## SCI et résidence principale : de quoi s'agit-il ?

## Définition de la SCI

## Définition de la résidence principale

## Quels sont les avantages d’acheter sa résidence principale en SCI ?

## Créer une SCI pour sa résidence principale : les avantages pour les couples

## Créer une SCI pour sa résidence principale : les avantages pour la transmission du patrimoine

## Quels sont les inconvénients d’acheter sa résidence principale en SCI ?

## Comment mettre votre résidence principale en SCI ?

## Quand créer la SCI ?

## La création de la SCI

## L’apport de votre résidence à la SCI

## Le rachat de votre résidence principale par la SCI : une bonne idée ?

## FAQ

## Qu'est-ce qu'une résidence principale ?

## Quels sont les moyens d'acquérir votre résidence principale en SCI ?

## Est-ce intéressant d'acquérir sa résidence principale par le biais d'une SCI ?

## Quel intérêt de mettre sa résidence principale en SCI ?

## Est-ce qu'une SCI peut être une résidence principale ?

Cliquez ici pour reprendre votre démarche

🎁 Offre de Noël : -100€ sur votre création d’entreprise ! Appelez-nous 01 76 41 08 93

🎁 Offre de Noël : -100€ sur votre création d’entreprise ! Appelez-nous 01 76 41 08 93

Compte pro/facturation

Modifier son entreprise

Fermer son entreprise

Création d'entreprise

Sélection de fiches pratiques

Docteur en droit et diplômé de Harvard.

Mis à jour le 15 octobre 2025

Par définition, la résidence principale est le logement que vous occupez effectivement sur la durée. Détenir sa résidence principale en SCI (société civile immobilière) permet différents montages, soumis à une fiscalité particulière. Quel est l’intérêt de créer une SCI pour sa maison d’habitation ou son appartement ?

La SCI peut être un choix astucieux pour acquérir votre résidence principale en couple, ou pour gérer et organiser la transmission du patrimoine familial à vos descendants. Avec Legalstart, SCI et création riment avec simplicité ! Cette solution vous intéresse ? On vous explique quelles sont les différentes façons d’intégrer votre résidence principale à la SCI ainsi que les avantages et inconvénients, afin d'y voir plus clair.

Une SCI est une société civile immobilière. Elle a donc la personnalité morale et son propre patrimoine qui est bien distinct de celui des associés qui eux détiennent des parts sociales de la SCI.

Pour créer une SCI, il faut être au moins deux associés et avoir un capital social de 1 euro minimum (articles 1845 à 1870-1 du Code civil).

Votre résidence principale est votre lieu d'habitation habituelle où vous résidez la majorité du temps, soit au moins 6 mois par an (article R318-7 du Code général des impôts).

Créer une SCI pour votre résidence principale revient à transmettre la propriété de ce bien immobilier à la société. Cette solution permet de gérer le patrimoine et d’organiser sa transmission, par l’intermédiaire de la société. La création d’une SCI se fait en plusieurs étapes, et il vous faudra accomplir certaines formalités de création de SCI.

Question fréquente : pourquoi acheter sa maison en SCI ? Acheter sa résidence principale en SCI présente plusieurs intérêts pour les couples ou tout simplement pour simplifier la transmission de votre résidence à vos héritiers.

En effet, vous pouvez décider d’acquérir directement votre logement en couple : chacun deviendra alors copropriétaire du bien sous le régime de l’indivision. Le régime de l’indivision des biens suppose une entente à l'unanimité pour toutes les décisions importantes, ce qui peut vite devenir bloquant en cas de mésentente.

L’alternative est donc de détenir votre habitation principale par société interposée, en créant une SCI. La SCI va financer l’achat du logement en souscrivant un prêt bancaire, et/ou grâce aux versements effectués en compte courant d’associé.

La SCI présente donc des intérêts dans plusieurs situations :

Il est également possible de construire votre résidence principale en SCI. Vous allez pour cela constituer une SCI, qui va financer l’achat du terrain et la construction de votre logement. Dans ce cas aussi, la SCI en sera propriétaire.

Bon à savoir : SCI et divorce : l'un des principaux avantages de la création d'une SCI est qu'elle permet de séparer la propriété de la résidence principale de celle des propriétaires individuels. Cela peut aider à protéger le patrimoine des associés de la SCI en cas de divorce, car la propriété de la maison ne sera pas considérée comme un bien propre des époux, mais comme une propriété appartenant à la SCI. En cas de séparation, il sera donc plus facile de répartir les actifs de la SCI entre les ex-époux.

Faut-il mettre sa résidence en SCI ? Le fait de mettre sa résidence principale en SCI comporte plusieurs avantages et plus particulièrement dans le cadre d’une SCI familiale.

La SCI de famille fonctionne selon les mêmes règles que la SCI classique. Sa particularité est d’être constituée de membres d’une même famille. En tant que parents, vous pourrez ainsi être gérants associés de la société, et vos enfants associés, par exemple.

La SCI familiale permet d’abord de sortir du régime contraignant de l’indivision. Si vous êtes co-indivisaire d’un logement avec d’autres membres de votre famille (suite à un héritage, par exemple), en cas de mésentente, la prise de décision peut être bloquée. Vous pouvez alors créer ensemble une SCI familiale, en apportant chacun votre quote-part de ce bien à la société, en contrepartie de parts sociales. Des règles de majorité (prévues dans les statuts de la société) s’appliqueront en matière de décisions des associés.

Il est judicieux de choisir la SCI familiale pour votre résidence principale. SCI et succession vont parfaitement de pair, puisque la SCI facilite largement la gestion et la transmission du patrimoine familial. Sans le mécanisme de la SCI, vous ne pourriez transmettre votre logement familial qu’en une seule opération. Grâce à la SCI, vous pouvez effectuer des cessions de parts sociales de SCI à titre gratuit (donations) à vos descendants en plusieurs fois, tout en continuant à occuper le logement.

Par exemple, en tant que parent, vous souhaitez garder la gestion du patrimoine immobilier, tout en le transmettant progressivement (de votre vivant) à vos descendants (enfants, petits-enfants, ou arrière-petits-enfants). Pour cela, vous avez tout intérêt à rester gérant de la SCI, et à garder l’usufruit des parts sociales.

Si ces donations respectent certaines conditions, elles ne seront pas soumises au paiement de droits. Il y a un montant par descendant et par donation à ne pas dépasser (100.000 € concernant les enfants), et vous bénéficiez de cette franchise tous les 15 ans. Ce mode de transmission évite à vos héritiers de supporter le paiement de droits de succession sur ce patrimoine, à votre décès.

Le fait de détenir la résidence principale par société interposée, plutôt que directement, fait perdre certains avantages :

D’où l’importance d’étudier votre projet avec l’aide d’un professionnel du droit, et de bien rédiger les statuts de la SCI, qui prévoient les règles de son fonctionnement.

Attention : Il ne faut pas recourir à la résidence principale en SCI uniquement pour bénéficier d’avantages fiscaux, car l’administration fiscale pourrait qualifier l’opération d’abus de droit, et vous sanctionner.

Pour que votre résidence principale soit détenue par une SCI, il est bien entendu nécessaire de procéder à la création d’une SCI. Mais la question légitime qui se pose est de savoir quand créer la SCI ? Faut-il nécessairement l’immatriculer avant d’acquérir votre résidence principale ou est-il possible d’intégrer votre bien postérieurement à son achat ?

La création de la SCI peut intervenir à différents moments :

Vous deviendrez alors associés de cette société, et participerez à sa gestion. Dans les deux cas, la société pourra mettre ce bien immobilier à votre disposition pour y vivre :

La création d’une SCI nécessite quelques formalités essentielles, propres à toute constitution de société.

Ces démarches peuvent sembler intimidantes, mais il vous est tout à fait possible de vous faire accompagner dans la création de votre SCI, il est même possible de réaliser l’ensemble de vos formalités en ligne !

Bon à savoir : avec Legalstart, toutes vos démarches s’effectuent en ligne, en toute simplicité. Plus besoin de se déplacer ou de multiplier les interlocuteurs : vous gérez tout depuis votre ordinateur, avec l’assurance d’être accompagné à chaque étape.

Votre couple peut décider d’apporter sa résidence principale à une SCI qu’il crée. Même si ce logement appartient en propre à un époux, son conjoint devra donner son accord pour l’apport. Cette opération constitue un apport en nature qui nécessite de réaliser certaines formalités (rédaction de l’acte ou des statuts de la société par un notaire, publicité foncière, etc).

La valeur de l’immeuble apporté est intégrée dans le capital de la société. En contrepartie, chaque associé reçoit des parts dans la SCI, proportionnellement à son apport. La SCI devient immédiatement propriétaire du logement.

Pourquoi procéder au rachat de votre résidence principale par la SCI ? Pour refinancer votre résidence principale, et ainsi obtenir des fonds immédiats grâce à la vente, tout en conservant ce bien dans le patrimoine de la SCI.

On appelle « vente à soi-même » ou encore « OBO » (owner buy-out), le fait de vendre un bien immobilier à une société contrôlée par le vendeur (détenant la majorité des parts sociales). Bien qu’autorisé, ce type d’opération est surveillé par l’administration fiscale, certains montages ayant pour seul but l’optimisation fiscale.

Vendre sa résidence principale à une SCI est une opération qui doit être bien encadrée, et justifiée par un intérêt légitime. Ceci pour éviter qu’elle ne soit considérée comme un abus de droit, et donc sanctionnée.

Si le but du montage est de pouvoir déduire des charges, par exemple, l’administration fiscale pourra considérer qu’il y a abus de droit. Pour éviter des sanctions, l’objectif de l’opération ne doit pas être d’échapper à l’impôt, ni de se soustraire aux poursuites de créanciers.

Dans le doute, et pour sécuriser le montage, il est recommandé d’étudier votre projet avec un professionnel du droit.

La résidence principale en SCI se prête donc à plusieurs projets, et présente des intérêts certains en matière de gestion et de transmission du patrimoine.

Résumer cet article avec :

La résidence principale correspond à votre principal lieu d'habitation au 31 décembre, c'est-à-dire, le lieu que vous occupez effectivement pendant au moins 6 mois.

Il est possible d'acheter sa résidence principale postérieurement à la création de votre SCI mais également de céder le bien immobilier acquis directement à la SCI. Enfin, la donation du bien immobilier est aussi possible au profit de la SCI.

Le fait de détenir sa résidence principale en SCI offre des avantages fiscaux au couple qui achète un bien immobilier via une SCI. C'est un mécanisme intéressant également pour transmettre son patrimoine à ses enfants.

Mettre sa résidence principale dans une SCI peut avoir plusieurs avantages :

Oui, la résidence principale des associés d'une SCI peut être détenue par la société. L'occupation du logement peut alors être à titre gratuit ou à titre onéreux (loyer).

Docteur en droit et diplômé de Harvard.

Fiche mise à jour le 15 octobre 2025

Vous souhaitez créer votre SCI ?

Téléchargez notre guide gratuit sur la SCI

Ces articles pourraient aussi vous intéresser :

Déficit foncier SCI : comment en bénéficier ?

SCI (Société Civile Immobilière) : notre guide 2025

SCI ou indivision : le guide complet 2025

SCI familiale : tout savoir sur le statut en 6 points (2025)

SCI ou nom propre : lequel choisir ?

Qu'est-ce qu'une SCI ? Mode d'emploi 2025

Recherches les plus fréquentes

Legalstart est une solution 100% digitale qui répond à l’intégralité des besoins des entrepreneurs : création d’entreprise, démarches juridiques, gestion administrative, facturation, comptabilité, etc. Grâce à l’accompagnement d’experts juridiques dédiés, les professionnels disposent d’une offre complète, fiable et rassurante, au meilleur prix.

Inscrivez-vous à la newsletter Legalstart

Yolaw SAS50 rue d’Hauteville75010 PARIS

Contactez-nous01 76 39 00 60

Du lundi au vendredi de 9h à 19hLe samedi de 10h à 18h

Vos échanges avec Legalstart sont protégés par notre charte de respect de la vie privée.

© Legalstart.fr 2025. Tous droits réservés.

Informations importantes sur les services et abonnements fournis par Legalstart : Legalstart est développé par Yolaw SAS, RCS Paris n° 753 892 926. Legalstart n'est pas un cabinet d'avocats ni un cabinet d'expertise comptable. Conformément à la loi n° 71-1130 du 31 décembre 1971, Legalstart n’est pas autorisée à fournir aux internautes des conseils juridiques personnalisés ni à rédiger des actes juridiques adaptés à leur situation. Legalstart permet aux utilisateurs de créer eux-mêmes des actes juridiques à partir de modèles. L'utilisation du service est soumise à nos conditions générales. Conformément au Règlement Général sur la Protection des Données (RGPD), vous disposez d'un droit d'accès aux données personnelles vous concernant et d'un droit de rectification ainsi qu'un droit d'opposition à leur diffusion sur le Site. Pour nous contacter : notre formulaire ou Yolaw SAS, 50 rue d'Hauteville, 75010 Paris, téléphone : 01 76 39 00 60.

On a besoin de vous !

Si vous appréciez notre contenu, un avis sur Google nous aiderait énormément !

• ul

• ul

• ul

• ul

• ul

• ul

• ul

• ul

• ul

• ul

• ul

• ul

• ul

• ul

• ul

• ul

• ul

• ul

• ul

• ul

• ul

• ul

• ul

• ul

• ul

• ul

• ul

• ul

• ul

• ul

• ul

• ul

• ul

• ul

• ul