<p>Investir via une <strong>SCI</strong> est l'une des stratégies patrimoniales les plus utilisées par les Français. Achat à plusieurs, optimisation fiscale, préparation de la transmission : les bénéfices sont réels mais conditionnés à une structuration rigoureuse. Voici la méthode complète en {YEAR}.</p>

<h2 id="pourquoi">Pourquoi investir en SCI ?</h2>
<ul>
<li><strong>Mutualisation de l'apport</strong> : plusieurs associés réunissent leurs capacités d'emprunt et leur épargne pour acquérir un bien plus important.</li>
<li><strong>Optimisation fiscale</strong> : choix IR ou IS, déductibilité des intérêts d'emprunt, amortissement (à l'IS).</li>
<li><strong>Transmission facilitée</strong> : donations échelonnées de parts plutôt que d'indivision figée.</li>
<li><strong>Évitement de l'indivision</strong> : à la succession, les héritiers héritent de parts, pas de quote-parts d'un bien.</li>
<li><strong>Protection contre les créanciers personnels</strong> : les créanciers d'un associé ne peuvent saisir que ses parts, pas directement le bien immobilier.</li>
</ul>

<h2 id="strategies">Stratégies d'investissement</h2>

<h3>SCI familiale</h3>
<p>2-6 associés liés par parenté. Achat de la résidence familiale, secondaire ou d'investissement locatif. Permet d'organiser la propriété et la transmission. Le plus fréquent : parents + enfants.</p>

<h3>SCI entre amis ou partenaires</h3>
<p>Achat commun d'un bien locatif. Attention : prévoir des clauses solides de sortie (préemption, dire d'expert, drag-along) car les conflits sont fréquents.</p>

<h3>SCI patrimoniale individuelle</h3>
<p>L'investisseur crée une SCI dont il détient 99 % et son conjoint ou enfant 1 %. Permet d'isoler le bien dans une structure dédiée et d'amorcer la transmission.</p>

<h3>SCI à l'IS pour amortir</h3>
<p>Pour les biens à fort potentiel locatif : l'option IS permet d'amortir le bien (généralement sur 30 ans pour l'immeuble, 15-20 ans pour les composants). Réduit le bénéfice imposable et donc l'impôt à payer.</p>

<h2 id="financement">Financer un achat en SCI</h2>
<p>Deux options principales :</p>
<ul>
<li><strong>Emprunt par la SCI elle-même</strong> : la banque prête à la société, les associés se portent caution solidaire à hauteur de leurs parts. Idéal pour mutualiser la capacité d'emprunt.</li>
<li><strong>Emprunts personnels des associés</strong> qui apportent ensuite en capital ou en compte courant.</li>
</ul>
<p>Conditions bancaires typiques pour une SCI : apport 10-20 %, durée 15-25 ans, taux comparable à un crédit immobilier classique. La banque exige souvent une caution personnelle des associés.</p>

<h2 id="rentabilite">Rentabilité d'un investissement SCI</h2>
<p>Indicateurs clés :</p>
<ul>
<li><strong>Rentabilité brute</strong> : loyer annuel / prix d'achat × 100. Cible 4-7 % en zone B/C, 2-5 % en zone A/A bis.</li>
<li><strong>Rentabilité nette</strong> : après charges (taxe foncière, copropriété, gestion, travaux). Compter -1 à -2 % vs brut.</li>
<li><strong>Cash-flow</strong> : loyer net - mensualité emprunt - charges. Positif idéalement, ou négatif maîtrisé en début de prêt.</li>
<li><strong>TRI total</strong> : intégrant la valorisation à terme du bien. Cible 6-10 % long terme.</li>
</ul>

<h2 id="frais">Frais à anticiper</h2>
<ul>
<li><strong>Frais d'acquisition</strong> : 7-8 % du prix dans l'ancien (notaire + droits de mutation), 2-3 % dans le neuf.</li>
<li><strong>Création SCI</strong> : 500-1 500 € seul, 1 500-3 000 € avec accompagnement.</li>
<li><strong>Gestion comptable</strong> annuelle : 500-2 000 € selon complexité.</li>
<li><strong>Honoraires gestion locative</strong> (si délégué) : 5-8 % des loyers encaissés.</li>
<li><strong>Charges récurrentes</strong> : taxe foncière, copropriété, assurance PNO, entretien.</li>
</ul>

<h2 id="fiscalite-investissement">Fiscalité selon le régime</h2>
<table>
<tr><th>Critère</th><th>SCI IR</th><th>SCI IS</th></tr>
<tr><td>Imposition revenus</td><td>Barème IR + 17,2 % PS</td><td>15 % puis 25 % IS</td></tr>
<tr><td>Amortissement</td><td>Non</td><td>Oui</td></tr>
<tr><td>Déduction intérêts</td><td>Oui</td><td>Oui</td></tr>
<tr><td>Déficit foncier</td><td>Imputable revenu global 10 700 €</td><td>Non, reportable IS</td></tr>
<tr><td>Plus-value cession</td><td>Régime particuliers (exonération 22 ans)</td><td>Régime professionnel (pas d'abattement durée)</td></tr>
<tr><td>Dividendes</td><td>Pas applicable</td><td>PFU 30 %</td></tr>
</table>

<h2 id="erreurs">Erreurs courantes</h2>
<ul>
<li><strong>Confondre SCI avec LMNP/LMP</strong> : la location meublée régulière sort du cadre SCI à l'IR. Imposer en LMP/LMNP requiert une SARL ou une EURL commerciale.</li>
<li><strong>Sous-estimer la responsabilité indéfinie</strong> : en cas de défaut de la SCI, les associés peuvent être poursuivis sur leurs biens propres.</li>
<li><strong>Statuts vides</strong> : reprendre un modèle générique sans personnalisation = conflits garantis.</li>
<li><strong>Option IS irréfléchie</strong> : irrévocable au-delà de 5 ans, à étudier avec un fiscaliste.</li>
<li><strong>Pas de comptabilité rigoureuse</strong> : l'administration peut requalifier en SCI commerciale fictive si les comptes ne sont pas tenus.</li>
</ul>