## Donation, démembrement et SCI : comment ça s'articule ?

## La SCI : définition

## La donation de parts sociales

## La donation de parts de SCI avec réserve d'usufruit

## Quelles sont les conséquences d'une donation de parts de SCI avec réserve d'usufruit ?

## Quels sont les avantages de la donation de parts de SCI avec réserve d'usufruit ?

## Comment calculer les frais de donation avec réserve d'usufruit ?

## Quels sont les points d'attention à retenir avant de procéder à une donation de parts de SCI avec réserve d'usufruit ?

## FAQ

## Est-il possible de faire une donation de parts en SCI avec réserve d'usufruit ?

## Quel est le montant des frais de notaire concernant une donation avec réserve d'usufruit en France ?

## Quels sont les frais de donation de parts en SCI ?

## Comment est taxée une donation avec réserve d'usufruit ?

## SCI et donation déguisée : qu'est-ce que c'est ?

## Donation parts SCI familiale : quelles sont les spécificités ?

## Comment se passe une donation de parts de SCI sous seing privé ?

## Donation de parts de SCI entre associés : est-ce possible ?

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Docteur en droit et diplômé de Harvard.

Mis à jour le 07 octobre 2025

Les parts sociales d’une société sont des titres de propriété comme les autres. Dès lors, ils peuvent faire l’objet d’un démembrement de la propriété. Toutefois, cette possibilité est encadrée par la loi et les statuts de la société. En effet, la donation de parts de SCI avec réserve d’usufruit peut s’avérer intéressante, mais il en faut en maîtriser les règles.

Avant de vous lancer dans les démarches de cession de parts sociales en SCI, on vous explique tout sur les avantages et le fonctionnement de la donation de parts de SCI avec réserve d’usufruit.

Pour bien comprendre la donation de parts de SCI avec réserve de propriété, il est important de prendre les différents éléments de cette notion un par un, avant de voir comment ils s’articulent entre eux.

Une SCI est une société civile immobilière dont l’objet social est d’acquérir et de gérer des biens immobiliers. Elle doit compter au moins deux associés. Si tous les associés sont de la même famille, par filiation ou par alliance, il est possible de créer une SCI familiale.

🛠️ En pratique : la particularité de la SCI tient au fait que ce ne sont pas les associés qui sont propriétaires du bien immobilier, mais la SCI en tant que personne morale. Les associés eux détiennent des parts sociales.

Pour rappel, la donation est un dessaisissement volontaire de tout ou partie de son patrimoine de son vivant. Dès lors, la donation a un effet immédiat contrairement au testament qui ne prend effet qu’au décès de son auteur. La donation de parts en SCI ou la cession de parts en SCI à titre gratuit doit obligatoirement être formalisée par écrit et prendre la forme d’un acte authentique.

Il est tout à fait possible de procéder à une donation de parts sociales d’une SCI. Toutefois, les statuts de la SCI doivent prévoir expressément cette possibilité. En effet, le plus souvent, les statuts prévoient une clause d’agrément, afin que les autres associés valident l’arrivée d’une nouvelle personne au sein de la société.

📝 À noter : ce type de donation peut se faire en pleine propriété ou donner lieu à un démembrement de propriété.

La donation de parts de SCI peut porter uniquement sur la nue-propriété. C’est ce que l’on appelle la donation de parts de SCI avec réserve d’usufruit. Cela signifie que la donation ne porte que sur la nue-propriété des parts sociales et que le donateur se réserve l’usufruit des parts.

Dans ce cas, le donateur conserve la jouissance des fruits des parts cédées, c’est-à-dire qu’il peut percevoir sa part des loyers des biens mis en location. Le bénéficiaire de la donation quant à lui détient la nue-propriété des parts sociales cédées à titre gratuit. Les parts sociales entrent dans son patrimoine. Par conséquent, les droits de vote attachés aux titres lui reviennent.

Ce démembrement en SCI se fait immédiatement au moment de la donation. Puis, au décès du donateur usufruitier, le bénéficiaire nu-propriétaire devient propriétaire à part entière des parts sociales objet du démembrement puisque l’usufruit des parts sociales dont il dispose la nue-propriété lui revient automatiquement.

☝️ Bon à savoir : les statuts d’une SCI familiale avec réserve d’usufruit prévoient généralement que l’usufruit s’éteint au décès de son bénéficiaire.

La donation de parts de SCI avec réserve d’usufruit implique donc une avance sur la succession. C’est pourquoi, des droits de mutation doivent être réglés. Toutefois, la donation porte uniquement sur la nue-propriété donc c’est la valeur de celle-ci qui est prise en compte pour le calcul des frais de donation avec réserve d’usufruit. De plus, puisque les frais de mutation ont été réglés du vivant du donateur, à son décès, il n’y aura pas de frais de succession supplémentaires à payer par l’héritier qui détient désormais la pleine propriété.

La donation de parts de SCI avec réserve d’usufruit a des conséquences fiscales sur l'imposition locale et l'Impôt sur le Fortune Immobilière (IFI). La taxe foncière, qui est un impôt sur la propriété, est à la charge de l'usufruitier, qui tire les revenus du bien. Concernant l'IFI, seul l'usufruitier est redevable de cet impôt sur la valeur de l'usufruit, à condition que le bien immobilier soit comptabilisé comme un bien immobilier. Cette particularité fiscale est un levier d'optimisation très puissant pour les donateurs, qui peuvent ainsi réduire leur assiette imposable à l'IFI tout en transmettant leur patrimoine.

Bien que le nu-propriétaire (le donataire) soit le propriétaire des parts, c'est l'usufruitier (le donateur) qui conserve la gestion des biens immobiliers de la SCI. L'usufruitier a le droit de percevoir les loyers, de gérer les contrats de location, et de prendre les décisions relatives à l'entretien courant du bien. Les statuts de la SCI sont le document qui précise les pouvoirs de l'usufruitier et du nu-propriétaire et qui peuvent, par exemple, lui confier le droit de vote pour les décisions d'entretien courant et l'interdire de voter pour les décisions qui portent sur des grosses réparations ou la vente du bien. Cette répartition des pouvoirs est un aspect crucial de la donation de parts de SCI avec réserve d’usufruit.

Le principal avantage de la donation de parts de SCI avec réserve d’usufruit est l’optimisation fiscale. En effet, la valeur de la nue-propriété qui sert de base de calcul pour les frais de mutation est moindre par rapport à la pleine propriété. S’ajoute à cela, un abattement fiscal de 100.000 € pour les donations.

📝 À noter : il est possible de donner jusqu’à 100.000 € à ses enfants tous les 15 ans sans frais (par parent et par enfant). Cela peut être particulièrement intéressant pour les parents qui souhaitent faciliter la transmission de leur bien immobilier via la création d’une SCI familiale.

De plus, si le donateur a moins de 70 ans, d'autres avantages peuvent venir en complément.

Pour le calcul des frais de donation avec réserve d’usufruit sur les parts sociales d’une SCI, l’actif et le passif de la société sont pris en considération. Par exemple, si le prêt qui a permis à la SCI d’acquérir un bien immobilier est en cours et que le capital restant dû est important, cela va réduire significativement l’assiette de calcul des frais de mutation

D’autre part, la valorisation de l’usufruit et de la nue-propriété se fait en fonction de l’âge du donateur selon un barème légal. Plus le donateur est jeune, plus la valeur de la nue-propriété d’une part sociale est faible. Par conséquent, plus la nue-propriété d’une part est cédée tôt dans la vie d’un donateur, plus c’est intéressant.

Valeur de la nue-propriété

☝️ Bon à savoir : en cas de donation en ligne directe (entre parents et enfants), les frais de succession peuvent varier entre 5 et 45 %.

Dans le cadre d’une donation de parts de SCI avec réserve d’usufruit, le bénéficiaire doit régler les frais de mutation correspondant à la valeur de la nue-propriété.

Le démembrement de la propriété des parts d’une SCI obéit à un régime particulier. Il est donc important de veiller à quelques points pour ne pas faire l’objet de poursuites de la part des autres associés, ou de devoir faire face à un redressement fiscal.

Les principaux points d’attention à surveiller pour ce type de donation sont :

Il est également recommandé de se faire accompagner par un professionnel, afin de vous assurer que vous n'encourez pas de poursuites pour abus de droit du fait d’une optimisation fiscale un peu trop hasardeuse.

La donation de parts de SCI avec réserve d’usufruit est un bon moyen de réduire les frais de succession en anticipation de la transmission d’une partie de son patrimoine. Toutefois, cette possibilité doit être expressément prévue dans les statuts de la SCI y compris s’il s’agit d’une SCI familiale.

Résumer cet article avec :

Oui, il est tout à fait possible de faire une donation de parts en SCI avec réserve d'usufruit. Cette opération permet de transmettre la propriété des parts (la nue-propriété) de son vivant, tout en conservant l'usufruit et donc le droit de percevoir les revenus (loyers) des biens immobiliers de la SCI jusqu'à son décès.

Le montant des frais de notaire pour une donation avec réserve d'usufruit est calculé sur la valeur de la nue-propriété. Ces frais sont composés des droits de mutation à titre gratuit (droits de donation) qui sont progressifs, ainsi que des émoluments du notaire, qui sont proportionnels à la valeur des biens.

Les frais de donation de parts en SCI sont principalement constitués des droits de donation, calculés sur la valeur des parts transmises. Le montant des droits de donation dépend de la valeur des parts et du lien de parenté entre le donateur et le donataire.

Une donation avec réserve d'usufruit est taxée sur la valeur de la nue-propriété des biens ou des parts transmises, qui est calculée en fonction de l'âge de l'usufruitier. Les droits de donation s'appliquent sur cette valeur, après abattement fiscal.

Une donation déguisée en SCI est une opération par laquelle la donation de parts est cachée sous la forme d'une vente. Si elle est découverte, l'administration fiscale peut la requalifier en donation et réclamer les droits de mutation. Pour la donation déguisée, la prescription est de six ans.

La donation de parts de SCI familiale permet de bénéficier d'abattements fiscaux spécifiques (100.000 € tous les 15 ans par enfant) et de réduire l'assiette des droits de donation et de succession. Elle est un outil d'optimisation fiscale pour la transmission du patrimoine immobilier au sein de la famille.

La donation de parts de SCI sous seing privé est un acte qui n'est pas rédigé par un notaire. Elle est une pratique qui se formalise par écrit, est signée par le donateur et le donataire, et est enregistrée auprès des services fiscaux pour la rendre opposable aux tiers et justifier du paiement des droits de mutation.

Oui, une donation de parts de SCI entre associés est possible. En principe, cette opération est soumise à l'agrément des autres associés, sauf si les statuts de la société prévoient des dispositions contraires.

Docteur en droit et diplômé de Harvard.

Fiche mise à jour le 07 octobre 2025

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