## SCI ou SCPI : de quoi parle-t-on ?

## SCI : définition

## SCPI : définition

## SCI ou SCPI : quelles conditions de constitution ?

## Les conditions pour créer une SCI

## Les conditions pour créer une SCPI

## SCI ou SCPI : quel fonctionnement ?

## Le fonctionnement de la SCI

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## SCI ou SCPI : quel régime fiscal ?

## Le régime fiscal de la SCI

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## SCI ou SCPI : quelles formalités de création ?

## Les formalités de création de la SCI

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## Les obligations comptables en SCI

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Docteur en droit et diplômé de Harvard.

Mis à jour le 22 octobre 2025

Investir dans la pierre est une des options les plus fiables pour assurer son avenir, bénéficier de revenus réguliers ou constituer un patrimoine immobilier. Gestion immobilière ou simple placement financier, il existe différentes options pour investir dans l’immobilier selon le type d’activité que vous souhaitez exercer.

SCI ou SCPI ? Quelles sont les différences ? Quels sont leurs avantages et leurs inconvénients ? Faut-il créer une SCI ou investir dans une SCPI ? On vous explique tout sur ces deux sociétés immobilières.

La SCI, comme la SCPI, sont des structures qui permettent à celui qui les crée, ou qui y investissent, de bénéficier d’une source de revenus réguliers. Elles sont toutes deux des sociétés immobilières qui permettent de réaliser des investissements immobiliers.

Plutôt SCPI ou SCI ? Tout dépend de votre objectif et de votre budget !

Investissement immobilier, protection du patrimoine personnel, revenus complémentaires, optimisation fiscale, transmission familiale, etc., les raisons de créer une SCI sont multiples.

En effet, la SCI, ou Société Civile Immobilière, est une structure juridique qui a pour objet principal la gestion d’un ou plusieurs biens immobiliers.

On entend par "gestion", l’achat et la location de biens immobiliers. La SCI étant une société civile, elle ne peut pas exercer d’activité de vente considérée, par nature, comme commerciale.

🛠️ En pratique : le patrimoine est détenu par la société civile immobilière et réparti entre les associés, en fonction de la proportion de leur apport.

Le statut de SCI offre une flexibilité et une fiscalité avantageuse à ses associés. Elle est d’ailleurs idéale en cas de succession dans une SCI familiale, par exemple.

🔎 Zoom : pour en savoir plus sur les avantages et inconvénients de la SCI, pensez à consulter notre fiche sur le sujet.

La SCPI, ou Société Civile de Placement Immobilier, est un organisme de placement collectif. Ainsi, la SCI facilite la gestion d’un ou plusieurs biens immobiliers, tandis que la SCPI constitue un outil d’épargne qui permet à un grand nombre d’investisseurs de participer à un placement immobilier.

📌 À retenir : une SCPI est une structure hybride, combinant les caractéristiques d’une société et d’un fonds d’investissement. Elle est régie par le Code monétaire et financier.

Les SCPI peuvent être destinées à l’acquisition et à la gestion d’immeubles à usage commercial (on parle de SCPI d’entreprises) ou à usage d’habitation (dans ce cas on parle de SCIP d’habitation).

Contrairement à la SCI qui peut être créée pour des raisons très différentes, la SCPI a pour unique objectif d’acquérir un patrimoine immobilier destiné à la location. Elle collecte de l’argent auprès de nombreux investisseurs dans l’unique but de placer cet argent et de le faire fructifier.

L’avantage de ce genre de placement est qu’il assure un revenu régulier à celui qui le réalise. En achetant des parts, l’investisseur devient associé de la société et perçoit, à ce titre, des dividendes (généralement tous les trimestres). De plus, toute la gestion des biens immobiliers est prise en charge par l’organisme.

En conclusion, acheter des parts dans une SCPI permet d’investir indirectement dans l’immobilier !

S’il faut au minimum 2 personnes pour créer une SCI ou une SCPI, les conditions de constitution pour l’une ou l’autre diffèrent.

La SCI permet surtout de constituer un patrimoine immobilier et de le gérer à plusieurs. L’objet social doit être civil et immobilier. Il concerne principalement l’acquisition, l’administration, la gestion et la vente de biens immobiliers.

Formée par 2 personnes a minima, la création d’une SCI par une seule personne est impossible. Il n’existe pas de limite maximum au nombre d’associés. Ces derniers peuvent être mineurs, même non émancipés. Une autorisation des représentants légaux est alors requise.

☝️ Bon à savoir : une personne seule ne peut pas créer une SCI, cependant, il est possible d’utiliser une société dont la personne est l’unique propriétaire comme second associé de la SCI.

Aucun lien particulier n’est exigé entre les associés. Une SCI peut être constituée entre amis, en couple, avec des enfants, frères et sœurs, etc. La création d’une SCI familiale est toutefois réservée aux membres d’une même famille.

Un apport en capital est obligatoire pour devenir associé. Par ailleurs, les associés sont indéfiniment responsables des dettes sociales, proportionnellement à leurs parts dans le capital.

La création d’une SCI n’est pas, en soi, coûteuse puisqu’elle ne requiert pas de capital social minimum. Par ailleurs, même si l’acquisition d’un bien immobilier (immeuble, maison, appartement, etc.) peut représenter un investissement conséquent, la création d’une SCI donne à ses associés une crédibilité supplémentaire auprès des banques qui seront plus enclines à accorder des prêts.

Pour en savoir plus, voici toutes les réponses aux questions les plus fréquentes sur la SCI.

Pour créer une SCPI, certaines conditions légales doivent être respectées :

Ainsi, la création d’une SCPI repose sur un contrat de société entre au moins deux personnes qui souhaitent s’associer pour investir ensemble dans l’immobilier. Chaque associé doit réaliser un apport (en numéraire, en nature ou en industrie) pour constituer le capital social, tout en respectant les règles fixées par la loi.

☝️ Bon à savoir : la création d’une SCPI implique un capital social de départ d’au moins 760.000 €. Elle est donc exclusivement réservée aux grosses fortunes ou aux entreprises. En revanche, il est possible de procéder à un investissement en SCPI (déjà existante) en acquérant des parts avec un tout petit budget ! En moyenne, une part de SCPI vaut entre 150 € et 1.000 €.

Le fonctionnement entre une SCI ou une SCPI est très différent. Voici les différences entre l’une et l’autre.

La SCI est un outil particulièrement adapté pour investir à plusieurs dans l’immobilier. Elle permet aux associés d’acquérir un ou plusieurs biens immobiliers en partageant les coûts et les charges liés à leur gestion. Grâce à sa grande souplesse, le SCI offre une organisation libre. Son fonctionnement est en effet principalement défini dans les statuts, avec peu de contraintes légales.

Le fonctionnement de la SCI repose autour de deux principaux acteurs : les associés et le gérant. Les associés, qui peuvent être des personnes physiques ou morales, jouent un rôle clé puisqu’ils :

Le gestion de la SCI est assurée par un ou plusieurs gérants, qui peuvent aussi être associés. On parle alors d’associés-gérants. Ces derniers sont responsables de la gestion quotidienne de la SCI. Leurs pouvoirs et leurs responsabilités sont définis dans les statuts de la société.

Une SCI fonctionne en collectant des fonds auprès d’investisseurs qui deviennent des associés. Ces fonds sont investis dans des biens immobiliers sélectionnés par une société de gestion agréée par l’AMF (autorité des marchés financiers). Cette dernière s’assure de la transparence, de la protection des investisseurs et du bon fonctionnement des marchés financiers.

Ainsi, dans une SCPI, les associés n’ont aucun rôle dans la gestion du patrimoine. Leur participation se limite à l’acquisition de parts et à l’encaissement des revenus sous forme de dividendes.

C’est la société de gestion qui est le "gérant" de la SCPI. Elle est chargée de l’administration de la SCPI en contrepartie de frais de gestion. Cette société :

Ses principales missions sont d’acquérir, gérer et optimiser le patrimoine immobilier. Elle informe régulièrement les associés des performances de la SCPI, et leur verse les dividendes issus des loyers sous forme de dividendes.

📝 À noter : le patrimoine immobilier appartient aux associés, non au gérant (la société de gestion). En contrepartie des frais, les associés délèguent seulement la gestion de la société. Ils assurent ainsi un placement clé en main.

Là encore, le régime fiscal applicable en SCI ou en SCPI est très différent.

La fiscalité d’une SCI repose sur un choix important à effectuer lors de sa création en matière de choix entre l’impôt sur le revenu (IR) ou l’impôt sur les sociétés (IS).

L’impôt sur le revenu est le choix le plus courant. Les associés déclarent leur quote-part de bénéfices dans leur déclaration de revenus personnelle, en fonction des parts qu’ils détiennent dans la SCI.

Si les associés optent pour l’IS, seule la société déclare les bénéfices et paie l’impôt. Attention, une fois ce choix effectué, il est irréversible.

❓ Question fréquente : quel est le statut social du gérant d’une SCI ? Le régime social du gérant d’une SCI dépend de sa situation. S’il est gérant associé non rémunéré, il ne bénéficie d’aucune protection sociale. S’il est gérant associé rémunéré, il dispose du statut de travailleur non salarié (TNS). Enfin, s’il est gérant non associé, il est TNS, ou assimilé-salarié (en présence d’un lien de subordination).

Les revenus des SCPI ne sont pas soumis à l’impôt sur les sociétés au niveau de la SCPI. Ils sont imposés directement au niveau des associés, selon leur régime fiscal applicable.

Les revenus des personnes physiques issus des SCPI sont considérés comme des revenus fonciers. Ils sont soumis à l’impôt sur le revenu selon le barème progressif, après déduction des intérêts d’emprunt et des frais liés à l’acquisition des parts de la SCPI. Ils sont également soumis aux prélèvements sociaux (au taux de 17,2 %).

Les associés, personnes physiques, ont le choix entre deux régimes :

Lorsque les associés sont des personnes morales, elles ne reçoivent pas d’IFU (imprimé fiscal unique) pour déclarer les revenus. Ces sociétés intègrent directement les revenus issus de leurs parts de la SCPI dans leur comptabilité et les déclarent à l’impôt sur les sociétés (IS). Les bénéfices sont imposables en fonction du régime applicable à l’activité (BNC, BIC, etc.).

La création d’une SCI ou d’une SCPI repose sur un formalisme propre à chaque structure.

Pour créer une SCI, 4 étapes principales sont nécessaires :

Les statuts déterminent les règles de fonctionnement de la SCI, notamment les pouvoirs du gérant. Ils doivent être rédigés avec soin, car ils constituent un document essentiel pour la gestion de la société. C’est notamment dans les statuts qu’est désignée la société de gestion (ou lors de l’assemblée générale, le cas échéant).

Le capital social regroupe les apports en numéraire ou en nature réalisés par les associés. L’argent doit être déposé sur un compte bancaire bloqué. Une attestation de dépôt de fonds est alors délivrée.

La création d’une SCI doit faire l’objet d’une annonce légale publiée dans un journal habilité pour informer les tiers de la création de la société.

Enfin, le dossier d’immatriculation de la SCI doit être soumis au Guichet unique, sur le site de l’INPI. Les pièces à fournir pour le dossier sont les suivants :

Une fois le dossier validé, l’extrait K-bis est délivré. Il atteste de l’existence légale de la SCI et lui permet de démarrer ses activités.

Pour créer une SCPI, plusieurs étapes administratives et juridiques sont nécessaires :

La gestion comptable d’une SCI ou d’une SCPI est plutôt simple, puisque ce ne sont pas des sociétés à caractère commercial.

En principe, une SCI n’a pas l’obligation légale de tenir une comptabilité rigoureuse. Elle n’exerce pas d’activité commerciale, et ses revenus sont soumis à l’impôt sur le revenu. Ainsi, elle peut se limiter à une comptabilité simplifiée (registre des recettes). Il est toutefois recommandé, même si cela n’est pas obligatoire, d’établir un bilan comptable annuel, et de tenir un livre d’inventaire.

Dans certains cas toutefois, une comptabilité rigoureuse, se rapprochant d’une comptabilité d’entreprise, devient obligatoire. C’est le cas lorsque :

Dans ce cas, la SCI devra tenir un grand livre, une balance, établir un compte de résultat et un bilan comptable annuel, etc.

Chaque année, la société de gestion de la SCPI réalise un inventaire de l’actif et du passif existant à date. Elle réalise ainsi :

Un contrat d’assurance-vie est un contrat qui garantit le versement de revenus à son bénéficiaire, qui peut être l’assuré lui-même ou ses proches (selon le type de contrat conclu).

Dans certains cas, les contrats d’assurance-vie sont utilisés comme placement financier. Il est donc possible d’y insérer des revenus immobiliers, comme ceux engendrés par une SCI ou SCPI dans l’assurance vie.

Pour comprendre les différences entre SCI et SCPI, voici un tableau récapitulatif de leurs caractéristiques.

Investir dans une SCPI

Nombre de personnes requises

Faible (mais l’acquisition d’un bien immobilier constitue un investissement important)

Faible (à partir de 150 €)

Important (en qualité d’associé)

Faible (la gestion des biens est prise en charge par l’organisme)

Simple placement financier

Principales sources législatives et réglementaires :

Résumer cet article avec :

La SCI est un outil idéal pour investir à plusieurs en partageant les coûts. Son fonctionnement est souple grâce à des statuts librement définis. La SCI facilite également la transmission du patrimoine familial, notamment avec des abattements fiscaux avantageux pour les donations.

Mettre ses biens en SCI permet de bénéficier d’une réduction des frais de succession et de reporter la plus-value lors de la vente des biens.

Investir dans une SCI permet de réaliser un investissement à long terme avec un taux de rentabilité moyen de 6 à 7 % par an.

Docteur en droit et diplômé de Harvard.

Fiche mise à jour le 22 octobre 2025

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