## SCI à l'IR ou l'IS : quels sont les avantages de l’IR ?

## Une fiscalité transparente

## Le choix entre le régime micro-foncier et le régime réel

## La possibilité d’imputation des déficits

## L’imposition des plus-values

## Le calcul de la plus-value

## L’abattement pour durée de détention du bien

## Les conséquences sur la cession des parts de la SCI à l'IR

## SCI à l'IR ou l'IS : quels sont les avantages de l’IS ?

## Une imposition supportée par la société

## La déduction des charges

## L’amortissement des biens immobiliers

## L’imposition des cessions de parts de la SCI

## L'impact des dividendes sur le régime social du gérant

## SCI à l’IS ou l’IR : tableau comparatif

## SCI à l'IR ou l'IS : quel régime choisir pour quelle situation ?

## SCI à l'IR ou l'IS : que choisir pour une SCI familiale ?

## FAQ

## Comment savoir si une SCI est imposée à l’IS ou l’IR ?

## Peut-on passer, dans une SCI, de l’IR à l’IS ?

## Peut-on passer, dans une SCI, de l’IS à l’IR ?

## Comment choisir entre SCI IR ou IS ?

## Quel est le plus avantageux, IS ou IR ?

## Quelles sont les conséquences d'un passage SCI de IR à l'IS ?

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Diplômé de l'ESSEC Business School.

Mis à jour le 08 octobre 2025

Lorsque l’on veut se lancer dans la création d'une SCI, la question de l’imposition n’est pas à négliger. Le choix d’imposer la SCI à l’IR ou l’IS n’est pas toujours évident, et une comparaison de ces deux modes d’imposition est essentielle pour prendre la décision la mieux adaptée à votre projet. SCI à l’IS ou l’IR : quels sont les avantages et inconvénients ? Comment faire le bon choix pour ma SCI entre impôt sur le revenu ou sur les sociétés ? On vous aide à tout comprendre pour faire le bon choix.

Pourquoi une SCI à l'IR ? Comprendre les avantages de l'option pour l'IR pour une SCI est essentiel pour les propriétaires désireux d'optimiser la gestion et la transmission de leur patrimoine immobilier. Legalstart explore les spécificités de la SCI à l'IR, de sa fiscalité transparente à son régime de plus-values, en passant par la gestion des déficits fonciers.

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Lorsqu'une SCI est soumise à l'IR, on parle de "SCI transparente". Cela signifie que la société n’est pas directement imposée : ses bénéfices sont imposés à travers les associés. En effet, ces derniers vont déclarer le montant des bénéfices correspondant à leur quote-part dans le capital social et seront imposés dessus au titre de l’impôt sur le revenu.

🛠️ En pratique : si un associé détient 30 % des parts sociales de la SCI, il doit déclarer 30 % des bénéfices.

Ce mécanisme permet à chaque associé de la SCI d’être imposé selon son propre taux d’imposition. Ainsi, s’il existe des écarts de revenus importants entre les différents associés, ils ne subiront pas la même charge d’imposition.

⚠️ Attention : en revanche, les associés sont tous soumis aux prélèvements sociaux (CSG/CRDS, etc.) qui s'appliquent aux revenus fonciers, à hauteur de 17,2 % sur leur quote-part.

Avec un SCI à l’IR, vous avez le choix entre le régime micro-foncier ou le régime réel. Pour faire le choix du régime micro-foncier en SCI, vos revenus fonciers ne doivent pas excéder 15.000 € par an. Ce régime vous permet de bénéficier d’un abattement de 30 % pour la détermination du bénéfice imposable. Toutefois, il ne vous sera plus possible de déduire le déficit foncier.

Dans le cadre du régime réel, vous aurez l’avantage de pouvoir déduire vos charges, comme les frais engendrés par des travaux, l’assurance, etc.

Lorsque la société civile immobilière réalise un déficit foncier, ce dernier est imputable :

L’imputation des déficits fonciers de la SCI sur les revenus des années suivantes ou sur le revenu global permet donc de lisser les charges fiscales sur le moyen terme. Ces éléments sont à prendre pour le choix d'une SCI à l'IR ou l'IS.

❓Question fréquente : en SCI à IR, la distribution du bénéfice se déroule comment ? Dans une SCI à l'IR, les bénéfices ne sont pas "distribués" formellement comme des dividendes. Ils sont directement imposés entre les mains des associés à proportion de leurs parts, qu'ils soient réinvestis ou non.

📝 À noter : la plus-value est la différence entre le prix d’achat et le prix de vente d’un bien. Par exemple, si vous achetez un bien 300.000 €, mais que vous le revendez 340.000 € vous réalisez une plus-value de 40.000 €.

Un autre avantage d’une SCI à l’IR plutôt qu’à l’IS est son imposition des plus-values de cession de biens. En effet, lorsque la SCI cède un bien, ses associés sont imposés sur la cession de la même manière qu’un particulier serait imposé sur la cession d’un bien immobilier. Cela est avantageux à deux niveaux : le calcul de la plus-value et l'abattement pour durée de détention du bien.

Vous avez la possibilité d’augmenter le prix d’achat du bien en prenant en compte les frais engagés. Il vous est possible d'ajouter les frais d’acquisition, les frais de travaux ou encore les frais de voirie, réseaux et distribution. Ces frais peuvent être comptabilisés réellement ou forfaitairement. La comptabilisation de ces frais permet de réduire le montant de la plus-value.

Si la SCI détient un bien depuis au moins 6 ans, un abattement progressif est appliqué sur le montant de la plus-value lors de la vente du bien. Cette règle s’applique, avec des taux différents, pour l’imposition et les charges sociales. Ainsi, au bout de 22 ans de détention d’un bien, la plus-value est exonérée d’imposition. Elle est également exonérée des charges sociales au bout de 30 années de détention.

🔎 Zoom : concernant la SCI à l'IR, l'amortissement se passe comment ? En principe, dans une SCI à l'IR, l'amortissement du bien immobilier n'est pas déductible des revenus fonciers des associés. Il n'est donc pas un levier fiscal pour ce régime.

Pour les SCI soumises à l'Impôt sur le Revenu (IR), la cession de parts sociales est assimilée à une cession d'immeuble et relève du régime des plus-values immobilières des particuliers. Cela signifie que le calcul de la plus-value prend en compte la durée de détention des parts et bénéficie d'un abattement progressif conduisant à une exonération totale après 22 ans pour l'impôt sur le revenu et 30 ans pour les prélèvements sociaux. C'est un point clé pour les associés qui envisagent de céder leurs parts après une longue période de détention, offrant un avantage fiscal non négligeable par rapport à d'autres formes de transmission ou de cession.

❓ Question fréquente : SCI à l'IR détenue par une société à l'IS, comment ça se passe ?Si une SCI à l'IR est détenue majoritairement par une société soumise à l'IS, elle peut basculer automatiquement à l'IS. Pour maintenir l'IR, au moins un associé doit être une personne physique, et l'activité ne doit pas devenir commerciale de plein droit (par exemple, location meublée).

Pourquoi mettre sa SCI à l'IS ? Opter pour l'Impôt sur les Sociétés (IS) pour une Société Civile Immobilière (SCI) offre des avantages fiscaux distincts, particulièrement pour les investisseurs qui cherchent à optimiser l'imposition de leurs revenus et de leur patrimoine immobilier. Cette option, bien que différente de l'Impôt sur le Revenu, peut s'avérer très stratégique selon le projet de la SCI.

Lorsque vous décidez d’opter pour l’imposition de la SCI à l’IS, seule la société est imposée à un taux fixe de 25 % pour les exercices comptables ouvert à compter du 1er janvier 2022. Vous pouvez également bénéficier d'un taux réduit d'IS à 15 % pour la part des bénéfices compris entre 0€ et 42.500 €, à conditions de respecter les critères d'éligibilité.

⚠️ Attention : en cas de versement de dividendes, les associés seront alors imposés personnellement à l’IR après un abattement de 40 %.

Si une SCI est soumise à l’impôt sur les sociétés, elle peut déduire les charges de son bénéfice imposable, telle que la rémunération du gérant, et ainsi réduire l’assiette de l’impôt.

💡 Astuce : pour en savoir plus sur les charges déductibles en SCI à l’IS, consultez notre fiche pratique.

Un autre avantage de la SCI à l’IS plutôt qu’à l’IR est la possibilité pour la société d’amortir l’achat de ses biens immobiliers et donc de déduire les amortissements du résultat fiscal. L’amortissement d’un bien permet de comptabiliser sa perte de valeur liée à l’usure ou au temps. Cela permet d’étaler le coût de l’investissement pour l’acquisition d’un bien et est donc avantageux fiscalement lorsque votre SCI vient d’acquérir un bien immobilier. C'est un avantage à prendre en compte dans votre choix d'une SCI à l'IR ou l'IS.

Les cessions de parts dans les SCI soumises à l’IS sont assimilées à des cessions de biens mobiliers et non à des cessions de biens immobiliers. Ils bénéficient donc d’abattements en fonction de la durée de détention de leurs parts :

Lorsqu'une SCI est soumise à l'IS et que le gérant associé se rémunère via des dividendes, il est essentiel de considérer l'impact sur son régime social. Contrairement à une rémunération soumise à cotisations sociales (assimilé-salarié ou TNS), les dividendes ne donnent pas lieu à la validation de droits à la retraite ou à une couverture maladie. Il est donc important pour le gérant de bien évaluer l'équilibre entre rémunération (soumise à charges sociales) et dividendes (soumis aux prélèvements sociaux et IR) pour assurer sa protection sociale personnelle.

IS ou IR pour votre SCI ? Voici un tableau comparatif pour vous aider dans votre choix d’imposition de votre SCI.

Modalités d’imposition

Les associés sont imposés sur leur quote-part des bénéfices à l’impôt sur le revenu

La société est directement imposée sur son bénéfice à l’impôt sur les sociétés, et les associés sont imposés sur leurs dividendes.

Barème progressif de l’IR

25 % (taux réduit à 15 % sous conditions)

Choix entre régime micro-foncier et régime réel

Report du déficit sur les 10 ans

Déduction des charges

Régime des plus-values immobilières de particuliers :

Régime des plus-values immobilières professionnelles :

Obligations comptables

Maintenant que vous connaissez les avantages de chacune des imposition : SCI à l’IR ou à l’IS, que choisir ? Le choix d’un régime dépend de la situation personnelle des associés et de l’envergure des projets. SCI à l’IR ou l’IS, exemples :

Exemple : si la majorité des associés est soumise à une imposition sur le revenu dans une tranche supérieure à 30 %, l’imposition de la SCI à un taux fixe peut s’avérer plus avantageuse.

Exemple : De manière générale, dans une SCI familiale, le choix IS ou IR sera généralement plus orienté vers l’IR.

⚠️ Attention : lorsque les associés d'une SCI choisissent d'opter pour l'Impôt sur les Sociétés (IS), la loi prévoit un délai de cinq ans pour revenir sur ce choix et opter à nouveau pour l'Impôt sur le Revenu (IR). Au-delà, l'option à l'IS devient définitive et il n'est plus possible de repasser à l'IR, sauf cas très spécifiques (notamment si la SCI perd son caractère civil en exerçant une activité commerciale prépondérante, auquel cas elle bascule d'office à l'IS sans possibilité de retour à l'IR).

Comme n'importe quelle SCI, la SCI familiale est par défaut soumise à l'IR. Également, ce type de SCI bénéficie de l'option pour l'impôt sur les sociétés. Alors, quel est le régime le plus avantageux pour la SCI familiale : l'IR ou l'IS ?

La SCI familiale est habituellement créée dans l'objectif d'une transmission de patrimoine. La cession de parts dans une SCI à l'IR est soumise au régime des plus-values des particuliers, qui est assez avantageux. Dans le cas d'une SCI à l'IS, c'est le régime des plus-values mobilières qui s'applique, avec des abattements correspondant à la durée de détention du bien. Votre choix devra donc se faire en fonction de votre projet de transmission.

🛠️ En pratique : sachez que la plupart des SCI familiale conservent l'IR.

SCI à l'IR ou l'IS : quel est le bon choix ? Une entreprise SCI qui a pour but de faire beaucoup de bénéfices a plutôt intérêt à opter pour l’IS. À l’inverse, une SCI qui gère simplement un patrimoine personnel n’a pas besoin d’opter pour un tel régime qui ne représente pas un gros avantage fiscal et alourdit la gestion administrative des biens. SCI IS ou IR : une simulation à faire est une bonne option pour définir votre choix.

Résumer cet article avec :

Pour savoir si une SCI a pour impôt l’IS ou l’IR, il faut regarder les modalités d’imposition. Dans une SCI à l’IS, la société est directement imposée sur ses bénéfices. Dans une SCI à l’IR, les associés sont imposés sur leur quote-part de bénéfice.

Si vous avez fait le choix d'une imposition à l'IR, sachez qu'il est toujours possible d’opter pour l’IS dans une SCI. Le passage de l’IR vers l’IS est donc envisageable et peut se faire dès que vous le souhaitez. Cependant, réfléchissez bien à ce choix, car le passage à l'IS est irrévocable après 5 ans.

Dans une SCI, une fois que vous avez opté pour l’IS, vous ne disposez que de 5 ans pour revenir sur votre décision. Une fois ce délai écoulé, il est impossible de repasser à l’IR. Notez toutefois que si votre SCI a une activité commerciale, celle-ci basculera automatiquement à l'IS, sans possibilité de revenir à l'IR, sauf si vous stoppez cette activité.

Le choix entre SCI à l'IR ou à l'IS dépend principalement de la stratégie des associés : recevoir des revenus réguliers (souvent IR) ou réinvestir les bénéfices et optimiser l'imposition à long terme (souvent IS), ainsi que de leur tranche marginale d'imposition personnelle.

Il n'y a pas de régime universellement plus avantageux. L'IR est souvent préféré pour les projets simples, les faibles revenus locatifs ou la transmission familiale. L'IS devient intéressant avec des bénéfices plus élevés, la volonté d'amortir le bien ou de capitaliser les profits.

Le passage de l'IR à l'IS entraîne l'imposition immédiate des plus-values latentes et des bénéfices en sursis d'imposition. La SCI est ensuite soumise à une comptabilité complète et l'option est irrévocable après 5 ans.

Principales sources législatives et réglementaires :

Diplômé de l'ESSEC Business School.

Fiche mise à jour le 08 octobre 2025

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