## Qu’est-ce qu’un bail verbal ?

## Quelle est la valeur juridique d’un bail verbal ?

## Quelles sont les conditions de validité d’un bail verbal ?

## Quelles sont les conséquences d’un bail verbal ?

## Difficulté d’établir des preuves en cas de litige

## Non-application de clauses spécifiques

## Difficulté d’obliger la souscription d’un contrat d’assurance de logement

## Rupture de contrat plus délicate

## Quelle est la durée d’un bail verbal ?

## Comment prouver un bail verbal ?

## Comment régulariser un bail verbal ?

## FAQ

## Comment le propriétaire peut-il résilier un bail verbal ?

## Est-ce qu'un écrit est obligatoire en cas de bail verbal ?

## Quels sont les avantages du bail verbal ?

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Docteur en droit et diplômé de Harvard.

Mis à jour le 20 octobre 2025

Le bail verbal est un contrat de location basé sur un consentement mutuel entre le bailleur et le locataire. Aucun écrit n’est formalisé. Si la jurisprudence reconnaissait la valeur légale de ce type de contrat, il est obligatoire de rédiger un document écrit depuis avril 2024. Les baux verbaux conclus avant cette date demeurent légaux, mais ils offrent une protection moindre aux cocontractants en cas de litige. Valeur juridique, conséquences ou encore éléments de preuve : Legalstart fait le point sur le bail verbal.

Par définition, un bail verbal est un contrat de location fondé sur un accord mutuel à l’oral. Les deux parties s’accordent sur le montant du loyer, le bien loué et les modalités de fonctionnement du contrat. Aucun écrit n’est formalisé. Cette situation se retrouve dans le cadre de la conclusion d’un bail commercial, d’un contrat entre particuliers, d’un bail rural ou de tout autre type.

☝️ Bon à savoir : depuis avril 2024, la loi exige la rédaction obligatoire d’un contrat de location, et elle prévoit des pénalités en cas de bail verbal. Avant cette date, la jurisprudence a reconnu à plusieurs reprises la validité d’un tel contrat. C’est pourquoi les contrats passés auparavant ne sont pas soumis à cette obligation, sauf s’ils font l’objet d’une modification.

Le bail oral est employé pour sa simplicité. Il suffit d’un accord verbal entre les deux cocontractants pour qu’il soit mis en place. Ce contrat présente aussi deux avantages majeurs pour le locataire :

Cependant, par sa forme orale, les termes du bail verbal sont plus délicats à faire appliquer en cas de litige entre les parties. Il faudra alors fournir des preuves de l’existence d’un bail verbal.

La loi du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs ordonnait la rédaction d’un contrat écrit, mais ne proposait pas de sanction en cas d’établissement d’un bail verbal. La jurisprudence a d’ailleurs reconnu à plusieurs reprises l’existence légale de ce type de contrat, qui s’appliquait de la même façon qu’un document écrit.

Toutefois, une nouvelle loi en 2024 est venue modifier la loi de 1989, en indiquant qu’il était à présent obligatoire de conclure un bail écrit. À défaut, le propriétaire est passible d’un an d’emprisonnement et de 20.000 euros d’amende.

De fait, tout contrat conclu depuis avril 2024 doit être rédigé à l’écrit. Les baux verbaux passés avant cette date demeurent toujours valables. Ils peuvent cependant être régularisés à tout moment.

Pour que le bail soit valide, il doit faire l’objet d’un accord mutuel entre le bailleur et le locataire sur :

Les conditions d’application du contrat sont les mêmes que pour un bail écrit. De fait, les deux cocontractants doivent respecter les dispositions impératives de la loi, que ce soit en matière d’obligation de paiement des loyers, de renouvellement du bail ou encore de la rupture de contrat.

Un bail verbal a des conséquences à plusieurs niveaux :

Par sa nature orale, le bail verbal devient beaucoup plus difficile à appliquer en cas de litige entre les deux parties. Elles doivent alors arriver à prouver à la fois l’existence du contrat et le fait qu’une obligation n’est pas respectée pour exiger un dédommagement. De fait, en menant un bail verbal, les cocontractants s’exposent à des risques s’ils ne peuvent pas prouver son existence.

🛠️ En pratique : le bailleur ne pourra prouver que difficilement le non-versement des loyers. De son côté, le locataire s’expose au risque de recevoir un logement qui ne soit pas en bon état. Il lui sera compliqué d’exiger des travaux de rénovation qui incombent d’ordinaire au propriétaire.

Dans le cadre d’un bail verbal, c’est la loi qui s’applique. Toute clause spécifique doit, en effet, faire l’objet d’un contrat écrit. C’est pourquoi il n’est pas possible entre autres :

Le locataire est normalement tenu de prendre une assurance habitation. Il demeure responsable en cas de dommage causé dans l’habitation. Le contrat écrit permet de formaliser cette obligation au sein d’une clause, ce qui n’est pas le cas dans un bail verbal. Il sera donc plus difficile de prouver la responsabilité du locataire en cas de dégradations.

Aucune clause spécifique ne peut s’appliquer si le locataire ne tient pas ses obligations de règlement de loyer. Dans cette situation, le bailleur doit en premier lieu envoyer un commandement à payer à son locataire. Si cette solution ne fonctionne pas, alors il pourra engager une procédure d’expulsion auprès du Tribunal de grande instance. Encore une fois, il lui faudra prouver l’existence du contrat et du litige.

☝️ Bon à savoir : les modalités de rupture du contrat sont les mêmes que pour un accord écrit. De fait, il demeure possible de procéder à une résiliation du bail verbal par le propriétaire en cas de vente du bien, de la volonté du bailleur de l’habiter, ou en cas de motifs spécifiques. Pour cela, le propriétaire doit envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception au locataire et respecter le délai de préavis (3 ou 6 mois selon la situation).

La durée d’un bail verbal est la même que pour un contrat écrit. La difficulté de cette situation réside dans le fait de prouver les dates de début et de fin de contrat.Pour rappel, la durée d’un contrat de bail est de :

☝️ Bon à savoir : la durée d’un contrat de location pour un logement qui n’est pas une résidence principale est au choix du bailleur. Cette situation s’applique notamment dans le cadre de locations saisonnières.

Afin de prouver l’existence d’un bail en cas de litige, le cocontractant peut utiliser tout moyen à sa portée. Il peut s’agir de copies de mails ou de SMS, de témoignages du voisinage, de l’encaissement des loyers, d’un versement d’un dépôt de garantie, par exemple.

📌 À retenir : c’est à la personne qui affirme l’existence du contrat de le prouver.

Les magistrats saisis de l’affaire apprécient ensuite la valeur des justificatifs fournis. Le cas échéant, ils peuvent proposer une régularisation du bail verbal.

☝️ Bon à savoir : le fait d’occuper un lieu n’est pas une preuve suffisante pour qualifier une situation de bail verbal. Il faut arriver à prouver le versement de loyers.

Afin de régulariser un bail verbal, il convient de rédiger un contrat de location. Ce dernier doit inclure les éléments suivants :

💡 Astuce : nos experts Legalstart vous accompagnent dans la rédaction de votre contrat commercial. Vous serez mis en contact avec un avocat qui répondra à toutes vos interrogations.

Principales sources législatives et réglementaires :

Résumer cet article avec :

Avec un contrat verbal, les mêmes modalités qu’un bail écrit s’appliquent. Ainsi, le propriétaire demeure libre de demander la résiliation du contrat afin d’habiter dedans, de le vendre ou pour certains motifs spécifiques. Il doit alors envoyer un courrier recommandé avec accusé de réception. En cas de refus, il peut intenter une action en justice, mais il devra donner la preuve de l’existence du bail verbal.

Oui, depuis avril 2024, il est à présent obligatoire de rédiger un écrit pour conclure un nouveau contrat de location, sous peine de sanctions pour le propriétaire. Pour les contrats passés avant cette date, cette obligation ne s’applique pas, sauf en cas de modification de l’accord.

Le bail verbal est facile à mettre en place, puisqu’il suffit d’un accord mutuel entre le bailleur et le locataire au sujet de la nature du bien et de son loyer. En outre, le locataire ne verra pas le montant de son loyer augmenter dans le cadre de la clause de révision. Il ne peut pas non plus subir de rupture de contrat suite à l’application d’une clause résolutoire.

Docteur en droit et diplômé de Harvard.

Fiche mise à jour le 20 octobre 2025

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