<p>La promesse synallagmatique de vente (compromis) est un avant-contrat par lequel les deux parties s'engagent réciproquement à conclure la vente définitive aux conditions définies. Engagement contraignant pour les deux côtés. Très utilisée en immobilier. Conditions suspensives typiques. Différente de la promesse unilatérale.</p><h2>Définition</h2><p>Convention par laquelle vendeur et acheteur s'engagent mutuellement à conclure la vente définitive : le vendeur s'engage à vendre, l'acheteur à acheter, aux conditions définies dans la promesse. Engagement réciproque et contraignant. Souvent appelée compromis de vente en immobilier. Vaut vente sous réserve des conditions suspensives (article 1589 Code civil).</p><h2>Distinction unilatérale</h2><p>Promesse unilatérale : un seul s'engage (le promettant). L'autre (bénéficiaire) a une option : lever ou non. Promesse synallagmatique : les deux engagés. Pratique immobilière : le compromis (synallagmatique) est plus engageant. La promesse unilatérale donne plus de souplesse au bénéficiaire mais nécessite une indemnité d'immobilisation.</p><h2>Conditions suspensives</h2><p>Très courantes : obtention du prêt immobilier (60-90 jours), permis de construire, urbanisme favorable, absence de servitudes, audit positif. Suspendent l'obligation jusqu'à réalisation. Si condition ne se réalise pas : caducité automatique, restitution des sommes versées. Doivent être précises et délimitées.</p><h2>Versement</h2><p>Indemnité d'immobilisation : 5-10 % du prix typique (versée à la signature). Imputable sur le prix au closing. Perdue par l'acheteur s'il renonce sans motif (sauf conditions suspensives non réalisées). Restituée si conditions non remplies. Conservée par le notaire en séquestre pour neutralité. Mécanisme protecteur du vendeur.</p><h2>Force exécutoire</h2><p>Si les conditions sont remplies et qu'une partie refuse de signer l'acte définitif : exécution forcée possible. L'autre partie peut demander : (1) exécution forcée (acte authentique judiciaire), (2) résolution de la promesse avec dommages-intérêts, (3) restitution + DI. Procédure 6-18 mois. Frais avocat. Vente déjà formée juridiquement à la signature de la promesse.</p>