## Qu’est-ce qu’une SCI familiale ?

## Comment créer une SCI sans apport ?

## Comment acheter un bien en SCI sans apport ?

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Docteur en droit et diplômé de Harvard.

Mis à jour le 31 octobre 2025

Lorsque l’on souhaite créer une société , la question de l’ apport personnel est l’une des premières que l’on se pose. La création d'une SCI familiale n’échappe à la règle.

Il est en effet légitime de se demander comment créer une SCI familiale sans apport . Cela est d’autant plus vrai que la SCI familiale obéit à un régime juridique particulier. Pour créer une SCI familiale sans apport , il faut distinguer la création de la SCI du financement de l’achat d’un bien immobilier. Il s’agit en effet de deux étapes différentes.

Une SCI familiale est une variante du statut juridique de la société civile immobilière. Sa particularité tient au fait qu’elle est constituée entre au moins deux personnes de la même famille.

C’est cette relation particulière entre les associés qui permet d’appliquer un régime fiscal spécifique dans le cadre de la transmission de patrimoine. Les frais de donation et de succession sont significativement réduits. C’est là, l’une des raisons principales pour créer une SCI familiale.

Toutefois, comme pour toutes sociétés, la création d’une SCI familiale implique de rédiger des statuts constitutifs, de déposer un capital social, de répartir les parts sociales, et de procéder aux différentes démarches administratives pour son enregistrement.

De plus, l’objet social de la SCI est de réaliser des investissements immobiliers et de mettre les biens acquis, en location.

Il est important de souligner, que la responsabilité des associés d’une SCI familiale est illimitée.

Si vous vous demandez comment créer une SCI sans apport, sachez qu'en principe, il n’est pas possible de créer une SCI familiale sans apport.

En effet, comme n’importe quelle société elle doit avoir un capital social . Pour rappel, le capital social est constitué des apports en numéraires ou en biens, comme l'apport d'un immeuble en SCI, réalisés par les associés pour constituer la société.

Toutefois, dans le cadre d’une SCI familiale cet apport peut être d’un euro puisque la loi n’impose aucun minimum. En ce sens, on peut donc considérer qu’une SCI peut être créée sans apport.

Mais dans la mesure où le capital social est le reflet des ressources propres de la société, un capital social très faible peut être mal perçu par les investisseurs, et notamment les établissements bancaires.

S’il est possible de créer une SCI sans apport ou presque, la question risque de nouveau de se poser pour l’acquisition du premier bien immobilier de la SCI puis à chaque investissement.

En effet, si les associés ne disposent pas des fonds nécessaires à injecter dans la SCI familiale pour acheter un bien immobilier, ils vont devoir se tourner vers les investisseurs.

Or, en pratique, les établissements bancaires demandent généralement un apport personnel de 10 %.

Obtenir un financement pour une SCI sans apport n’est donc pas la norme.

Cependant, il est possible d’avoir un prêt pour une SCI sans apport sous certaines conditions.

Tout d’abord, la capacité d’endettement des associés doit le permettre. La banque va étudier la capacité de chacun des associés à s’endetter. Elle va ainsi prendre en compte les revenus et l’endettement existant de tous les membres de la famille associés dans la SCI. Cela ne concerne pas les enfants mineurs puisqu’ils n’ont pas la capacité d'emprunter.

De plus, chacun des associés doit pouvoir supporter la charge de l’emprunt en cas de défaillance de la SCI et des autres associés.

Ainsi, même si c’est bien la SCI familiale qui emprunte , elle est considérée comme une structure transparente. La banque ne va pas étudier en priorité la capacité d’endettement de la SCI familiale. Elle ne le fait que si la SCI a déjà des biens immobiliers en location pour lesquels elle perçoit des loyers. Mais elle tient aussi compte des prêts souscrits pour le financement de ces investissements.

Cependant, pour octroyer ou non à la SCI un emprunt sans apport , la banque va également tenir compte du montant des loyers à percevoir qui permettront de payer les mensualités du prêt. C’est pourquoi, il peut être particulièrement utile de présenter un business plan avec une étude de marché mettant en avant l’attractivité du bien (localisation, rareté, etc.). Cela permet de se projeter et d’avoir une estimation des loyers pratiqués pour des biens comparables.

Concernant les garanties, le plus souvent les banques demandent à ce que tous les associés de la SCI familiale se portent caution solidaire à hauteur de leurs parts sociales . Mais en l’absence d’apport, la banque peut demander en plus une hypothèque conventionnelle . Ainsi, en cas de défaillance, l’établissement bancaire peut saisir le bien immobilier pour obtenir son paiement.

Bon à savoir : il existe de nombreuses aides en SCI.

Vous savez désormais comment créer une SCI familiale sans apport . Il faut cependant distinguer la création de la société civile en elle-même et donc son capital social, de l’apport pouvant être exigé par les établissements bancaires pour accorder un prêt.

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Docteur en droit et diplômé de Harvard.

Fiche mise à jour le 31 octobre 2025

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