## Quelles sont les raisons valables pour procéder à la dissolution d’une SCI ?

## Les causes de dissolution automatique d’une SCI

## L’expiration du temps pour lequel la SCI a été constituée

## La réalisation ou extinction de l’objet social de la SCI

## Un motif prévu par les statuts de la SCI

## La société est mise en sommeil depuis 2 ans sans reprise d'activité

## La dissolution volontaire anticipée d’une SCI

## Les causes de dissolution judiciaire d’une SCI

## La dissolution judiciaire pour justes motifs

## L’annulation du contrat de société

## La dissolution judiciaire suite à une réunion des parts en une seule main

## Le prononcé d’une liquidation judiciaire

## Quelles formalités pour la dissolution d'une SCI ?

## Les étapes de dissolution d’une SCI

## Étape n°1 : la convocation de l’Assemblée générale extraordinaire

## Étape n°2 : la publication d’un avis de dissolution

## Étape n°3 : les démarches sur le site du guichet unique

## Quelles sont les étapes de liquidation d’une SCI ?

## Étape n°1 : les opérations de liquidation

## Étape n°2 : l’établissement des comptes et la clôture de la liquidation

## Étape n°3 : le PV de liquidation de la SCI

## Quelle procédure pour la radiation d’une SCI ?

## Dissolution d’une SCI : liste récapitulative des étapes indispensables à respecter

## Combien coûte la dissolution d’une SCI ?

## Quelles sont les conséquences de la dissolution d’une SCI ?

## Dissolution de SCI : que devient le bien ?

## Quelles sont les conséquences de la dissolution d’une SCI ?

## FAQ

## Comment dissoudre une SCI familiale ?

## Comment savoir si une SCI est dissoute ?

## Comment rédiger un PV de dissolution de SCI ?

## Est-ce qu'un notaire peut procéder à la dissolution d'une SCI ?

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Docteur en droit et diplômé de Harvard.

Mis à jour le 16 octobre 2025

L'essentiel de l'article :

Vous êtes associé d’une SCI et souhaitez fermer votre société ? Cela est tout à fait possible, il suffit de réaliser une procédure de dissolution-liquidation. Les SCI sont des sociétés civiles et non des sociétés commerciales, la procédure pour dissoudre une SCI et la liquider présente donc quelques particularités.

Pour vous, nous analysons les particularités de la dissolution d'une SCI.

Pour fermer une entreprise, il existe 9 causes de dissolution d’une société en France. Ces causes de dissolution concernent toutes les sociétés et sont applicables à la SCI. On peut distinguer deux grands types de causes de dissolution : les causes de dissolution automatique et les causes de dissolution volontaire. Il est donc possible dans certains cas que la fermeture de la SCI soit imposée aux associés.

Selon l'article 1844-7 du Code civil, la dissolution de la SCI peut être automatique dans quatre cas :

Les SCI peuvent être créées pour une durée limitée et dans tous les cas, elles ne peuvent pas durer plus de 99 ans. Arrivée à cette date ou à la date prévue par les statuts, la SCI est automatiquement dissoute. Toutefois, les associés peuvent décider de proroger la durée de vie de la société, grâce à une décision prise en assemblée générale.

La dissolution pour réalisation de l’objet social est très peu courante, car les associés ne se lient rarement que pour la réalisation d’une mission précise et limitée dans le temps. L’extinction de l’objet social implique qu’il ne peut plus être atteint pour des raisons indépendantes de la volonté des associés. La dissolution de la SCI suite à la vente d’un immeuble est donc possible s’il s’agissait de l’unique bien détenu par la société.

Les statuts peuvent prévoir une dissolution de la société pour un motif en particulier, par exemple en cas de changement de nationalité ou une baisse continue du résultat.

Par exemple, une SCI dormante depuis deux ans, et qui n'a pas repris d'activité, peut être radiée automatiquement.

Ces causes conduisent à la dissolution puis à la liquidation de la société civile immobilière. Cette procédure est à distinguer de celle de mise en sommeil d’une société.

Parmi les causes de dissolution d’une SCI, il s’agit de la dissolution anticipée par les associés qui se traduit par une décision prise en assemblée générale, les associés décident de rompre le contrat de société.

Le juge peut prononcer la dissolution de la SCI dans quatre cas de figure :

Ce motif couvre l’hypothèse dans laquelle un associé n’exécute pas ses obligations ou lorsqu’il existe une mésentente entre associés qui paralyse le fonctionnement de la société. Même l'hypothèse pour un associé de sortir de la SCI n'est plus envisageable tant la société entière est paralysée.

C’est l’hypothèse dans laquelle la décision de création d’une société par les associés ne respecte pas la loi. Dans ce cas, le contrat ne peut pas produire d’effet et la société est dissoute.

Pour créer une SCI, il faut qu’il existe au moins 2 associés. Si au cours de la vie de la SCI la société ne se retrouve plus qu’avec un associé (par exemple, suite à une cession de parts sociales de SCI), la société devra être dissoute. Cette hypothèse n’est pas applicable pour les SAS et SARL qui peuvent tout à fait devenir des sociétés unipersonnelles. Il existe quelques hypothèses résiduelles dans lesquelles il est possible d'avoir une SCI à associé unique.

La liquidation de la SCI est causée par les difficultés économiques dont la société ne parvient pas à se délier.

Les formalités pour dissoudre une SCI nécessitent de respecter plusieurs étapes définies par les articles R237-1 à R237-9 du Code de commerce. Une fois la dissolution effective, il faut procéder aux opérations de liquidation.

Vous vous demandez comment dissoudre une SCI ? Il vous suffit de suivre les 3 étapes suivantes. D'ailleurs, pour la dissolution d'une SCI familiale, les étapes à suivre sont identiques.

Pour la dissolution d'une SCI, les formalités commencent par la décision de dissoudre la SCI doit être prise en Assemblée générale extraordinaire (AGE) par les associés.

Par conséquent, les associés doivent être convoqués à l’AGE par courrier recommandé avec accusé réception précisant notamment l’ordre du jour, la date, l’heure et le lieu de la réunion.

En principe, l’unanimité est requise pour une telle décision, mais les statuts de la SCI peuvent prévoir une règle de majorité plus souple.

En plus du vote portant sur la dissolution de la SCI, les associés doivent désigner un liquidateur. Ce dernier devient l’unique représentant de la société. Il peut s’agir du gérant de la SCI, d’un associé ou d’un tiers.

Un procès-verbal de dissolution formalisant la décision doit être rédigé et signé par les associés.

Le liquidateur de la SCI doit faire publier un avis de dissolution dans un journal d’annonces légales qui doit préciser :

À noter : l’enregistrement du PV de dissolution de SCI n’est obligatoire que pour les sociétés comptant plus d’un associé (ce qui est forcément le cas de la SCI) et pour lesquelles, la dissolution entraîne le versement d’un boni de liquidation.

Ensuite, le liquidateur doit effectuer les formalités de dissolution en ligne sur le site du guichet unique dans les 30 jours suivants la décision des associés.

Les pièces à fournir sont les suivantes :

Bon à savoir : à ce stade, tous les actes réalisés par la SCI portent la mention “société en cours de dissolution”. Une fois toutes ces formalités réalisées, vous recevrez un Kbis de dissolution. Pour terminer la procédure de dissolution de la SCI, il convient de procéder à sa liquidation.

Une fois la dissolution actée, le liquidateur doit réaliser les opérations de liquidation avant de faire radier la SCI.

Le liquidateur doit établir un inventaire exhaustif de l’actif et du passif de la SCI. Ensuite, il doit vendre tous les biens meubles et immeubles constituant l’actif, afin de régler le passif, c’est-à-dire les dettes de la SCI.

Une fois les opérations de liquidation achevées, le liquidateur établit les comptes de clôture de la SCI. Ces derniers peuvent faire apparaître un boni de liquidation, donc un reliquat ou un mali de liquidation, à savoir une perte :

Le liquidateur de la SCI doit établir un procès-verbal de liquidation précisant l’existence ou non d’un boni de liquidation, ainsi que la date effective de la liquidation.

Ce PV de liquidation permet de publier un avis de liquidation dans un journal d’annonces légales. Cette formalité est obligatoire pour pouvoir radier la SCI.

Pour finaliser la dissolution-liquidation de la société civile immobilière, le liquidateur doit déposer un dossier de radiation sur le site du guichet unique. Ce dépôt doit être effectué dans un délai d’un mois, conformément à l’article R123-265 du Code de commerce, et comporter les pièces justificatives suivantes :

Bon à savoir : liquidation judiciaire et poursuite d’activité ne sont pas toujours incompatibles !

En résumé, les formalités de dissolution d’une SCI sont :

À noter : depuis le 1er octobre 2024, toute dissolution par transmission universelle de patrimoine (TUP) doit obligatoirement être publiée à la fois dans un journal d’annonces légales habilité et au Bulletin officiel des annonces civiles et commerciales (BODACC). C’est cette publication qui déclenche le délai pendant lequel les créanciers peuvent s’opposer à l’opération.

Le coût de dissolution d'une SCI est généralement compris entre 500 et 600 euros. Voici un aperçu des frais à prévoir :

Formalités de dissolution liquidation

Enregistrement du PV de dissolution aux impôts

Parution de l’avis de dissolution dans un JAL

Dossier de dissolution déposé au greffe

Enregistrement du PV de liquidation aux impôts

2,5 % du montant du boni de liquidation

Parution de l’avis de liquidation dans un JAL

Bon à savoir : dans le cadre de la dissolution liquidation d’une SCI avec Legalstart, les frais administratifs (hors frais de service) sont forfaitisés et comprennent les deux annonces légales et les frais de greffe obligatoires. Renseignez-vous sur les tarifs Legalstart.

Il est tout à fait normal de se demander, en cas de dissolution d’une SCI, ce que devient le bien immobilier.

Les biens immobiliers appartenant à la SCI font partie de l’actif de la société. C’est pourquoi, ils sont fréquemment vendus par le liquidateur. Toutefois, deux autres sorts peuvent être réservés aux biens de la SCI en dissolution :

La dissolution de la SCI entraîne la disparition de la personnalité morale.

De plus, d’un point de vue fiscal, les associés doivent assumer le coût de la plus-value immobilière réalisée sur la vente des biens de la SCI. Il faut alors prévoir un taux d'imposition de 30 % au titre de la flat tax ou un taux qui dépend des revenus de chaque associé s'ils optent pour le barème progressif de l'impôt sur le revenu.

À ce coût vient s’ajouter l’impôt sur les bénéfices, c’est-à-dire le prélèvement de 2,5% du boni de liquidation par l’administration fiscale.

Principales sources législatives et réglementaires :

Résumer cet article avec :

La dissolution de la SCI familiale respecte exactement les mêmes étapes que la dissolution d’une SCI classique. Ainsi, pour procéder à la dissolution de la SCI familiale, des formalités doivent être impérativement accomplies. Il faut convoquer l’assemblée générale extraordinaire, publier l'avis de dissolution et fournir les documents nécessaires sur le site du guichet unique dans les 30 jours suivants la décision des associés. Ensuite, la liquidation de la SCI doit être faite. Ce n’est qu’après la dissolution et la liquidation que la fermeture de la SCI est définitive.

Pour savoir si une SCI est dissoute, vous pouvez consulter le BODACC ou demander un extrait Kbis de la société.

Si la société est dissoute, la mention “en cours de dissolution” apparaît. Si elle est liquidée, l’extrait Kbis comporte la mention “radiée”.

Vous pouvez utiliser un modèle de PV de dissolution de SCI pour vous aider à rédiger ce document.

Veillez à bien mentionner les éléments suivants :

Un notaire ne peut pas prendre la décision de dissoudre une SCI. Cette décision appartient aux associés. Toutefois, le notaire peut intervenir pour la rédaction des actes de vente des biens immobiliers ou leur attribution à un associé.

Docteur en droit et diplômé de Harvard.

Fiche mise à jour le 16 octobre 2025

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