du bailleur, qui est le propriétaire des locaux. Ces frais incluent principalement les grosses réparations et les travaux nécessaires pour garantir la structure et la sécurité de l'immeuble.

Ces travaux concernent principalement la mise en conformité de l'immeuble, ainsi que ceux liés à la vétusté et aux événements imprévus. Cela permet de maintenir l'immeuble en bon état et conforme aux normes en vigueur.

🛠️ En pratique : par exemple, selon l'article 606 du Code civil, les travaux de mise à niveau des installations électriques sont considérés comme de grosses réparations. Ils sont nécessaires pour assurer la sécurité et la conformité de l'immeuble, et sont donc à la charge du bailleur.

L'article 606 du Code civil stipule que les grosses réparations nécessaires à la structure et à la solidité de l'immeuble sont à la charge du bailleur. Ces réparations incluent des travaux comme la réparation des gros murs, des voûtes, des poutres et des couvertures entières, ainsi que des digues et des murs de soutènement.

☝️ Bon à savoir : l’article 606 sur le bail commercial a été renforcé par la loi Pinel de 2014. Celle-ci vient compléter la protection des locataires en interdisant au bailleur de transférer la responsabilité des grosses réparations au locataire. Dorénavant, il existe donc des droits du locataire en cas de gros travaux.

Les nouvelles dispositions de la loi Pinel sont d’ordre public, ce qui signifie qu'elles ne peuvent être écartées par contrat. Ainsi, les grosses réparations, les travaux liés à la vétusté de l'immeuble (si ceux-ci relèvent de grosses réparations), et les travaux imposés par l'administration ne peuvent plus être mis à la charge du locataire.

Le bailleur doit établir un inventaire détaillant :

Cet inventaire doit être fourni lors de la signature du contrat et renouvelé tous les trois ans.

L'article 606 du Code civil spécifie que les grosses réparations sont donc à la charge du bailleur.

📝 À noter : avant 2005, la jurisprudence était restrictive. Par exemple, les juges ne considéraient pas, dans l’article 606 du Code civil, le remplacement d'une chaudière comme des grosses réparations. Ils estimaient qu'ils n'étaient pas indissociables du clos et du couvert de l'immeuble.

Depuis 2005, la Cour de cassation a adopté une interprétation plus large. Ainsi, les gros travaux incluent tout ce qui touche à la structure et à la solidité générale de l'immeuble. Ainsi, les travaux suivants sont désormais considérés comme des grosses réparations dans l’article 606 du Code civil :

Voici les autres principaux types de travaux inclus dans les grosses réparations :

Dans l’article 606 pour un bail commercial, le remplacement des fenêtres dans un bail commercial dépend de la nature et de la cause des travaux. S'ils relèvent de grosses réparations nécessaires à la structure et à la solidité de l'immeuble, ils sont aussi à la charge du bailleur.

⚠️ Attention : le locataire peut être tenu responsable des grosses réparations dans deux cas spécifiques. Si le locataire n'a pas correctement entretenu les murs ou d'autres parties du local, et que cela entraîne des grosses réparations. Ou si le locataire entreprend des travaux sans en avertir le propriétaire et que ces travaux nécessitent par la suite de grosses réparations, le bailleur peut refuser de financer ces réparations.

Ainsi, le locataire est responsable des “gros” travaux suivants :

📌 À retenir : il est nécessaire d'inclure une clause détaillant la répartition des charges dans le bail commercial. Cette clause doit préciser les travaux qui ne sont pas considérés comme des grosses réparations au sens de l'article 606 et qui seront donc à la charge du locataire.

L’article 606 du bail commercial implique des droits et des obligations pour le bailleur. Ceux-ci sont :

Le bailleur doit fournir un local en bon état d'usage et de réparation. Cela veut dire qu’il doit avoir des installations conformes aux normes en vigueur (électriques, sanitaires, chauffage, sécurité).

Un état des lieux doit être organisé avant l'entrée du locataire dans les locaux.

Le bailleur doit effectuer un inventaire des réparations effectuées sur le bien loué au preneur.

Cet inventaire doit être réalisé à l'issue de chaque période triennale et inclure :

Le bailleur est obligé de prendre en charge les grosses réparations. Ces travaux doivent être réalisés même dans :

Le bailleur ne peut pas imputer ces frais au locataire, y compris les honoraires pour la réalisation des travaux.

Le bailleur a le droit de procéder aux grosses réparations nécessaires pour maintenir la structure et la solidité de l'immeuble pendant la durée du bail.

Ces interventions peuvent être réalisées même si le locataire occupe les lieux du moment qu’ils permettent d'assurer la sécurité et la pérennité de l'immeuble.

Le bailleur doit garantir la jouissance paisible du local au locataire. Et donc garantir de ne pas entraver son accès ou de perturber son activité commerciale.

Cela implique de ne pas limiter l'accès au local ni de créer des nuisances qui affecteraient l'exploitation du commerce.

Le bailleur est responsable de l'entretien des parties communes de l'immeuble, telles que :

Il doit veiller à ce que ces espaces soient bien maintenus et fonctionnels.

Lors du renouvellement du bail, le bailleur doit respecter le plafonnement des loyers. Celui-ci est déterminé en fonction de la situation géographique du local et de sa catégorie.

Cela garantit que le loyer reste dans des limites raisonnables et prévisibles pour le locataire, et ne dépend pas des grosses réparations prévues.

Principales sources législatives et réglementaires :

Résumer cet article avec :

Les grosses réparations de l'article 606 du Code civil comprennent la réparation des gros murs, des voûtes, des poutres et des couvertures entières. Ainsi que des digues et des murs de soutènement et de clôture. Ces réparations concernent principalement la structure et la solidité de l'immeuble.

Le changement du chauffe-eau dans un bail commercial est généralement à la charge du locataire, sauf si le bail stipule expressément le contraire. Les petites réparations et l'entretien courant, y compris des équipements comme le chauffe-eau, sont habituellement pris en charge par le locataire.

La loi Pinel de 2014 a clarifié que les grosses réparations, comme définies par l'article 606, ne peuvent plus être imputées au locataire par le bailleur. Elle impose également au bailleur de réaliser un inventaire des travaux à l'issue de chaque période triennale du bail commercial.

Docteur en droit et diplômé de Harvard.

Fiche mise à jour le 24 octobre 2025

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