## LMNP ou LMP : comparaison des statuts

## LMNP ou LMP : régime fiscal

## Les régimes fiscaux : micro-BIC et régime réel

## LMP ou LMNP : le sort de la TVA

## Loi LMP LMNP : les cotisations sociales

## LMNP ou LMP : l’impôt sur la fortune immobilière

## LMNP ou LMP : réduction d’impôt

## LMNP ou LMP : imputation des déficits

## LMNP ou LMP : plus-values professionnelles

## LMNP ou LMP : amortissement

## LMNP ou LMP : adhésion à un CGA

## Que choisir entre LMNP ou LMP en 2025 ?

## Tableau comparatif des différences entre le statut LMNP et LMP

## FAQ

## Quelles sont les deux conditions qui font passer du statut LMNP au LMP ?

## Quel montant ne pas dépasser en LMNP ?

## Quel est l'avenir du LMNP ?

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Docteur en droit et diplômé de Harvard.

Mis à jour le 18 octobre 2025

Si vous envisagez de vous lancer dans la location meublée, sachez qu’il existe deux statuts possibles : LMNP ou LMP. Mais alors, quelle est la différence entre LMP et LMNP ? Comment fonctionnent ces statuts ? Quel est le plus avantageux selon votre situation personnelle ?

En effet, de nombreuses questions se posent quand on hésite entre LMNP et LMP. Nous vous proposons donc un comparatif complet de ces deux statuts pour exercer l’activité de location meublée.

LMP ou LMNP permettent tous deux de proposer un bien en location meublée pour de la location saisonnière ou pour une durée plus longue. Dans les deux cas, en location meublée une liste d’équipement doit être respectée. En effet, le loueur doit s'assurer que tous les éléments de la liste soient bien présents au sein du logement. Cependant, ce sont là, les seuls points communs entre LMNP et LMP.

Si l’on oppose LMP vs. LMNP, c’est avant tout parce que ces deux statuts répondent à des conditions d’éligibilité différentes.

En effet, le statut LMNP, c’est-à-dire de location meublée non professionnelle, est réservé aux particuliers qui exercent cette activité de manière occasionnelle. Il ne s’agit pas de leur principale source de revenus. Ainsi, pour pouvoir prétendre au statut de LMNP des conditions doivent être remplies :

Au contraire, pour être éligible au statut LMP, c’est-à-dire de location meublée professionnelle, il faut réunir les deux conditions suivantes :

Ainsi, si vous vous demandez quand passer de LMNP à LMP, sachez que dès lors que vous ne respectez plus les deux conditions d’éligibilité au statut LMNP, vous basculez automatiquement en LMP. Ce sera notamment le cas, si en LMNP, le seuil de 23.000 € annuels est dépassé.

La location meublée est une activité commerciale par nature. Par conséquent, les revenus locatifs issus de la location meublée sont imposables au titre des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Cependant, deux régimes fiscaux sont possibles en LMNP et en LMP. De plus, il est nécessaire d’aborder la question de la TVA, des cotisations sociales et de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) quand on compare LMNP et LMP.

Que vous soyez LMNP ou LMP, deux régimes fiscaux coexistent.

D’une part, le régime micro-BIC s'applique automatiquement aux locations meublées qui génèrent moins de 77.700 € de recettes annuelles. Il permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50 %. Ainsi, vous n’êtes imposé que sur la moitié de vos revenus locatifs de meublé.

Toutefois, vous pouvez opter pour le régime réel, même si vos recettes tirées de la location meublée sont inférieures à 77.700 €, si cela est plus avantageux pour vous.

De plus, dès lors que vous dépassez ce plafond, vous êtes systématiquement assujetti au régime réel. Cela signifie que vous pouvez déduire les charges que vous avez effectivement payées pour les besoins de location meublée. En pratique, le résultat net imposable est donc réduit, ce qui peut vous permettre d’optimiser vos revenus.

☝️ Bon à savoir : comment choisir entre régime micro-BIC et régime réel ? Le statut de LMNP ou de LMP n’a pas réellement d’incidence sur ce choix. Si vos recettes locatives ne dépassent pas 77.700 € par an, le principal critère à prendre en compte est le montant de vos charges locatives. Si vos charges représentent plus de 50 % de vos revenus locatifs, le régime réel est plus intéressant, et inversement.

Cependant, une différence est à noter entre LMNP et LMP en ce qui concerne l’imposition. En effet, si en LMNP, l’imposition des revenus locatifs se fait systématiquement au moment de la déclaration annuelle de revenus au titre des BIC, ce n’est pas forcément le cas en LMP. Ainsi, en location meublée professionnelle, le régime fiscal des revenus locatifs dépend du statut juridique choisi pour exercer cette activité à titre principal :

Il n’y a pas de différence entre LMP et LMNP en termes de TVA. En principe, la location meublée est exonérée de TVA. Toutefois, si en plus de la location meublée, le loueur propose des prestations de services complémentaires comme le petit-déjeuner, alors il est soumis à la TVA pour l’ensemble de son activité.

☝️ Bon à savoir : en LMNP comme en LMP, le loueur meublé est redevable de la taxe foncière et de la CFE.

Depuis la loi de financement de la sécurité sociale pour 2021, la location meublée est assujettie aux cotisations sociales. Cependant, les règles applicables ne sont pas les mêmes en LMNP et en LMP.

Ainsi, en LMNP, les cotisations sociales sont fixées à 17,2 % des revenus locatifs.

En LMP, le régime de la sécurité sociale des indépendants (SSI) est applicable. Les cotisations sociales sont comprises entre 20 et 43 % en moyenne.

📝 À noter : la comparaison LMNP ou LMP en 2021 et la comparaison LMNP et LMP en 2025 aboutissent à la même conclusion en ce qui concerne les cotisations sociales. Les deux statuts impliquent le règlement de cotisations sociales, mais selon des règles différentes.

Depuis le 1er janvier 2018, l’impôt sur la fortune immobilière ou IFI est en vigueur. Toutefois, il n’a pas vocation à s’appliquer à s’appliquer aux biens immobiliers détenus dans le cadre d’une activité professionnelle.

C’est pourquoi, les biens meublés en LMP n’entrent pas dans le calcul de l’IFI contrairement aux biens en LMNP.

Seul le statut de LMNP permettait de bénéficier des réductions d’impôts proposées dans le cadre du dispositif Censi-Bouvard LMNP. En effet, ce dispositif a pris fin le 31 décembre 2022.

Un déficit consiste à un solde négatif entre les recettes locatives et les charges locatives. Le sort du déficit diffère en fonction du statut de location meublée choisi.

Sous le statut de LMNP, le déficit ne peut être déduit que sur les revenus considérés comme des BIC sur la même année. Donc, si le montant total des BIC du foyer fiscal ne permet pas de déduire le déficit dans sa globalité, le reliquat peut être reporté sur les années suivantes.

Par exemple, si en LMNP, le déficit est 1 000 €, mais que les BIC du foyer fiscal sont de 800 €, puisqu’il n’est pas possible d’aller au-delà de ce montant, les 200 € de déficit restant seront reportés l’année suivante.

Au contraire, en LMP, il est possible de déduire le déficit sans limitation de montant. Cela signifie qu'il peut être imputé sur le revenu global du foyer fiscal.

Quand on cherche à savoir qui du LMNP ou du LMP est le plus avantageux, il faut également prendre en compte la question des plus-values et de leur imposition.

En effet, comment est imposée la plus-value en LMNP et en LMP ?

En LMNP, la plus-value est imposée exactement de la même façon que pour un particulier. Ainsi, en fonction de la durée de détention du bien, le taux applicable sera plus ou moins important. Il est ainsi possible d’être exonéré d’impôt sur le revenu au bout de 22 ans de détention, et de prélèvements sociaux à partir de 30 ans de détention minimum du bien immobilier.

Par ailleurs, en LMP, c’est le régime de la plus-value professionnelle qui a vocation à s’appliquer. Dans ce cas, il est possible de bénéficier :

Peu importe que vous ayez pour le LMNP ou le LMP, vous pouvez déduire les amortissements de vos recettes locatives dès lors que vous êtes au régime réel.

☝️ Bon à savoir : LMNP et amortissement, il vous appartient de déterminer la durée et le pourcentage cohérents au regard de la durée de vie du bien.

Enfin, en LMNP comme en LMP, vous pouvez bénéficier de la réduction des frais de comptabilité en adhérant à un centre de gestion agréé (CGA). De même, vous pouvez déduire votre cotisation de votre impôt sur le revenu dans la limite de 915 €.

LMP et LMNP présentent des avantages fiscaux. Dès lors que vous souhaitez investir en location meublée, il est important de comparer les deux statuts au regard de votre situation et vos objectifs.

En effet, si vous souhaitez avoir un seul bien en location meublée et donc des revenus locatifs relativement bas (inférieurs à 23.000 €), le statut LMNP sera plus adapté.

Au contraire, si vous souhaitez faire de la location meublée votre activité principale et investir en conséquence (souvent plus de 400.000 €), afin de dépasser le seuil de 23.000 €, alors le statut LMP sera certainement plus intéressant pour vous.

Ensuite, il faut prendre en compte l’estimation des charges, des amortissements et des différentes taxes applicables.

☝️ Bon à savoir : finalement, si vous vous demandez comment passer du statut LMNP à LMP ou comment passer du statut LMP à LMNP, sachez que le choix ne vous appartient pas réellement. C’est avant tout la réunion des conditions d’éligibilité à l’un ou l’autre statut qui détermine le statut applicable, et non la réalisation de démarches spécifiques par exemple.

Par conséquent, il n’y a pas de statut plus avantageux en soi. Tout dépend de votre situation. C’est pourquoi, l’accompagnement par un professionnel est un vrai plus pour monter votre projet de location meublée.

Conditions d’éligibilité

Imputation des déficits

Oui, mais limitée au montant total des BIC du foyer fiscal, sinon report

Oui, sans limites de montant

Plus-value immobilière

Plus-value professionnelle

Oui si opte pour le régime réel

Réduction des frais de comptabilité et déduction limitée à 915 €

Principales sources législatives et réglementaires :

Résumer cet article avec :

Pour bénéficier du régime de loueur meublé non professionnel (LMNP), il faut remplir deux conditions : les recettes locatives annuelles du foyer fiscal ne doivent pas dépasser 23.000 € et ces recettes ne doivent pas représenter plus de 50 % des revenus du foyer fiscal. À défaut, vous passez automatiquement en LMP.

En LMNP, il ne faut pas dépasser 23.000 € de recettes locatives par an et pour l'ensemble du foyer fiscal.

La statut LMNP est une niche fiscale qui doit être validée de nouveau par le gouvernement au moment du vote de la loi de finances. La loi de finances 2025 a prévu quelques ajustements qui laissent à penser que les avantages offerts par le LMNP pourraient être moins importants à l'avenir. Cependant, cela dépend de la politique menée par les différents gouvernements.

Docteur en droit et diplômé de Harvard.

Fiche mise à jour le 18 octobre 2025

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