<p>La nue-propriété est l'un des deux composants d'un bien démembré : elle confère le droit de disposer du bien (vente, donation à terme) mais pas d'en jouir. L'autre composant, l'usufruit, donne le droit d'user et de percevoir les fruits (loyers, dividendes). Mécanisme fiscal et patrimonial puissant pour la transmission optimisée d'un patrimoine.</p><h2>Mécanisme</h2><p>Démembrement : la pleine propriété est scindée en deux droits réels distincts. Le nu-propriétaire détient le titre de propriété mais ne peut ni occuper le bien, ni le louer, ni en percevoir les revenus. L'usufruitier a la jouissance (occupation, location, revenus) pendant la durée du démembrement (temporaire ou viager). Au terme, l'usufruit s'éteint et le nu-propriétaire devient plein propriétaire sans frais supplémentaires.</p><h2>Valeur fiscale</h2><p>Article 669 du CGI : barème en fonction de l'âge de l'usufruitier au moment du démembrement. Usufruitier de moins de 21 ans : usufruit 90 % / nue-propriété 10 %. Moins de 31 ans : 80 % / 20 %. Moins de 41 ans : 70 % / 30 %. Moins de 51 ans : 60 % / 40 %. Moins de 61 ans : 50 % / 50 %. Moins de 71 ans : 40 % / 60 %. Moins de 81 ans : 30 % / 70 %. Plus de 81 ans : 20 % / 80 %.</p><h2>Donation de nue-propriété</h2><p>Le parent donne la nue-propriété de ses parts (de SCI souvent) à ses enfants en conservant l'usufruit. Avantages : abattements fiscaux calculés sur la seule nue-propriété (60 % de la valeur si parent de 65 ans), donc moins de droits à payer. Le parent conserve les revenus (loyers, dividendes) pendant sa vie. Au décès, l'usufruit s'éteint et les enfants deviennent pleins propriétaires sans nouveaux droits. Très efficace fiscalement.</p><h2>Investissement en nue-propriété</h2><p>Achat d'un bien immobilier en nue-propriété (décote 30-50 % vs prix plein) avec un usufruitier (souvent bailleur social pour 15-20 ans). Pendant l'usufruit : pas de revenus à déclarer, pas d'IFI (sortie de l'assiette), pas de charges (entretien par usufruitier). À terme : récupération de la pleine propriété sans frais. Stratégie patrimoniale long terme (15-20 ans) pour investisseurs déjà fortement imposés.</p><h2>Précautions</h2><p>Acte notarié obligatoire pour démembrement (acte sous seing privé non opposable aux tiers). Définir précisément les pouvoirs respectifs (vente nécessite accord des deux, gros travaux à charge du nu-propriétaire selon article 605 Code civil). En SCI : prévoir une convention de démembrement entre usufruitier et nu-propriétaires associés pour gestion. Risque de conflit en cas de désaccord : prévenir par rédaction soignée.</p>