## Qu’est-ce qu’un démembrement de propriété ?

## Démembrement de propriété : définition

## Quelles différences entre usufruit, nue-propriété et pleine propriété ?

## Quel est l’intérêt de faire un démembrement de propriété ?

## Les avantages du démembrement de propriété

## La réduction des droits de donation

## La préparation anticipée de la succession

## La conservation de la jouissance du bien

## Optimisation de l'IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière)

## Les inconvénients du démembrement de propriété

## Gestion conjointe contraignante

## Risque de redressement par l’administration fiscale

## Coût du démembrement de propriété

## Comment mettre en place un démembrement de propriété ?

## 1. Recourir à un notaire

## 2. Faire rédiger l’acte notarié

## 3. Publier l’acte

## 4. S’acquitter du coût

## Démembrement de propriété : quelles obligations ?

## Les obligations du nu-propriétaire

## Les obligations de l’usufruitier

## FAQ

## Quelle différence entre une donation et un démembrement de propriété ?

## Quels sont les avantages de la donation en démembrement de propriété ?

## Quel est le coût d'un démembrement d'un bien immobilier ?

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Docteur en droit et diplômé de Harvard.

Mis à jour le 29 octobre 2025

Le démembrement de propriété répartit les 3 composantes du droit de propriété d'un bien (usus, fructus et abusus) entre plusieurs personnes. Cette technique juridique sépare en effet l'usufruit de la nue-propriété. Elle permet ainsi de réduire les droits de donation tout en conservant l'usage du bien.

Vous vous demandez comment fonctionne concrètement ce mécanisme ? Vous avez raison : il présente des avantages fiscaux réels et a une utilité dans la gestion et l’optimisation de la transmission de son patrimoine. Définition, avantages et inconvénients du démembrement de propriété, coût, mise en place et obligations des parties : Legalstart vous explique tout ce qu'il faut savoir avant de diviser la propriété de son bien.

Le démembrement de propriété, par définition, est une opération juridique qui divise la pleine propriété d'un bien en deux droits distincts :

Cette division s'appuie sur la composition du droit de propriété, qui comprend trois attributs distincts : usus, fructus et abusus.

Dans le cadre du démembrement de propriété, il s’agit donc de séparer l’usus et le fructus d’un côté, et l’abusus de l’autre.

☝️ Bon à savoir : le démembrement peut s'appliquer à différents types de biens, dont les biens immobiliers et les comptes titres. Les biens immobiliers constituent l'usage le plus courant.

En pleine propriété, les trois droits sur le bien sont réunis entre les mains d’une seule personne. La pleine propriété permet donc d'utiliser, de percevoir les revenus et de disposer librement du bien. C'est la forme de propriété la plus complète et la plus courante.

L'usufruit confère des droits d'usage et de jouissance. L'usufruitier peut habiter le bien ou le louer. Il perçoit tous les revenus générés (loyers, dividendes, récoltes, etc.). Il supporte également les charges courantes d'entretien.

☝️ Bon à savoir : en cas de démembrement suite à une donation, il doit également assumer toutes les charges, y compris de grosses réparations ou travaux.

La nue-propriété accorde uniquement le droit de disposer du bien (vendre, transformer, détruire, consommer). Le nu-propriétaire peut vendre ses droits sur le bien, mais il ne peut ni utiliser le bien ni en percevoir les revenus. Il conserve néanmoins un pouvoir décisionnel sur les actes de disposition importants, et c’est à lui qu’incombent les gros travaux de conservation du bien (en cas de démembrement de propriété après décès).

Tableau récapitulatif des différences entre usufruit, nue-propriété et pleine propriété :

Propriétaire (pleine propriété)

Usus ou droit d’utiliser le bien

Vivre dans un logement

Fructus ou droit de percevoir les fruits ou revenus réguliers du bien

Percevoir les loyers d’un bien loué

Abusus ou droit de disposer du bien

Vendre sa propriété, la détruire, la transformer

Oui (uniquement sur sa nue-propriété)

⚠️ Attention : ni l'usufruitier ni le nu-propriétaire ne peuvent vendre le bien seuls. La vente de la pleine propriété nécessite l'accord des deux parties.

Le démembrement de propriété a des avantages et inconvénients en matière de gestion patrimoniale. Quels sont-ils ?

Les avantages du démembrement de propriété concernent principalement :

Le premier avantage du démembrement de propriété réside dans l'optimisation fiscale dont on peut bénéficier dans le cas de donation avec réserve d’usufruit. Ce type de donation s’effectue avant le décès, et permet par exemple à un parent de donner à son enfant la nue-propriété d’un bien tout en en conservant l’usufruit.

Dans ce cas, les droits de donation se calculent uniquement sur la valeur de la nue-propriété. Or, cette valeur qui représente une fraction de la pleine propriété est déterminée par l'âge du donateur lors de la donation.

Plus le donateur est âgé, plus la proportion du prix représentant la valeur de la nue-propriété augmente. Le calcul du démembrement de propriété s’effectue selon ce barème :

Ensuite, on applique à ce montant l’abattement sur les droits de donation, en fonction du lien de parenté (100.000 € pour un enfant, 80.724 € pour un époux ou un partenaire de PACS par exemple).

Enfin, sur la somme restante, on applique le barème progressif des droits de donation tels que prévus à l’article 777 du Code général des impôts et on obtient le coût du démembrement de propriété, hors frais de notaire et droits d’enregistrement.

🛠️ En pratique : un donateur de 70 ans transmet une nue-propriété valorisée à 60 % du bien à son enfant. Les droits de donation portent uniquement sur cette fraction du prix, diminuée de l’abattement de 100.000 € s’il n’a pas déjà été utilisé durant les 15 années précédentes. Une économie considérable si le bien est de grande valeur !

En outre, si le donateur paie en lieu et place du donataire les droits en lien avec la donation, ce paiement n'est pas fiscalement considéré comme une donation supplémentaire.

Le démembrement facilite la transmission du patrimoine en la prévoyant avant le décès. Cette anticipation permet de limiter les droits de succession. En effet, au décès de l'usufruitier, le nu-propriétaire récupère automatiquement la pleine propriété du bien. Cette opération, appelée remembrement, s'effectue sans droits de succession supplémentaires.

Lors du démembrement de propriété, l'usufruitier conserve tous ses droits d'usage sur le bien, ainsi que le droit d’en percevoir les fruits, comme des loyers. Il peut ainsi continuer à habiter le bien ou à le louer. C’est une sécurité patrimoniale qui bénéficie à la fois au donateur, mais aussi au conjoint survivant en cas de succession.

Lors du décès, le conjoint survivant peut en effet choisir de bénéficier de l’usufruit de la totalité des biens. Les enfants communs au couple récupèrent la nue-propriété, et l’époux qui survit peut continuer à vivre dans la maison commune.

📝 À noter : il est aussi possible de faire entre époux une donation dite au dernier vivant. Dans ce cas, le conjoint survivant peut aussi recevoir tout ou partie de la succession en usufruit.

Depuis 2018, l'usufruitier qui a hérité de son usufruit déclare uniquement la valeur de cet usufruit à l'IFI. Cette mesure allège sensiblement l'assiette imposable pour les patrimoines importants, mais elle n’est pas applicable aux donations.

💡 Astuce : la donation temporaire d'usufruit permet de sortir temporairement un bien de votre patrimoine IFI. Cette technique s'avère particulièrement intéressante pour les biens à forte valeur. Le calcul du démembrement de propriété se fait alors selon un autre barème :

Pourcentage de la valeur du bien

Le démembrement de propriété a des avantages donc, mais aussi des inconvénients à prendre en considération :

Le démembrement crée une cogestion contraignante pour l’usufruitier et le nu-propriétaire. En effet, toute décision importante, comme la vente du bien, nécessite l'accord des deux parties. Cette situation peut générer des blocages, notamment en cas de mésentente familiale.

📝 À noter : toutefois, l’usufruitier peut vendre son usufruit, comme le nu-propriétaire peut vendre son droit sur le bien. Mais la vente de la pleine propriété ne peut se faire que conjointement.

Dans le cas d’une donation d’usufruit temporaire, le bien donné en usufruit disparaît temporairement de votre patrimoine, et n’est donc pas soumis à l’IFI. Mais attention : si vous ne réalisez cette opération que dans le but d’échapper à l’impôt, alors celle-ci peut être remise en cause par l'administration fiscale. Vous risquez le redressement fiscal. Ce sera le cas s’il est avéré que l'usufruitier bénéficie déjà de revenus confortables et qu’il n'en retire pas un vrai bénéfice.

S'agissant d’un acte à réaliser devant notaire et concernant votre patrimoine, des frais notariés et d'enregistrement s'ajoutent au coût du démembrement de propriété (c'est-à-dire les droits de donations). Ces coûts fixes réduisent l'intérêt économique de l'opération, notamment pour les biens de valeur modeste.

📝 À noter : l'administration fiscale peut remettre en cause la donation temporaire d'usufruit si elle estime qu'elle vise uniquement à échapper à l'IFI.

Mettre en place un démembrement de propriété relève d’un notaire. Voici les étapes à suivre :

Le démembrement de propriété et sa mise en œuvre imposent le passage devant un notaire, comme tout acte modifiant la propriété d’un bien immobilier. Ce professionnel va évaluer votre situation patrimoniale et familiale, puis calculer la répartition entre usufruit et nue-propriété selon le barème fiscal officiel.

☝️ Bon à savoir : il faut aussi faire évaluer votre bien immobilier afin de faciliter le calcul des droits de donation.

En présence du propriétaire et de tous les bénéficiaires du démembrement, le notaire rédige l'acte qui rend effective la division du bien. Ce document authentique précise les droits et obligations de chaque partie. Il définit les modalités d'exercice de l'usufruit et les conditions de gestion.

📌 À retenir : vous ne pouvez pas décider du contenu de l’acte et des conditions d’exercice de vos droits. Votre seule décision concerne la fin du démembrement : par décès de l’usufruitier ou parce que la donation était limitée dans le temps.

Comme tout acte de donation portant sur un bien immeuble, l’acte de démembrement de propriété doit être déposé auprès du service de publicité foncière. Le service compétent est celui du lieu de situation de l’immeuble. Le dépôt doit avoir lieu dans le mois qui suit la signature de l’acte par les parties.

Le coût du démembrement de propriété est composé de plusieurs types de frais :

☝️ Bon à savoir : les droits de donation à un proche bénéficient d’un abattement selon le lien de parenté. Par exemple, un abattement de 100.000 € par enfant et par période de 15 ans est prévu pour les donations parent-enfant.

Dans le cas d’un démembrement de propriété, le nu-propriétaire a des obligations :

L'usufruitier assume des obligations étendues liées à sa jouissance du bien :

Résumer cet article avec :

La donation transfère la pleine propriété d'un bien. Le démembrement divise cette propriété en usufruit et nue-propriété. Néanmoins, il est possible de réaliser une donation avec réserve d’usufruit, permettant ainsi au donateur de conserver l'usage du bien.

La donation en démembrement de propriété a comme avantage de réduire les droits de donation, de préparer la succession et de permettre au donateur de conserver la jouissance du bien. Elle optimise également l'utilisation des abattements fiscaux quand elle est effectuée entre parents et enfants.

Le coût d'un démembrement de propriété comprend les frais notariés (environ 1.000 à 1.500 €) et les droits d'enregistrement. S’y ajoutent les droits de donation, calculés sur la valeur de la nue-propriété du bien en fonction de l’âge du donateur, et selon un barème progressif. Des abattements spécifiques peuvent être déduits selon le lien de parenté.

Docteur en droit et diplômé de Harvard.

Fiche mise à jour le 29 octobre 2025

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