<p>Le régime LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) intéresse de nombreux investisseurs immobiliers. Sa relation avec la TVA est souvent mal comprise. Décryptage en {YEAR}.</p>

<h2>Principe : la location meublée est exonérée de TVA</h2>
<p>Selon l'article 261 D du Code général des impôts, les <strong>locations meublées à usage d'habitation sont exonérées de TVA</strong>. Le loueur n'a donc pas à facturer de TVA à son locataire, ni à la collecter, ni à la déclarer. Cette exonération est de droit pour toute location meublée résidentielle classique : appartement, maison, studio, bail mobilité, location saisonnière sans services.</p>
<p>Conséquence : le LMNP ne récupère pas la TVA sur ses dépenses (acquisition, travaux, ameublement, charges).</p>

<h2>Exception : l'assujettissement obligatoire en cas de services hôteliers</h2>
<p>L'exonération tombe et le loueur devient <strong>obligatoirement assujetti à la TVA</strong> s'il propose une prestation parahôtelière. L'administration retient ce caractère lorsque le loueur fournit <strong>au moins 3 services sur 4</strong> suivants (article 261 D 4° b du CGI) :</p>
<ul>
<li><strong>Petit-déjeuner</strong> servi aux occupants.</li>
<li><strong>Nettoyage régulier</strong> des locaux pendant le séjour (pas uniquement à l'entrée et à la sortie).</li>
<li><strong>Fourniture du linge</strong> de maison (draps, serviettes).</li>
<li><strong>Réception</strong> de la clientèle (même non personnalisée, ex : digicode + service téléphonique d'assistance).</li>
</ul>
<p>Ce régime concerne principalement les résidences services (étudiantes, seniors, tourisme, affaires) et certaines locations saisonnières haut de gamme.</p>

<h2>Taux et obligations</h2>
<p>Le taux applicable est de <strong>10 %</strong> pour les prestations d'hébergement (taux intermédiaire). Le loueur assujetti doit :</p>
<ul>
<li>S'identifier à la TVA et obtenir un numéro intracommunautaire.</li>
<li>Facturer la TVA sur les loyers et services.</li>
<li>Déclarer mensuellement, trimestriellement ou annuellement selon le régime (réel normal, simplifié, franchise).</li>
<li>Tenir une comptabilité TVA.</li>
</ul>

<h2>L'avantage majeur : la récupération de la TVA</h2>
<p>L'assujettissement permet de <strong>récupérer la TVA sur les investissements et charges</strong> :</p>
<ul>
<li>TVA sur l'achat du bien neuf (20 %, soit jusqu'à 50 000 € à 100 000 € sur un investissement type).</li>
<li>TVA sur les travaux et l'ameublement.</li>
<li>TVA sur les charges courantes (gestion, énergie, fournisseurs).</li>
</ul>
<p>C'est tout l'intérêt des investissements en <strong>résidences services neuves</strong> : l'acquéreur récupère la TVA initiale, ce qui réduit le coût net du bien d'environ 17 %. La récupération est cependant conditionnée à un engagement de location de 20 ans avec services parahôteliers, sous peine de reversement.</p>

<h2>Franchise en base et seuils</h2>
<p>Comme toute activité, le loueur assujetti peut bénéficier de la <strong>franchise en base de TVA</strong> si son chiffre d'affaires reste sous 85 000 € (hébergement). Il ne facture alors pas la TVA et ne la récupère pas. Cette option n'a d'intérêt que pour les petits loueurs qui n'ont pas d'investissements lourds à amortir fiscalement.</p>

<h2>Cas particulier : la sous-location en bail commercial</h2>
<p>Lorsqu'un propriétaire LMNP loue son bien à un exploitant (gestionnaire de résidence services) via un <strong>bail commercial avec TVA</strong>, le propriétaire devient assujetti et récupère la TVA, même sans rendre lui-même les services parahôteliers. C'est le schéma classique des résidences avec bail commercial à un exploitant unique.</p>