<p>La société civile immobilière (SCI) gère un patrimoine immobilier. Sa relation à la TVA est particulière : la plupart des SCI sont exonérées, mais certaines situations imposent l'assujettissement, et une option volontaire est parfois pertinente.</p>

<h2>L'exonération par principe</h2>
<p>La location nue de locaux d'habitation ou la location nue à usage professionnel est <strong>exonérée de TVA</strong> en vertu de l'article 261 D du CGI. Une SCI qui se contente de louer des appartements ou des bureaux nus à ses locataires n'a donc aucune TVA à facturer, ni à déclarer, ni à récupérer sur ses dépenses (travaux, charges, honoraires).</p>
<p>Cette exonération concerne la grande majorité des SCI familiales et patrimoniales en France.</p>

<h2>L'option volontaire pour la TVA</h2>
<p>Pour les locations nues à usage professionnel (bureaux, commerces, entrepôts), la SCI peut <strong>opter volontairement pour la TVA</strong> auprès du service des impôts des entreprises. L'option couvre l'ensemble des locaux loués à un même preneur et s'applique pour 9 ans renouvelables.</p>
<p>L'intérêt principal : récupérer la TVA sur les investissements lourds (acquisition immeuble neuf, gros travaux, honoraires d'architecte). En contrepartie, la TVA est facturée au locataire (20 %), ce qui est neutre s'il est lui-même assujetti et récupère la taxe.</p>

<h2>L'assujettissement obligatoire</h2>
<p>Certaines activités rendent la SCI <strong>obligatoirement assujettie à la TVA</strong> :</p>
<ul>
<li>Location meublée à caractère professionnel ou para-hôtelier (avec prestations : petit-déjeuner, ménage, accueil).</li>
<li>Location d'emplacements de stationnement.</li>
<li>Location de matériel ou installations à caractère industriel ou commercial.</li>
<li>Cession d'immeubles neufs (< 5 ans).</li>
</ul>
<p>Attention : la location meublée classique sans services hôteliers est exonérée, mais relève d'une activité commerciale qui peut remettre en cause le caractère civil de la SCI elle-même.</p>

<h2>Conséquences pratiques de l'assujettissement</h2>
<p>Une SCI soumise à la TVA doit :</p>
<ul>
<li>Demander un numéro de TVA intracommunautaire.</li>
<li>Émettre des factures conformes (mention TVA, taux, montant).</li>
<li>Tenir une comptabilité TVA et déposer des déclarations périodiques (CA3 mensuelle ou trimestrielle, CA12 annuelle selon le régime).</li>
<li>Reverser la TVA collectée moins la TVA déductible sur les achats.</li>
<li>Conserver toutes les pièces justificatives pendant 6 ans.</li>
</ul>

<h2>Régimes de TVA applicables</h2>
<p>Trois régimes principaux selon le chiffre d'affaires HT :</p>
<ul>
<li><strong>Franchise en base</strong> : si CA < 36 800 € (services), la SCI ne facture pas la TVA.</li>
<li><strong>Réel simplifié</strong> : CA jusqu'à 254 000 €, déclaration CA12 annuelle avec acomptes semestriels.</li>
<li><strong>Réel normal</strong> : au-delà ou sur option, déclaration CA3 mensuelle.</li>
</ul>

<h2>Quand opter pour la TVA ?</h2>
<p>L'option est intéressante quand la SCI engage des investissements importants (acquisition neuf, restructuration lourde) et loue à un assujetti qui récupère la TVA. À l'inverse, l'option n'a aucun sens si les locataires sont des particuliers ou des professions exonérées (médecins, formation), car la TVA facturée devient une charge nette.</p>