<p>La SCI dite transparente est une société civile immobilière soumise à l'impôt sur le revenu. Sa particularité : la société n'est pas imposée elle-même, ce sont les associés qui déclarent leur quote-part. Un mécanisme central de la fiscalité immobilière en {YEAR}.</p>

<h2>Qu'est-ce que la transparence fiscale ?</h2>
<p>Le principe de transparence (ou semi-transparence) signifie que la SCI ne paie pas d'impôt sur les bénéfices. Les revenus et charges sont <strong>répartis entre les associés au prorata de leurs parts</strong> et chacun déclare sa quote-part dans sa propre déclaration de revenus. La société est un simple véhicule juridique qui ne fait pas écran fiscal entre l'immeuble et l'associé.</p>

<h2>Quelle catégorie de revenus pour les associés ?</h2>
<p>Pour une location nue, les loyers perçus sont imposés en <strong>revenus fonciers</strong>. Chaque associé reporte sa part dans sa déclaration n°2044 et l'ajoute à ses autres revenus, taxés au barème progressif de l'IR plus prélèvements sociaux (17,2 %).</p>
<p>Si la SCI loue meublé, attention : la location meublée est commerciale par nature et fait basculer automatiquement la SCI à l'impôt sur les sociétés, sauf si la part de meublé reste accessoire (moins de 10 % du chiffre d'affaires).</p>

<h2>Le déficit foncier : un avantage majeur</h2>
<p>Quand les charges déductibles (intérêts d'emprunt, travaux, taxes, assurances, gestion) dépassent les loyers, la SCI dégage un déficit foncier. Ce déficit <strong>remonte au niveau des associés</strong> et peut être imputé sur leur revenu global dans la limite de <strong>10 700 € par an</strong> (porté à 21 400 € pour les travaux de rénovation énergétique jusqu'en 2025). Le surplus est reportable 10 ans sur les revenus fonciers.</p>

<h2>SCI transparente ou SCI à l'IS ?</h2>
<p>La distinction est fondamentale :</p>
<ul>
<li><strong>SCI transparente (IR)</strong> : taxation au barème personnel, déficit foncier déductible, plus-values immobilières des particuliers (abattements pour durée de détention, exonération à 22 ans IR / 30 ans PS).</li>
<li><strong>SCI opaque (IS)</strong> : taxation au taux IS (15 % jusqu'à 42 500 €, puis 25 %), amortissement de l'immeuble déductible, mais plus-values professionnelles (pas d'abattement pour durée).</li>
</ul>

<h2>Quand choisir la transparence ?</h2>
<p>La SCI à l'IR est généralement préférable pour :</p>
<ul>
<li>Une détention patrimoniale longue avec revente envisagée (abattements).</li>
<li>Des associés faiblement imposés à l'IR.</li>
<li>Des projets avec travaux importants générant du déficit foncier.</li>
<li>La transmission familiale (donation-partage avec démembrement).</li>
</ul>
<p>L'IS devient pertinent pour les investissements à forte rentabilité locative avec réinvestissement des bénéfices et amortissement utile.</p>