## Quel est le régime fiscal le plus avantageux en SCI ?

## Le régime de l’impôt sur le revenu

## L’option pour l’impôt sur les sociétés

## Quels sont les avantages fiscaux d’une SCI familiale ?

## Quels sont les avantages fiscaux liés aux biens d’une SCI ?

## La déduction des travaux portant sur vos biens

## L’imposition des plus-values en cas de vente du bien

## Quels sont les inconvénients de la SCI ?

## Pourquoi constituer une SCI ?

## FAQ

## Quels sont les inconvénients d'une SCI familiale ?

## Y a-t-il, dans le cas d'une SCI, des avantages en cas de succession ?

## Quel est l'avantage fiscal d'une SCI pour un investissement locatif ?

Cliquez ici pour reprendre votre démarche

🎁 Offre de Noël : -100€ sur votre création d’entreprise ! Appelez-nous 01 76 41 08 93

🎁 Offre de Noël : -100€ sur votre création d’entreprise ! Appelez-nous 01 76 41 08 93

Compte pro/facturation

Modifier son entreprise

Fermer son entreprise

Création d'entreprise

Sélection de fiches pratiques

Docteur en droit et diplômé de Harvard.

Mis à jour le 20 octobre 2025

Si vous souhaitez optimiser la gestion de vos biens immobiliers et simplifier la transmission de votre patrimoine, la création d'une SCI s’avère être une solution particulièrement intéressante en raison des nombreux avantages fiscaux que la SCI peut présenter.

À la fin de votre lecture, vous aurez toutes les informations votre possession pour faire les choix qui correspondent le mieux fiscalement à votre projet en comprenant le principe de la SCI et de ses avantages fiscaux.

Il n’existe pas de bonne ou de mauvaise réponse à cette question. En réalité, tout dépend de vos projets, de votre situation personnelle et de vos choix. Il existe en effet deux régimes fiscaux en SCI :

SCI, avantages et inconvénients : voyons les particularités de ce modèle d'entreprise.

Lorsque la SCI est à l’impôt sur le revenu, on dit qu’il s’agit d’une SCI transparente, car ce n’est pas la société qui est directement imposée sur ses bénéfices. Ce sont les associés, qui sont imposés, à titre personnel sur les bénéfices de la société, à hauteur de leur quote-part détenue au capital.

L’impôt sur le revenu (IR) est donc intéressant lorsque les bénéfices de la société sont faibles, ou que le résultat est déficitaire puisque ce déficit s’impute sur le revenu global des associés.

Toutefois, le barème de l’IR peut conduire à une très forte imposition étant donné que les bénéfices de la société s’ajoutent à tous les revenus du foyer fiscal.

La fiscalité de la SCI est modulable. S’il devient plus avantageux de changer de régime fiscal, vous pouvez renoncer à l’impôt sur le revenu au profit de l’impôt sur les sociétés.

⚠️ Attention : ce choix est cependant irrévocable et il ne sera pas possible de revenir à l’impôt sur le revenu par la suite.

En outre, l’impôt sur le revenu amène à une imposition entre les mains des associés y compris en l’absence de distribution des bénéfices. À l’inverse, si aucun dividende n’est distribué (par exemple, pour constituer des réserves), seule la société est imposée avec l’IS.

L’impôt sur les sociétés (IS) devient avantageux lorsque vous êtes dans les tranches d’imposition les plus élevées du barème de l’impôt sur le revenu. L’avantage majeur est que son taux ne peut excéder 25 % (contre 45 % pour l’IR). Un taux réduit de 15 % s'applique sous conditions (notamment un chiffre d'affaires hors taxes inférieur à 10 millions d'euros et un bénéfice imposable ne dépassant pas 42.500 euros par période de 12 mois).

Si vous créez une SCI avec des membres de votre famille, vous pouvez opter pour la SCI familiale dont les avantages fiscaux sont encore plus importants. L’objectif étant de confier à chacun des membres une participation au capital de la société.

Les biens immobiliers sont quant à eux la propriété de la société. En conséquence, chacun des associés ne possède pas une fraction de la propriété du bien, mais directement des droits dans la société, qu’il peut conserver ou céder dans le respect des statuts.

Grâce à elle, vous pouvez investir à plusieurs dans un bien immobilier. De plus, il y a un vrai avantage fiscal de la SCI pour la succession :

Les avantages de la SCI familiale pour la fiscalité sont non négligeables, pour organiser en toute sérénité la gestion de votre patrimoine ainsi que sa transmission.

La société civile immobilière (SCI) possède d'autres avantages liées à sa fiscalité qu'il est important de connaître pour faire des choix éclairés.

La SCI a des avantages en cas de travaux ! En effet, les travaux que vous réalisez sur vos biens immobiliers constituent des charges déductibles. Lorsque vous relevez de l’impôt sur le revenu, si ces charges sont supérieures aux recettes, comme les loyers, on parle alors de déficit foncier : vous avez dépensé plus d’argent pour entretenir votre immeuble que ce qu’il ne vous a rapporté.

Ce déficit s’impute sur votre revenu global, avec pour conséquence une réduction du montant de l’impôt à payer. En outre, l’excédent peut être reporté sur les revenus globaux des associés qui composent la société pour les six années suivantes.

Pour bénéficier de ce mécanisme, seuls quelques types de travaux sont pris en compte :

📝 À noter : vous ne pouvez déduire les travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement de vos biens immobiliers.

Lorsqu’une personne physique cède sa résidence principale et réalise une plus-value, celle-ci bénéficie d’une exonération d’imposition. La SCI permet de bénéficier de cet avantage lorsqu’elle confie à l’un des associés un bien à titre de résidence principale. Cette exonération bénéficie à l'associé qui occupe le bien à titre de résidence principale, et que cela doit être justifié (par exemple, par une mise à disposition à titre gratuit).

En outre, bien qu’il s’agisse d’une société, c’est le régime des plus-values immobilières des particuliers qui s’applique aux cessions de biens.

❓Question fréquente : qu'est-ce qu'une plus-value ? C’est la différence entre le prix d’acquisition et le prix de cession qui vous permet de déterminer la plus-value.

Enfin, lorsque le bien immobilier appartient à la SCI depuis plus de 22 ans, la plus-value n’est plus imposable. Toutefois, il faudra patienter jusqu’à la 30ᵉ année de détention pour être exonéré des prélèvements sociaux.

Bien que la SCI présente de nombreux avantages et ait un fonctionnement simplifié, il s’agit tout de même d’une véritable société. En conséquence, sa création implique de réaliser plusieurs démarches administratives : rédaction des statuts, constitution d’un dossier auprès du greffe, immatriculation, dépôt du capital social, etc.

En outre, la gestion est également encadrée. À titre d’exemple, vous devez tenir une comptabilité et être en mesure de la présenter à l’administration si besoin. De plus, toute décision à prendre concernant la structure juridique de la société (ces statuts, la distribution ou non de ses bénéfices, etc) doit faire l’objet d’une décision prise en Assemblée générale par la collectivité des associés.

Au regard des nombreux avantages que procure la SCI, ces inconvénients sont cependant particulièrement faibles. D’autant plus, qu’ils sont aisément surmontables avec l’assistance d’un professionnel.

La société civile immobilière (SCI) vous permet de choisir la façon dont seront gérés vos biens immobiliers. Plusieurs situations peuvent conduire à sa constitution :

La société civile immobilière est une forme juridique très avantageuse sur un plan fiscal. Grâce à elle, vous pouvez constituer un patrimoine, le transmettre, augmenter vos revenus en louant vos biens, déduire les charges relatives aux travaux effectués, etc.

Principales sources réglementaires et législatives :

Résumer cet article avec :

La gestion d'une SCI familiale peut être complexifiée par les relations personnelles, et les statuts peuvent limiter la cession de parts à des tiers, restreignant la liquidité des parts.

La SCI permet de transmettre des parts sociales plutôt que des biens immobiliers en direct, ce qui simplifie le partage entre héritiers et peut optimiser fiscalement les droits de succession grâce aux abattements sur les parts.

Une SCI peut offrir des avantages fiscaux pour l'investissement locatif, notamment en permettant la déduction de certaines charges (travaux, intérêts d'emprunt) et en optimisant l'imposition des revenus locatifs selon le régime fiscal choisi (Impôt sur le Revenu ou Impôt sur les Sociétés).

Docteur en droit et diplômé de Harvard.

Fiche mise à jour le 20 octobre 2025

Vous souhaitez créer votre SCI ?

Téléchargez notre guide gratuit sur la SCI

Ces articles pourraient aussi vous intéresser :

Gérant d’une SCI : le guide complet 2025

Imposition en SCI : le guide 2025

SCI (Société Civile Immobilière) : notre guide 2025

Pourquoi créer une SCI à capital variable ? Le guide pratique

SCI familiale : tout savoir sur le statut en 6 points (2025)

Qu'est-ce qu'une SCI ? Mode d'emploi 2025

Recherches les plus fréquentes

Legalstart est une solution 100% digitale qui répond à l’intégralité des besoins des entrepreneurs : création d’entreprise, démarches juridiques, gestion administrative, facturation, comptabilité, etc. Grâce à l’accompagnement d’experts juridiques dédiés, les professionnels disposent d’une offre complète, fiable et rassurante, au meilleur prix.

Inscrivez-vous à la newsletter Legalstart

Yolaw SAS50 rue d’Hauteville75010 PARIS

Contactez-nous01 76 39 00 60

Du lundi au vendredi de 9h à 19hLe samedi de 10h à 18h

Vos échanges avec Legalstart sont protégés par notre charte de respect de la vie privée.

© Legalstart.fr 2025. Tous droits réservés.

Informations importantes sur les services et abonnements fournis par Legalstart : Legalstart est développé par Yolaw SAS, RCS Paris n° 753 892 926. Legalstart n'est pas un cabinet d'avocats ni un cabinet d'expertise comptable. Conformément à la loi n° 71-1130 du 31 décembre 1971, Legalstart n’est pas autorisée à fournir aux internautes des conseils juridiques personnalisés ni à rédiger des actes juridiques adaptés à leur situation. Legalstart permet aux utilisateurs de créer eux-mêmes des actes juridiques à partir de modèles. L'utilisation du service est soumise à nos conditions générales. Conformément au Règlement Général sur la Protection des Données (RGPD), vous disposez d'un droit d'accès aux données personnelles vous concernant et d'un droit de rectification ainsi qu'un droit d'opposition à leur diffusion sur le Site. Pour nous contacter : notre formulaire ou Yolaw SAS, 50 rue d'Hauteville, 75010 Paris, téléphone : 01 76 39 00 60.

On a besoin de vous !

Si vous appréciez notre contenu, un avis sur Google nous aiderait énormément !

• ul

• ul

• ul

• ul

• ul

• ul

• ul

• ul

• ul

• ul

• ul

• ul

• ul

• ul

• ol

• ul

• ul

• ul

• ul

• ul

• ul

• ul

• ul

• ul

• ul

• ul

• ul

• ul

• ul

• ul

• ul

• ul

• ul

• ul