## Qu’est-ce que l’indivision des biens ?

## Indivision des biens : définition

## Quelle différence entre indivision et séparation des biens ?

## Quels sont les avantages et inconvénients de l’indivision des biens ?

## Les avantages de l’indivision des biens

## Les inconvénients de l’indivision des biens

## Comment est gérée l’indivision des biens ?

## Le régime légal de l’indivision des biens

## Les conventions d’indivision des biens

## Indivisions des biens : quels droits pour les indivisaires ?

## Comment prend fin l’indivision des biens ?

## FAQ

## Qui est propriétaire en indivision des biens ?

## En cas d’indivision des biens, tous les héritiers doivent-ils être d’accord pour vendre ?

## Quelle fiscalité en cas d’indivision des biens ?

## Quels sont les inconvénients d'une indivision ?

## Quelle est la différence entre une SCI et une indivision ?

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Docteur en droit et diplômé de Harvard.

Mis à jour le 29 octobre 2025

L’indivision des biens n’est pas toujours une situation désirée. Vous pouvez vous y trouver à la suite d’un divorce ou dans le cadre d’une succession. Par contre, si vous avez signé un PACS, vous pouvez avoir choisi ce régime.

Alors, quelle est sa définition ? Quels en sont les avantages et les inconvénients ? Comment fonctionne-t-il ? Legalstart vous éclaire.

Pour bien comprendre le fonctionnement de l'indivision des biens et sa définition, il faut aussi bien faire la différence avec la séparation de biens.

En ce qui concerne l’indivision des biens, quelle est la définition ? C’est une situation juridique se caractérisant par la concurrence de droits de même nature sur un ou plusieurs biens, par plusieurs personnes, sans division matérielle. Vous connaissez sans doute ces circonstances, en cas de décès d’une personne, dans le cadre d’une succession. Les héritiers sont tous propriétaires du patrimoine du défunt. On les appelle les indivisaires. Mais l’indivision des biens, suite à un divorce, est aussi possible.

Les biens composant l’indivision sont appelés biens indivis. Les droits des indivisaires sur les biens indivis sont équivalents et sont exprimés par des quotes-parts.

📝 À noter : dans le cadre d’une succession, l’indivision s’achève lors du partage du patrimoine.

Indivision des biens ou séparation des biens ? Ces deux situations juridiques sont souvent assimilées. La séparation des biens signifie que chaque membre du couple, marié ou lié par un PACS, conserve l’entière jouissance et la maîtrise de ses biens personnels. Quant à l’indivision, il s’agit d’un partage de la propriété d’un bien entre plusieurs personnes.

Par exemple, vous avez le choix, pour le PACS, entre indivision ou séparation de biens. Si vous souhaitez acquérir un bien ensemble, il est alors judicieux d’opter pour le régime de l’indivision des biens. Les biens acquis après le PACS sont considérés comme appartenant pour moitié à chacun.

⚠️ Attention : il ne faut également pas confondre indivision des biens et usufruit, qui est un démembrement de la propriété d’un bien. Dans l’indivision, les co-indivisaires ont chacun une part de la pleine propriété du bien.

Avoir des biens en indivision peut présenter certains avantages. Néanmoins, l'indivision a aussi certains inconvénients qu'il ne faut pas négliger.

L’indivision des biens est sans doute le choix le plus simple à retenir si vous souhaitez acheter un bien à plusieurs. Par exemple, elle est beaucoup moins contraignante que la SCI. C’est la raison pour laquelle elle est largement privilégiée par les partenaires liés par un PACS ou les concubins pour l’achat d’un logement à deux.

Chaque acheteur sera propriétaire du bien à hauteur de sa contribution financière.

Si l’on prend l’exemple d’un appartement d’une valeur de 100.000 € acquis par deux amis ayant choisi un achat sous le régime de l’indivision des biens :

Etre propriétaire en indivision suppose de s'assurer d’une parfaite entente avec vos futurs co-indivisaires, dans le but d’éviter les situations de blocage. Vous aurez tous des droits sur la totalité du bien. Par conséquent, certaines décisions le concernant doivent être prises à l’unanimité.

❓Question fréquente : SCI et divorce : comment ça se passe ? La création d'une SCI peut aider à simplifier la division des biens immobiliers en cas de divorce. Les parts de la SCI peuvent être réparties entre les ex-époux, plutôt que de devoir vendre ou liquider les biens immobiliers, ce qui peut être un processus coûteux et complexe.

L’indivision des biens pour un PACS n’est pas automatique. Les partenaires liés par un PACS doivent le choisir, sinon leur sera appliquée la séparation des biens.

L'indivision des biens d'un Pacs, ou l'indivision des biens en cas de divorce, se gère différemment en fonction de s'il s'agit de l'application du régime légal de l'indivision ou d'une convention d'indivision.

Durant la vie de l’indivision, les différents propriétaires vont être amenés à prendre des décisions pour gérer le ou les biens. Les majorités de votes diffèrent selon le type de décision à prendre :

📝 À noter : les majorités s’expriment en parts et non en nombre d’indivisaires.

Pour échapper au régime légal, il est tout à fait possible de prévoir une convention pour fixer les règles de fonctionnement de l’indivision des biens. Elle devra être écrite, lister les biens indivis et définir les prérogatives des indivisaires.

Ce type de convention est rare dans le régime de l’indivision des biens d’un PACS, mais est fréquemment utilisée pour une succession. Ainsi, les héritiers ont la possibilité de choisir un mandataire pour assurer la gestion de l’indivision. Il peut s’agir de l’un d’entre eux ou d’une tierce personne.

Dans tous les cas, les règles applicables à chaque bien doivent être adoptées à l'unanimité des indivisaires. De plus, l'indivision conventionnelle peut être signée pour 5 ans renouvelables ou pour une durée indéterminée.

☝️ Bon à savoir : si la succession est composée d’au moins un bien immobilier, la convention doit être établie par un notaire.

Les indivisaires ont avant tout le droit d’utiliser les biens indivis sous réserve d’obtenir l’accord des autres indivisaires et de respecter la destination du bien. Par exemple, vous ne pourrez pas transformer un local commercial en habitation. En contrepartie de la jouissance du bien, il est tout à fait possible que les autres indivisaires vous demandent de leur verser une indemnité.

Vous avez également la possibilité de céder vos droits dans l’indivision des biens. Par contre, il faudra d’abord en informer les autres indivisaires de manière officielle en indiquant le prix, les conditions du contrat de vente et l’identité de l’acheteur. Cet avertissement est obligatoire en raison du droit de priorité dont bénéficient les autres membres de l’indivision.

À noter : lorsqu’un indivisaire occupe seul le bien indivis pendant une longue période sans opposition des autres, il peut dans certains cas en devenir pleinement propriétaire grâce à la prescription acquisitive.

Dans le cadre d’une succession, l’indivision prend fin par le partage des biens entre les héritiers. Quelle que soit votre situation, vous ne pouvez pas être forcé de rester dans l’indivision des biens. Pour en sortir, vous avez la possibilité de :

🗒️ À noter : depuis la nouvelle loi sur l'indivision du fait d'une succession, des droits d'enregistrement ont désormais vocation à s'appliquer en cas de partage. Ils sont de 2,5 %.

☝️ Bon à savoir : en cas de désaccord, le juge peut décider de maintenir les indivisaires dans l’indivision pour protéger leurs intérêts.

☝️ Bon à savoir : divorce et bien immobilier : la création d'une SCI permet également de planifier l'avenir en prévoyant des règles pour la gestion des biens immobiliers en cas de divorce ou de décès de l'un des conjoints. Cela peut apporter une certaine sécurité juridique et éviter des conflits futurs.

Principales sources législatives et réglementaires :

Résumer cet article avec :

Dans une indivision, tous les co-indivisaires sont propriétaires, ensemble. Ils ont chacun une quote-part de la pleine propriété du bien. Par exemple, pour l’indivision des biens d’une succession, si 4 héritiers sont au même degré, ils ont chacun 25 % ou 1/4 de propriété du bien indivis.

Dans le cadre d’une indivision des biens, la vente du bien indivis est une décision qui doit être prise à l’unanimité des co-indivisaires. Autrement dit, ils doivent être tous d’accord. Si la cession concerne la part d’un des indivisaires, il doit également obtenir l’accord de tous les autres.

Chaque indivisaire est tenu de payer les dettes de l’indivision à hauteur de sa quote-part. Cela s’applique bien sûr aux impôts fonciers relatifs au bien indivis. L’avis de taxe foncière est unique et établi au nom de l’indivision. Il est important de noter que les co-indivisaires ne sont pas solidaires pour le paiement de cette taxe.

L'inconvénient principal de l'indivision est le risque de blocage en cas de conflit entre les indivisaires. En effet, il faut réunir au moins 2/3 des votes pour la plupart des décisions, voire l'unanimité dans certains cas comme pour la vente du bien. De plus, il peut être très difficile de faire racheter sa quote-part si un indivisaire souhaite sortir de l'indivision.

Une SCI est une société qui a la personnalité morale. Elle est détenue par des associés, dirigée par un gérant et son fonctionnement est déterminé par les statuts. C'est la société qui est propriétaire du bien. Les associés détiennent des parts sociales. Au contraire, l'indivision est une situation de fait. Chaque indivisaire détient une quote-part du bien. Le fonctionnement est très peu régit par la loi, et dépend de la bonne entente des indivisaires.

Docteur en droit et diplômé de Harvard.

Fiche mise à jour le 29 octobre 2025

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