<p>Choisir entre <strong>SCI privée et SCPI publique</strong> pour investir dans l'immobilier dépend du capital disponible, de l'horizon d'investissement et de l'implication souhaitée. Voici le comparatif en {YEAR}.</p>

<h2 id="definitions">Définitions</h2>

<h3>SCI (Société Civile Immobilière)</h3>
<p>Société privée fermée constituée entre 2 associés ou plus pour détenir et gérer un patrimoine immobilier. Statuts personnalisés, gouvernance choisie par les associés.</p>

<h3>SCPI (Société Civile de Placement Immobilier)</h3>
<p>Produit financier réglementé par l'AMF, géré par une société de gestion agréée. Ouvert au grand public via souscription de parts. Détient un patrimoine immobilier locatif diversifié (bureaux, commerces, logements, santé, logistique).</p>

<h2 id="comparatif">Comparatif détaillé</h2>
<table>
<tr><th>Critère</th><th>SCI</th><th>SCPI</th></tr>
<tr><td>Nature</td><td>Société privée fermée</td><td>Produit financier régulé AMF</td></tr>
<tr><td>Ticket d'entrée</td><td>100 % du bien + apport</td><td>500-5 000 € (1 part)</td></tr>
<tr><td>Gouvernance</td><td>Active (associés décident)</td><td>Passive (société de gestion)</td></tr>
<tr><td>Diversification</td><td>Limité (1-quelques biens)</td><td>Forte (50-300+ biens)</td></tr>
<tr><td>Liquidité</td><td>Faible (vente du bien complexe)</td><td>Moyenne (revente parts via marché secondaire)</td></tr>
<tr><td>Rendement brut</td><td>4-7 %</td><td>4-6 % distribué</td></tr>
<tr><td>Frais</td><td>Frais notariaux 7-8 % (ancien)</td><td>Frais souscription 8-12 % + gestion 10-12 % loyers</td></tr>
<tr><td>Fiscalité</td><td>IR (transparence) ou IS</td><td>IR (transparence)</td></tr>
<tr><td>Horizon</td><td>15-25 ans typique</td><td>8-15 ans recommandé</td></tr>
<tr><td>Transmission</td><td>Donations parts échelonnées + Dutreil</td><td>Donations parts mais moins flexible</td></tr>
</table>

<h2 id="avantages-sci">Avantages de la SCI</h2>
<ul>
<li><strong>Personnalisation</strong> : choix du bien, de la stratégie, de la gestion.</li>
<li><strong>Effet de levier</strong> bancaire fort (emprunt 70-80 %).</li>
<li><strong>Maîtrise patrimoniale</strong> : on contrôle entièrement son patrimoine.</li>
<li><strong>Transmission familiale</strong> optimisée (donations échelonnées de parts).</li>
<li><strong>Plus-value à long terme</strong> : 100 % captée par les associés.</li>
<li><strong>Confidentialité</strong> élevée (pas de dépôt public des comptes).</li>
</ul>

<h2 id="inconvenients-sci">Inconvénients de la SCI</h2>
<ul>
<li><strong>Ticket d'entrée élevé</strong> : minimum 60-100 k€ d'apport + emprunt.</li>
<li><strong>Gestion active</strong> : recherche locataires, travaux, comptabilité.</li>
<li><strong>Risque concentration</strong> : 1-3 biens vs portefeuille diversifié.</li>
<li><strong>Liquidité faible</strong> : vendre un bien prend 6-18 mois.</li>
<li><strong>Charges fixes</strong> : taxe foncière, copropriété, entretien.</li>
</ul>

<h2 id="avantages-scpi">Avantages de la SCPI</h2>
<ul>
<li><strong>Ticket d'entrée modeste</strong> : 500-5 000 € par part.</li>
<li><strong>Diversification</strong> immédiate sur 50-300+ biens.</li>
<li><strong>Gestion 100 % passive</strong> : aucune intervention nécessaire.</li>
<li><strong>Revenus réguliers</strong> : distribution trimestrielle.</li>
<li><strong>Accès à l'immobilier prestige</strong> (bureaux Paris, centres commerciaux) inaccessible en direct.</li>
<li><strong>Sélection des actifs</strong> par professionnels.</li>
</ul>

<h2 id="inconvenients-scpi">Inconvénients de la SCPI</h2>
<ul>
<li><strong>Frais élevés</strong> : 8-12 % à la souscription + 10-12 % de gestion sur loyers.</li>
<li><strong>Pas d'effet de levier</strong> (sauf SCPI à crédit).</li>
<li><strong>Pas de maîtrise</strong> du patrimoine.</li>
<li><strong>Liquidité moyenne</strong> : revente parts via marché secondaire (peut prendre des semaines).</li>
<li><strong>Plus-value</strong> partagée avec autres associés (pas de captation 100 %).</li>
<li><strong>Délai jouissance</strong> : 3-6 mois avant premiers revenus.</li>
</ul>

<h2 id="quand-sci">Quand préférer la SCI ?</h2>
<ul>
<li><strong>Apport > 50 000 €</strong> permettant un achat immobilier avec emprunt.</li>
<li><strong>Horizon long terme</strong> (15-25 ans) avec objectif transmission familiale.</li>
<li>Volonté de <strong>maîtriser le patrimoine</strong>.</li>
<li><strong>Effet de levier</strong> bancaire à exploiter.</li>
<li><strong>Capacité de gestion</strong> et acceptation de la charge administrative.</li>
</ul>

<h2 id="quand-scpi">Quand préférer la SCPI ?</h2>
<ul>
<li><strong>Capital modeste</strong> (1 000-50 000 €) ou complément patrimonial.</li>
<li><strong>Recherche de revenus passifs</strong> sans gestion.</li>
<li><strong>Diversification</strong> dans un portefeuille global existant.</li>
<li><strong>Horizon moyen terme</strong> (8-15 ans).</li>
<li><strong>Accès à l'immobilier prestige</strong> impossible en direct.</li>
</ul>

<h2 id="combinaison">Stratégie combinée</h2>
<p>Beaucoup d'investisseurs avertis combinent les deux :</p>
<ul>
<li>SCI familiale pour le patrimoine personnel structurant.</li>
<li>SCPI pour la diversification immédiate et les revenus passifs.</li>
</ul>
<p>Permet de cumuler les avantages : effet de levier + transmission optimisée + diversification + revenus réguliers.</p>