## Qu’est-ce que la réserve légale d’une SCI ?

## Est-ce obligatoire de constituer une réserve légale en SCI ?

## Quel est le montant minimum de la réserve légale d’une SCI ?

## Comment constituer une réserve légale en SCI ?

## Approbation des comptes

## Affectation du résultat dans la réserve légale

## Inscription dans les livres de comptabilité

## Quels sont les autres types de réserves possibles en SCI ?

## FAQ

## Qu’est-ce qu’une SCI ?

## Comment approuver les comptes annuels d’une SCI ?

## Peut-on utiliser la réserve légale d’une SCI ?

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Docteur en droit et diplômé de Harvard.

Mis à jour le 25 octobre 2025

En règle générale, lors de l’approbation des comptes d’une société, il est obligatoire d’affecter une partie de ses bénéfices à la réserve légale. Pour les SCI, cette obligation dépend en réalité du régime fiscal auquel elle est soumise. Qu’est-ce que la réserve légale de la SCI ? Quand est-elle obligatoire ? Comment la constituer ? Pour quel montant ? Quelles sont les autres réserves existantes ? Voici ce qu’il faut savoir sur la réserve légale en SCI.

La définition de la réserve légale d’une SCI (Société civile immobilière) est la même que pour les sociétés commerciales. Il s’agit d’une somme d’argent prélevée annuellement sur les bénéfices réalisés par la société, et affectée sur un compte de réserve. Elle est égale à un dixième de son capital social. La réserve légale fait partie des capitaux propres de la société.

Plus qu’une simple opération comptable, la constitution de la réserve légale ou “dotation à la réserve légale” permet notamment de faire face à d’éventuelles pertes futures et d’assurer la confiance des créanciers (en cas de prêt/crédit accordé par la banque, par exemple). Ils voient que la société dispose d’un fonds de réserve important, qui peut servir le cas échéant à combler ou atténuer toute perte financière éventuelle.

Selon le Code de commerce, la constitution d’une réserve légale n’est obligatoire que dans les sociétés à responsabilité limitée (SARL et EURL) et les sociétés par actions (SAS, SASU). Comme les SCI sont des sociétés en participation, elles ne sont pas concernées. Néanmoins, la réserve légale SCI devient obligatoire si la structure opte volontairement pour l’impôt des sociétés (IS).

Cette obligation a pour objectif d'éviter qu'une entreprise verse la totalité du bénéfice sous forme de dividendes aux associés, et ainsi contraindre les associés à prendre les mesures pour pérenniser leur activité. Par conséquent, les sommes dotées au titre de la réserve légale ne peuvent être versées aux associés.

En cas de non-respect de la constitution d’une réserve légale, seront frappés de nullité :

Le montant de la réserve légale de la SCI doit être au moins égal à 10% de son capital social. Pour chaque année bénéficiaire, les associés ont l’obligation de verser au minimum 5% des bénéfices réalisés sur le dernier exercice, et ce, jusqu’à ce que la réserve légale atteigne 10% du capital de la SCI.

Lorsque la réserve légale est supérieure à 10 % du capital social, la dotation n’est plus obligatoire. Néanmoins, les associés peuvent continuer d’affecter des bénéfices à la réserve s’ils le souhaitent.

⚠️ Attention : en cas d’utilisation d’une partie ou de l’intégralité de la réserve légale de la SCI (pour faire face à des pertes, par exemple), il faudra obligatoirement la reconstituer en suivant les mêmes règles que celles exposées précédemment. De même, en cas d’augmentation du capital social, il faudra compléter la réserve légale de la SCI (puisque les 10% du capital social représenteront une somme plus importante).

Pour mieux comprendre, voici un exemple concret avec une société A disposant d’un capital social de 10.000 euros et d’une réserve légale de 300 euros. Si, au cours du dernier exercice, la société A a réalisé un bénéfice de 2.000 euros, la dotation à la réserve légale sera d’un montant minimum de 100 euros. La réserve légale, désormais de 400 euros, devra être complétée de la même manière chaque année jusqu’à ce qu’elle atteigne un montant total de 1.000 euros (sauf en cas de perte ou d’augmentation de capital).

☝️ Bon à savoir : il est possible d’augmenter le seuil de la réserve légale en SCI. Dans ce cas, il est obligatoire de modifier en conséquence les statuts de la société.

La dotation à la réserve légale d’une SCI se fait au moment de l’approbation des comptes annuels. Il est donc nécessaire de réaliser cette opération avant d’affecter une partie des résultats dans la réserve légale, puis de l’inscrire dans les livres de comptabilité.

Chaque année, lors de l’Assemblée générale, les comptes de la SCI doivent être approuvés par l’ensemble des associés. Cette étape est indispensable pour procéder à l’affectation du résultat et ainsi constituer la réserve légale de la SCI.

Pour engager la procédure d’approbation des comptes, le gérant de la SCI doit convoquer les associés de la SCI à l’Assemblée générale ordinaire annuelle, dans un délai de 6 mois suivant la clôture de l’exercice comptable. Il leur expose le rapport de gestion et les comptes annuels. Ensemble, ils doivent approuver les comptes, au travers d’un vote selon les règles de quorum et de majorité.

☝️ Bon à savoir : les comptes approuvés n’ont pas à être déposés auprès du Greffe du tribunal dans le cadre des SCI.

Ensuite, le gérant et les associés peuvent procéder à l’affectation du résultat. Cette obligation comptable correspond au traitement donné aux bénéfices ou aux pertes réalisés par une société au cours d’un exercice. Le résultat peut ainsi être :

C’est donc à ce moment-là qu’il est possible de constituer la réserve légale de la SCI. L'approbation des comptes et la dotation à la réserve légale sont ensuite rapportées dans le procès-verbal d’Assemblée générale de SCI.

L’affectation des résultats doit aussi être inscrite dans les livres de comptabilité annuels de l’entreprise. En comptabilité, la réserve légale de la SCI est inscrite dans le compte 1061 “Réserve légale”.

Les autres types de réserve en SCI sont les suivants :

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Une société civile immobilière (SCI) a pour objectif d’acquérir et de gérer des biens immobiliers. Elle est constituée d’au moins deux associés, et elle est régie par le Code civil. Il en existe plusieurs sortes, comme la SCI professionnelle ou la SCI familiale.

Le gérant doit convoquer ses associés lors de l’assemblée générale ordinaire annuelle (AGOA). Le dirigeant expose les comptes annuels et le rapport de gestion. Les associés approuvent les comptes par un vote respectant les règles de quorum et de majorité. Un procès-verbal est ensuite rédigé.

Oui, il est possible d’utiliser la réserve légale dans des situations spécifiques. Elle peut servir à couvrir des pertes ou des dettes, à financer des projets destinés à développer la structure ou encore pour augmenter le capital. En revanche, elle ne peut pas être redistribuée sous la forme de dividendes, sauf en cas de dissolution de la société.

Docteur en droit et diplômé de Harvard.

Fiche mise à jour le 25 octobre 2025

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