<p>La société civile immobilière est un outil patrimonial puissant. Au-delà de la gestion collective d'un bien, elle offre plusieurs leviers fiscaux qui en font une structure prisée pour optimiser la détention, l'exploitation et la transmission d'un patrimoine immobilier en {YEAR}.</p>

<h2>La transparence fiscale à l'impôt sur le revenu</h2>
<p>Par défaut, la SCI est soumise à l'<strong>impôt sur le revenu</strong> (IR) avec transparence fiscale. Chaque associé déclare sa quote-part de résultat dans la catégorie des revenus fonciers, proportionnellement à ses parts. Les charges déductibles sont importantes : intérêts d'emprunt, taxe foncière, primes d'assurance, travaux d'entretien et de réparation, frais de gestion. Un déficit foncier est imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an.</p>

<h2>L'option pour l'impôt sur les sociétés</h2>
<p>La SCI peut opter pour l'<strong>impôt sur les sociétés</strong> (IS). Cette option, désormais réversible pendant 5 ans depuis la loi de finances 2019, change radicalement la fiscalité. Le grand avantage : la possibilité d'<strong>amortir comptablement l'immeuble</strong> (hors terrain) sur 20 à 50 ans, ce qui réduit fortement le résultat imposable. Le taux d'IS est de 15 % jusqu'à 42 500 € de bénéfice puis 25 % au-delà.</p>
<p>En contrepartie, la plus-value à la revente est calculée selon le régime des plus-values professionnelles (pas d'abattement pour durée de détention), ce qui peut s'avérer coûteux à la cession.</p>

<h2>Le démembrement des parts sociales</h2>
<p>Le <strong>démembrement</strong> de propriété des parts (usufruit / nue-propriété) est l'un des outils les plus puissants de la SCI. Les parents conservent l'usufruit (revenus) et transmettent la nue-propriété aux enfants. Au décès, l'usufruit s'éteint sans droits supplémentaires. La valeur de la nue-propriété est calculée selon le barème fiscal (article 669 du CGI) en fonction de l'âge de l'usufruitier : par exemple 60 % à 51-60 ans, 50 % à 61-70 ans.</p>

<h2>Transmission par donation de parts</h2>
<p>La donation de parts de SCI bénéficie de plusieurs avantages :</p>
<ul>
<li>Abattement de <strong>100 000 € par parent et par enfant</strong>, renouvelable tous les 15 ans.</li>
<li>Décote pour illiquidité des parts (généralement 10-15 %), validée par la jurisprudence et l'administration fiscale.</li>
<li>Transmission progressive permettant d'utiliser plusieurs fois l'abattement.</li>
<li>Maintien du contrôle via les statuts (clauses de gérance, agrément).</li>
</ul>
<p>La donation peut être démembrée ou en pleine propriété, simple ou avec réserve d'usufruit.</p>

<h2>IFI et SCI</h2>
<p>Les parts de SCI à l'IR comme à l'IS entrent dans l'assiette de l'impôt sur la fortune immobilière (IFI) à hauteur de la valeur des biens immobiliers détenus. La SCI ne permet donc pas d'échapper à l'IFI, mais offre des leviers d'optimisation : déduction du passif (emprunts), démembrement, abattements.</p>

<h2>Régime des plus-values</h2>
<p>À la cession d'un bien par une SCI à l'IR, la plus-value est imposée selon le régime des particuliers : 19 % d'impôt + 17,2 % de prélèvements sociaux, avec abattement pour durée de détention (exonération totale d'impôt à 22 ans, de prélèvements sociaux à 30 ans). À l'IS, la plus-value est imposée au taux d'IS sans abattement, ce qui pénalise les sociétés à l'IS lors d'une revente.</p>