<p>La <strong>SCI (Société Civile Immobilière)</strong> est l'outil patrimonial le plus utilisé en France pour gérer et transmettre un bien immobilier à plusieurs. Souple, fiscalement adaptable, transmissible : elle a fait ses preuves. Voici le guide complet pour {YEAR}.</p>

<h2 id="definition">Qu'est-ce qu'une SCI ?</h2>
<p>La <strong>Société Civile Immobilière</strong> est une société civile (articles 1832 à 1873 Code civil) dont l'objet est l'acquisition, la détention et la gestion d'un ou plusieurs biens immobiliers. Elle se distingue radicalement des sociétés commerciales :</p>
<ul>
<li>Activité <strong>civile uniquement</strong> : pas d'achat-revente régulier, pas d'exploitation commerciale.</li>
<li>Régie par le Code civil (et non le Code de commerce).</li>
<li>Pas d'inscription au RCS, mais immatriculation obligatoire au RNE.</li>
</ul>

<h2 id="usages">Usages classiques de la SCI</h2>
<ul>
<li><strong>SCI familiale</strong> : détention d'un bien immobilier familial (résidence secondaire, maison de famille).</li>
<li><strong>SCI de location</strong> : achat d'un immeuble locatif (nu uniquement, sinon basculement en commercial).</li>
<li><strong>SCI patrimoniale</strong> : structuration du patrimoine immobilier pour faciliter la transmission.</li>
<li><strong>SCI d'attribution</strong> : construction d'un immeuble réparti entre associés (variante : SCIA).</li>
<li><strong>SCI de jouissance partagée (SCIAPP)</strong> : achat progressif de son logement.</li>
<li><strong>SCI professionnelle</strong> : détention des locaux d'exploitation par les associés d'une société d'exercice.</li>
</ul>

<h2 id="constitution">Constituer une SCI</h2>
<ol>
<li><strong>Minimum 2 associés</strong> (personnes physiques ou morales). Pas de SCI unipersonnelle.</li>
<li><strong>Capital social</strong> : 1 € minimum, en numéraire ou en nature.</li>
<li><strong>Rédaction des statuts</strong> : étape critique (gouvernance, agrément, sortie, durée).</li>
<li><strong>Dépôt du capital</strong> en banque (si numéraire) ou rapport d'évaluation (si nature).</li>
<li><strong>Annonce légale</strong> : 150-250 €.</li>
<li><strong>Immatriculation</strong> au guichet unique INPI : ≈ 200 € de frais de greffe.</li>
</ol>
<p>Coût total de création : <strong>500 à 1 500 €</strong> seul, 1 500 à 3 000 € avec avocat ou notaire.</p>

<h2 id="fiscalite">Fiscalité de la SCI</h2>

<h3>SCI à l'IR (par défaut)</h3>
<p>Régime <strong>transparent</strong> : la SCI ne paie pas l'impôt, les associés sont imposés directement sur leur quote-part de bénéfice ou de déficit foncier (catégorie revenus fonciers, article 8 CGI).</p>
<ul>
<li>Revenus locatifs imposés au barème progressif IR + prélèvements sociaux 17,2 %.</li>
<li>Déficit foncier imputable sur le revenu global jusqu'à 10 700 €/an (excédent reportable 10 ans sur revenus fonciers).</li>
<li>Plus-values en cas de cession : régime des plus-values immobilières des particuliers (exonération à 22 ans IR / 30 ans PS).</li>
</ul>

<h3>SCI à l'IS (sur option)</h3>
<p>Option <strong>irrévocable</strong> (sauf renonciation dans les 5 premières années). Régime :</p>
<ul>
<li>IS sur le bénéfice (15 % jusqu'à 42 500 €, 25 % au-delà).</li>
<li><strong>Amortissement du bien</strong> possible : levier puissant pour les SCI à fort actif immobilier.</li>
<li>Distribution de dividendes au PFU 30 %.</li>
<li>Plus-values à long terme imposées comme PV professionnelles (pas d'abattement durée).</li>
</ul>
<p>L'IS est avantageux pour les SCI à fort rendement et fort amortissement, mais alourdit la fiscalité à la cession.</p>

<h2 id="gouvernance">Gouvernance et gérant</h2>
<ul>
<li><strong>Gérant unique ou plusieurs co-gérants</strong>, désigné(s) dans les statuts ou par décision collective.</li>
<li>Pouvoirs définis par les statuts ; à défaut, pouvoirs étendus dans la limite de l'objet social.</li>
<li><strong>Décisions collectives</strong> : approbation des comptes annuels, vente d'un bien immobilier, modification des statuts.</li>
<li>Majorités : généralement <strong>unanimité</strong> par défaut (sauf clause statutaire) — d'où l'importance de prévoir des majorités adaptées.</li>
</ul>

<h2 id="responsabilite">Responsabilité des associés</h2>
<p>Spécificité majeure de la SCI : la <strong>responsabilité est indéfinie mais non solidaire</strong> (article 1857 Code civil). Chaque associé est tenu des dettes sociales <strong>à proportion de ses parts</strong>. Les créanciers doivent d'abord poursuivre la société avant d'attaquer les associés (article 1858).</p>
<p>Cette responsabilité indéfinie distingue la SCI des sociétés commerciales (SARL, SAS) où la responsabilité est limitée aux apports.</p>

<h2 id="transmission">Transmission</h2>
<p>La SCI est l'outil de transmission immobilière par excellence :</p>
<ul>
<li><strong>Donations échelonnées</strong> de parts tous les 15 ans avec abattement 100 000 € par parent et par enfant.</li>
<li><strong>Démembrement</strong> : nue-propriété aux enfants, usufruit conservé par les parents. À leur décès, transmission complète sans nouveau droit.</li>
<li><strong>Pacte Dutreil</strong> : pour les SCI exerçant une activité éligible (rare).</li>
<li><strong>Évitement de l'indivision</strong> entre héritiers : la SCI fixe les règles dès l'origine.</li>
</ul>

<h2 id="erreurs">Erreurs à éviter</h2>
<ul>
<li><strong>Bascule en activité commerciale</strong> : la SCI doit faire de la location nue, pas de la location meublée régulière (sauf LMP / LMNP très limité). Risque de requalification en SARL commerciale.</li>
<li><strong>Mauvaise rédaction des statuts</strong> : oublier l'agrément à la majorité raisonnable peut bloquer la société à la première mésentente.</li>
<li><strong>Sous-estimer la responsabilité indéfinie</strong> : les associés peuvent être poursuivis sur leurs biens propres après mise en demeure de la société.</li>
<li><strong>Option IS sans audit</strong> : option irrévocable, à étudier avec un fiscaliste avant de la formuler.</li>
<li><strong>Confondre SCI et indivision</strong> : la SCI a une personnalité juridique, l'indivision non. La SCI organise, l'indivision subit.</li>
</ul>