["SCI à immatriculer AVANT signature de l'acte authentique.", "Banques exigent caution personnelle des associés et apport 10-30 %.", "Fiscalité IR (transparence, revenus fonciers) ou IS sur option (amortissement, irrévocable).", "Transmission optimisée : donation parts avec abattement 100 000 € par parent et enfant tous les 15 ans.", "Coût création 250-600 €, frais notaire identiques à achat direct (7-8 % ancien)."]