<p>La société civile immobilière (SCI) est l'outil patrimonial privilégié pour détenir et louer un bien immobilier à plusieurs. Toutefois, le régime fiscal applicable diffère radicalement selon que la location est nue ou meublée, avec des conséquences majeures sur l'imposition des associés.</p>

<h2>Pourquoi utiliser une SCI pour louer ?</h2>
<p>La SCI offre plusieurs avantages pour gérer un bien locatif :</p>
<ul>
<li>Détention partagée d'un bien à plusieurs (famille, amis, partenaires).</li>
<li>Transmission patrimoniale facilitée (donation de parts sociales avec abattements renouvelables tous les 15 ans).</li>
<li>Séparation du patrimoine personnel et de l'investissement locatif.</li>
<li>Souplesse de gestion par le gérant désigné dans les statuts.</li>
</ul>
<p>Elle ne convient cependant pas à toutes les formes de location, comme nous allons le voir.</p>

<h2>La location nue : régime des revenus fonciers</h2>
<p>La location nue (vide, non meublée) est une <strong>activité civile</strong> compatible avec l'objet civil de la SCI. Les loyers sont imposés dans la catégorie des <strong>revenus fonciers</strong>, déclarés au prorata par chaque associé sur sa déclaration personnelle (IR avec transparence fiscale).</p>
<p>Deux régimes : micro-foncier (abattement forfaitaire de 30 % si recettes brutes inférieures à 15 000 €) ou réel (déduction des charges réelles : intérêts d'emprunt, taxe foncière, travaux, assurance, gestion). Le déficit foncier est imputable sur le revenu global jusqu'à 10 700 € par an (21 400 € pour rénovation énergétique jusqu'en 2025).</p>

<h2>La location meublée : risque de requalification</h2>
<p>La location meublée est juridiquement une <strong>activité commerciale</strong> (article 35 du CGI), incompatible avec l'objet civil de la SCI. Si une SCI pratique de la location meublée à titre habituel, elle est <strong>automatiquement requalifiée à l'IS</strong>, ce qui entraîne :</p>
<ul>
<li>Imposition des bénéfices à l'impôt sur les sociétés (15 % jusqu'à 42 500 € puis 25 %).</li>
<li>Imposition des plus-values selon le régime professionnel (pas d'abattement pour durée de détention).</li>
<li>Double imposition lors de la distribution de dividendes (IS + PFU 30 %).</li>
</ul>
<p>La tolérance fiscale admet une activité meublée accessoire si elle représente <strong>moins de 10 % des recettes totales</strong>.</p>

<h2>SCI à l'IS : avantages et inconvénients</h2>
<p>L'option pour l'IS, volontaire ou subie (location meublée), permet de déduire l'amortissement du bien et de réduire le bénéfice imposable les premières années. En contrepartie, la fiscalité de sortie (plus-value, dissolution) est nettement moins favorable que l'IR. L'option IS est <strong>irrévocable après 5 ans</strong>.</p>

<h2>Bonnes pratiques de gestion locative</h2>
<p>Quelques règles incontournables :</p>
<ul>
<li>Rédiger un bail conforme à la loi du 6 juillet 1989 (location vide à usage de résidence principale).</li>
<li>Tenir une comptabilité claire : journal recettes/dépenses, justificatifs conservés 10 ans.</li>
<li>Souscrire une assurance PNO (propriétaire non occupant).</li>
<li>Anticiper la trésorerie pour les travaux et les périodes de vacance locative.</li>
<li>Réviser annuellement le loyer selon l'IRL pour les baux d'habitation.</li>
</ul>