<p>La liste des charges déductibles en SCI dépend du régime fiscal choisi : IR (par défaut) ou IS (sur option). Le mécanisme diffère sensiblement entre les deux. Tour d'horizon en {YEAR}.</p>

<h2>SCI à l'IR : régime des revenus fonciers</h2>
<p>Par défaut, la SCI est <strong>fiscalement transparente</strong> : chaque associé déclare sa quote-part de bénéfice dans la catégorie des revenus fonciers (location nue) ou des BIC (location meublée occasionnelle, rare en SCI). Les charges déductibles sont strictement énumérées par l'article 31 du CGI.</p>
<p>Sont déductibles :</p>
<ul>
<li>Les <strong>intérêts d'emprunt</strong> et frais de dossier liés à l'acquisition ou aux travaux.</li>
<li>Les <strong>travaux d'entretien et de réparation</strong> nécessaires au maintien en état du bien.</li>
<li>Les <strong>travaux d'amélioration</strong> (chauffage, isolation, accessibilité PMR).</li>
<li>La <strong>taxe foncière</strong> hors taxe d'ordures ménagères récupérable.</li>
<li>Les <strong>primes d'assurance</strong> (propriétaire non occupant, loyers impayés, multirisque).</li>
<li>Les <strong>frais de gestion</strong> : honoraires d'agence, syndic, comptable, expert.</li>
<li>Les charges de copropriété non récupérables sur le locataire.</li>
</ul>

<h2>SCI à l'IR : ce qui n'est PAS déductible</h2>
<p>Plusieurs postes sont exclus, à la différence du régime IS :</p>
<ul>
<li>Les frais d'acquisition (notaire, droits) ne sont pas déductibles, ils s'ajoutent au prix de revient pour le calcul de la plus-value.</li>
<li>Les <strong>travaux d'agrandissement ou de construction</strong> (création de surface neuve) ne sont pas déductibles.</li>
<li>L'<strong>amortissement de l'immeuble</strong> n'existe pas à l'IR.</li>
<li>Le remboursement du capital de l'emprunt n'est pas déductible.</li>
</ul>

<h2>Le déficit foncier à l'IR</h2>
<p>Si les charges dépassent les loyers, un <strong>déficit foncier</strong> apparaît. Il est imputable sur le revenu global de l'associé dans la limite de <strong>10 700 € par an</strong> (21 400 € pour certains travaux de rénovation énergétique en {YEAR}). Le surplus est reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.</p>
<p>Attention : la déduction sur le revenu global suppose la mise en location effective du bien pendant 3 ans à compter de l'imputation, sous peine de reprise fiscale.</p>

<h2>SCI à l'IS : un éventail beaucoup plus large</h2>
<p>L'option pour l'IS, irrévocable, ouvre la déduction de toutes les charges engagées dans l'intérêt de la société :</p>
<ul>
<li><strong>Frais d'acquisition intégralement déductibles</strong> (notaire, droits, agence).</li>
<li><strong>Amortissement de l'immeuble</strong> (hors terrain) sur 20 à 50 ans selon les composants.</li>
<li>Travaux d'agrandissement et de construction : amortis sur leur durée d'usage.</li>
<li>Rémunération du gérant.</li>
<li>Toutes les charges financières, d'exploitation et de gestion sans plafond.</li>
</ul>
<p>L'amortissement est l'avantage clé : il permet souvent d'afficher un bénéfice fiscal nul ou faible pendant 15 à 20 ans, malgré une trésorerie positive.</p>

<h2>Comparatif et choix</h2>
<p>Le choix entre IR et IS dépend des objectifs :</p>
<ul>
<li><strong>SCI à l'IR</strong> : adaptée si peu de charges, déficit foncier souhaité, objectif patrimonial long terme avec revente exonérée (après 22 ans pour impôt, 30 ans pour prélèvements sociaux).</li>
<li><strong>SCI à l'IS</strong> : adaptée pour investissement locatif intensif, optimisation de la trésorerie, gros travaux d'amélioration, mais plus-value à la revente fortement taxée (régime professionnel).</li>
</ul>
<p>La décision doit être prise dès la création car le passage IR vers IS reste possible, mais l'inverse non.</p>