<p>La plus-value réalisée lors de la cession d'un bien immobilier détenu par une SCI dépend du régime fiscal de la société : SCI à l'IR (transparence) ou SCI à l'IS. Les règles divergent fortement entre les deux options.</p>

<h2>Calcul de la plus-value</h2>
<p>La plus-value brute correspond à la différence entre :</p>
<ul>
<li>Le <strong>prix de cession</strong> diminué des frais supportés par le vendeur (commission d'agence, diagnostics, mainlevée d'hypothèque).</li>
<li>Le <strong>prix d'acquisition</strong> majoré des frais d'acquisition (forfait 7,5 % ou frais réels) et des travaux d'amélioration (forfait 15 % si détention > 5 ans ou frais réels justifiés).</li>
</ul>
<p>La plus-value imposable est ensuite diminuée des abattements pour durée de détention (uniquement pour les SCI à l'IR).</p>

<h2>SCI à l'IR : régime des particuliers</h2>
<p>La SCI fiscalement transparente (IR par défaut) applique le régime des plus-values immobilières des particuliers. La plus-value est imposée au nom de chaque associé proportionnellement à sa quote-part :</p>
<ul>
<li>Impôt sur le revenu : <strong>19 %</strong>.</li>
<li>Prélèvements sociaux : <strong>17,2 %</strong>.</li>
<li>Total : <strong>36,2 %</strong> avant abattements.</li>
</ul>
<p>Une surtaxe progressive de 2 % à 6 % s'applique au-delà de 50 000 € de plus-value imposable.</p>

<h2>Abattements pour durée de détention</h2>
<p>Les abattements progressifs s'appliquent uniquement à la SCI à l'IR :</p>
<ul>
<li><strong>Pour l'IR</strong> : 6 % par an de la 6e à la 21e année, 4 % la 22e année. Exonération totale d'IR au bout de <strong>22 ans</strong>.</li>
<li><strong>Pour les prélèvements sociaux</strong> : 1,65 % par an de la 6e à la 21e année, 1,60 % la 22e année, 9 % par an de la 23e à la 30e année. Exonération totale au bout de <strong>30 ans</strong>.</li>
</ul>

<h2>SCI à l'IS : régime des plus-values professionnelles</h2>
<p>La SCI ayant opté pour l'IS relève des plus-values professionnelles. Le calcul est très différent : la plus-value correspond à la différence entre le prix de cession et la <strong>valeur nette comptable</strong> (prix d'acquisition diminué des amortissements pratiqués). Comme l'immeuble est amorti chaque année à l'IS, la VNC baisse rapidement et la plus-value imposable peut être très élevée.</p>
<p>La plus-value est intégrée au résultat de la société et taxée au taux normal de l'IS : 15 % jusqu'à 42 500 € puis 25 %. Aucun abattement pour durée de détention ne s'applique.</p>

<h2>Exonération résidence principale impossible</h2>
<p>L'exonération pour résidence principale du cédant, prévue à l'article 150 U-II-1° du CGI, ne s'applique <strong>pas aux ventes réalisées par une SCI</strong>, même si l'associé occupe le bien. La société étant une personne morale distincte, elle n'a pas de résidence principale. C'est une différence majeure avec la détention en direct par une personne physique.</p>
<p>D'autres exonérations restent possibles : durée de détention (22 / 30 ans), prix de cession < 15 000 €, exonération pour personnes âgées ou invalides aux revenus modestes.</p>

<h2>SCI à l'IR vs SCI à l'IS : arbitrage</h2>
<p>Le choix entre IR et IS doit prendre en compte la fiscalité de la plus-value de sortie :</p>
<ul>
<li>Pour une <strong>détention longue avec revente</strong> : la SCI à l'IR est avantageuse (abattements jusqu'à exonération totale).</li>
<li>Pour une <strong>activité locative avec optimisation des revenus</strong> : la SCI à l'IS permet d'amortir, mais la plus-value de sortie est lourdement taxée.</li>
<li>L'option pour l'IS est <strong>irrévocable après 5 ans</strong> : décision à anticiper avec un conseil fiscal.</li>
</ul>