<p>Une <strong>foncière immobilière</strong> est une société dédiée à l'acquisition et à la gestion d'un portefeuille immobilier locatif. Outil patrimonial pour les investisseurs développés. Voici tout en {YEAR}.</p>

<h2 id="definition">Qu'est-ce qu'une foncière ?</h2>
<p>Une foncière est une société dont l'<strong>objet exclusif ou principal est la détention d'immeubles locatifs</strong>. Caractéristiques :</p>
<ul>
<li>Patrimoine multi-biens (diversification).</li>
<li>Stratégie long terme (capitalisation des bénéfices).</li>
<li>Financement combiné (capital + emprunt).</li>
<li>Gestion professionnelle (parfois externalisée).</li>
</ul>

<h2 id="formes">Formes juridiques possibles</h2>

<h3>SCI à l'IS</h3>
<p>Forme la plus courante pour les foncières privées :</p>
<ul>
<li>Régime IS : amortissement du bien possible.</li>
<li>Régime mère-fille si holding au-dessus.</li>
<li>Responsabilité indéfinie non solidaire des associés.</li>
</ul>

<h3>SAS holding</h3>
<p>Pour les foncières structurées en groupe :</p>
<ul>
<li>SAS holding détenant plusieurs filiales SCI ou SCI à l'IS dédiées par bien.</li>
<li>Intégration fiscale possible si détention 95 %.</li>
<li>Responsabilité limitée aux apports.</li>
</ul>

<h3>SIIC (Société d'Investissement Immobilier Cotée)</h3>
<p>Forme spécifique pour les foncières cotées en bourse :</p>
<ul>
<li>Régime fiscal de faveur : exonération d'IS sur les revenus locatifs et plus-values, à condition de distribuer au moins <strong>95 % des bénéfices courants</strong> et 70 % des plus-values.</li>
<li>Forme SA cotée obligatoire.</li>
<li>Capital minimum 15 M€.</li>
<li>Outil grand public (Unibail-Rodamco, Klépierre, Gecina, Foncière des Régions).</li>
</ul>

<h2 id="structuration">Structuration type</h2>

<h3>Foncière patrimoniale familiale</h3>
<p>Schéma classique :</p>
<ul>
<li>SAS holding patrimoniale au sommet.</li>
<li>1 ou plusieurs SCI à l'IS en filiales (1 SCI = 1 bien ou 1 thématique).</li>
<li>Régime mère-fille pour faire remonter les revenus locatifs sans frottement fiscal.</li>
<li>Intégration fiscale si possible.</li>
</ul>

<h3>Foncière professionnelle</h3>
<p>Pour les investisseurs développés :</p>
<ul>
<li>SAS holding + filiales spécialisées par typologie (résidentiel, bureaux, commerces).</li>
<li>Gestion locative externalisée à une société de gestion.</li>
<li>Possibilité d'ouvrir le capital à des investisseurs externes.</li>
</ul>

<h2 id="financement">Financement</h2>
<p>Combinaison classique :</p>
<ul>
<li><strong>Capital social</strong> : 20-30 % du prix d'acquisition.</li>
<li><strong>Dette bancaire</strong> : 60-80 % via crédit immobilier amorti sur 15-25 ans.</li>
<li><strong>Crédit-vendeur</strong> : parfois 5-15 % du prix échelonné sur 2-5 ans.</li>
<li><strong>Garanties</strong> : hypothèque sur l'immeuble + caution personnelle des associés.</li>
</ul>

<h2 id="fiscalite">Fiscalité</h2>

<h3>Foncière privée à l'IS</h3>
<ul>
<li>IS sur le résultat : 15 % jusqu'à 42 500 €, 25 % au-delà.</li>
<li>Amortissement du bien : réduit le bénéfice imposable.</li>
<li>Régime mère-fille si holding : 95 % d'exonération sur dividendes remontés.</li>
<li>PV à la cession : régime professionnel (amortissements réintégrés).</li>
</ul>

<h3>SIIC</h3>
<ul>
<li><strong>Exonération d'IS</strong> sur les revenus locatifs et plus-values.</li>
<li>Obligation de distribuer 95 % des bénéfices courants et 70 % des PV.</li>
<li>Imposition au niveau des actionnaires.</li>
</ul>

<h2 id="strategie">Stratégie d'investissement</h2>

<h3>Rendement locatif</h3>
<p>Cible : 4-7 % brut/an selon zone et typologie. Net après charges et fiscalité : 2-5 %.</p>

<h3>Plus-value à long terme</h3>
<p>Sur 15-25 ans : doublement de la valeur du patrimoine (5 %/an) typique pour l'immobilier français.</p>

<h3>Effet de levier</h3>
<p>L'emprunt amplifie la rentabilité des fonds propres. Sur 100 € investis (30 € apport + 70 € emprunt) avec valorisation 5 %/an : TRI fonds propres 12-15 %.</p>

<h2 id="risques">Risques</h2>
<ul>
<li><strong>Vacance locative</strong> : revenus diminués pendant les périodes vides.</li>
<li><strong>Impayés</strong> de loyers (souscrire une GLI : 2-3 % du loyer).</li>
<li><strong>Taux d'intérêt</strong> en hausse : impact sur la rentabilité.</li>
<li><strong>Marché immobilier</strong> baissier (corrections cycliques).</li>
<li><strong>Réglementations</strong> évolutives (encadrement loyers, DPE, etc.).</li>
</ul>

<h2 id="creation">Création d'une foncière</h2>
<ol>
<li>Définition du périmètre patrimonial (résidentiel, commercial, mixte, géographie).</li>
<li>Choix de la structuration (SCI IS, SAS holding, etc.).</li>
<li>Capitalisation initiale (20-30 % du prix d'acquisition cible).</li>
<li>Négociation du financement bancaire.</li>
<li>Acquisition des premiers biens.</li>
<li>Mise en place de la gestion locative (interne ou externalisée).</li>
<li>Suivi comptable et fiscal régulier (expert-comptable spécialisé).</li>
</ol>