<p>La société civile immobilière (SCI) est un outil privilégié pour structurer un investissement locatif. Elle offre des avantages patrimoniaux, fiscaux et successoraux qui en font une alternative solide à la détention en direct.</p>

<h2>Séparer patrimoine privé et patrimoine immobilier</h2>
<p>Détenir un bien locatif via une SCI permet d'isoler l'actif immobilier dans une structure dédiée. Le patrimoine personnel des associés reste distinct de celui de la société, même si la responsabilité civile demeure indéfinie et proportionnelle aux parts. Cette séparation facilite la gestion comptable, la lisibilité des flux et la cession future, notamment lorsque plusieurs biens sont regroupés au sein d'une même structure.</p>

<h2>Faciliter la gestion collective</h2>
<p>La SCI est idéale pour acheter à plusieurs : couple non marié, frères et soeurs, parents et enfants, partenaires d'investissement. Les statuts définissent les règles de gestion, de prise de décision et de répartition des bénéfices. Le gérant agit au nom de la société, ce qui évite la lourdeur des indivisions. La sortie d'un associé se fait par cession de parts, sans démembrement de l'immeuble.</p>

<h2>Optimiser la transmission patrimoniale</h2>
<p>L'un des atouts majeurs de la SCI : la transmission progressive du patrimoine. Les parents peuvent donner des parts à leurs enfants par tranches, en profitant de l'abattement de <strong>100 000 €</strong> par enfant et par parent renouvelable tous les 15 ans. Le démembrement (donation de la nue-propriété) réduit encore la base taxable. À terme, la succession porte sur des parts sociales valorisées avec décote (souvent 10 à 20 %), pas sur l'immeuble en pleine propriété.</p>

<h2>Choisir entre IR et IS</h2>
<p>La SCI bénéficie d'un régime fiscal flexible :</p>
<ul>
<li><strong>SCI à l'IR (transparence fiscale)</strong> : chaque associé déclare sa quote-part de revenus fonciers. Régime adapté pour conserver une fiscalité personnelle classique et profiter du déficit foncier (jusqu'à 10 700 € imputables sur le revenu global).</li>
<li><strong>SCI à l'IS</strong> : la société paie l'impôt sur les bénéfices (15 % jusqu'à 42 500 € puis 25 %). Avantage majeur : l'<strong>amortissement comptable du bâti</strong> sur 25 à 40 ans réduit fortement le bénéfice imposable.</li>
</ul>
<p>L'option IS est irrévocable après 5 ans : elle se réfléchit en amont du projet.</p>

<h2>Amortir l'immobilier en SCI à l'IS</h2>
<p>L'amortissement est l'argument décisif pour un investissement neuf ou rénové. Sur un bien de 300 000 € (avec 80 % de valeur bâti, soit 240 000 €), l'amortissement annuel atteint 6 000 à 9 600 € selon la durée retenue. Couplé aux charges d'exploitation, il neutralise souvent totalement le bénéfice fiscal pendant les premières années. Attention : la plus-value à la revente est calculée sur la valeur nette comptable (amortissements déduits), ce qui peut générer une lourde imposition.</p>

<h2>Faciliter la sortie et la cession</h2>
<p>Vendre des parts de SCI est plus souple que vendre un immeuble : pas de formalités notariales lourdes (un acte sous seing privé suffit), droits d'enregistrement réduits (5 % sur la valeur des parts au-delà de certains seuils), pas de purge des droits de préemption. La SCI permet aussi d'organiser le pacte d'associés (clauses d'agrément, préemption, sortie conjointe) pour sécuriser les relations entre investisseurs.</p>