<p>Le cumul du statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) avec une société civile immobilière (SCI) suscite de nombreuses questions. La réponse dépend du régime fiscal choisi pour la SCI et révèle des incompatibilités souvent ignorées.</p>

<h2>SCI à l'IR : pourquoi le cumul est impossible</h2>
<p>Une SCI relevant par défaut de l'<strong>impôt sur le revenu (IR)</strong> a un objet civil et perçoit des revenus fonciers. Or, la location meublée est juridiquement et fiscalement une activité <strong>commerciale</strong> (article 35 du CGI). Si une SCI à l'IR pratique la location meublée, l'administration fiscale requalifie d'office l'intégralité de ses revenus en bénéfices industriels et commerciaux (BIC), ce qui entraîne l'assujettissement automatique à l'<strong>impôt sur les sociétés (IS)</strong>. Le statut LMNP, réservé aux personnes physiques, ne peut donc pas s'appliquer à une SCI à l'IR.</p>

<h2>SCI à l'IS : un cumul techniquement possible mais coûteux</h2>
<p>Une SCI ayant opté pour l'IS peut détenir un bien loué meublé. Néanmoins, ce sont les associés personnes physiques qui sont LMNP en direct, pas la SCI. Surtout, l'option IS fait perdre les avantages emblématiques du LMNP : amortissement déduit du revenu personnel, plus-values des particuliers, abattements pour durée de détention. La cession des parts ou de l'immeuble relève alors du régime des plus-values professionnelles, sans abattement.</p>

<h2>Les conséquences fiscales à anticiper</h2>
<p>Le passage forcé de l'IR à l'IS entraîne la taxation immédiate des plus-values latentes sur les biens et le report des amortissements antérieurs. Au moment de la revente, la plus-value imposable est calculée sur la valeur nette comptable, souvent très faible après amortissement, ce qui aboutit à une imposition lourde (IS de 25 %, puis prélèvement forfaitaire unique de 30 % sur les dividendes).</p>

<h2>Montages alternatifs efficaces</h2>
<p>Pour combiner détention par SCI et fiscalité avantageuse du meublé, plusieurs structurations existent :</p>
<ul>
<li><strong>Démembrement</strong> : la SCI conserve la nue-propriété et un associé personne physique détient l'usufruit en LMNP direct.</li>
<li><strong>Holding patrimoniale</strong> : une SAS ou SARL de famille à l'IR (régime spécifique de l'article 239 bis AA du CGI) peut louer meublé tout en bénéficiant de la transparence fiscale.</li>
<li><strong>Bail commercial à un exploitant</strong> : la SCI loue nue le bien à un exploitant qui sous-loue meublé.</li>
</ul>

<h2>La SARL de famille, vraie alternative au LMNP via SCI</h2>
<p>La <strong>SARL de famille</strong> est la solution la plus utilisée pour exercer la location meublée à plusieurs avec une structure sociétaire transparente. Elle permet de conserver l'amortissement, le régime des plus-values des particuliers après deux ans d'exploitation et l'imposition aux BIC. Elle requiert des associés liés par le sang, l'adoption ou le mariage.</p>

<h2>Points de vigilance</h2>
<p>La requalification fiscale d'une SCI à l'IR pratiquant la location meublée est systématique en cas de contrôle. Le seuil de tolérance, fixé jadis à 10 % du chiffre d'affaires, est très strictement appliqué. Avant toute opération, un audit avec un expert-comptable spécialisé en immobilier est indispensable.</p>