<p>Le dispositif Pinel est accessible aux investisseurs en direct mais aussi via une <strong>SCI à l'impôt sur le revenu</strong>. Ce montage permet de combiner la souplesse patrimoniale de la SCI avec la réduction d'impôt Pinel, sous conditions strictes.</p>

<h2>SCI Pinel : un montage accessible mais contraint</h2>
<p>Une SCI peut investir dans un bien éligible au Pinel et faire bénéficier ses associés de la réduction d'impôt, à condition que la <strong>SCI soit fiscalement transparente (IR)</strong>. La transparence permet d'imputer la réduction directement sur l'IR de chaque associé, au prorata de ses parts.</p>
<p>Une SCI à l'IS est <strong>exclue</strong> du dispositif Pinel : la réduction d'impôt n'est pas applicable aux sociétés assujetties à l'IS.</p>

<h2>Conditions d'éligibilité du logement</h2>
<p>Le bien acquis doit respecter plusieurs critères cumulatifs :</p>
<ul>
<li><strong>Logement neuf</strong> ou en VEFA (vente en l'état futur d'achèvement), ou réhabilité aux normes du neuf.</li>
<li>Respect des <strong>normes énergétiques RT 2012 ou RE 2020</strong> selon la date de permis.</li>
<li>Situé dans une <strong>zone éligible</strong> : A bis, A ou B1 (zones tendues). Les zones B2 et C sont exclues depuis 2018.</li>
<li>Location nue à usage de <strong>résidence principale du locataire</strong>.</li>
</ul>

<h2>Plafonds de loyers et de ressources</h2>
<p>Le loyer mensuel ne doit pas dépasser des plafonds fixés au m² selon la zone. À titre indicatif pour {YEAR} :</p>
<ul>
<li>Zone A bis : environ 18,89 €/m².</li>
<li>Zone A : environ 14,03 €/m².</li>
<li>Zone B1 : environ 11,31 €/m².</li>
</ul>
<p>Les <strong>ressources du locataire</strong> ne doivent pas non plus excéder des plafonds annuels révisés chaque année (par exemple, environ 43 953 € pour une personne seule en zone A en {YEAR}). Le non-respect entraîne la perte rétroactive de l'avantage fiscal.</p>

<h2>Taux de réduction d'impôt</h2>
<p>La réduction d'impôt est calculée sur le prix d'acquisition (dans la limite de 300 000 € et 5 500 €/m²) et étalée sur la durée d'engagement. Pour le dispositif Pinel classique en {YEAR} :</p>
<ul>
<li><strong>6 ans</strong> d'engagement : 9 % de réduction d'IR (taux dégressif depuis 2023).</li>
<li><strong>9 ans</strong> d'engagement : 12 % de réduction.</li>
<li><strong>12 ans</strong> d'engagement : 14 % de réduction.</li>
</ul>
<p>Le dispositif <strong>Pinel +</strong> (ou « Super Pinel ») maintient les taux pleins à <strong>12 %, 18 % et 21 %</strong> sous conditions renforcées (qualité d'usage, performance énergétique supérieure ou quartier prioritaire QPV).</p>

<h2>Fonctionnement avec une SCI familiale</h2>
<p>La SCI Pinel présente plusieurs atouts patrimoniaux :</p>
<ul>
<li><strong>Détention partagée</strong> entre conjoints, parents et enfants majeurs.</li>
<li><strong>Transmission progressive</strong> via donation de parts (abattement de 100 000 € par parent et enfant tous les 15 ans).</li>
<li><strong>Démembrement</strong> possible (nue-propriété aux enfants, usufruit aux parents).</li>
<li><strong>Mutualisation</strong> du financement et des charges entre associés.</li>
</ul>
<p>Chaque associé déclare sa quote-part de revenus fonciers et bénéficie proportionnellement de la réduction d'impôt Pinel.</p>

<h2>Précautions et limites</h2>
<p>Le dispositif Pinel s'éteint progressivement et n'est plus accessible aux acquisitions postérieures au 31 décembre 2024. Les opérations engagées avant cette date conservent leurs droits. Les investisseurs doivent vérifier la rentabilité réelle (loyers plafonnés vs marché libre), la qualité de l'emplacement et la cohérence avec leur stratégie patrimoniale globale.</p>