## Bail à construction : définition

## Qu’est-ce qu’un bail à construction ?

## Le loyer

## Les constructions

## Comment différencier un bail classique et un bail à construction ?

## Comment différencier un bail emphytéotique et un bail à construction ?

## Quelles sont les principales caractéristiques d’un bail à construction ?

## Qui peut consentir un bail à construction ?

## Quelle est la durée d’un bail à construction ?

## Quel régime fiscal est appliqué lors de la conclusion d’un bail à construction ?

## Lors de l’acte constitutif

## En cours de bail

## À l’issue du bail

## Quel est le contenu d’un bail à construction ?

## Quels sont les droits et obligations des parties dans un bail à construction ?

## Les droits et obligations du preneur

## Les droits et obligations du bailleur

## Quelles sont les issues d’un bail à construction ?

## Peut-on céder un bail à construction ?

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Docteur en droit et diplômé de Harvard.

Mis à jour le 31 octobre 2025

Vous vous apprêtez à signer un bail à construction ? Par cette convention, le propriétaire d’un terrain le loue au profit d’un locataire. Le preneur a notamment l’obligation de construire, de réhabiliter et de garder les bâtiments en bon état tout le long du bail.

Souvent mal appréhendés, les baux à construction ne sont pas souvent bien utilisés. Vous vous posez sans doute des questions sur la durée, la fiscalité et les conditions d’un bail à construction ou encore ses avantages et inconvénients.

Des règles spécifiques à connaître vous permettront de faire les bons choix pour sa rédaction. Découvrez tout ce qu’il faut savoir sur le bail à construction.

Quelle est la définition d’un bail à construction ? Il s’agit d’un contrat de location par lequel le preneur s’engage, pour l’essentiel, à bâtir des constructions sur le terrain du bailleur. Ainsi, le preneur est propriétaire des constructions pendant toute la durée du bail. Le bailleur en deviendra propriétaire au terme du contrat de bail.

📝 À noter : c’est un réel avantage pour le propriétaire du terrain puisqu’il redevient, en principe, propriétaire de la totalité des édifices construits par le preneur, une fois le bail à construction arrivé à son terme.

Les parties fixent dans le contrat un loyer. Ils peuvent être réglés en nature, en numéraire, ou les deux, notamment :

📝 À noter : si le loyer est acquitté en espèces, il doit obligatoirement être périodique.

Lorsqu’on parle de construction, sa définition juridique permet de l’entendre au sens large. Il n’y a pas de limites quant à la nature ou la destination des réalisations. Sont acceptées toutes les activités permettant de respecter la pérennité des aménagements.

Exemple : il peut s’agir de l’édification d’un immeuble neuf, la surélévation ou la rénovation d’un bâtiment existant.

Attention : dans la majorité des cas, ces projets nécessitent une autorisation préalable. Selon l’ampleur des travaux, vous devrez soit déposer une déclaration préalable, soit obtenir un permis de construire. Il est donc essentiel de bien anticiper les délais d'obtention d’un permis de construire, car ceux-ci peuvent impacter la planification de vos travaux dans le cadre d’un bail à construction.

☝️ Bon à savoir : en tant que preneur, c’est à vous qu’il appartient de faire la demande de permis de construire.

Vous êtes bénéficiaire d’un bail à construction ? Pensez à vérifier que les entreprises chargées de construire sont assurées en garantie décennale, et à ne pas oublier la souscription d’une assurance dommage-ouvrage.

L’objet du bail à construction est une construction. Alors, quelle est la définition juridique d’une construction ? D’après le Code de la construction et de l’habitation, elle correspond à l’édification d’un bâtiment nouveau ou à l’extension d’un bâtiment existant.

La principale distinction entre un bail classique et un bail à construction tient donc à l’objet du contrat. Le premier attribue un droit personnel de jouissance, tandis que l’autre octroie de réelles prérogatives sur le bien immobilier ou mobilier. On parle d’un droit réel immobilier.

☝️ Bon à savoir : à la différence d’un bail à construction, un bail classique peut interdire la cession ou la sous-location.

Les baux emphytéotiques ressemblent beaucoup aux baux à construction. En pratique, la différence entre ces contrats est assez fine à saisir. Ils sont souvent confondus, et pour cause :

📝 À noter : à l'instar du bail à construction, bail emphytéotique et résiliation anticipée sont compatibles.

En revanche, la distinction fondamentale est que le premier porte sur une possibilité de construction, alors que le second implique une obligation de construire. De plus, à la différence du bail emphytéotique, le bail à construction peut contenir une clause imposant des restrictions à l’activité du preneur.

Les personnes pouvant signer un bail à construction doivent avoir la capacité juridique d’aliéner. Autrement dit, vous devez avoir la faculté de vendre un bien immobilier.

Le bail à construction peut être conclu pour une durée allant de 18 à 99 ans, sans faculté de prolongation par tacite reconduction. Toutefois, une prorogation expresse peut être prévue au contrat.

Le bail prendra fin s’il contient la possibilité d’achat du terrain dans le cadre d’une opération d’accession sociale à la propriété, et que le preneur décide finalement d’acheter.

Le bail à construction est concerné par des formalités dès sa conclusion :

☝️ Bon à savoir : dans le cas d’un bail emphytéotique, la fiscalité est similaire.

Les loyers perçus par le bailleur sont imposés au titre des revenus fonciers. De son côté, le preneur est redevable de tous les frais, taxes et impôts relatifs au terrain et aux constructions. C’est par exemple au preneur qu’il appartient de régler la taxe foncière. Néanmoins, il peut déduire les loyers ainsi que les charges payées pendant toute la durée de la location.

En tant que bailleur, vous bénéficiez d’une fiscalité avantageuse au terme du contrat. La base d’imposition est, non pas calculée sur la valeur des constructions, mais sur leur prix de revient. Est en plus pratiquée une réduction de 8 % par an au-delà de 18 ans.

Pour faire simple, deux situations sont à distinguer en fonction de la durée du bail à construction :

Dans le cas d’une cession du terrain et des constructions à un tiers, vous serez soumis aux droits de mutation classiques. Si la vente intervient après la reprise des constructions, la taxe sur les plus-values sera à régler. Dans ce cas, le calcul à réaliser est le suivant :

Valeur à la date d’entrée dans le patrimoine = (valeur construction + terrain) — valeur terrain

Outre les mentions obligatoires d’un contrat de location, vous pouvez convenir librement de vos droits respectifs de propriété sur les constructions existantes ou édifiées. Dans le silence du bail sur ce sujet, le bailleur devient automatiquement propriétaire et profite des améliorations à son terme.

📝 À noter : le bail à construction peut prévoir une option d’achat pour le preneur.

Le preneur a un droit réel immobilier sur le sol ainsi qu’un droit de propriété temporaire sur les bâtiments. Ce dernier est à même d’être hypothéqué, aliéné ou encore apporté en société.

L’obligation essentielle du preneur est de réaliser la construction d’un immeuble sur le terrain du bailleur. En outre, il est tenu à maintenir les édifices en bon état d’entretien et à effectuer les réparations nécessaires.

L’unique obligation du bailleur est de remettre au locataire le terrain, objet du contrat.

À l’issue du bail à construction, trois cas de figure, définis par le contrat lui-même, sont possibles :

Sauf convention contraire, le bailleur récupère la propriété des constructions en fin de bail. Il profitera également des améliorations réalisées sur son bien. Le preneur perd alors son droit de propriété temporaire.

Si le bail contient une clause prévoyant la reprise de la propriété du terrain par le preneur, il devra verser en contrepartie un supplément de loyer.

En cas de résiliation anticipée, elle a pour effet le transfert de propriété des bâtiments au bailleur. Elle constitue une vente soumise aux droits d’enregistrement sur les mutations d’immeubles.

☝️ Bon à savoir : dans un bail à construction, en cas de résiliation anticipée, une indemnité peut être prévue.

Le droit réel immobilier conféré au preneur par le bail à construction peut être librement cédé à un tiers. Le preneur initial (celui qui cède le bail à construction, le cédant), reste garant des actes du nouveau preneur (celui qui reprend le bail à construction, le cessionnaire). Ce dernier sera tenu aux termes du contrat de bail initial.

☝️ Bon à savoir : la cession d’un bail commercial repose sur le même principe.

Principales sources législatives et réglementaires :

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Docteur en droit et diplômé de Harvard.

Fiche mise à jour le 31 octobre 2025

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