<p>Le statut LMNP offre des avantages fiscaux et patrimoniaux significatifs, ce qui en fait l'un des dispositifs préférés des investisseurs immobiliers en France. Bien utilisé, il permet de générer des revenus locatifs avec une imposition quasi nulle pendant 15-20 ans.</p><h2>Amortissement du bien</h2><p>Avantage majeur du régime réel : on peut amortir le bien immobilier (hors terrain) sur 25-30 ans, et le mobilier sur 5-10 ans. Cet amortissement constitue une charge déductible non décaissée qui neutralise les loyers, donc l'imposition. Pour un bien à 250 000 €, l'amortissement annuel est d'environ 8 000-10 000 €.</p><h2>Déduction des charges réelles</h2><p>Intérêts d'emprunt, frais de notaire (sur option), travaux, taxe foncière, charges de copropriété, frais de gestion locative, comptable, assurances. Toutes ces charges sont déductibles à 100 % en LMNP au régime réel, contre 0 % en régime micro.</p><h2>Report des déficits</h2><p>Si les charges et amortissements dépassent les loyers, le déficit reportable est utilisable pendant 10 ans sur les futurs revenus LMNP. Permet de continuer à neutraliser l'imposition pendant longtemps, particulièrement utile en début d'investissement (forts travaux ou intérêts d'emprunt).</p><h2>Transmission et plus-value</h2><p>Plus-value immobilière calculée comme un particulier (pas de réintégration des amortissements pour le LMNP, contrairement au LMP). Abattement progressif : 100 % d'exonération sur l'IR à 22 ans de détention, sur les prélèvements sociaux à 30 ans. Avantage fiscal majeur à long terme.</p><h2>Souplesse et cumul</h2><p>Cumulable avec un emploi salarié sans contrainte sociale (pas de cotisations TNS). Pas de cessation d'activité à gérer en cas d'arrêt. Possibilité de revenir en location nue en cas d'évolution patrimoniale. Transition vers LMP possible au-delà des seuils, avec des avantages complémentaires.</p>