## Qu’est-ce qu’une SCI ?

## Définition de la SCI

## Distinction avec l'indivision

## Les principales caractéristiques de la SCI

## Legalstart vous accompagne dans vos démarches de création, modification et fermeture d'entreprise

## Pourquoi opter pour la création d'une SCI ?

## Les avantages fiscaux de la SCI

## Les avantages de la SCI pour la gestion du patrimoine

## Les avantages de la SCI pour la transmission du patrimoine

## Quelles conditions faut-il respecter pour procéder à la création d'une SCI ?

## Le nombre d’associés

## L’âge des associés

## Le lien entre les associés

## Quelles sont les étapes de création d'une SCI ?

## La rédaction des statuts de la SCI

## Le dépôt du capital social

## La publication d'une annonce légale

## La réalisation des formalités de création en ligne

## Comment créer une SCI : infographie récapitulative

## Combien coûte la création d'une SCI ?

## Tableau récapitulatif des documents pour la création d'une SCI

## FAQ

## Que veut dire SCI ?

## Pourquoi créer une SCI ?

## Qui peut créer une SCI ?

## Quand créer une SCI ?

## Quel est le coût de création d'une SCI ?

## L'apport en nature d'un immeuble peut-il intervenir dès la création d'une SCI ?

## Est-ce qu'un associé peut occuper le bien d'une SCI ?

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Docteur en droit et diplômé de Harvard.

Mis à jour le 08 octobre 2025

L'essentiel de l'article :

La SCI (société civile immobilière) est un statut juridique qui permet d’optimiser la gestion d’un ou plusieurs biens immobiliers. Les nombreux avantages de la création d'une SCI en ligne en font un statut juridique très utile pour gérer un patrimoine familial, investir, ou encore organiser la transmission d’un immeuble.

Seulement, les démarches administratives pour la création d'une SCI peuvent sembler complexes pour les non-initiés. Comment constituer une SCI ? Quelles sont les démarches administratives et les documents obligatoires à fournir ? On reprend ensemble les étapes indispensables de la création d'une SCI.

Avant de découvrir comment créer une SCI, il est important de comprendre ce qu’est une SCI et quelles sont ses caractéristiques.

La SCI ou société civile immobilière est une forme de société, donc une personne morale, spécialement créée pour exercer une activité immobilière. Elle peut notamment avoir pour objet l’achat, la gestion, ou encore la location de biens immobiliers.

Toutefois, sous ce statut juridique, il n’est pas possible d’exercer une activité commerciale et l’activité d'achat pour revente d’immeubles de manière régulière. Le statut de marchand de biens est à différencier de la SCI. De même, la location saisonnière est à proscrire en SCI.

Il existe plusieurs types de SCI, la structure la plus adaptée dépendra de l’activité que vous envisagez d’exercer :

Question fréquente : comment créer une SCI en couple ? Un couple vivant en concubinage est soumis au régime de l’indivision en cas d’acquisition d’un bien. Il est dans leur intérêt de créer une SCI de couple pour plusieurs raisons : l'acquisition et la gestion d’un bien commun, mais également la transmission du bien en cas de décès de l’un d’entre eux. La création d’une SCI de couple suit les mêmes règles que celle de la SCI, le couple étant mentionné comme associés de la SCI.

SCI ou indivision : que faut-il choisir ? La distinction est essentielle, car l’indivision s’applique par défaut lors de l’achat d’un bien immobilier à plusieurs si les acquéreurs n’ont pas formé de SCI.

Dans le cadre d'une indivision, chacun reçoit une quote-part, mais il n’y a pas de création de personne morale distincte comme dans le cas de la SCI. Du point de vue fiscal, chaque co-indivisaire est imposé individuellement sur ce que rapporte sa propre quote-part. En outre, les décisions importantes en indivision doivent toujours être prises à l’unanimité. La SCI peut prévoir quant à elle dans ses statuts une prise de décision à la majorité par exemple.

De manière générale, la SCI offre plus de sécurité juridique puisque la rédaction des statuts permet de formaliser les relations entre les acheteurs du bien immobilier, la gestion de ce bien, mais aussi sa transmission. En contrepartie, des coûts de création de la SCI doivent être engagés contrairement à l’indivision.

Comme toutes les sociétés, la SCI permet d’avoir un patrimoine distinct de celui des associés. Ici, l’objectif est de se constituer un patrimoine immobilier séparé de son patrimoine personnel.

La création d'une SCI nécessite un minimum de deux associés. Ces associés peuvent être des personnes physiques ou des personnes morales. Par ailleurs, la SCI peut être gérée par un ou plusieurs gérants. Les gérants peuvent être des associés de la société ou des personnes extérieures.

L’une des particularités de la création d'une SCI par rapport aux autres sociétés, et notamment d'une société commerciale, c’est que les associés sont indéfiniment responsables des dettes de la société sur leurs biens personnels. La responsabilité des associés de la SCI n’est donc pas limitée à leurs apports. Il est important d’apporter deux précisions :

Autre particularité de la SCI, lors de la création de la structure, les associés peuvent opter pour l’impôt sur les sociétés (IS) ou l’impôt sur le revenu (IR). Cette option peut permettre d’optimiser l’imposition sur le revenu des associés en fonction de leur tranche d’imposition.

SCI rime avec souplesse de fonctionnement. En effet, la société permet aux associés d’organiser leurs relations de manière flexible. Par ailleurs, il n’y a pas d’investissement initial minimum requis. Mais le principal intérêt de la SCI réside dans les avantages fiscaux qu’elle procure, ainsi que les avantages en termes de gestion et de transmission de patrimoine.

Lors de la création d'une SCI, les associés ont la possibilité d’opter pour l’impôt sur le revenu (IR) ou l’impôt sur les sociétés (IS).

Si la SCI est soumise à l’IR, le résultat net avant impôt doit être déclaré par chaque associé à hauteur de sa quote-part dans la société lors de sa déclaration de revenus annuelle personnelle.

À noter : cela peut donc impliquer un changement de tranche d’imposition pour le foyer fiscal d’un ou plusieurs associés.

Au contraire, si la SCI est soumise à l’IS, le résultat net avant impôt est déclaré par la société et le montant de l’impôt est réglé par elle. Les associés ne doivent déclarer sur leur déclaration personnelle que les éventuels dividendes perçus. Cependant, il faut savoir que le taux d’imposition peut être élevé.

Pour choisir la fiscalité de la SCI, il faut prévoir certains impacts fiscaux avant de choisir le régime fiscal de la SCI. Cela est d’autant plus important qu’une fois que la société a opté pour l’IS, le choix est définitif, il n’est plus possible de revenir en arrière. De nombreux avantages et inconvénients existent en fonction de votre choix d’imposition.

Les statuts de la SCI régissent le fonctionnement de la société et la gestion du patrimoine. Les associés sont alors libres de décider si le gérant a le pouvoir d’acheter, de louer ou de vendre seul un bien immobilier.

De plus, la création d'une SCI permet de faciliter la gestion des investissements immobiliers en les regroupant tous sous une même structure. Il est possible de nommer un gérant, donc de se dégager de la gestion quotidienne.

D’autre part, les charges sont mutualisées. Le fait de s’associer peut permettre d’obtenir un prêt plus facilement ou de réduire le coût d’un projet immobilier.

Question fréquente : comment créer une SCI pour acheter un bien immobilier ? Rassemblez au moins deux associés, rédigez les statuts, puis créez votre SCI.

Autre avantage non négligeable de la création d'une SCI, la transmission du patrimoine est facilitée. En effet, les héritiers ne reçoivent pas un bien immobilier, mais des parts de la SCI. Dès lors, les frais de mutation sont calculés sur la valeur des parts sociales, et non sur la valeur réelle des biens immobiliers transmis à travers la SCI.

Vous vous demandez comment créer une SCI avec ses enfants ? C'est possible de de créer une SCI avec vos enfants. Ainsi, ils seront déjà associés dans la société, ce qui facilitera encore davantage la transmission des parts. Vous pourrez également réaliser des donations anticipées, afin de profiter des avantages fiscaux attachés.

Bon à savoir : comment créer une SCI familiale sans apport ? Un des principaux avantages de la SCI est qu’il n’y a pas de montant minimum à investir dans le capital social. En théorie donc vous pouvez procéder à la création d'une SCI avec 1 euro de capital social. En pratique, un capital social d’un montant d’un euro peut engendrer différentes difficultés au regard d’une impossibilité future de financement.

Attention : la SCI présente également quelques inconvénients tels que l'obligation de tenir une Assemblée générale tous les ans pour approuver les comptes de la SCI ou encore l’obligation de tenir une comptabilité lorsque le gérant a opté pour l’IS.

Lorsque l’on s’interroge sur comment créer une société immobilière, il est normal de se renseigner sur les conditions à remplir, notamment au niveau des associés.

La loi impose un minimum de deux associés pour créer une SCI. Aucun nombre maximum n’est précisé. Les associés d’une SCI peuvent être des personnes physiques ou des personnes morales.

Question fréquente : comment créer une sci seul​ ? : il n'est pas possible de créer une SCI seul, car elle nécessite au minimum deux associés. Toutefois, pour contourner cela, vous pouvez créer une autre société dont vous êtes l'unique propriétaire et l'utiliser comme second associé dans la SCI.

Contrairement à ce que l’on peut penser, les enfants mineurs peuvent devenir associés dans une SCI. Cela est possible que le mineur soit émancipé ou non. Dans ce dernier cas, qui est le plus répandu, l’autorisation des représentants légaux est nécessaire. Ce qui ne pose pas de difficultés en pratique, puisque dans la majorité des cas, ce sont les parents qui constituent la SCI avec le souhait d’y intégrer leurs enfants mineurs.

À noter : même les enfants mineurs associés de la SCI sont indéfiniment et solidairement responsables des dettes de la société. Pour éviter de faire peser une telle responsabilité sur un mineur, les statuts de la SCI peuvent prévoir un aménagement en limitant sa responsabilité au montant de son apport par exemple.

Aucun lien particulier entre les associés d’une SCI n’est obligatoire. Il est possible de procéder à la création d'une SCI entre amis, en couple, avec ou sans les enfants, entre frères et sœurs, concubins, partenaires de pacs, etc.

Question fréquente : quelles démarches adopter pour la création d'une SCI familiale ? La SCI familiale est une forme particulière de SCI qui ne peut être créée qu’entre membres d’une même famille. Cela implique un lien de filiation ou d’alliance. Cette forme sociale facilite considérablement la détention, la gestion et la transmission d’un ou plusieurs biens immobiliers.

Pour créer une SCI, différentes formalités sont à effectuer. Voici les 4 étapes de création d'une SCI :

Il s’agit bien évidemment des grandes lignes, mais ne vous inquiétez pas, nous revenons en détail sur chacune de ces étapes pour créer une SCI.

La rédaction des statuts est la première formalité pour la création d'une SCI. Les statuts définissent les règles de fonctionnement de votre société. C’est dans ce document, par exemple, que vous pourrez définir les modalités et les pouvoirs accordés au gérant de la SCI.

Pour que la création de votre SCI soit la plus optimale, les statuts de la SCI doivent comprendre les mentions suivantes :

Mentions à prévoir dans les statuts de la SCI

La forme de la société

Société civile immobilière (SCI)

L’identité de tous les associés

Nom, prénom, date et lieu de naissance, adresse du domicile

La dénomination sociale

Le choix du nom de la SCI est libre. Il est possible de choisir son nom de famille, à condition d’y ajouter un élément distinctif

Le montant du capital social

Le capital ne correspond pas à la valeur des biens gérés par la société

La durée de la société

La durée maximale d’une société est de 99 ans

Les apports des associés

L’apport en nature dont la valeur est supérieure à 30.000 € et qui représente plus de la moitié du capital social doit être évalué par un commissaire aux apports.

La désignation du gérant

Identité, pouvoirs et responsabilités

Les règles de l’assemblée générale

Règles de convocation, de quorum et de majorité

La date d’ouverture et de fermeture de l’exercice social

Généralement le 31 décembre

Les conditions de cessions des parts sociales

Clause d’agrément, etc.

Les statuts sont un outil essentiel, auquel il faut porter une attention toute particulière pendant vos démarches. En effet, la rédaction des statuts est sans doute la formalité la plus importante lorsque vous montez votre SCI. Pour les rédiger, vous pouvez vous appuyer sur un modèle de statuts de SCI.

Ces derniers ne sont en revanche pas figés : ils peuvent changer en fonction des événements qui peuvent survenir en cours de vie sociale. C'est le cas par exemple d'un changement d'adresse de la SCI.

Pour rappel, le capital social correspond à la somme des apports en nature (biens) ou en numéraire (argent) réalisés par les associés de la SCI. En échange des différents apports et de leurs valeurs, les associés reçoivent des parts sociales.

Ainsi, vous allez devoir ouvrir un compte bancaire sur lequel vous allez déposer le montant du capital social en numéraire de la SCI.

Bon à savoir : il n'existe pas de montant minimum pour se lancer en SCI, vous pouvez donc en principe créer une SCI avec 1 € de capital.

À noter : l’ouverture d’un compte bancaire professionnel n’est pas obligatoire en SCI mais elle est fortement recommandée en pratique pour mieux séparer l’activité de la SCI de la vie personnelle des associés.

En pratique, le capital social constitue une garantie financière pour les partenaires de la société, il lui permet de régler des potentielles dettes en cas de difficultés financières. Un capital en accord avec vos ambitions d'investissement est préférable si vous souhaitez obtenir des financements externes pour l'achat de biens immeubles.

Une fois que vous avez procédé au dépôt du capital à la banque, vous allez recevoir une attestation de dépôt des fonds. Il s'agit d'un document indispensable pour pouvoir procéder à l'immatriculation de la SCI.

Pour la création d'une SCI, la publication d’une annonce légale dans un journal spécialisé est une formalité de création de votre SCI qui assure la publicité de votre démarche. La publication vise à informer les tiers de la naissance de votre société. Il s’agit d’une démarche administrative obligatoire qui peut être bénéfique pour votre société puisqu’elle permet d’informer les personnes susceptibles d’être intéressées tel que des futurs locataires.

Il est donc nécessaire d’annoncer dans un journal agréé que vous immatriculez une SCI. Le non-respect de cette formalité entraînerait l’impossibilité d’immatriculer la société et donc empêcherait le lancement de ses activités.

L’annonce légale de la SCI doit comprendre certaines mentions obligatoires :

Le prix de l'annonce légale en 2025 varie entre 189 et 221 € en fonction du département de publication.

Une fois les étapes préalables à l’immatriculation de votre entreprise réalisées, vous devez remplir le formulaire de création d’entreprise en ligne et déposer les pièces justificatives nécessaires à la constitution de votre dossier. Cette étape peut se faire par l’intermédiaire d’une plateforme juridique en ligne telle que Legalstart si vous souhaitez bénéficier de l’accompagnement d’un professionnel, ou sur le guichet unique.

Le dossier d'immatriculation de la SCI contient un certain nombre de documents, comme :

En pratique : délai de création de SCI : lorsque le dossier de création d'une SCI est incomplet, le greffe peut soumettre des demandes complémentaires (on parle de “ rejet du dossier ”). Une fois le dossier de nouveau complété, le greffe se charge d’étudier la validité de votre dossier dans un délai de 24 heures. Soyez vigilant, car si votre dossier est incomplet, des frais supplémentaires peuvent être demandés par le greffe. De plus, pour la création de votre SCI le délai est alors rallongé.

Une fois que le greffe valide votre dossier, il édite l’extrait Kbis qui permet à la société civile immobilière de prouver son existence et d’effectuer tous les actes nécessaires. Il s’agit de la carte d’identité de votre SCI.

Voici un bref récapitulatif des 5 étapes à suivre pour savoir comment créer une SCI :

Chacune des étapes de création de SCI a un prix et, avant de se lancer dans les démarches, il est nécessaire de s'intéresser à l'ensemble des coûts de création d'une SCI pour éviter les mauvaises surprises.

Voici un tableau récapitulatif des coûts liés à la création d’une SCI :

Frais d’annonces légales

Déclaration des bénéficiaires effectifs

Frais d’immatriculation

Dépôt du capital social

Bon à savoir : les associés qui ont avancé des frais pour la création de la SCI peuvent se les faire rembourser par la société une fois qu’elle est constituée. La procédure de reprise des actes conclus par l’associé est uniquement possible si deux conditions cumulatives sont respectées :

N’hésitez pas à utiliser notre outil dédié au coût de création d’une SCI pour estimer au mieux le prix de création de votre SCI :

À noter : en choisissant Legalstart pour la création de votre entreprise, vous profitez d'un accompagnement dédié tout au long du processus. Notre service inclut la préparation de votre dossier, la collecte des documents nécessaires et la soumission de votre dossier via le Guichet Unique de l'INPI. Simplifiez votre démarche entrepreneuriale avec Legalstart, où nous veillons à la conformité et à la rapidité de vos formalités administratives.

Si vous vous demandez comment créer une SCI en France, sachez que vous devez impérativement fournir les documents suivants :

Un exemplaire original des statuts de votre société

Les statuts doivent être datés et signés par le gérant.

L’attestation de parution dans un JAL

Un justificatif d’identité du dirigeant de la SCI

Si le dirigeant est une personne morale, un extrait Kbis de moins de 3 mois est exigé.

La déclaration de non-condamnation du gérant

Un justificatif d’occupation des locaux

Ce document justifie une occupation régulière dans le lieu où est établie la société (facture d'électricité, de téléphone, d’eau, etc).

La déclaration des bénéficiaires effectifs

Déclaration ayant pour objectif de lutter contre le terrorisme et le blanchiment d'argent. Vous devez déclarer quels sont les bénéficiaires effectifs de la SCI, c'est-à-dire qui sont les personnes physiques qui détiennent plus de 25% du capital social.

Résumer cet article avec :

La SCI est une "Société Civile Immobilière". C'est une forme de société civile qui a pour objet l'exercice d'une activité immobilière telle que l'achat, la gestion ou encore la location de biens immobiliers.

L'intérêt de créer une SCI est multiple. En effet, cette société civile comporte des avantages fiscaux ou encore des avantages en termes de gestion de patrimoine, et de transmission de patrimoine. Elle est également réputée pour sa souplesse de fonctionnement.

La mise en place d'une SCI requiert la participation d'au moins deux associés, pouvant être des personnes physiques ou morales. Ainsi, les associés de ce type de structure peuvent être aussi bien des personnes physiques que des personnes morales, telles qu'une autre SCI ou une société commerciale, sans distinction de nationalité. En effet, un individu originaire d'un pays membre ou non de l'Union Européenne a la possibilité de devenir associé d'une SCI, pour autant que la législation de son lieu de résidence principale l'autorise.

La possibilité de former une Société Civile Immobilière (SCI) est accessible à tout moment. En effet, la création d'une SCI, qu'elle soit familiale ou non, présente peu de contraintes, tout en procurant de nombreux avantages. Celle-ci se révèle particulièrement avantageuse dans des situations telles que la gestion patrimoniale en famille ou l'acquisition et la gestion d'un immeuble en couple.En principe, la création de la société survient généralement avant l'achat d’un bien immobilier. Cependant, il est également tout à fait possible de se lancer dans la création d'une SCI après l'achat. Dans ce cas, une clause de substitution doit être envisagée dans le compromis ou la promesse de vente. Cette clause permettra à la société de se substituer au signataire initial lors de la conclusion finale de la transaction.

La création d'une SCI implique différentes démarches juridiques et administratives. En fonction de l'accompagnement que vous choisissez ou si vous préférez procéder aux formalités seul, le prix variera. En résumé, il faut compter le coût de rédaction des statuts, le dépôt de capital social, les frais d'annonces légales, la déclaration des bénéficiaires effectifs ainsi que les frais d'immatriculation.

Dès la création d'une SCI, il est possible d'apporter un immeuble au capital de votre société, on parle d'un apport en nature. Par ailleurs, pas d'inquiétude, il est totalement possible de créer votre SCI et d'apporter un immeuble au capital en cours de vie sociale. Dans ce cas-là, il faudra réaliser une opération d'augmentation de capital social.

Suite à la création d'une SCI, sachez que la société peut mettre à disposition d'un associé, un bien de la société, et ce, à titre gratuit ou à titre onéreux. La mise à disposition gratuite du bien à un associé de la SCI peut présenter des avantages et des inconvénients différents en fonction du régime fiscal de la société. Par ailleurs, la SCI peut louer son bien à l'un de ses associés. Dans ce cas, la location se fait dans les mêmes conditions qu'une location du bien de la SCI à un tiers.

Docteur en droit et diplômé de Harvard.

Fiche mise à jour le 08 octobre 2025

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