<p>Monter une SCI demande de la rigueur juridique et une réflexion patrimoniale en amont. Voici les étapes pour structurer correctement votre société civile immobilière en {YEAR}.</p>

<h2>Définir le projet et les associés</h2>
<p>Une SCI requiert <strong>au minimum deux associés</strong> (personnes physiques ou morales, majeures ou mineures sous condition). Avant toute formalité, clarifiez :</p>
<ul>
<li>L'objet : achat-revente (déconseillé en SCI), location nue, gestion familiale, holding immobilière.</li>
<li>La répartition du capital entre associés (équilibrée ou non, avec pouvoir de contrôle).</li>
<li>Le mode de financement : apports en numéraire, en nature (apport d'immeuble), emprunt bancaire.</li>
<li>Le gérant qui représentera la société (associé ou tiers, statutaire ou non).</li>
</ul>

<h2>Fixer le capital social</h2>
<p>Aucun capital minimum n'est exigé. Un capital symbolique (100 € à 1 000 €) est juridiquement valable, mais un capital plus élevé renforce la crédibilité auprès des banques et limite l'effet de levier sur les apports en compte courant. Les apports peuvent être :</p>
<ul>
<li><strong>En numéraire</strong> : dépôt sur un compte bancaire bloqué jusqu'à immatriculation.</li>
<li><strong>En nature</strong> : apport d'un bien immobilier, qui nécessite une évaluation (rapport d'un commissaire aux apports recommandé au-delà de 30 000 €).</li>
</ul>

<h2>Choisir le régime fiscal</h2>
<p>La SCI relève par défaut de l'<strong>impôt sur le revenu (IR)</strong> avec transparence fiscale : chaque associé déclare sa quote-part de revenus fonciers. L'option pour l'IS est possible à la création ou en cours de vie sociale, mais elle est <strong>irrévocable après 5 ans</strong>.</p>
<p>Critères de choix :</p>
<ul>
<li>IR : location nue, peu de travaux, fiscalité personnelle modérée, déficit foncier mobilisable.</li>
<li>IS : investissement neuf à amortir, location meublée envisagée, optimisation des dividendes différés.</li>
</ul>

<h2>Rédiger les statuts</h2>
<p>Les statuts sont l'acte fondateur. Ils doivent comporter au minimum : la dénomination, l'objet, le siège, la durée (99 ans maximum), le capital, la répartition des parts, les règles de gérance, les conditions de cession et d'agrément, la répartition des bénéfices. Une rédaction sur mesure (notaire ou avocat) est recommandée pour les SCI patrimoniales avec démembrement ou pacte d'associés. Coût : 500 à 2 500 € selon la complexité.</p>

<h2>Déposer le capital et publier l'annonce</h2>
<p>Le capital en numéraire est déposé sur un compte bancaire dédié, qui délivre une attestation de dépôt des fonds. Une <strong>annonce légale</strong> est ensuite publiée dans un journal habilité du département du siège social. Coût : 150 à 200 € selon la longueur du texte.</p>

<h2>Immatriculer la SCI via le guichet unique INPI</h2>
<p>Depuis 2023, toutes les formalités d'immatriculation passent par le <strong>guichet unique INPI</strong> (formalites.entreprises.gouv.fr). Le dossier comprend : statuts signés, attestation de dépôt des fonds, attestation de parution de l'annonce légale, justificatif de siège, déclaration de non-condamnation du gérant, pièce d'identité. Coût : environ 70 € de frais de greffe. Délai : 5 à 15 jours ouvrés selon la charge du greffe.</p>

<h2>Accompagnement notarial</h2>
<p>Le recours à un notaire est indispensable lorsque la SCI apporte ou acquiert un bien immobilier à la création (acte authentique obligatoire). Il est également recommandé pour les montages avec démembrement de parts, donation aux enfants ou structuration patrimoniale complexe. Honoraires : 1 % à 2 % de la valeur de l'opération en plus des droits d'enregistrement.</p>