<p>Le montage holding au-dessus d'une SCI permet d'organiser un patrimoine immobilier de manière structurée. Il combine les avantages de la holding (gestion centralisée, transmission) avec ceux de la société civile immobilière (souplesse, démembrement, fiscalité au choix).</p>

<h2>Qu'est-ce qu'une holding SCI ?</h2>
<p>Une holding SCI est une société (souvent SARL, SAS ou SCI elle-même) détenant des parts d'une ou plusieurs SCI filles. Elle agit comme société mère et concentre la gestion des biens immobiliers détenus par les filiales. Le montage est utilisé pour structurer un patrimoine familial, faciliter la transmission ou regrouper plusieurs immeubles dans une stratégie commune.</p>

<h2>Quel intérêt patrimonial du montage ?</h2>
<p>Trois bénéfices principaux : centralisation des décisions et des comptes, isolation des risques entre filiales (un litige sur un immeuble n'affecte pas les autres), facilitation de la transmission par donation progressive des parts de holding. La holding permet aussi d'organiser un pacte Dutreil pour bénéficier d'un abattement de 75 % sur les droits de mutation à titre gratuit, sous conditions strictes.</p>

<h2>Quelle fiscalité applicable ?</h2>
<p>La fiscalité dépend du régime choisi par chaque société :</p>
<ul>
<li>SCI à l'IR : transparence fiscale, les revenus fonciers remontent aux associés.</li>
<li>SCI à l'IS : imposition au niveau de la société, amortissements possibles, mais frottement fiscal à la cession.</li>
<li>Holding à l'IS avec filiale à l'IS : régime mère-fille, dividendes remontés à 95 % exonérés.</li>
</ul>
<p>Une transmission universelle de patrimoine (TUP) peut simplifier la dissolution d'une filiale sans liquidation, en transmettant directement l'actif et le passif à la holding.</p>

<h2>Démembrement et optimisation</h2>
<p>Le démembrement de propriété est très utilisé : les parents donnent la nue-propriété des parts de holding à leurs enfants tout en conservant l'usufruit. Au décès, l'usufruit s'éteint sans droits de succession supplémentaires. Cette technique combinée à l'abattement de 100 000 € par enfant tous les 15 ans permet de transmettre un patrimoine important à moindre coût fiscal.</p>

<h2>Quel intérêt pour l'IFI ?</h2>
<p>L'impôt sur la fortune immobilière (IFI) vise le patrimoine immobilier net supérieur à 1,3 million d'euros. La holding SCI ne permet pas d'échapper à l'IFI : la valeur des parts est imposable selon leur valorisation au regard de l'actif immobilier sous-jacent. En revanche, certains passifs (emprunts) restent déductibles sous conditions, ce qui peut réduire la base imposable.</p>

<h2>Limites et précautions</h2>
<p>Le montage doit avoir un intérêt économique réel pour éviter la requalification en abus de droit fiscal. La gestion administrative est plus lourde (deux comptabilités, deux liasses fiscales, deux annonces légales). Un accompagnement par un avocat fiscaliste ou notaire est fortement recommandé avant de structurer une holding SCI familiale.</p>