<p>L'acquisition d'un bien immobilier via une SCI (société civile immobilière) est une stratégie patrimoniale courante pour structurer un investissement, faciliter la transmission ou organiser une gestion familiale. Voici le montage type et les arbitrages clés.</p>

<h2>Pourquoi acheter en SCI plutôt qu'en direct ?</h2>
<p>La SCI présente plusieurs avantages structurels :</p>
<ul>
<li><strong>Transmission facilitée</strong> : donation progressive de parts sociales avec abattement de 100 000 € par parent et par enfant tous les 15 ans.</li>
<li><strong>Gestion familiale</strong> : les statuts définissent les règles de décision, évitant les blocages d'indivision.</li>
<li><strong>Démembrement</strong> : possible sur les parts (nue-propriété / usufruit) pour optimiser la transmission.</li>
<li><strong>Choix fiscal</strong> : IR (transparence) ou IS (amortissement du bien).</li>
</ul>

<h2>Étape 1 : créer la SCI avant l'achat</h2>
<p>La SCI doit être <strong>immatriculée avant la signature de l'acte authentique</strong>. Étapes : rédaction des statuts, dépôt du capital (1 € minimum, mais 1 000 à 5 000 € recommandé pour la crédibilité bancaire), publication d'une annonce légale, immatriculation via le guichet unique INPI. Comptez 15 à 25 jours et 250 à 600 € de frais (hors honoraires d'avocat).</p>

<h2>Étape 2 : obtenir le financement bancaire</h2>
<p>Les banques acceptent de financer une SCI mais exigent généralement :</p>
<ul>
<li>La caution personnelle et solidaire des associés (à hauteur de leur quote-part ou totale).</li>
<li>Un apport personnel de 10 à 30 % du prix d'achat.</li>
<li>Une assurance emprunteur sur chaque associé caution.</li>
<li>Des comptes annuels prévisionnels si la SCI loue le bien.</li>
</ul>
<p>Le prêt est consenti à la SCI, qui en est juridiquement l'emprunteur. Les intérêts sont déductibles des revenus fonciers ou amortis selon le régime fiscal choisi.</p>

<h2>Étape 3 : signature de l'acte authentique</h2>
<p>L'acte est signé devant notaire au nom de la SCI, représentée par son gérant. Les frais de notaire sont identiques à un achat en direct (environ 7-8 % dans l'ancien, 2-3 % dans le neuf). Le bien entre au bilan de la SCI et devient sa propriété juridique pleine.</p>

<h2>Fiscalité : IR ou IS ?</h2>
<p>La <strong>SCI à l'IR</strong> (par défaut) est transparente : chaque associé déclare sa quote-part de revenus fonciers (location nue) à l'IR au barème progressif + prélèvements sociaux à 17,2 %. Régime adapté pour patrimoine familial et location nue de longue durée.</p>
<p>La <strong>SCI à l'IS</strong> (sur option, irrévocable) permet d'amortir le bien (2 à 4 % par an), réduisant fortement le résultat imposable. Mais elle alourdit la fiscalité à la revente (plus-value professionnelle, sans abattement pour durée). Privilégier pour location meublée ou stratégie de revente lointaine.</p>

<h2>Obligations comptables et fiscales</h2>
<p>Une SCI à l'IR avec activité simple (location nue) tient une comptabilité légère. À l'IS, comptabilité commerciale obligatoire, dépôt des comptes annuels au greffe et liasse fiscale 2065. Une assemblée générale annuelle d'approbation des comptes est requise dans tous les cas.</p>