<p>La société civile immobilière (SCI) permet de détenir et gérer un patrimoine immobilier à plusieurs. Mais elle ne fait pas échapper à l'impôt sur la fortune immobilière (IFI), qui s'applique aux parts de SCI possédées par chaque associé.</p>

<h2>Le principe : transparence pour l'IFI</h2>
<p>L'IFI s'applique aux <strong>actifs immobiliers détenus directement ou indirectement</strong> par un foyer fiscal dont le patrimoine immobilier net dépasse <strong>1 300 000 €</strong> au 1er janvier. La SCI ne crée donc pas d'écran fiscal : chaque associé est imposé sur la valeur de ses parts au prorata de l'immobilier détenu par la société.</p>
<p>Exemple : une SCI détient un immeuble de 2 M€ et des liquidités pour 200 k€. Un associé détenant 50 % des parts est imposé sur 1 M€ (50 % de la valeur immobilière), même si les parts ont une valeur globale différente.</p>

<h2>La valorisation des parts</h2>
<p>La valeur des parts à déclarer est la valeur réelle au 1er janvier, calculée selon plusieurs méthodes combinées :</p>
<ul>
<li>Valeur vénale de l'immobilier (estimation par comparaison de marché).</li>
<li>Déduction des dettes de la SCI affectées à l'acquisition ou aux travaux des biens.</li>
<li>Application d'une <strong>décote pour illiquidité</strong> (10 à 20 %) et pour minorité (10 à 30 %) selon le pourcentage détenu.</li>
</ul>
<p>L'évaluation peut être confiée à un expert immobilier pour sécuriser la déclaration. Une déclaration sous-évaluée expose à un rappel d'IFI avec intérêts de retard et pénalités.</p>

<h2>Les exonérations possibles</h2>
<p>Plusieurs cas permettent d'échapper partiellement ou totalement à l'IFI :</p>
<ul>
<li><strong>Résidence principale</strong> : si la SCI loge le dirigeant à titre de résidence principale, abattement de 30 % sur la quote-part correspondante.</li>
<li><strong>Biens professionnels</strong> : exonération totale si l'immobilier est affecté à l'activité professionnelle principale de l'associé (commerce, profession libérale).</li>
<li><strong>Biens loués meublés sous statut LMP</strong> : exonérés s'ils représentent l'activité principale (50 % des revenus, plus de 23 000 € de recettes).</li>
<li><strong>Forêts et bois</strong> : exonération à 75 % sous engagement de gestion durable de 30 ans.</li>
</ul>

<h2>Stratégies d'optimisation</h2>
<p>Pour réduire l'IFI via une SCI, plusieurs leviers :</p>
<ul>
<li><strong>Endettement</strong> : un emprunt finançant l'acquisition diminue la valeur nette des parts (mais attention au plafonnement des dettes déductibles depuis la loi de 2018).</li>
<li><strong>Démembrement</strong> : céder la nue-propriété aux enfants permet de sortir une partie de la valeur du patrimoine taxable (l'usufruitier reste seul redevable).</li>
<li><strong>Donation progressive</strong> de parts pour répartir le patrimoine entre les membres de la famille.</li>
<li><strong>SCI à l'IS</strong> : l'option IS ne change pas l'assiette IFI mais peut être pertinente pour d'autres raisons fiscales.</li>
</ul>

<h2>Obligations déclaratives</h2>
<p>L'IFI est déclaré en même temps que l'IR, sur le formulaire 2042-IFI. Le foyer fiscal doit lister toutes ses détentions directes et indirectes (parts SCI, SCPI, OPCI immobilières). La SCI elle-même n'est pas redevable, ce sont les associés. Le barème progressif s'applique de 0,5 % à 1,5 % au-delà de 1,3 M€ de patrimoine net.</p>