<p>La <strong>SARL de famille combinée à la location meublée (LMNP/LMP)</strong> est l'une des structures patrimoniales les plus efficaces pour développer un patrimoine immobilier familial. Voici pourquoi en {YEAR}.</p>

<h2 id="rappel">Rappel : SARL de famille et location meublée</h2>
<p>La <strong>SARL de famille</strong> (article 239 bis AA CGI) permet l'option IR illimitée si tous les associés sont liés par parenté ou alliance. La <strong>location meublée</strong> est une activité commerciale, compatible avec la SARL de famille.</p>
<p>Cette combinaison permet une transparence fiscale durable tout en exerçant légalement la location meublée.</p>

<h2 id="incompatibilite-sci">Incompatibilité avec la SCI à l'IR</h2>
<p>La SCI à l'IR ne peut pas faire de location meublée régulière (activité commerciale). Risque de requalification en SARL commerciale. Pour le meublé, deux options principales :</p>
<ul>
<li><strong>SARL de famille à l'IR</strong> : transparence fiscale durable.</li>
<li><strong>SCI à l'IS</strong> : amortissement possible mais fiscalité de cession lourde.</li>
</ul>

<h2 id="avantages-sarl-famille">Avantages de la SARL de famille en LMNP</h2>

<h3>Amortissement du bien</h3>
<p>En BIC réel, le bien immobilier est amortissable :</p>
<ul>
<li>Structure : 25-30 ans (3-4 %/an).</li>
<li>Composants : façade, toiture, installations, finitions amortis séparément.</li>
<li>Mobilier : 5-10 ans.</li>
<li>Réduit fortement le bénéfice imposable courant.</li>
</ul>

<h3>Imputation des déficits</h3>
<ul>
<li><strong>LMP</strong> (recettes > 23 000 € ET > 50 % revenus foyer) : déficits imputables sur le revenu global de chaque associé sans limite.</li>
<li><strong>LMNP</strong> : déficits imputables sur les revenus BIC futurs (reportables 10 ans).</li>
</ul>
<p>Avantage majeur en phase d'investissement avec emprunt.</p>

<h3>Plus-value à la cession favorable</h3>
<p>Régime des plus-values des particuliers (article 150 U CGI) :</p>
<ul>
<li>Taux : 19 % IR + 17,2 % PS.</li>
<li>Abattements pour durée de détention : exonération IR à 22 ans, PS à 30 ans.</li>
<li>Pas de réintégration des amortissements (contrairement à l'IS).</li>
</ul>
<p>Conséquence : sur 22 ans de détention, la PV est très peu fiscalisée.</p>

<h2 id="vs-sci-is">Comparaison SARL famille vs SCI à l'IS</h2>
<table>
<tr><th>Critère</th><th>SARL famille IR</th><th>SCI à l'IS</th></tr>
<tr><td>Location meublée</td><td>Autorisée</td><td>Autorisée</td></tr>
<tr><td>Amortissement</td><td>Oui (BIC réel)</td><td>Oui</td></tr>
<tr><td>Régime fiscal</td><td>Transparence IR</td><td>IS (15/25 %)</td></tr>
<tr><td>Déficits</td><td>Sur revenu global (LMP) ou BIC futurs</td><td>Reportables IS</td></tr>
<tr><td>PV cession</td><td>Régime particuliers (exonération 22/30 ans)</td><td>Régime professionnel (amortissements réintégrés)</td></tr>
<tr><td>Distribution</td><td>Transparente</td><td>Dividendes au PFU 30 %</td></tr>
<tr><td>Transmission</td><td>Donations échelonnées parts + pacte Dutreil</td><td>Idem mais moins flexible</td></tr>
</table>
<p>SARL famille IR <strong>nettement préférable</strong> pour les détentions longues (> 15-20 ans) et la transmission familiale.</p>

<h2 id="creation">Création d'une SARL famille LMNP</h2>
<ol>
<li>Constitution d'une SARL classique avec capital (1 000-10 000 € typique).</li>
<li>Tous les associés liés par parenté en ligne directe, fraternité ou mariage/PACS.</li>
<li>Option IR famille notifiée au SIE (article 239 bis AA CGI).</li>
<li>Inscription au RNE via guichet INPI.</li>
<li>Achat du bien immobilier au nom de la SARL (acte notarié).</li>
<li>Mise en location meublée avec contrats appropriés.</li>
<li>Inscription au registre LMNP / LMP selon les seuils.</li>
</ol>

<h2 id="exemple">Exemple chiffré</h2>
<p>SARL famille (parents 50 % + 2 enfants 25 % chacun). Achat d'un immeuble locatif meublé 400 000 € (terrain 80 000 €, bâti 320 000 €).</p>
<ul>
<li>Loyers annuels : 24 000 €.</li>
<li>Charges et intérêts emprunt : 10 000 €.</li>
<li>Amortissement bâti (3,5 %) : 11 200 €.</li>
<li>Amortissement mobilier : 1 500 €.</li>
<li>Bénéfice imposable : 24 000 - 10 000 - 11 200 - 1 500 = <strong>1 300 €</strong>.</li>
<li>Imposable au prorata : 650 € parents, 325 € chaque enfant.</li>
<li>IR + PS : très faible si TMI raisonnable.</li>
</ul>
<p>Pendant 10-15 ans, bénéfice imposable proche de 0 € grâce à l'amortissement. À la cession (après 22 ans à 600 000 €) : exonération IR de la PV, légère PS résiduelle.</p>

<h2 id="transmission-meublee">Transmission</h2>
<p>Donations échelonnées des parts de SARL famille aux enfants tous les 15 ans (abattement 100 000 €/parent/enfant). Pacte Dutreil applicable (activité commerciale éligible) : exonération 75 % des droits.</p>
<p>Combinaison Dutreil + donations échelonnées + démembrement = transmission optimisée d'un patrimoine immobilier meublé important à coût fiscal réduit.</p>

<h2 id="pieges">Pièges à éviter</h2>
<ul>
<li><strong>Perte du caractère familial</strong> : entrée d'un associé non lié = retour automatique à l'IS.</li>
<li><strong>Confondre LMNP et LMP</strong> : seuils différents, régime fiscal différent.</li>
<li><strong>Sous-estimer la comptabilité</strong> : BIC réel impose une compta complète (bilan, compte de résultat).</li>
<li><strong>Oublier l'inscription LMNP/LMP</strong> au registre des entreprises.</li>
<li><strong>Mauvaise ventilation terrain/bâti</strong> : terrain non amortissable, à isoler correctement.</li>
</ul>