<p>La cession de parts de SCI à titre gratuit relève juridiquement de la donation : transfert de propriété sans contrepartie financière. Outil patrimonial puissant pour transmettre un patrimoine immobilier en optimisant la fiscalité. Acte notarié obligatoire, abattements spécifiques (100 000 € parent-enfant), démembrement très utilisé. À distinguer de la cession à titre onéreux soumise aux droits d'enregistrement (5 %).</p><h2>Régime juridique</h2><p>Acte notarié obligatoire (article 931 du Code civil). Vérifier les clauses statutaires : article 1861 du Code civil impose en principe l'agrément des associés pour cession à un tiers, même à titre gratuit. Souvent, les statuts dispensent d'agrément les cessions au conjoint, ascendants et descendants. Acceptation expresse du donataire dans l'acte. Possibilité de pleine propriété, nue-propriété, ou démembrement.</p><h2>Fiscalité</h2><p>Droits de donation calculés sur la valeur des parts données après abattements : 100 000 € par parent et par enfant tous les 15 ans, 31 865 € petit-enfant, 80 724 € entre époux, 15 932 € frères/sœurs. Barème progressif au-delà : 5 % à 45 % en ligne directe, 35-60 % autres lignes. Pas de droits d'enregistrement de cession (5 % SCI) car donation. Économie potentielle très importante par rapport à une vente.</p><h2>Démembrement très utilisé</h2><p>Donation de la nue-propriété seule : valeur taxable = valeur de la nue-propriété selon barème article 669 CGI (60 % de la pleine propriété pour donateur de 65 ans). Le donateur conserve l'usufruit : il continue de percevoir les loyers de la SCI et de gérer (gérant). Au décès du donateur, l'usufruit s'éteint, les nus-propriétaires deviennent pleins propriétaires sans nouveaux droits. Stratégie patrimoniale classique pour SCI familiales.</p><h2>SCI à l'IR ou à l'IS</h2><p>SCI à l'IR (régime par défaut) : revenus fonciers pour les associés. Démembrement adapté : l'usufruitier déclare les loyers nets, les nus-propriétaires n'ont rien à déclarer pendant le démembrement. SCI à l'IS : dividendes possibles pendant l'usufruit pour le donateur. Choix du régime à arbitrer selon la stratégie patrimoniale globale.</p><h2>Procédure</h2><p>Évaluation des parts (notaire, en tenant compte de la valeur immobilière sous-jacente). Rédaction de l'acte par notaire. Signature du donateur et du donataire (acceptation). Mentions : régime matrimonial éventuel, parts données, valeur, abattements, démembrement, charges éventuelles. Enregistrement par le notaire aux impôts dans le mois. Paiement des droits si au-delà des abattements. Mise à jour du registre des associés de la SCI. Modification des statuts au greffe si répartition modifiée.</p>