<p>La SCI (société civile immobilière) est largement utilisée pour acquérir et gérer un patrimoine immobilier à plusieurs ou en famille. Sa capacité d'emprunt obéit à des règles spécifiques qui combinent l'analyse de la société et celle de ses associés.</p>

<h2>Comment se calcule la capacité d'emprunt ?</h2>
<p>La capacité d'emprunt d'une SCI dépend de trois éléments : les revenus locatifs prévisionnels du bien à financer, les revenus des associés (qui se portent généralement caution) et les charges existantes. Le calcul s'effectue sur l'enveloppe consolidée car la SCI est fiscalement transparente : la banque examine la solidité globale du montage.</p>

<h2>Les ratios bancaires de référence</h2>
<p>Deux ratios structurent l'analyse :</p>
<ul>
<li><strong>Taux d'endettement global</strong> : limité à <strong>35 %</strong> des revenus nets selon les recommandations du HCSF. Ce plafond inclut le crédit SCI envisagé et toutes les mensualités existantes des associés.</li>
<li><strong>Reste à vivre</strong> : capacité financière restante après paiement de toutes les charges. Les banques exigent généralement 700 à 1 000 € par adulte et 300 à 500 € par enfant à charge.</li>
</ul>
<p>Un troisième indicateur entre en jeu : le <strong>ratio de couverture loyers/mensualité</strong> qui doit idéalement dépasser 1,1 (loyers supérieurs de 10 % à la mensualité).</p>

<h2>Quels revenus sont pris en compte ?</h2>
<p>La banque retient :</p>
<ol>
<li>70 à 80 % des loyers prévisionnels (abattement pour vacance et charges).</li>
<li>100 % des salaires nets stables (CDI hors période d'essai, fonctionnaires).</li>
<li>Une partie des revenus variables (primes, commissions sur 3 ans de moyenne).</li>
<li>Les revenus fonciers nets existants des associés.</li>
<li>Les dividendes réguliers issus d'autres sociétés.</li>
</ol>
<p>Les revenus exceptionnels (plus-values, indemnités) ne sont pas retenus.</p>

<h2>Garanties demandées</h2>
<p>Pour sécuriser le prêt SCI, la banque exige généralement deux niveaux de garantie :</p>
<ul>
<li>Une <strong>hypothèque conventionnelle</strong> ou un <strong>privilège de prêteur de deniers (PPD)</strong> sur le bien financé. Le PPD est moins coûteux (environ 1 % du montant) mais réservé à l'ancien.</li>
<li>La <strong>caution personnelle et solidaire</strong> de tous les associés à hauteur de leur quote-part, voire conjointement et solidairement.</li>
</ul>
<p>Une assurance emprunteur sur chaque associé caution est également exigée, couvrant décès, invalidité et parfois perte d'emploi.</p>

<h2>Optimiser son dossier</h2>
<p>Plusieurs leviers améliorent la capacité d'emprunt :</p>
<ul>
<li>Constituer un apport personnel de 10 à 25 % (frais notaire inclus minimum).</li>
<li>Allonger la durée à 25 ans pour réduire la mensualité.</li>
<li>Présenter des comptes SCI antérieurs sains si la société existe déjà (bilans des 3 derniers exercices).</li>
<li>Diversifier les associés pour augmenter les revenus consolidés.</li>
<li>Comparer plusieurs banques via un courtier spécialisé en SCI.</li>
<li>Choisir l'IS si les loyers sont importants (déduction des intérêts et amortissements).</li>
</ul>