## Qu’est-ce qu’une SCI ?

## Qu’est-ce que le bilan d’une SCI ?

## Est-ce obligatoire de faire un bilan en SCI ?

## Le bilan d’une SCI à l’IR

## Le bilan d’une SCI à l’IS

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Mis à jour le 27 octobre 2025

Les obligations comptables d’une société civile immobilière (SCI) sont plus ou moins importantes selon le nombre d’associés qui la composent, sa taille et son régime d’imposition. Certaines SCI sont ainsi tenues d’établir leurs comptes chaque année. Parmi les documents comptables demandés figurent le bilan de SCI. Il permet de regrouper l’ensemble des éléments d’actifs (immobilisations, créances, stocks…) et de passif (capital social, dettes, réserves…) afin d’obtenir une « photographie » du patrimoine de la SCI. Legalstart répond à vos interrogations au sujet du bilan d’une SCI.

Une société civile immobilière (SCI) est un statut juridique qui permet de gérer un ou plusieurs biens immobiliers. Cette société civile se compose d’au moins deux associés, qui perçoivent des parts sociales en fonction de leur apport financier respectif. La gestion de la SCI est menée par un gérant nommé par les associés.

Selon les situations, la création d’une SCI a pour but :

Il existe plusieurs types de SCI différents :

Chaque année, les sociétés doivent établir leurs comptes annuels. Ils sont composés de trois documents comptables :

Tous ces documents permettent de suivre et d’évaluer avec précision la santé financière de la société.

Le bilan est essentiel pour connaître l’état financier de la SCI. Il se présente sous la forme d’un tableau composé de deux colonnes, l’actif et le passif :

📝 À noter : en cas de graves difficultés financières, le bilan peut également servir de base lors d'une procédure de dépôt de bilan en SCI. Cette démarche intervient lorsque la société n'est plus en mesure de faire face à ses dettes et doit déclarer son état de cessation de paiements.

💡 Astuce : afin de vous faire une idée plus précise de ce document, n’hésitez pas à consulter notre modèle de bilan comptable.

La différence entre l’actif et le passif représente le résultat net comptable. S’il est positif, la société est en croissance. S’il est négatif, elle est déficitaire.

📝 À noter : lorsqu’elle effectue son premier bilan comptable, la SCI doit tenir compte de ses dépenses déductibles liées à ses frais de constitution, comme ceux de son immatriculation, de sa parution dans un journal d’annonces légales, ou bien encore ses frais d’avocat.

Au même titre que les sociétés commerciales, la société civile immobilière peut être tenue d’établir ses comptes annuels et de les déposer. C’est le régime d’imposition choisi qui donne ou non naissance à cette obligation.

Par défaut, la société civile immobilière est soumise à l’impôt sur le revenu (IR). Ce sont donc les associés qui sont directement imposés, et qui doivent faire apparaître leurs revenus dans la catégorie des revenus fonciers (associés personnes physiques). On parle alors de fiscalité transparente.

De fait, ce régime permet de bénéficier d’obligations comptables allégées. Ainsi, il n’est pas nécessaire de déposer les comptes annuels qui comprennent ce bilan dans le cadre d’une SCI imposée à l’IR.

La société doit cependant tenir la comptabilité de sa trésorerie. Celle-ci se présente sous la forme d’un tableau centralisant les recettes et les dépenses de la société. Le résultat de la trésorerie est communiqué aux associés au terme de l’exercice social, pour leur permettre de connaître la situation financière de l’entreprise et la part de bénéfices leur revenant. De même, le solde doit être comparé à celui du compte bancaire de la société. La SCI doit enfin déclarer ses revenus, en remplissant le formulaire N°2072-S-SD, correspondant à la Déclaration des sociétés immobilières non soumises à l’impôt sur les sociétés.

☝️ Bon à savoir : si l’un des associés relève de l’impôt sur les sociétés, l’établissement des comptes annuels devient obligatoire. C’est également le cas lorsque la taille de la SCI est importante.

Bien que cette formalité ne soit pas requise, il est toutefois recommandé de tenir une comptabilité en SCI incluant le bilan et le compte de résultat pour deux raisons majeures :

Lorsqu’une la société est imposée à l’impôt sur les sociétés (IS), elle doit tenir une comptabilité double, ou comptabilité d’engagement. L’établissement et le dépôt de ses comptes annuels, comprenant le bilan de la SCI, deviennent obligatoires.

📝 À noter : l’impôt sur l’IS concerne les SCI qui génèrent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non plus uniquement des revenus fonciers, comme les SCI de location meublée. Ce régime se rapporte aussi aux sociétés qui réalisent des investissements importants, car ces derniers peuvent bénéficier d’amortissements.

L’ensemble des opérations comptables doivent alors être inscrites de façon chronologique dans différents journaux :

Lors de la clôture de son exercice comptable, la SCI dresse son bilan. Les comptes annuels doivent ensuite être validés en assemblée générale.

De plus, la société doit aussi remplir la déclaration 2065, qui correspond au premier feuillet de la liasse fiscale des entreprises soumises à l’IR. Elle doit également remplir les annexes du formulaire 2033 ou 2050 suivant son régime. Ce document doit être transmis le mois de mai suivant la clôture de l’exercice comptable.

La société civile immobilière familiale est en principe soumise à l’impôt sur le revenu. Ainsi, les obligations comptables sont considérablement allégées. Elle doit simplement tenir sa trésorerie et effectuer sa déclaration de résultat grâce au formulaire 2072. En revanche, le bilan d’une SCI familial devient obligatoire si elle a opté pour le régime de l’impôt sur les sociétés.

☝️ Bon à savoir : l’option pour l’impôt sur les sociétés est irrévocable et les obligations comptables qui en découlent sont bien plus lourdes qu’avec l’impôt sur le revenu. Il est ainsi nécessaire d’établir un comparatif sur le long terme entre les deux régimes avant de faire votre choix.

Le gérant de la SCI a pour obligation de tenir les comptes de la société, de s’occuper de sa comptabilité et de fournir un rapport aux associés. Il peut donc établir le bilan de la SCI, en s’appuyant sur des logiciels dédiés.

Cependant, la comptabilité d’une SCI peut s’avérer rapidement compliquée, surtout lorsque la société est soumise à l’IS. Il est donc possible de faire appel à un expert-comptable.

Pour réaliser le bilan de la SCI, il convient en premier lieu de rassembler tous les justificatifs comptables nécessaires à son établissement :

À partir de ces données, il faut ensuite remplir ensuite le tableau du bilan, en répertoriant l’ensemble des actifs et des passifs de la société. Il convient ensuite de calculer le total de l’actif et du passif. Ces derniers doivent obligatoirement être les mêmes.

Ensuite, le bilan doit être vérifié. Si c’est le gérant qui se charge de l'établir, il peut confier cette opération à un expert-comptable. Enfin, ce document doit être soumis à la validation des associés au cours d’une assemblée générale.

Lorsqu’une SCI fait appel à un expert-comptable pour gérer sa comptabilité à l’année, le bilan fait partie des opérations menées par le professionnel. Le coût de cette prestation varie selon plusieurs facteurs :

Il faut alors compter entre 450 et 850 euros pour une SCI de taille moyenne. Pour les sociétés de grande taille soumises à l’IS et assujettie à la TVA, les prestations commencent souvent aux alentours de 1.600 euros par an.

Il est également possible de faire appel à des consultants en ligne pour réaliser le bilan de sa SCI. Les tarifs dépendent alors des professionnels et/ou des plateformes sur lesquelles ils exercent.

💡 Astuce : il existe des exemples de bilan de SCI gratuits, disponibles sur les sites du Service public ou des Impôts.

Résumer cet article avec :

Le bilan de la SCI doit être établi au terme de son premier exercice comptable.

L’approbation des comptes en SCI s’effectue lors de l’assemblée générale ordinaire (AGAO). Elle doit être organisée dans les 6 mois suivant la clôture de l’exercice comptable.

La SCI permet de gérer un patrimoine immobilier. Elle comprend de nombreux avantages, dont le fait de protéger le patrimoine personnel des associés, de permettre de céder facilement ses parts ou de sortir de l’investissement immobilier si besoin, ou encore de ne pas nécessiter d’apport de capital social minimum. Ce régime bénéficie aussi d’une fiscalité avantageuse en ce qui concerne la gestion et la transmission des revenus fonciers.

Fiche mise à jour le 27 octobre 2025

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