## Location meublée et fiscalité : LMP ou LMNP ?

## Quelle est la différence entre la location meublée professionnelle et non professionnelle ?

## La distinction de principe entre une LMP et LMNP

## Le report du déficit dans le cadre d’une activité de location meublée

## L’imposition des plus-values dans le cadre d’une activité de location meublée

## Comment choisir entre la location LMP ou LMNP ?

## Quelle fiscalité pour une location meublée ?

## Location meublée et régime micro BIC

## Location meublée et régime réel simplifié

## Quel régime d'imposition choisir pour votre location meublée ou non ?

## Location meublée et fiscalité 2025 : 3 avantages à connaître

## Quelle imposition pour les revenus de location meublée ?

## Comment déclarer les loyers d’une location meublée ?

## Location meublée et fiscalité : comment changer de régime ?

## Faut-il adhérer à un organisme de gestion agréé (OGA) en location meublée ?

## FAQ

## Quel est le taux d'imposition d'une location meublée ?

## Quel est l'abattement pour une location meublée ?

## Comment déclarer un appartement meublé ?

## Comment déclarer une location meublée à l'année ?

## Comment déclarer une location meublée non professionnelle ?

## Qui doit payer la taxe d'habitation en cas de location meublée ?

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Docteur en droit et diplômé de Harvard.

Mis à jour le 30 octobre 2025

Avec le développement des plateformes de location en ligne, il est de plus en plus facile de louer son bien immobilier.

Pour la location meublée, la fiscalité applicable sera différente en fonction de la qualité du loueur ou si vous créez une SCI pour louer votre bien.

Location meublée ou non meublée : quelle fiscalité ? Quelle est l'imposition pour les revenus issus de la location meublée ou encore quelles sont les déclarations à remplir ? Legalstart fait le point pour vous sur l'imposition d'une location meublée.

Est considérée comme une location meublée, la mise en location d’un bien meublé au sens du décret du 31 juillet 2015, c’est-à-dire un bien disposant des meubles et équipements nécessaires à la vie courante (vaisselle, literie, aspirateur, etc.). Cette qualification de logement meublé permet au propriétaire de choisir entre différents statuts juridiques, notamment entre le statut de loueur meublé non professionnel (LMNP) et le statut de loueur meublé professionnel (LMP).

Par conséquent, la fiscalité en location non meublée n’est pas la même que pour un logement vide.

Si à première vue, les locations meublées non professionnelles et professionnelles peuvent se rejoindre puisqu’elles ouvrent droit au même régime d’imposition, il existe des différences significatives entre les deux modes de location.

Cette distinction s’effectue à deux niveaux : au niveau du déficit imputable et au niveau de la plus-value.

La qualité de loueur meublé est réservée aux particuliers souhaitant mettre en location un bien meublé, maison ou appartement, neuf ou ancien. C’est le seul point commun entre ces deux statuts, puisque les critères d’éligibilité sont différents.

En effet, pour être considéré comme LMNP, donc non professionnel de la location meublée, il faut réunir les deux conditions suivantes :

Attention : si vous ne remplissez pas l’une de ces conditions, vous serez considéré comme un loueur meublé professionnel.

La distinction entre loueur meublé professionnel et non professionnel entraîne des conséquences importantes sur le régime fiscal, notamment en ce qui concerne le sort du déficit et de la plus-value immobilière.

Bon à savoir : en location semi-meublée, la fiscalité n’est pas impactée par la présence de quelques équipements et meubles. En effet, la qualification de semi-meublé n’existe pas d’un point de vue juridique ou fiscal. Il s’agit seulement d’une pratique renvoyant à un bien disposant d’une partie des éléments énumérés dans le décret relatif à la location meublée.

Il s’agit là de la principale distinction entre LMP et LMNP, en termes de fiscalité de location meublée.

Dans le cadre d’un bailleur professionnel, les déficits liés à une activité de location meublée sont imputables sur le revenu global du foyer fiscal, dans la limite de six ans.

A contrario, en cas de location LMNP, les déficits nés de la location meublée sont reportables sur dix ans, mais uniquement sur les revenus de location meublée.

Exemple : vous êtes loueur professionnel et votre mari est salarié. Au cours de l’année N, votre activité de location d’un studio meublé génère un déficit de 30.000€. Le revenu imposable de votre mari s’élève quant à lui à 20.000€. Le revenu imposable de votre foyer fiscal sera de nul (20.000 - 30.000). De plus, en N+1 le foyer fiscal pourra bénéficier du reste du déficit non imputé en N, soit 10.000€.

Si le loueur n’est pas considéré comme professionnel, il ne pourra imputer ce déficit uniquement lorsque son activité de location meublée sera bénéficiaire.

Ainsi, dans cet exemple, la fiscalité de ce studio meublé semble plus intéressante lorsqu’on est un loueur professionnel

Il existe encore une distinction entre l'imposition en LMP et LMNP. En effet, pour un loueur meublé non professionnel, la plus-value réalisée lors de la cession de l’immeuble est imposée dans la catégorie des plus-values privées.

Ainsi, en location meublée, l’impôt sur la plus-value dépend de l’impôt sur le revenu au taux de 19%.

Pour un loueur meublé professionnel, la plus-value sur la cession du local est soumise au régime des plus-values professionnelles.

À noter : depuis la réforme LMNP de 2025, en cas de revente d’un bien en LMNP, l'amortissement doit désormais être réintégré dans le calcul de la plus-value. Cela signifie que le prix d’acquisition est diminué du montant total des amortissements pratiqués, ce qui augmente la base imposable. Ce changement impacte particulièrement les propriétaires au régime réel ayant déduit des amortissements comptablement. Pour mieux comprendre comment fonctionne l'amortissement en LMNP, consultez notre fiche pratique dédiée.

En ce qui concerne la location meublée, la fiscalité applicable au LMNP et au LMP est ce qui fera principalement la différence. Ainsi, en fonction de vos objectifs, mais aussi de votre situation personnelle, l’un des statuts peut être plus avantageux que l’autre.

Pour vous aider à faire votre choix, voici un tableau comparatif des deux statuts :

Catégories de revenus

BIC non professionnels

Oui si opte pour le régime réel

Oui si opte pour le régime réel

Déduction des charges

Oui si opte pour le régime réel

Oui si opte pour le régime réel

Report possible dans la limite de 6 ans

Report sans limite de temps

Imposition de la plus-value

Plus-value immobilière personnelle (19 % dégressifs en fonction de la durée de conservation du bien)

Plus-value professionnelle avec exonération totale ou partielle au bout de 5 ans d’activité

En ce qui concerne la fiscalité d’un logement meublé, sachez que les revenus locatifs peuvent être imposés selon deux régimes : le régime micro BIC et le régime réel. Chacun de ces régimes a ses spécificités.

Il s’agit du régime de base s’appliquant de plein droit lorsque certaines conditions préalables sont remplies.

Ces conditions sont relatives au montant du chiffre d’affaires annuel. Pour être soumis au régime micro BIC, le chiffre d’affaires ne doit pas dépasser un certain seuil :

En optant pour ce régime, vous obtenez un abattement en location meublée de 50 % pour les locations classiques.

À noter : la fiscalité, pour une location meublée de tourisme, permet au contribuable de n’être imposé que sur 29% des recettes annuelles.

Exemple : la location d’un appartement pour passer une semaine de vacances en août est considérée comme une location de tourisme.

Le régime micro BIC en location meublée est plus intéressant à partir du moment où le bailleur ne dispose pas de charges réelles élevées. Avoir la possibilité de choisir entre le régime micro-BIC et le régime est un réel avantage fiscal de la location meublée.

Ce régime s’applique lorsque les seuils vu précédemment sont dépassés ou si le bailleur en a fait la demande.

L’avantage de ce régime fiscal en location meublée est qu’il permet au bailleur de déduire toutes les charges réellement supportées (taxes foncières, intérêt d’emprunt, prime d’assurance, travaux …).

La déduction de ces charges présente un avantage indéniable, puisqu’elle permet de diminuer le montant de l’imposition sur la location meublée.

Bon à savoir : si le montant des charges est supérieur aux revenus locatifs. Le loueur ne paiera pas d’impôts sur ces revenus. Par ailleurs, le déficit sera imputable sur les revenus de la même activité, pour les dix années suivantes.

Si vous vous demandez pour quel régime d’imposition en location meublée choisir, voici un tableau comparatif du fonctionnement du régime micro-BIC et du régime réel :

Plafonds de revenus locatifs

77.700 € ou 188.700 € pour une location meublée de tourisme

Abattement forfaitaire de 50 % ou de 71 % pour une location meublée de tourisme

Déduction des charges et amortissement

Par conséquent, le choix entre micro-BIC et régime se fait principalement en fonction du montant des frais générés par l’acquisition et la gestion du bien mis en location meublée :

Puisqu’en location meublée, la fiscalité est un point crucial, il est essentiel de bien comprendre les avantages fiscaux qu’elle procure. À savoir :

Les règles concernant l’imposition des revenus locatifs meublés sont différentes de celles concernant les locations non meublées.

En effet, les revenus provenant de la location meublée sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

En tant que bailleur, vous serez donc imposé au barème progressif de l’impôt sur le revenu (IR) conformément aux articles 193 à 200 sexdecies du Code général des impôts.

Exemple : un bailleur choisit l’option du régime micro BIC pour son activité de location meublée saisonnière. À ce titre, il bénéficie d’un abattement de 50%. Ces recettes locatives imposables sont donc de 8.000€ (après cet abattement forfaitaire). En plus de cette activité, cette même personne dispose d’un salaire net imposable de 36.000€ (après abattement forfaitaire de 10%). Le revenu net imposable sera donc de 44.000€.

Location meublée et fiscalité : comment ça marche ? Le taux d’imposition varie en fonction des différentes tranches :

Revenu imposable 2024

Taux d’imposition 2025

Attention : même si la SCI est une société civile et que la location meublée correspond à une activité commerciale, il est possible de réaliser une location meublée en SCI.

Dès lors, pour une SCI en location meublée, le régime fiscal est obligatoirement l’IS et les règles seront différentes de celles du bailleur soumis au barème progressif de l’IR.

En ce qui concerne les modalités de déclaration de revenus locatifs meublés, il faut opérer une distinction entre le régime micro BIC et le régime réel :

Question fréquente : comment déclarer une location meublée à l'année ? Pour la location meublée longue durée, vous devez déclarer vos revenus dans la catégorie des bénéfices non commerciaux (BIC) soit au régime du micro-BIC ou du régime réel en fonction du montant cumulé des loyers perçus.

Si vous décidez de louer en meublée, la fiscalité peut évoluer au cours du temps. Soit parce que vous ne respectez plus les conditions d'éligibilité - par exemple, dépassement des plafonds du micro-BIC, soit parce que vous le décidez.

En effet, vous pouvez changer de régime d’imposition en location meublée en faisant une demande auprès de votre centre des impôts. Il est préférable de formuler votre demande par courrier recommandé avec accusé de réception.

Bon à savoir : pour la location meublée, la fiscalité en 2022 a évolué. Le délai pour opter pour le régime réel a été allongé. Désormais, il n’est plus obligatoire de le faire avant le 1er février. Vous avez jusqu’au moment de la déclaration de revenus annuelle pour le faire, soit jusqu’à mai-juin en fonction de votre département.

Les démarches pour passer au régime micro-BIC pour les propriétaires ayant précédemment opté pour le régime réel sont similaires.

Jusqu’à maintenant, l’adhésion à un organisme de gestion agréé (OGA) était recommandée aux loueurs meublés, professionnels ou non, assujettis au régime réel. En effet, à défaut d’une telle adhésion, les propriétaires voyaient l’impôt sur la location meublée majoré.

Toutefois, les règles applicables à la location meublée, à la fiscalité en 2021 ne sont plus les mêmes depuis 2022. En effet, la loi de finances 2021 est venue réduire le montant de cette majoration à 10 % pour les revenus locatifs issus de la location meublée en 2022 et pour les années suivantes.

À noter : avec LS Compta, vous bénéficiez d’un suivi comptable régulier et d’un accompagnement personnalisé pour répondre à toutes vos questions fiscales et comptables.

Résumer cet article avec :

Le taux d'imposition d'une location meublée dépend du revenu de référence du foyer fiscal. En effet, ce sont les taux applicables aux tranches du barème progressif de l'impôt sur le revenu qui s'appliquent.

Si vous recettes locatives pour votre location meublée n'excèdent pas 77.000 €, vous pouvez opter pour le régime des micro-BIC et ainsi bénéficier d'un abattement de 50 %. En contrepartie, vous ne pouvez pas déduire vos frais réels.

Il est obligatoire de déclarer le revenu foncier d’un meublé aux impôts, chaque année, au moment de faire votre déclaration de revenus annuelle. Pour cela, vous devez compléter la case 2042 C PRO.

Pour une location meublée louée à l’année ou une location meublée de courte durée, vous devez déclarer les montants perçus dans la case 2042 de votre déclaration de revenus annuelle.

Pour déclarer une location meublée non professionnelle, vous devez faire une déclaration LMNP, afin d’obtenir un numéro Siret. Ensuite, vous devez déclarer aux impôts vos revenus locatifs chaque année au sein de votre déclaration de revenus, en complétant la case 2042 C PRO “revenus des locations meublées non professionnelles”.

Par principe, il appartient au locataire occupant le logement meublé au 1er janvier de s’acquitter de la taxe d’habitation locataire. Toutefois, cela vaut uniquement pour une location meublée à l’année. Au contraire, si le locataire n’occupe pas le bien de façon permanente et exclusive au 1er janvier, c’est au propriétaire de payer la taxe d’habitation.

Docteur en droit et diplômé de Harvard.

Fiche mise à jour le 30 octobre 2025

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