<p>Acquérir une résidence secondaire via une SCI séduit de nombreuses familles pour des raisons patrimoniales et fiscales. Contrairement à la résidence principale, la SCI prend ici tout son sens : pas de perte d'avantages fiscaux et de réels bénéfices en matière de transmission et de location.</p>

<h2>Pourquoi une SCI pour une résidence secondaire ?</h2>
<p>Trois motivations principales conduisent à ce montage :</p>
<ul>
<li><strong>Transmission progressive</strong> aux enfants en exploitant les abattements fiscaux par tranches de 15 ans.</li>
<li><strong>Éviter l'indivision</strong> en cas de pluralité d'acquéreurs (fratrie, couple non marié, famille recomposée).</li>
<li><strong>Faciliter la location saisonnière</strong> avec des règles de fonctionnement claires entre associés.</li>
</ul>
<p>La résidence secondaire ne bénéficie pas des avantages fiscaux de la résidence principale (exonération de plus-value, droit au PTZ). Le montage SCI n'a donc rien à faire perdre, contrairement à un schéma sur résidence principale.</p>

<h2>Choisir entre SCI à l'IR et SCI à l'IS</h2>
<p>Deux régimes fiscaux sont possibles :</p>
<ul>
<li><strong>SCI à l'IR (revenus fonciers)</strong> : régime par défaut. Les loyers sont imposés au barème de l'IR avec prélèvements sociaux (17,2 %). La plus-value à la revente suit le régime des particuliers (exonération totale après 22 ans IR et 30 ans prélèvements sociaux). Adapté aux contribuables faiblement imposés ou en location saisonnière limitée.</li>
<li><strong>SCI à l'IS</strong> : option irrévocable. Les charges sont déductibles et l'amortissement possible, réduisant fortement la base imposable. En revanche, la plus-value à la revente est calculée sur la valeur nette comptable (très lourde). Adapté à une logique d'exploitation pure sans intention de revente.</li>
</ul>

<h2>Optimisation de la transmission</h2>
<p>La SCI permet une transmission étalée et fiscalement efficace :</p>
<ul>
<li><strong>Donation progressive de parts</strong> : 100 000 € par parent et par enfant tous les 15 ans, en franchise de droits.</li>
<li><strong>Démembrement de propriété</strong> : donation de la nue-propriété aux enfants, conservation de l'usufruit. L'usufruit s'éteint au décès sans nouvelle taxation. La base taxable est réduite selon l'âge du donateur (barème article 669 du CGI).</li>
<li><strong>Pacte Dutreil non applicable</strong> : ce dispositif concerne les sociétés opérationnelles, pas les SCI patrimoniales.</li>
</ul>
<p>Le couplage SCI + donation démembrée + abattements générationnels permet de transmettre des centaines de milliers d'euros sans droits.</p>

<h2>Location saisonnière en SCI</h2>
<p>Une SCI peut louer le bien en saisonnière, mais avec une vigilance fiscale :</p>
<ul>
<li>Si la location est <strong>meublée à titre habituel</strong>, l'activité est commerciale. Une SCI à l'IR perd alors sa transparence et bascule de plein droit à l'IS.</li>
<li>Pour conserver le régime IR, il faut soit louer en <strong>nu</strong>, soit limiter la location meublée à un caractère occasionnel.</li>
<li>L'alternative : créer une <strong>SARL de famille à l'IR</strong> spécifiquement pour la location meublée, ou opter d'emblée pour une SCI à l'IS.</li>
</ul>

<h2>SCI et IFI : attention à la dette</h2>
<p>La résidence secondaire détenue via une SCI entre dans l'assiette de l'IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) au-delà de 1,3 M€ de patrimoine immobilier net. La valeur des parts de SCI est imposable. Le passif (emprunt) est déductible mais sous conditions strictes depuis 2018 : il faut justifier que la dette n'a pas été contractée pour un objectif principalement fiscal.</p>
<p>Un montage SCI bien construit permet de retrancher légitimement les dettes contractées pour l'acquisition, réduisant la base taxable IFI.</p>