## Quelle différence entre bail commercial et fonds de commerce ?

## Peut-on vendre son fonds de commerce sans le bail commercial ?

## Cession de fonds de commerce et droit de préemption du bailleur : quelle articulation ?

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Docteur en droit et diplômé de Harvard.

Mis à jour le 31 octobre 2025

Le bail commercial est l’une des composantes du fonds de commerce d’une entreprise.

Quelle différence entre bail commercial et fonds de commerce ? Peut-on vendre son fonds de commerce sans bail ? Peut-on réaliser une cession de bail commercial sans fonds de commerce ? Cession de fonds de commerce et droit de préemption du bailleur : quelle articulation ? Legalstart vous répond.

Le fonds de commerce regroupe l’ensemble des biens d’un commerçant qui lui permettent d’exercer son activité et de valoriser sa clientèle. Il constitue un bien immatériel. Ainsi, le fonds de commerce peut notamment être cédé, apporté en société, mis en location ou donné en garantie du remboursement d’un emprunt (nantissement).

À noter : le fonds de commerce comprend des éléments corporels (mobilier, matériel, marchandises, outils, etc.) et des éléments incorporels (enseigne, nom commercial, droit au bail, brevet, marque de fabrique, clientèle, etc.).

Le droit au bail quant à lui, est une composante du fonds de commerce. Il correspond au droit pour le locataire d'occuper les locaux et de bénéficier d'un droit au renouvellement du bail commercial qui y est associé, il a donc une valeur patrimoniale.

Le fonds de commerce et le droit au bail sont deux éléments distincts. Le droit au bail constitue souvent un élément essentiel au succès du fonds de commerce auprès de la clientèle.

À noter : le droit au bail doit donc être protégé, c’est pourquoi sa durée est longue : sa durée est de 9 ans minimum et il peut être résilié tous les trois ans. C’est la raison pour laquelle on parle souvent de “bail 3 6 9”.

La vente du fonds de commerce correspond à une cession de l’activité commerciale et de l’ensemble de ses moyens d’exploitation et emporte en principe la cession du droit au bail.

Cependant, il est possible, en pratique, de vendre le fonds de commerce sans procéder à la cession du bail commercial. Dans ce cas, le locataire conserve le droit de bail commercial et cède la propriété de la clientèle et des autres éléments corporels et incorporels composants le fonds de commerce.

Bon à savoir : sachez qu’il n’est pas possible d’interdire au locataire de céder son droit au bail en même temps que la cession de son fonds de commerce.

Par ailleurs, il est courant en pratique, que le bail commercial prévoie une clause interdisant la cession isolée du droit au bail. Dans ce cas, le droit au bail commercial ne peut être cédé sans le fonds de commerce.

Cependant, des exceptions à l’interdiction de céder le droit au bail sans le fonds de commerce ont été mises en place. En effet, le bail peut prévoir que le locataire a la possibilité de céder son droit au bail de façon isolée, lorsqu’il est notamment :

Pour en savoir plus sur la conclusion d’un bail commercial pensez à consulter notre fiche dédiée.

Il est courant que les bailleurs prévoient dans le bail commercial, une clause de droit de préemption, c'est-à-dire un droit d’acquérir par priorité le fonds de commerce.

Le locataire d'un local commercial doit informer le propriétaire du projet de vente du fonds de commerce par lettre recommandée avec avis de réception (LRAR) ou remise en main propre contre récépissé ou émargement.

Cette lettre doit indiquer le prix et les conditions de la vente. En cas d’exercice du droit de préemption, le bailleur sera acquéreur du fonds de commerce aux prix et conditions qui lui auront été notifiées.

💡 Astuce : utilisez un modèle de bail commercial pour la rédaction de votre contrat. !

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Fiche mise à jour le 31 octobre 2025

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