## Qu'est-ce qu'une SCI à capital variable ?

## Quels sont les avantages d'une SCI à capital variable ?

## La SCI à capital variable pour éviter le formalisme relatif à la modification du capital

## L'anonymat des nouveaux associés

## La SCI à capital variable facilite le retrait d'un associé

## SCI à capital variable : comment faire en pratique ?

## Comment créer une SCI à capital variable ?

## FAQ

## Peut-on transformer une SCI à capital fixe en SCI à capital variable ?

## Pourquoi augmenter le capital d'une SCI ?

## Quel capital en SCI ?

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Docteur en droit et diplômé de Harvard.

Mis à jour le 21 octobre 2025

Lorsque vous faites le choix de créer une SCI et que vous en rédigez les statuts, plusieurs questions se posent à vous. Parmi elles, vous devez choisir entre SCI à capital variable ou SCI à capital fixe. Ne vous méprenez pas, ce choix aura un réel impact sur le fonctionnement de votre SCI.

Pour que vous puissiez décider de ce qui convient le mieux à votre projet, nous vous faisons part des principaux avantages que présente la SCI à capital variable.

Une SCI est une société civile immobilière. Il s'agit donc d'une forme juridique qui permet à au moins deux personnes de s'associer en vue de constituer et de gérer un patrimoine immobilier.

Au moment de réaliser les étapes pour créer une SCI vous allez devoir opérer un choix concernant le capital social de la SCI. Vous avez le choix entre créer une SCI avec un capital fixe ou variable. La SCI à capital variable se distingue de la SCI à capital fixe de la manière suivante :

👍 Bon à savoir : le capital minimum d'une SCI est d'un euro seulement.

Créer une SCI à capital variable offre trois principaux avantages :

Pour chaque modification des statuts d'une SCI il y a un formalisme à respecter. En choisissant de créer une SCI à capital variable vous éviter, en principe, toutes les formalités liées aux modifications du capital social car vous fixez un capital minimum de SCI et un capital maximal. Ainsi, en cas d'augmentation ou de réduction du capital de la SCI, vous n’avez en principe pas besoin de :

⚠️ Attention : si la modification du capital conduit à ce que son montant ne soit pas compris entre la fourchette préalablement fixée (entre le plancher et le plafond fixés dans les statuts) ou si vous souhaitez modifier cette fourchette, vous devrez accomplir l’intégralité de ces formalités.

Exemple : vous décidez, dans vos statuts, de fixer le capital minimum de la SCI à 1 euro et le montant maximum à 100.000 euros. Votre capital initial est de 100 euros. Trois cas :

Les coûts de création d'une SCI sont suffisamment important pour qu'il soit intéressant de réduire les frais ultérieurs de modification de capital social.

Lors de l'entrée d'un nouvel associé de SCI, les formalités précitées ne sont pas requises. L'entrée d'un nouvel associé est uniquement conditionnée à l'existence d'un vote de l'Assemblée générale en sa faveur. Le gérant de la SCI devra seulement porter la copie du procès verbal de l'assemblée au greffe du tribunal de commerce.

Son nom n'étant pas sur les statuts, le nouvel associé conserve son anonymat vis-à-vis du public. Cela peut se révéler utile lorsque l'investisseur d'un projet immobilier ne veut pas révéler son identité.

⚠️ Attention : les noms des associés fondateurs de la SCI figurent obligatoirement dans les statuts. Seuls les associés entrants par la suite peuvent bénéficier de l'anonymat. En pratique, vous pouvez vous arranger pour ne pas être sur la liste des associés fondateurs tout en entrant dans la SCI très peu de temps après sa création.

Contrairement à la SCI à capital fixe, un associé peut se retirer d'une SCI à capital variable sans avoir à demander l'accord des autres associés.

Lorsque la SCI est à capital fixe, une procédure d'agrément assez lourde est nécessaire pour qu'un associé puisse céder ses parts sociales de SCI et donc se retirer de la SCI. La mise en œuvre de cette procédure est souvent génératrice de conflits. En particulier, les associés restants ne sont pas toujours prêts à accueillir une nouvelle personne au sein de la SCI et n'ont pas forcément les moyens de procéder au rachat des parts. Le caractère familial de la SCI exacerbe souvent les tensions et peut conduire à des situations de crise.

Pour éviter cela, préférez la SCI à capital variable. Elle permet à un associé de se retirer sans passer par la procédure d'agrément. En principe, un associé ne peut avoir recours à ce droit que lorsqu'il ne fait pas passer le capital social sous la limite d'un seuil fixé par les statuts. Ce dernier peut même récupérer tout ou partie des apports qu'il a effectué. La reprise s'opère généralement sous la forme d'un paiement conformément à ce qui aura été prévu dans les statuts.

En résumé, monter une SCI à capital variable peut vous permettre de bénéficier de tous les avantages de la SCI classique tout en acquérant une flexibilité intéressante sur le plan capitalistique.

Pour faire varier le capital d'un SCI à capital variable dans la limite des montants précisés dans les statuts de la société, il suffit d'apporter des sommes et de les inscrire au capital. Il faut également mettre à jour la liste des souscripteurs en indiquant le montant de l'apport, sa nature et la date. Il est également utile de préciser la quote-part du capital détenu par l'associé.

Si le capital de la SCI varie au-delà du montant plafond, alors il faut suivre la procédure classique d'augmentation du capital social.

Les étapes à suivre pour créer une SCI à capital variable sont les suivantes :

Résumer cet article avec :

Oui, il est tout à fait possible de transformer une SCI à capital fixe, en SCI à capital variable. Dans ce cas, il convient de suivre la procédure de modification des statuts qui implique notamment de réunir les associés de la SCI en assemblée générale extraordinaire. Des frais de procédure sont également à prévoir.

Augmenter le capital d'une SCI peut avoir plusieurs motivations différentes comme la volonté de faire entrer un nouvel associé au capital. Toutefois, la raison la plus courante est la volonté de refléter la réalité de la valeur du patrimoine de la SCI et ainsi inspirer confiance aux investisseurs.

Le capital minimum en SCI est de 1 €. Toutefois, il est préférable de prévoir un capital social plus important, afin de pouvoir faire face aux premières dépenses mais aussi de renforcer la crédibilité du projet aux yeux des investisseurs.

Docteur en droit et diplômé de Harvard.

Fiche mise à jour le 21 octobre 2025

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