## Amortissement et SCI : de quoi parle-t-on ?

## Qu’est-ce qu’une SCI ?

## Qu’est-ce qu’un amortissement ?

## Amortissement et SCI : est-ce compatible ?

## L’amortissement en SCI est-il avantageux ?

## Comment fonctionne l’amortissement dans une SCI à l’IR ?

## Amortissement SCI à l’IR : conditions

## Amortissement SCI à l’IR : biens

## Amortissement SCI à l’IR : durée

## Comment fonctionne l’amortissement dans une SCI à l’IS ?

## Amortissement SCI à l’IS : conditions

## Amortissement SCI à l’IS : biens

## Amortissement SCI à l’IS : durée

## Amortissement et SCI : quelles conséquences en cas de changement de régime fiscal ?

## Passage de l'IR à l'IS : l'amortissement devient possible

## Passage de l'IS à l'IR : l'amortissement cesse

## FAQ

## Est-ce obligatoire d’amortir un bien immobilier en SCI ?

## Quelle différence entre amortissement linéaire et amortissement dégressif ?

## Quelle est la durée d’amortissement d’un immeuble ?

Cliquez ici pour reprendre votre démarche

🎁 Offre de Noël : -100€ sur votre création d’entreprise ! Appelez-nous 01 76 41 08 93

🎁 Offre de Noël : -100€ sur votre création d’entreprise ! Appelez-nous 01 76 41 08 93

Compte pro/facturation

Modifier son entreprise

Fermer son entreprise

Création d'entreprise

Sélection de fiches pratiques

Mis à jour le 16 octobre 2024

Après avoir créé une SCI, le développement de son activité est primordial. Pour ce faire, une SCI effectue certains investissements qui vont perdre de leur valeur au fil du temps et de leurs usages, raison pour laquelle il convient de les amortir. L'amortissement en SCI est un mécanisme comptable qui permet de déduire une partie du coût des biens immobiliers du résultat imposable de la société. Legalstart vous explique dans cet article tout ce que vous devez savoir sur l'amortissement en SCI, que votre société soit soumise à l'impôt sur le revenu (IR) ou à l'impôt sur les sociétés (IS).

Avant de plonger dans les spécificités de l'amortissement en SCI, il est essentiel de bien comprendre les bases. Qu'est-ce qu'une SCI exactement ? Comment définir l'amortissement comptable ? Legalstart clarifie pour vous ces notions fondamentales pour une meilleure compréhension des enjeux liés à l'amortissement dans le cadre d'une Société Civile Immobilière.

Une SCI (Société Civile Immobilière) est une structure juridique qui permet à plusieurs personnes de détenir et de gérer ensemble un ou plusieurs biens immobiliers. Les associés de la SCI sont propriétaires des biens immobiliers, mais la gestion de ces biens est assurée par la société.

☝️ Bon à savoir : les SCI sont souvent utilisées pour investir dans l'immobilier locatif, mais elles peuvent également être utilisées pour d'autres types d'investissements immobiliers, tels que la construction ou la rénovation de biens.

L'amortissement est un concept important en comptabilité et en fiscalité. Il s'agit d'une méthode qui permet de répartir le coût d'un actif sur sa durée de vie utile. En d'autres termes, l'amortissement permet de déduire une partie du coût de l'actif chaque année, afin de refléter sa perte de valeur au fil du temps. La dépréciation d’un bien amortissable doit alors faire l’objet d’une constatation dans la comptabilité de la SCI.

📌 À retenir : l'amortissement est utilisé pour les biens qui ont une durée de vie limitée, tels que les bâtiments, les machines et les équipements. Pour en savoir plus sur l'amortissement en entreprise, vous pouvez consulter notre fiche sur l'amortissement fiscal.

L'amortissement en SCI est possible, mais il dépend du régime fiscal de la société.

L'amortissement est autorisé et même encouragé pour les SCI à l'IS. Il permet de déduire une partie du coût des biens immobiliers du résultat imposable de la SCI, réduisant ainsi le montant de l'impôt sur les sociétés à payer.

En principe, l'amortissement n'est pas applicable aux SCI à l'IR. Les charges et les produits de la SCI sont directement imputés sur le revenu global des associés. Toutefois, il existe des exceptions, notamment pour les SCI ayant investi dans des dispositifs de défiscalisation immobilière (Pinel, Duflot, etc.).

L'amortissement en SCI concerne principalement les biens immobiliers suivants :

⚠️ Attention : les terrains ne sont pas amortissables, car leur valeur est considérée comme stable dans le temps.

L'amortissement en SCI peut être un outil puissant pour optimiser la gestion de votre investissement immobilier, mais est-ce toujours avantageux ?

En réduisant la charge fiscale, l'amortissement offre parfois la possibilité d’améliorer la rentabilité de l'investissement immobilier et de dégager des bénéfices plus importants. Les sommes économisées grâce à l'amortissement peuvent être mises en réserve et utilisées pour financer de futurs investissements ou travaux d'amélioration. De plus, l'amortissement permet de prendre en compte la dépréciation naturelle des biens immobiliers et d'anticiper leur remplacement ou leur rénovation.

L’amortissement en SCI a aussi sa part d’inconvénients. Il réduit la valeur comptable des biens immobiliers, ce qui peut avoir un impact sur la valeur de la SCI en cas de cession de parts ou de liquidation.

⚠️ Attention : l'amortissement peut entraîner une augmentation de la plus-value imposable en cas de revente du bien immobilier, car la valeur d'acquisition du bien est diminuée du montant des amortissements pratiqués.

L'amortissement en SCI à l’IR (impôt sur le revenu) est un sujet qui peut prêter à confusion. En effet, contrairement aux sociétés soumises à l'impôt sur les sociétés (IS), les SCI à l'IR ne peuvent pas, en principe, déduire d'amortissement de leur résultat fiscal.

L'amortissement SCI en IR est encadré par des conditions spécifiques :

Le dispositif Pinel est l’exception la plus courante pour une SCI à l’IR qui souhaite faire un amortissement. Pour cela, le bien doit être loué nu, dans le respect des conditions du dispositif Pinel et avec une durée de location imposée (6, 9 ou 12 ans). Si le bien Pinel est revendu avant la fin de la période de location imposée par le dispositif, les amortissements pratiqués seront réintégrés dans les revenus fonciers imposables de l'associé.

🛠️ En pratique : l'amortissement du bien Pinel en SCI à l'IR est calculé sur la base du prix de revient du bien, en appliquant un taux d'amortissement linéaire. Ce taux est généralement de 2,5 % par an pour les biens neufs.

L’amortissement d’un bien immobilier dans une SCI à l’IR a des conséquences sur le plan comptable et le plan fiscal. Une SCI à l'IR qui décide de procéder à l'amortissement d'un bien pourra passer une écriture comptable en ce sens - elle va alors comptabiliser l’amortissement de l’immeuble dans le bénéfice de la SCI. En effet, une SCI à l'IR est une SCI transparente, ce qui implique qu'elle ne peut en aucun cas déduire de son bénéfice fiscal l’amortissement de l’immeuble inscrit à son actif.

En cas d'autorisation d'amortissement, les biens amortissables sont :

Traux pour une SCI à l’IR : immobilisation ou charges ? C'est un point important à clarifier, car elle a un impact direct sur la fiscalité des associés.

Les travaux qui ont pour effet d'accroître la valeur du bien, de prolonger sa durée de vie ou de modifier sa nature sont considérés comme des immobilisations. Ils doivent être inscrits à l'actif du bilan de la SCI et sont amortissables sur plusieurs années.

Les travaux d'entretien ou de réparation qui visent à maintenir le bien en bon état et à le conserver dans son état d'origine sont considérés comme des charges déductibles. Ils sont déduits du résultat foncier de l'année en cours et impactent directement l'impôt sur le revenu des associés.

Même si l'amortissement en SCI à l'IR est soumis à des conditions spécifiques, il est important de connaître les durées d'amortissement applicables aux différents types de biens. La durée d'amortissement d'un immeuble en SCI dépend de sa nature et de son utilisation :

La durée d'amortissement des travaux en SCI varie en fonction de la nature des travaux et de leur impact sur la valeur du bien. La durée d'amortissement peut aller de 10 à 30 ans, voire plus pour les travaux les plus importants de rénovation et d’amélioration. Pour les travaux d’aménagement intérieur la durée est plutôt entre 10 et 20 ans.

En principe, ce sont les règles de l’amortissement linéaire qui s’appliquent pour l’amortissement des biens détenus par une SCI à l’IS. Dans cette optique, la perte de la valeur du bien au fil du temps est en théorie constante.

Pour déterminer les amortissements successifs, il convient alors de diviser le prix d’acquisition du bien par sa durée normale d’utilisation. Avant de faire ce calcul, il faut déduire du prix d’achat du bien les frais généraux déductibles dans l’immédiat.

Pour pouvoir pratiquer l'amortissement, la SCI à l'IS doit remplir certaines conditions :

📌 À retenir : dans certains cas dans une SCI à l'IS, l’amortissement est obligatoire. C'est le cas notamment pour les biens immobiliers dont la durée d'utilisation est inférieure à 3 ans.

L'amortissement en SCI à l'IS s'applique à une variété de biens. Les constructions pour commencer : il s'agit de la catégorie la plus courante, englobant les immeubles, les maisons individuelles, les appartements, les garages, etc. L'amortissement prend en compte la dépréciation du bâti au fil du temps, due à l'usure, à l'obsolescence ou aux dommages.

L’amortissement concerne aussi les agencements et les aménagements. Cela inclut tous les travaux qui ont pour effet d'augmenter la valeur du bien immobilier ou de prolonger sa durée de vie.

Les terrains et frais d’acquisitions (frais de notaire, droits d'enregistrement, etc.) ne sont pas amortissables, mais ces derniers sont intégrés au prix de revient du bien et peuvent être déduits lors de sa vente.

☝️ Bon à savoir : si la SCI possède des biens meubles affectés à l'exploitation du bien immobilier (meubles meublants, équipements électroménagers, etc.), ceux-ci peuvent également être amortis, selon leur durée de vie utile. L'expression "meubles meublants" est un terme juridique qui désigne les meubles destinés à l'usage et à l'ornement d'une habitation.

Dans certains cas, la SCI peut détenir des immobilisations incorporelles, comme des droits de propriété intellectuelle ou des fonds de commerce, qui peuvent être amortissables selon des règles spécifiques.

La durée d'amortissement est déterminée en fonction de la durée de vie utile du bien, c'est-à-dire la période pendant laquelle le bien est susceptible de générer des revenus pour la SCI.

La durée d'amortissement d'un immeuble en SCI à l'IS varie généralement entre 20 et 50 ans, voire plus dans certains cas. Cette durée est fixée en fonction de plusieurs facteurs :

📝 À noter : la durée d'amortissement peut être révisée en cours de route, notamment en cas de changement significatif dans l'utilisation du bien et de travaux importants modifiant la durée de vie du bien.

Le régime fiscal d'une SCI a un impact direct sur la possibilité d'amortir les biens immobiliers. Un changement de régime fiscal en cours de vie de la SCI peut donc avoir des conséquences importantes sur l'amortissement et la fiscalité de l'investissement.

Si une SCI initialement soumise à l'IR opte pour le régime de l'IS, l'amortissement des biens immobiliers devient possible. Cela signifie que la SCI pourra déduire une partie du coût des biens de son résultat imposable, ce qui peut réduire le montant de l'impôt sur les sociétés à payer.

Lors du passage à l'IS, les biens immobiliers de la SCI doivent être réévalués à leur valeur vénale. Cette réévaluation sert de base au calcul de l'amortissement. La SCI peut choisir entre l'amortissement linéaire ou dégressif, en fonction de sa stratégie fiscale. En cas de vente ultérieure du bien, la plus-value sera calculée en tenant compte de la valeur réévaluée et des amortissements pratiqués.

🔎 Zoom : l'amortissement linéaire consiste à répartir le coût d'un bien de façon égale sur sa durée de vie utile, tandis que l'amortissement dégressif permet de déduire une plus grande partie du coût au début de la période d'amortissement.

Si une SCI initialement soumise à l'IS opte pour le régime de l'IR, l'amortissement des biens immobiliers cesse. Les amortissements précédemment pratiqués sont réintégrés au résultat fiscal de la SCI et imposés entre les mains des associés.

Les plus-values latentes sur les biens immobiliers, c'est-à-dire les plus-values qui n'ont pas encore été réalisées, sont imposées immédiatement entre les mains des associés. Les associés seront imposés sur leur quote-part des bénéfices de la SCI, y compris les amortissements réintégrés.

Principales sources législatives et réglementaires :

Résumer cet article avec :

L'obligation d'amortir un bien immobilier en SCI dépend du régime fiscal de la société. L'amortissement est obligatoire pour les SCI à l'impôt sur les sociétés (IS), mais il ne l'est pas pour les SCI à l'impôt sur le revenu (IR), sauf exceptions (investissement en loi Pinel, associé personne morale).

L'amortissement linéaire répartit le coût d'un bien de manière égale sur toute sa durée de vie, tandis que l'amortissement dégressif permet de déduire une plus grande partie du coût en début de période, diminuant progressivement les charges au fil des ans.

La durée d'amortissement d'un immeuble en SCI varie généralement entre 20 et 50 ans, voire plus, en fonction de sa nature (habitation, bureaux, commerces...), de son état et des normes en vigueur. Cette durée est déterminée par sa durée de vie utile, c'est-à-dire la période pendant laquelle il peut générer des revenus.

Inscrivez-vous à notre newsletter pour obtenir les meilleures astuces et informations sur l'entrepreneuriat !

Fiche mise à jour le 16 octobre 2024

Vous souhaitez créer votre SCI ?

Téléchargez notre guide gratuit sur la SCI

Ces articles pourraient aussi vous intéresser :

Régime micro-foncier en SCI : critères, intérêt, déclaration

SCI (Société Civile Immobilière) : notre guide 2025

Zoom sur le Kbis de la SCI

Fonctionnement d’une SCI : comment ça marche ? Le guide 2025

SCI familiale : tout savoir sur le statut en 6 points (2025)

Qu'est-ce qu'une SCI ? Mode d'emploi 2025

Recherches les plus fréquentes

Legalstart est une solution 100% digitale qui répond à l’intégralité des besoins des entrepreneurs : création d’entreprise, démarches juridiques, gestion administrative, facturation, comptabilité, etc. Grâce à l’accompagnement d’experts juridiques dédiés, les professionnels disposent d’une offre complète, fiable et rassurante, au meilleur prix.

Inscrivez-vous à la newsletter Legalstart

Yolaw SAS50 rue d’Hauteville75010 PARIS

Contactez-nous01 76 39 00 60

Du lundi au vendredi de 9h à 19hLe samedi de 10h à 18h

Vos échanges avec Legalstart sont protégés par notre charte de respect de la vie privée.

© Legalstart.fr 2025. Tous droits réservés.

Informations importantes sur les services et abonnements fournis par Legalstart : Legalstart est développé par Yolaw SAS, RCS Paris n° 753 892 926. Legalstart n'est pas un cabinet d'avocats ni un cabinet d'expertise comptable. Conformément à la loi n° 71-1130 du 31 décembre 1971, Legalstart n’est pas autorisée à fournir aux internautes des conseils juridiques personnalisés ni à rédiger des actes juridiques adaptés à leur situation. Legalstart permet aux utilisateurs de créer eux-mêmes des actes juridiques à partir de modèles. L'utilisation du service est soumise à nos conditions générales. Conformément au Règlement Général sur la Protection des Données (RGPD), vous disposez d'un droit d'accès aux données personnelles vous concernant et d'un droit de rectification ainsi qu'un droit d'opposition à leur diffusion sur le Site. Pour nous contacter : notre formulaire ou Yolaw SAS, 50 rue d'Hauteville, 75010 Paris, téléphone : 01 76 39 00 60.

On a besoin de vous !

Si vous appréciez notre contenu, un avis sur Google nous aiderait énormément !

• ul

• ul

• ul

• ul

• ul

• ul

• ul

• ul

• ul

• ul

• ul

• ul

• ul

• ul

• ul

• ul

• ul

• ul

• ul

• ul

• ul

• ul

• ul

• ul

• ul

• ul

• ul

• ul

• ul

• ul

• ul

• ul

• ul

• ul

• ul