## Qu’est-ce qu’une foncière ?

## Pourquoi créer une société foncière ?

## Les avantages de la foncière

## Diversification du patrimoine immobilier

## Mutualisation des risques

## Effet de levier immobilier

## Liquidité accrue des parts

## Optimisation de la fiscalité

## Accès à une gestion professionnelle

## Les inconvénients de la foncière

## Exposition à la volatilité du marché financier

## Moins de contrôle pour l’investisseur

## Sensibilité aux taux d’intérêt

## Fiscalité des revenus pour l’investisseur

## Rendement lié au marché locatif

## Frais de gestion et de structure

## Tableau récapitulatif des avantages et des inconvénients de la foncière

## Quel est le régime fiscal d’une foncière ?

## Quelle forme sociale pour une foncière ?

## La SIIC (Société d’Investissement Immobilier Cotée)

## La SARL immobilière

## La SAS immobilière (Société par Actions Simplifiée)

## La SPPICAV (Société de Placement à Prépondérance Immobilière à Capital Variable)

## Comment créer une foncière ?

## 1. Choisir la forme juridique adaptée

## 2. Rédiger les statuts de la société

## 3. Déposer le capital social

## 4. Immatriculer la société au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS)

## 5. Organiser l’acquisition et la gestion des biens immobiliers

## 6. Assurer la gestion continue et la valorisation du patrimoine

## FAQ

## Quelle est la différence entre une foncière et une SCPI ?

## Comment financer une foncière ?

## Quelle différence entre foncière et SCI ?

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Docteur en droit et diplômé de Harvard.

Mis à jour le 22 octobre 2025

Une société foncière est une structure spécialisée dans l’acquisition, la gestion et la valorisation de biens immobiliers. Son objectif principal est de générer des revenus locatifs réguliers et d'augmenter la valeur de son patrimoine à long terme.

Adaptée aussi bien aux particuliers qu’aux investisseurs institutionnels, elle joue un rôle clé sur le marché immobilier. Legalstart vous explique tout.

Une foncière, ou société foncière, est une entreprise spécialisée dans l’acquisition, la gestion et la valorisation d’un patrimoine immobilier. Elle génère principalement des revenus en louant les biens qu’elle détient, mais elle peut également en assurer la revente après une valorisation.

En pratique, société foncière ou SCI désigne deux structures proches, mais juridiquement différentes. La société foncière peut exercer une activité plus large et parfois commerciale (achat, revente, location à grande échelle), tandis que la SCI reste une société civile, adaptée à la gestion patrimoniale ou familiale.

Son portefeuille est souvent diversifié et inclut plusieurs types d’actifs immobiliers, comme :

Les foncières, par définition, ne se limitent pas à la gestion directe des immeubles. Elles peuvent aussi détenir des terrains à bâtir ou participer à des projets immobiliers d’envergure.

☝️ Bon à savoir : en investissant dans une foncière immobilière, les actionnaires ne possèdent pas directement les biens immobiliers, mais des parts de l'entreprise.

Cela permet aux particuliers ou aux professionnels d’accéder aux revenus issus des loyers ou des plus-values générées par le portefeuille immobilier.

📝 À noter : une société foncière immobilière peut être cotée en bourse. Elle prend alors le statut de société d'investissement immobilier cotée (SIIC).

La foncière présente de nombreux avantages, mais également quelques inconvénients.

Créer une société foncière présente de nombreux atouts pour optimiser ses investissements immobiliers. Voici les principaux avantages à considérer pour ce type de structure :

En rejoignant une société foncière, les investisseurs bénéficient d'une répartition stratégique des actifs immobiliers. Ces sociétés détiennent généralement des biens variés tels que des bureaux, des commerces ou des entrepôts, permettant ainsi de limiter l'exposition à un seul segment du marché.

Si une catégorie d'actifs est impactée par une baisse, d'autres peuvent équilibrer les pertes et stabiliser le rendement global.

Investir à plusieurs au sein d'une société foncière permet de réduire les risques financiers liés à l'immobilier. Le marché locatif est souvent marqué par des imprévus comme les loyers impayés, les dégradations de biens ou les périodes de vacance.

Dans ce cadre, les impacts négatifs sont partagés entre les associés, rendant les risques plus supportables pour chacun et assurant une meilleure protection financière.

Grâce aux dividendes perçus par les investisseurs d'une société foncière, il est possible de réinvestir dans d'autres projets immobiliers sans mobiliser de nouveaux fonds.

Cet effet de levier permet d'augmenter la rentabilité globale des placements tout en facilitant l'accès à des investissements plus ambitieux.

L'une des limites de l'immobilier traditionnel réside dans la difficulté à céder rapidement un bien en cas de besoin de liquidités. Les sociétés foncières cotées en bourse offrent, quant à elles, une solution flexible.

Les parts peuvent être vendues ou achetées en quelques jours sur le marché financier, apportant ainsi une grande souplesse dans la gestion du patrimoine.

La fiscalité appliquée aux sociétés foncières est particulièrement attractive, notamment pour celles bénéficiant du régime SIIC. Ces dernières sont exonérées d'impôts sur les sociétés pour les revenus locatifs et les plus-values sous certaines conditions.

Cette fiscalité avantageuse améliore directement la rentabilité de l'investissement pour les actionnaires.

En confiant son capital à une société foncière, l'investisseur bénéficie de l'expertise de professionnels spécialisés dans la gestion immobilière. Ces équipes assurent l'acquisition, l'entretien et la location des biens, optimisant ainsi leur rentabilité.

Cette gestion simplifiée permet aux investisseurs de profiter des bénéfices du marché immobilier sans les contraintes opérationnelles d'une gestion directe.

Créer une société foncière présente également quelques inconvénients qu’il est essentiel de prendre en compte avant de se lancer dans ce type d’investissement. Voici les principaux points à surveiller :

Les sociétés foncières cotées, comme les SIIC, sont directement liées aux marchés boursiers, ce qui les expose à des fluctuations de valeur parfois importantes.

Contrairement à l'immobilier physique, où les variations sont généralement plus lentes, les titres des sociétés foncières peuvent voir leur prix évoluer rapidement en fonction de la conjoncture économique, des taux d’intérêt ou encore de la psychologie des investisseurs.

Cette volatilité implique un risque de perte en capital, surtout dans un contexte de marché instable.

En intégrant une société foncière, les investisseurs confient la gestion des actifs immobiliers à des professionnels. Si cette gestion permet de déléguer les contraintes opérationnelles, elle limite également leur contrôle sur les décisions d’achat, de vente ou d’exploitation des biens.

Les choix stratégiques sont effectués par la direction de la foncière, ce qui peut parfois s’éloigner des objectifs ou des attentes spécifiques d’un investisseur individuel.

Les sociétés foncières dépendent fortement du financement bancaire pour leurs acquisitions. Une hausse des taux d’intérêt peut donc alourdir le coût des emprunts, réduire la rentabilité des investissements et, par conséquent, impacter la distribution de dividendes aux investisseurs.

Dans un contexte économique où les taux sont volatils, cette sensibilité représente un risque à ne pas négliger.

Si les foncières bénéficient d’avantages fiscaux en tant que société, les revenus perçus par les investisseurs peuvent, eux, être soumis à une imposition relativement élevée, notamment s’ils sont considérés comme des dividendes.

Pour les particuliers, ces gains sont souvent intégrés au revenu global et soumis aux prélèvements sociaux, réduisant ainsi la rentabilité nette de l’investissement.

La performance d’une société foncière repose principalement sur les revenus locatifs des biens détenus. Les périodes de vacance, les risques d’impayés ou encore la baisse des loyers dans certains segments immobiliers peuvent affecter directement la rentabilité.

Lorsque le marché locatif est en difficulté, cela se répercute sur les dividendes distribués aux investisseurs.

Les sociétés foncières impliquent des frais de gestion pour l’acquisition, l’entretien et la location des biens. À cela s’ajoutent des frais structurels tels que les honoraires des équipes de gestion ou les coûts liés à la cotation en bourse.

Ces charges peuvent réduire le rendement net perçu par les actionnaires, en particulier si la société ne parvient pas à générer des revenus locatifs suffisants pour compenser ces coûts.

Caractéristiques de la foncière

Avantages de la foncière

Inconvénients de la foncière

Diversification du patrimoine

Répartition des risques grâce à un portefeuille varié (bureaux, commerces, entrepôts, etc.).

L'exposition à plusieurs marchés peut réduire les gains si certains segments sous-performent.

Mutualisation des risques

Partage des pertes liées aux imprévus (impayés, dégradations, vacances locatives).

Moins de contrôle individuel sur la gestion des biens immobiliers.

Effet de levier immobilier

Capacité à financer de nouveaux projets grâce aux dividendes perçus.

Sensibilité accrue aux taux d’intérêt, ce qui peut augmenter les coûts d’emprunt.

Facilité d’achat et de revente des parts sur le marché boursier.

Volatilité des marchés financiers, entraînant des fluctuations rapides de valeur.

Optimisation de la fiscalité

Réduction des impôts grâce aux exonérations pour certaines structures comme les SIIC.

Fiscalité parfois élevée sur les revenus distribués aux investisseurs.

Gestion professionnelle

Accès à une gestion par des experts, optimisant la rentabilité des biens.

Frais de gestion et coûts structurels pouvant réduire le rendement net.

En tant que société de capitaux, une foncière est, par défaut, soumise à l’impôt sur les sociétés (IS). Cela signifie que les bénéfices réalisés par la société, qu’ils proviennent des loyers ou des ventes de biens immobiliers, sont imposés au taux de l’IS en vigueur.

🛠️ En pratique : ce taux s'applique après déduction des charges, amortissements et intérêts d’emprunt, ce qui peut contribuer à réduire l’assiette imposable.

Les sociétés foncières cotées (SIIC) peuvent bénéficier d’un régime fiscal spécifique, sous certaines conditions :

📌 À retenir : ce statut fiscal permet de favoriser les rendements pour les investisseurs grâce à une exonération d’impôts sur les bénéfices au niveau de la société. En contrepartie, les investisseurs sont imposés directement sur les dividendes perçus.

Il existe plusieurs formes juridiques adaptées pour créer une société foncière. Chaque statut présente des spécificités qui répondent à différents objectifs d'investissement :

La SIIC est une société foncière cotée en bourse. Ses actions peuvent être achetées et revendues librement sur les marchés financiers, ce qui assure une grande liquidité aux investisseurs.

Les parts sont faciles à céder, ce qui permet aux investisseurs de se retirer rapidement.

Cependant, cette forme est exposée aux fluctuations du marché boursier, rendant l’investissement plus sensible aux crises économiques.

📝 À noter : la SIIC est souvent comparée à la SCPI, mais elle se distingue par sa plus grande flexibilité.

La SARL (Société à Responsabilité Limitée) est un statut hybride qui convient particulièrement aux projets familiaux ou patrimoniaux. Elle permet de regrouper des associés ayant des liens proches (familiaux ou amicaux).

Elle a pour avantages :

Néanmoins, les parts ne sont pas facilement cessibles, car la SARL est plus rigide sur l’entrée et la sortie des associés.

La SAS est une forme plus flexible que la SARL, souvent choisie pour des projets d’investissement patrimonial plus importants ou pour des associés cherchant davantage de liberté dans la gestion.

Elle permet d’avoir :

Cependant, La SAS a une gestion plus complexe qui nécessite des connaissances solides et une stratégie claire en matière de patrimoine immobilier.

La SPPICAV est une société non cotée en bourse, dont le capital est constitué à 65 % d’actifs immobiliers et 35 % d’actifs financiers. La partie financière assure la liquidité des parts sociales.

Le capital variable permet de racheter les parts des associés souhaitant se retirer. C’est aussi une solution intéressante pour diversifier un patrimoine tout en bénéficiant d’une certaine liquidité.

Néanmoins, la présence d’actifs financiers dans le capital expose la SPPICAV à la volatilité des marchés, ce qui peut entraîner une baisse de sa valeur.

La création d’une société foncière nécessite de suivre plusieurs formalités administratives, juridiques et stratégiques. Voici les principales étapes pour mettre en place ce type de structure spécialisée dans l’immobilier :

La première étape consiste à sélectionner le statut juridique le plus approprié pour votre société foncière.

Chaque statut a ses propres règles en matière de fiscalité, gestion des parts et obligations juridiques.

Les statuts de la société définissent les règles de fonctionnement de la société foncière. Ils doivent inclure :

⚠️ Attention : pour garantir leur validité, les statuts doivent être signés par tous les associés ou tous les actionnaires.

Le capital social correspond aux apports des associés (numéraires ou en nature). Les fonds doivent être déposés sur un compte bancaire professionnel dédié à la société.

Le montant du capital varie selon la forme juridique choisie :

🛠️ En pratique : une attestation de dépôt de capital sera délivrée par la banque et sera requise pour immatriculer la société.

L’immatriculation de la société au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) permet à la société foncière d’exister légalement.

Voici les formalités nécessaires :

📌 À retenir : une fois immatriculée, la société reçoit son extrait Kbis, qui atteste de sa création officielle.

Une fois la société créée, elle peut commencer à acquérir et à gérer des biens.

Les étapes incluent :

Une gestion efficace de la société foncière repose sur :

Principales sources législatives et réglementaires :

Résumer cet article avec :

Une foncière est une société de capitaux cotée ou non cotée qui gère un portefeuille immobilier pour générer des revenus locatifs et des plus-values. Les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier), en revanche, sont des placements collectifs qui permettent aux investisseurs d’acquérir des parts d’un parc immobilier, sans être cotées en bourse. Les parts d'une foncière cotée sont plus liquides que celles d'une SCPI.

Le financement d’une foncière peut se faire via les apports en capital des associés, des emprunts bancaires, ou des levées de fonds en bourse pour les sociétés cotées. Les revenus locatifs générés par les biens immobiliers peuvent également servir à financer de nouvelles acquisitions grâce à un effet de levier.

Une foncière est une société commerciale souvent constituée sous forme de société de capitaux (comme une SIIC ou une SAS) dont l’objectif est de générer des revenus à grande échelle via la gestion immobilière. Une SCI (Société Civile Immobilière), en revanche, est utilisée pour un projet plus patrimonial ou familial, avec une gestion plus flexible, mais à plus petite échelle. La SCI n’a pas vocation à exercer une activité commerciale comme une foncière.

Docteur en droit et diplômé de Harvard.

Fiche mise à jour le 22 octobre 2025

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