## En quoi consiste l’apport d’un bien immobilier en SCI ?

## Peut-on faire un apport d’immeuble à une SCI ?

## Dans quels cas fait-on un apport d’un bien immobilier dans une SCI ?

## Comment faire un apport de bien immobilier dans une SCI ?

## L’évaluation de l’apport en nature

## Le droit de préemption des communes

## Les formalités à suivre pour acter l’apport en nature

## La publicité foncière

## Quelle est la fiscalité applicable à un apport d’un bien immobilier à une SCI ?

## La plus-value sur l’apport d’un immeuble à une SCI

## Les droits d’enregistrement pour un apport d’immeuble dans une SCI

## Combien coûte l’apport d’un bien immobilier dans une SCI ?

## FAQ

## Pourquoi apporter un bien dans une SCI ?

## Pourquoi acheter en SCI plutôt qu'en nom propre ?

## Quels sont les inconvénients d'une SCI ?

## Quel apport pour un achat immobilier en SCI ?

## Quels frais pour l'apport d'un bien immobilier en SCI ?

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Docteur en droit et diplômé de Harvard.

Mis à jour le 04 décembre 2025

La création d'une SCI suppose la constitution d’un capital social. L'apport d'un bien immobilier à une SCI n’est pas un acte anodin. Il est nécessaire de respecter un certain nombre de règles et de procéder aux formalités légales notamment pour préserver les droits des tiers. De plus, des frais liés à l’apport d’un immeuble en SCI sont à prévoir.

Comment faire un apport en nature en SCI ? Quelles sont les spécificités d’un tel apport dans une SCI ? Voici tout ce que vous devez savoir sur l’apport d’un immeuble en SCI.

L’apport d’un bien immobilier en SCI est ce que l’on appelle un apport en nature.

En effet, pour constituer le capital social de la SCI, les associés peuvent réaliser :

L’apport en industrie (compétence et force de travail) est extrêmement rare pour la constitution d’une SCI dont l’unique objet social est l’achat et la gestion de biens immobiliers.

À noter : il est possible d’apporter la pleine propriété d’un bien immobilier à une SCI ou d’effectuer un démembrement de propriété. Dans ce cas, seule la nue-propriété ou l’usufruit est apporté au capital.

En contrepartie de cet apport en nature, l’associé reçoit un certain nombre de parts sociales. Il dispose alors d’un droit d’information, mais aussi d’un droit de vote lors des assemblées générales. En cas de distribution de dividendes, l’associé de la SCI perçoit des dividendes selon la quote-part de titres qu’il détient dans le capital.

Une fois le transfert de propriété effectué au profit de la SCI, le bien immobilier appartient à la société.

Bon à savoir : l’apport d'un bien immobilier en SCI peut être à titre gratuit (don) ou à titre onéreux, notamment quand c’est la SCI qui prend en charge le règlement de l’emprunt bancaire contracté par l’associé pour l’acquisition dudit bien (article 810 bis du Code général des impôts).

Oui, il est donc tout à fait possible d’apporter un immeuble à une SCI. Il peut s’agir d’une maison ou d’un appartement, mais aussi d’un terrain.

Une fois l’apport de l’immeuble à la SCI réalisé, cette dernière en devient propriétaire et peut administrer le bien à sa guise. La SCI peut ainsi louer le bien, l’hypothéquer, ou encore le vendre.

Attention : l'article 1843-3 du Code civil oblige les associés ayant promis un apport en nature à s’exécuter sous peine d’être sanctionnés.

Ainsi, en cas de décès de l’associé apporteur, les héritiers reçoivent des parts sociales de la SCI et non le bien immobilier. Cela permet de faciliter la transmission, mais aussi de réduire l’assiette de calcul des droits de succession. En effet, la valeur des parts sociales de la SCI est moins importante que celle du bien immobilier.

Toutefois, en cas de dissolution d’une SCI et en l’absence de mention contraire dans les statuts, le bien immobilier est rendu à l’associé qui l’a apporté dans le cas où il n’y a pas eu de dettes à rembourser.

L’apport d’un immeuble à une SCI peut se faire au moment de la création de la SCI. Dans ce cas, l’apport en nature est directement prévu dans les statuts, les démarches de transfert de propriété sont réalisées concomitamment à la création de la société.

À noter : l’associé marié sous le régime de la communauté doit obtenir le consentement expresse de son épouse ou de son époux pour apporter dans une SCI un bien relevant de la communauté.

Il est également possible de réaliser ce type d’apport à n’importe quel moment de la vie de la SCI.

Lorsque l’apport d’un bien immobilier intervient après la constitution de la SCI, cette opération se fait simultanément avec une augmentation de capital. En effet, l'apporteur, qu'il soit déjà associé ou non, se voit attribuer de nouvelles parts sociales en contrepartie de son apport en nature. Cette procédure implique non seulement de modifier les statuts, mais aussi de faire paraître un avis dans un journal légal et d’en informer l'administration via le site internet du guichet unique.

En pratique : l’intervention d’un notaire est obligatoire pour réaliser un apport immobilier en SCI. En effet, il est nécessaire de procéder aux démarches de changement de propriétaire qui sont de la compétence du notaire.

Pour transférer un bien immobilier dans une SCI, il est nécessaire d’accomplir plusieurs démarches successives :

Tout d’abord, une évaluation de l’apport doit être effectuée. Il n’est pas obligatoire de faire appel à un commissaire aux comptes. En revanche, si cette évaluation relève de l’associé, il engage sa responsabilité.

Or, en SCI, la responsabilité de l'associé est indéfinie. À ce titre, il doit l’effectuer de bonne foi. Dès lors, il ne doit ni surévaluer ni sous-évaluer le bien au risque de voir sa participation au capital social revue en conséquence a posteriori.

L’évaluation de l’immeuble doit être constatée par un acte authentique (notaire) lorsque l’apport de l’immeuble a lieu lors de la création de la SCI.

En pratique : il est commun de faire appel à un commissaire aux apports pour faire évaluer le bien immobilier avant de l’apporter dans le capital social de la société. En effet, les parts sociales de l’associé apporteur en dépendent. En procédant de la sorte, vous vous prémunissez d’un éventuel litige ultérieur entre associés sur le sujet.

Ensuite, l’associé apporteur doit compléter une déclaration d’intention d’aliéner à la mairie du lieu où se situe le bien en question.

En effet, la commune dispose d’un droit de préemption. Cela signifie que la commune est prioritaire pour se porter acquéreur de bien immobilier si elle le souhaite.

Ainsi, avant de pouvoir apporter un bien immobilier à une SCI, il est nécessaire de procéder à la purge du droit de préemption.

À réception de la déclaration, la mairie dispose d’un délai de deux mois pour faire connaître son intention de se porter acquéreur ou non du bien. En pratique, le silence de la mairie vaut refus d’acheter le bien. L’associé apporteur est alors libre de réaliser l’apport du bien immobilier à la SCI.

Une fois les formalités préalables effectuées, les associés peuvent acter l’apport en nature à la SCI.

Si l’apport du bien immobilier en SCI a lieu au moment de la création de la société, alors il suffit de le prévoir dans les statuts et de se rendre chez le notaire pour constater l’apport et rédiger l’acte de propriété au profit de la société.

S’il s’agit d’une augmentation de capital au cours de la vie de la SCI, ils devront suivre la procédure prévue dans les statuts. La réunion d’une assemblée générale extraordinaire est notamment obligatoire, et les statuts devront être modifiés en conséquence. Par ailleurs, les statuts modifiés doivent faire l’objet d’une publication dans un journal d’annonces légales.

Enfin, pour que l’apport du bien immobilier à la SCI soit opposable aux tiers, il est obligatoire de publier un avis auprès des services compétents du lieu où se situe le bien.

En effet, en l’absence de publicité foncière, aux yeux des tiers, et notamment des créanciers de l’associé apporteur, le bien immobilier est toujours sa propriété. En cas d’impayé, ils peuvent donc être amenés à saisir le bien pourtant transmis dans les faits à la SCI. Afin d’éviter une telle situation, l’étape de la publicité foncière n’est pas à négliger.

Attention : lorsque l’apport du bien immobilier en SCI a lieu au moment de la création de la société, la publicité foncière doit être faite avant l’immatriculation de la SCI, mais seulement une fois que les statuts sont signés par les associés.

Concernant l’apport d’un bien immobilier en SCI, la fiscalité applicable est une question importante. Deux types d’imposition sont à prévoir pour un tel apport en nature :

Avant toute chose, sachez que si votre SCI est soumise à l'impôt sur le revenu (IR), vous devez remplir et transmettre chaque année le formulaire 2072 afin de déclarer les revenus fonciers perçus par la société.

Dans le cadre de l’apport d’un bien immobilier en SCI, la plus-value correspond à la différence entre le prix actualisé du bien immobilier et son prix d’acquisition.

Un taux d’imposition de 19 % est appliqué sur ce montant pour les apports immobiliers réalisés par des particuliers. S’ajoutent à cela, les prélèvements sociaux (15,5%). Mais un abattement est applicable en fonction de la durée de détention du bien immobilier :

Toutefois, il existe des exceptions qui permettent de bénéficier d’une exonération totale ou partielle de cette plus-value :

L’application de droits d’enregistrement dépend du régime d’imposition de la SCI et du type d’apport en nature réalisé.

Ainsi, pour un apport d’un bien immobilier à une SCI soumise à l’impôt sur le revenu (IR), les droits d’enregistrement sont :

Bon à savoir : c’est la SCI qui doit régler les frais d’enregistrement. Au contraire, l’impôt sur la plus-value est à la charge de l’associé.

Pour l’apport d’un bien immobilier dans une SCI soumise à l’impôt sur les sociétés (IS), les droits d’enregistrement sont de 5 % dans tous les cas.

Bon à savoir : l’apport d’un immeuble avec un emprunt en cours est considéré comme un apport à titre onéreux. Toutefois, le prêt n’est pas transféré à la SCI. Cette dernière s’engage à régler les échéances de l’emprunt bancaire en lieu et place de l’associé. Sinon, la SCI peut acheter le bien à l’associé. Le prix sert alors à rembourser le capital restant dû, et la SCI contracte un nouvel emprunt si besoin. Mais cette possibilité n’est ouverte qu’une fois la SCI créée.

Enfin, en plus de l’impôt sur la plus-value et des droits d’enregistrement, pour l’apport d’un bien immobilier en SCI, des frais de notaire sont à prévoir.

De même, il faut prévoir le coût de création de la SCI qui va notamment dépendre de si vous réalisez l’ensemble des démarches seul ou avec l’aide d’un avocat, d’un notaire ou d’une plateforme juridique.

Bon à savoir : en choisissant Legalstart pour la création de votre entreprise, vous profitez d'un accompagnement dédié tout au long du processus. Notre service inclut la préparation de votre dossier, la collecte des documents nécessaires et la soumission de votre dossier via le Guichet Unique de l'INPI. Simplifiez votre démarche entrepreneuriale avec Legalstart, où nous veillons à la conformité et à la rapidité de vos formalités administratives.

Résumer cet article avec :

Apporter un bien immobilier en SCI permet de transférer la propriété du bien à la société. L’associé apporteur détient alors uniquement des parts sociales. Cela permet notamment de faciliter la transmission du patrimoine dans le cadre de donations ou d’une succession. C’est également un moyen efficace de faire sortir un bien du patrimoine personnel de l’associé.

Acheter en SCI offre plusieurs avantages. Par exemple, il permet d’acheter un bien immobilier à plusieurs sans être soumis au régime de l’indivision. Mettre en commun les ressources des associés rend souvent plus facile l’octroi d’un prêt bancaire. D’autre part, la création d’une SCI facilite la gestion du patrimoine immobilier, et permet d’anticiper sa transmission.

Créer une SCI connaît certaines limites. Il faut être au moins deux pour créer une SCI. Les démarches de création et de gestion sont plus complexes que lors de l’achat d’un bien immobilier en nom propre. De plus, la responsabilité des associés en SCI est indéfinie, solidaire et subsidiaire.

Pour acheter un bien immobilier en SCI, un apport personnel compris entre 20 et 30 % est généralement demandé par les banques.

Pour l'apport d'un bien immobilier en SCI, les frais de notaire se compose des émoluments notamment les frais d'enregistrement, les frais de publication, etc. et de ses honoraires qui sont librement fixés pour ce type d'acte. Si vous faires appel à un commissaire aux apports, des honoraires sont également à prévoir.

Docteur en droit et diplômé de Harvard.

Fiche mise à jour le 04 décembre 2025

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