<p>Le bilan d'une SCI est un document comptable qui présente la situation patrimoniale de la société à la clôture de l'exercice. Son obligation et sa structure varient selon le régime fiscal applicable.</p>

<h2>Obligation comptable selon le régime fiscal</h2>
<p>L'obligation de tenir un bilan dépend du régime fiscal de la SCI :</p>
<ul>
<li><strong>SCI à l'IR (régime de droit commun)</strong> : comptabilité de trésorerie simplifiée (recettes-dépenses) suffisante. Aucun bilan formel obligatoire, mais un état des biens et dettes est recommandé pour le suivi.</li>
<li><strong>SCI à l'IS (option)</strong> : <strong>comptabilité commerciale complète obligatoire</strong>, avec bilan, compte de résultat et annexes. Les normes du Plan Comptable Général (PCG) s'appliquent intégralement.</li>
</ul>

<h2>Structure du bilan : actif</h2>
<p>L'actif du bilan d'une SCI comprend principalement :</p>
<ul>
<li><strong>Immobilisations</strong> : valeur d'acquisition des biens immobiliers, terrains et constructions, diminuée des amortissements (pour SCI à l'IS).</li>
<li><strong>Créances</strong> : loyers impayés, comptes courants débiteurs.</li>
<li><strong>Disponibilités</strong> : trésorerie en banque et caisse.</li>
<li><strong>Charges constatées d'avance</strong> : assurances, taxe foncière payées en avance.</li>
</ul>

<h2>Structure du bilan : passif</h2>
<p>Le passif retrace l'origine des financements :</p>
<ul>
<li><strong>Capitaux propres</strong> : capital social, réserves, report à nouveau, résultat de l'exercice.</li>
<li><strong>Dettes financières</strong> : emprunts bancaires immobiliers, comptes courants d'associés créditeurs.</li>
<li><strong>Dettes d'exploitation</strong> : fournisseurs, dettes fiscales et sociales.</li>
<li><strong>Produits constatés d'avance</strong> : loyers perçus d'avance.</li>
</ul>

<h2>Valorisation de l'immobilier</h2>
<p>L'immobilier est inscrit à sa <strong>valeur historique d'acquisition</strong>, augmentée des frais d'acquisition (notaire, droits d'enregistrement) et des travaux d'amélioration. En SCI à l'IS, des amortissements sont pratiqués chaque année (construction sur 25-50 ans, agencements sur 5-15 ans). Le terrain n'est pas amortissable.</p>
<p>La valeur vénale réelle n'apparaît pas au bilan, ce qui crée souvent un décalage important entre valeur comptable et valeur de marché des biens immobiliers détenus de longue date.</p>

<h2>Dépôt au greffe selon le régime</h2>
<p>Le dépôt des comptes annuels au greffe du tribunal de commerce dépend du régime :</p>
<ul>
<li><strong>SCI à l'IR</strong> : aucun dépôt obligatoire des comptes au greffe.</li>
<li><strong>SCI à l'IS</strong> : dépôt obligatoire des comptes annuels (bilan, compte de résultat, annexe) dans le mois suivant l'approbation par l'assemblée générale (article R. 232-21 du Code de commerce).</li>
</ul>
<p>Le défaut de dépôt expose la SCI à une amende de 1 500 € et à des sanctions personnelles du gérant.</p>

<h2>Utilité du bilan en SCI à l'IR</h2>
<p>Même non obligatoire, tenir un bilan en SCI à l'IR présente plusieurs avantages : suivi patrimonial précis, facilité de transmission, valorisation pour cession de parts, dossier de financement bancaire, justification fiscale en cas de contrôle. De nombreuses SCI familiales tiennent volontairement une comptabilité d'engagement complète.</p>