## Peut-on créer une SCI seul ?

## Créer une SCI seul : les alternatives

## La possibilité d’une SCI avec un associé minoritaire

## La possibilité d’une SCI avec un associé mineur

## Dans quels cas une SCI à un seul associé est-elle possible ?

## SCI à un seul associé : l’acquisition de la totalité des parts sociales

## SCI à un seul associé : le retrait d’un associé de la société

## SCI à un seul associé : le décès des autres associés

## SCI à un seul associé : quelles conséquences ?

## La conséquence d'une SCI seul : la dissolution à défaut de régularisation

## La procédure de dissolution d'une SCI à associé unique

## FAQ

## Comment ouvrir une SCI seul ?

## SCI seul : quels sont les risques ?

## Pourquoi créer une SCI seul ?

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Docteur en droit et diplômé de Harvard.

Mis à jour le 15 octobre 2025

La société civile immobilière (SCI) est une forme sociale qui permet généralement d’assurer la gestion d’un bien ou d’un patrimoine immobilier. Pour que sa création puisse être valable, la SCI nécessite la présence d’au moins deux associés.

Vous souhaitez savoir comment fonctionne une SCI et s’il est possible de procéder à la création d’une SCI seul ? Legalstart éclaire la situation pour vous.

Si vous vous demandez comment créer une SCI seul, sachez que la création d’une SCI nécessite de réunir au moins deux associés (article 1832 du Code civil). Il peut s’agir de personnes physiques ou de personnes morales. Aucune exception n’existe à ce principe concernant la SCI.

Dès lors, il n’est pas possible de monter une SCI seul.

À noter : contrairement à la SCI, il est possible de créer une SARL ou une SAS à associé unique. On parle alors respectivement d’EURL et de SASU. Cela peut être une alternative pour créer une société immobilière seul.

D’ailleurs, si vous tentez de créer une SCI tout seul, le greffe du tribunal refusera systématiquement d’immatriculer votre SCI à associé unique.

Toutefois, s’il est impossible de créer une SCI avec un seul associé à proprement parler, il est possible de faire en sorte qu’une seule personne ait le contrôle de la société dans les faits. De plus, au cours de la vie de la SCI, il arrive qu’un associé se retrouve seul au capital de la société civile immobilière.

Bon à savoir : une SCI seule en holding peut devenir société mère. En effet, la société mère peut être à associé unique selon sa forme sociale, et donc être une SCI. Mais il n’est pas possible de créer une SCI à associé unique, même en holding.

Malgré l’interdiction de faire une SCI seul, il est possible d’opter pour une alternative qui permet dans les faits à un associé de prendre les décisions seul. C’est notamment le cas, si l’un des associés est minoritaire ou mineur.

Il est possible de créer une SCI avec deux associés dont l’un d’eux est minoritaire. Cela signifie que l’un des associés détient moins de 50 % du capital social et des droits de vote. Mais il est possible d’aller encore plus loin, en répartissant les parts sociales de manière encore plus inégale.

Par exemple, un associé peut détenir 90 % des parts sociales et l’autre 10 %.

Dans ce cas, il est possible de considérer que l’on est en présence d’une SCI quasi-personnelle puisque l’associé qui détient les 90 % pourra imposer ses décisions à l’autre associé. Cependant, l’obligation d’avoir deux associés minimum est bien respectée.

Attention : si le contrôle de la SCI est manifestement unipersonnel, l’associé minoritaire s’expose à une requalification en prête-nom. Dans ce cas de figure, il n’est pas considéré comme un associé au sens de la loi. L’associé minoritaire doit ainsi ne pas être cantonné à un rôle fictif et pouvoir participer à la prise de décision de la SCI.

Si la création d’une SCI seul n’est pas possible, la création d’une SCI avec un associé mineur est autorisée.

Dans ce cas, le parent mineur qui est également un associé de la SCI prend toutes les décisions au nom et pour le compte de son enfant jusqu’à sa majorité, y compris les décisions attachées à la gestion de la SCI.

Donc en pratique, si un parent crée une SCI avec son enfant mineur, il est le seul décisionnaire. Cela revient à gérer une SCI seul.

Cependant, le parent associé doit veiller à prendre des décisions dans l’intérêt de l’enfant et de la préservation de son patrimoine.

Bon à savoir : il est possible de créer une SCI familiale, afin de faciliter la transmission du patrimoine immobilier aux enfants, et de bénéficier de certains avantages fiscaux.

Vous l’aurez compris, acheter en SCI seul n’est pas possible d’un point de vue légal. Cependant, au cours de la vie de la société, certains événements peuvent survenir et conduisent un associé à se retrouver seul au capital de la SCI.

Par principe, au sein d’une SCI, un associé peut céder tout ou partie de ses parts sociales, y compris à un autre associé dès lors qu'il respecte la procédure d'agrément (article 1861 du Code civil).

Ainsi, dans le cadre d’une SCI à deux associés, l’un d’eux peut racheter les parts sociales détenues par l’autre. Il devient alors associé unique de la SCI ou associé largement majoritaire.

Cependant, la transformation de la SCI en SCI unipersonnelle représente un risque, comme nous pouvons le voir un peu plus loin dans les conséquences.

Si un associé souhaite se retirer de la SCI, il peut vendre à tout moment ses parts sociales.

Les conditions de retrait d’un associé de la SCI sont prévues par les statuts.

En tout état de cause, la cession des parts sociales d’une SCI par l’un des associés peut conduire à trois situations :

Par conséquent, s’il s’agissait d’une SCI à deux associés, le retrait de l’un des associés, avec rachat des parts par la SCI ou par le deuxième associé, entraîne la transformation de la SCI en SCI à associé unique de fait.

Lorsqu’un associé de SCI décède, ses héritiers deviennent propriétaires des parts sociales que le défunt détenait au sein de la société. Ils deviennent alors associés.

Toutefois, ce principe connaît une exception quand les statuts de la SCI prévoient une clause d’agrément. En effet, cette clause précise que l’entrée de tout nouvel associé au capital de la société doit faire l’objet d’une validation par les autres associés.

À noter : la SCI est une société de personnes, la présence d’une clause d’agrément dans les statuts est donc fréquente.

Ainsi, dans le cadre d’une SCI créée par deux associés, si l’un d’eux vient à décéder, l’associé survivant peut refuser l’entrée des héritiers au capital social de la SCI et donc devenir l’unique associé de la société.

Bon à savoir : l’associé qui devient associé unique de la SCI suite au décès de son associé et qui refuse l’entrée des héritiers, doit soit accepter l’entrée d’un tiers qui achète les parts des héritiers ou racheter les parts sociales lui-même.

Si vous vous retrouvez dans une SCI seul, sachez que la principale conséquence est le risque de dissolution de la SCI.

Cette dissolution peut être :

En effet, l’associé restant dispose d’un délai d’1 an, à compter de la réunion de toutes les parts sociales de la SCI dans ses mains, pour régulariser la situation. Cela signifie faire entrer au moins un nouvel associé au capital de la société ou décider de sa dissolution.

Si l’associé ne fait pas le nécessaire, les tiers peuvent en informer le tribunal. Cependant, le juge peut accorder un délai supplémentaire de 6 mois à l’associé pour régulariser la situation de la SCI. À défaut, le juge prononce la dissolution-liquidation de la société.

Que la procédure de dissolution de la SCI soit volontaire ou imposée par un juge, les étapes à suivre sont les mêmes et se regroupent en deux grandes catégories : la dissolution, puis la liquidation.

Bon à savoir : vous ne savez pas par où commencer pour dissoudre votre entreprise ? Legalstart vous accompagne à chaque étape, de la prise de décision à la publication de l’annonce légale, en passant par la clôture des comptes.

Bon à savoir : le boni de liquidation est imposé à hauteur de 2,5 % du montant reçu par l’associé. S'ajoutent à ces frais d'enregistrement, l'imposition sur les plus-values, le cas échéant.

Résumer cet article avec :

Il n’est pas possible d’ouvrir une SCI seul. En effet, la loi impose un nombre minimum de 2 associés pour la création d’une telle société. L’immatriculation d’une SCI à associé unique est automatiquement refusée par le greffe du tribunal. Mais il existe des alternatives pour gérer une SCI seul, notamment la création d’une SCI à deux avec un enfant mineur ou un associé minoritaire détenant très peu de parts sociales.

Si vous vous retrouvez seul dans une SCI, vous risquez de devoir dissoudre la SCI, soit parce que les statuts le prévoient, soit parce que le tribunal vous y contraint. Toutefois, vous disposez d’un délai d’1 an pour régulariser la situation à compter de la réunion des parts sociales en une seule main. Pour cela, vous pouvez céder une partie de vos parts sociales à un tiers, augmenter le capital social pour faire entrer un nouvel associé sans vous séparer de vos parts sociales ou donner une partie de vos parts sociales.

S’il peut être tentant de créer une SCI seul comme cela se fait en SARL et en SAS avec l’EURL et la SASU, afin d’avoir le contrôle total de la société, sachez que cela n’est pas permis par la loi en SCI. Si vous tenez à entreprendre seul, vous devez vous tourner vers une autre forme juridique que la SCI.

Docteur en droit et diplômé de Harvard.

Fiche mise à jour le 15 octobre 2025

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