## Qu’est-ce qu’une SCI ?

## Quels sont les types de SCI possibles pour un projet immobilier ?

## La SCI de gestion ou de location

## La SCI familiale

## La SCI construction-vente

## La SCI d’attribution

## LA SCI de jouissance à temps partagé

## La SCI agricole

## Tableau récapitulatif des types de SCI

## Pourquoi est-il important de bien choisir son type de SCI ?

## Comment choisir le bon type de SCI pour son projet ?

## FAQ

## Quel type de SCI existe ?

## Comment choisir entre SCI IR ou IS ?

## Quelle est la différence entre une SCI et une SCI familiale ?

## Comment savoir si une SCI est familiale ou professionnelle ?

## Quel est l'intérêt d'une SCI à l'IS ?

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Docteur en droit et diplômé de Harvard.

Mis à jour le 15 octobre 2025

Les différents types de SCI permettent d’adapter ce statut juridique à une grande variété de projets immobiliers : investissement locatif, gestion de patrimoine ou encore organisation d’une succession.

Chaque forme de SCI possède ses propres caractéristiques et répond à des objectifs spécifiques. Legalstart vous aide à y voir plus clair. lors de la création d'une SCI.

Constituée de deux personnes a minima, la SCI est une Société Civile Immobilière selon les articles 1832 à 1873 du Code civil. Par définition, l'objet de la SCI est civil. Elle ne réalise donc aucune activité commerciale. C’est une forme juridique qui permet à ses associés d’acquérir et de gérer un ou plusieurs biens immobiliers. Grâce à ce type de société, les associés propriétaires de la SCI mutualisent les charges et la capacité d’emprunt.

En pratique, la SCI partage de nombreux points communs avec la société foncière, qui a également pour vocation la détention et la gestion d’un patrimoine immobilier. Toutefois, société foncière ou SCI se distinguent par leurs cadres juridiques. La première peut avoir une activité plus large et parfois commerciale, tandis que la seconde reste strictement civile.

📝 À noter : les biens acquis dans le cadre d’une SCI sont la propriété de la SCI, et non des associés qui la composent. Ces derniers disposent en revanche de parts sociales qu’ils peuvent acheter et revendre.

Il existe plusieurs types de SCI, dont chacune dispose de ses propres spécificités selon le projet des associés :

Quel que soit le type de SCI, il est possible d’opter entre une SCI à capital fixe ou une SCI à capital variable. La SCI au capital fixe est la forme la plus courante. Elle impose de tenir une assemblée générale (AG), de publier une annonce légale et de modifier les statuts pour chaque changement de capital. Ces exigences sécurisent les modifications de capital pour les associés.

Avec la configuration d’une SCI au capital variable, ou dit "libéré", une clause de variabilité est incluse dans les statuts. Les formalités administratives citées précédemment disparaissent. Elle confère l’anonymat, car les associés ne figurent pas dans les statuts - ce qui facilite le changement d’associés.

La SCI de gestion ou de location correspond à la SCI "classique", c’est la forme la plus répandue en France. Ce type de SCI permet de gérer ou louer un ou plusieurs types de biens :

Ce type de société est en principe utilisé pour faire fructifier un ou plusieurs biens immobiliers, et ainsi obtenir des revenus réguliers par de la location des biens (loyers). Les revenus locatifs de l’entreprise sont répartis entre les associés, en fonction de leur nombre de parts.

⚠️ Attention : une SCI de location ne peut être destinée à l’activité d’achat-revente de biens pour réaliser des plus-values.

Si les biens concernés sont loués meublés et représentent plus de 10 % du chiffre d’affaires de la SCI, les associés devront opter pour l’impôt sur les sociétés (et non pour l’impôt sur le revenu comme pour les autres SCI). En effet, la location meublée non professionnelle (LMNP) est considérée comme une activité commerciale.

Assez répandue, la SCI familiale a pour objectif principal de gérer un ou plusieurs biens immobiliers en famille. La particularité de cette société est que ses associés sont nécessairement de la même famille (jusqu’au 4e degré : oncles, tantes, cousins germains, neveux et nièces, etc.). Elle permet donc de constituer un patrimoine immobilier au sein d'une famille, et d’en faciliter la succession, en s’affranchissant des règles de l’indivision.

En effet, lors du décès des parents, les parts sociales de la SCI familiale sont réparties équitablement entre les différents enfants associés de la SCI. Ce type de SCI permet également, dans une certaine mesure, d’être exonéré des droits de succession. Elle offre enfin la possibilité de profiter d’une optimisation fiscale, puisqu’il est plus avantageux de donner des parts sociales d’une société qu’un bien immobilier sur le plan fiscal.

☝️ Bon à savoir : une SCI familiale exclut le risque de vente forcée du ou des biens immobiliers concernés en cas de désaccord entre les différents membres de la famille associés de la SCI.

Ce type de SCI est donc utilisé pour :

Il est aussi possible de créer une SCI familiale pour la location de biens immobiliers.

La SCI construction-vente ou SCCV, se distingue des autres types de SCI puisqu’elle est la seule à permettre l’achat et la revente de biens immobiliers.

En principe, la SCI, en tant que société civile, ne peut pas se consacrer à la vente, qui est une activité commerciale par nature. Toutefois, la SCI construction-vente est l’exception à la règle : avec ce type de SCI qui admet un seul objet social, il est possible d’acheter un terrain, d’y construire un bien et de le revendre immédiatement. La SCI est dissoute une fois son but atteint.

Bien que l’achat et la construction représentent des sommes importantes, l’intérêt de la SCCV est que le coût de l’investissement est divisé entre les associés.

☝️ Bon à savoir : malgré son activité commerciale, la SCI construction-vente relève de l’impôt sur le revenu, si elle remplit les conditions. La taxation des bénéfices se fait alors directement au niveau de chaque associé.

Peu utilisée, la SCI d'attribution commence petit à petit à se faire connaître. Sa particularité ? Ce type de SCI a pour objectif principal la construction ou l’achat de biens immobiliers (la constitution d’un patrimoine immobilier à plusieurs). La propriété du ou des biens immobiliers est partagée selon l’apport au capital de chaque associé.

La SCI d’attribution est particulièrement adaptée aux grands projets, comme la construction d’un immeuble, afin que les associés mettent en commun leurs ressources. Une fois les lots répartis entre les associés, la SCI est ensuite immédiatement dissoute.

🛠️ En pratique : si un immeuble est acquis par la SCI d'attribution, chaque associé sera propriétaire d’un ou plusieurs appartements selon la part sociale dont il dispose. Les règles de répartition de parts sont prévues dans les statuts, dès la création de la SCI.

Il s’agit peut-être là de la forme de société civile immobilière la moins répandue. La SCI de jouissance à temps partagé permet à ses associés de se partager non pas la propriété, mais l’usage d’un bien immobilier.

Concrètement, chaque associé se voit accorder un temps d’occupation du bien immobilier, la durée d’occupation variant selon l’apport effectué. Dans ce type de SCI, le bien est considéré comme une résidence secondaire et est généralement utilisé comme résidence de vacances. La société n’a pas pour objet de générer des revenus.

⚠️ Attention : ce type de SCI peut être source de conflits entre les associés, notamment concernant l’occupation pendant les vacances scolaires.

Ce dernier type de SCI n’est pas directement lié à un projet immobilier. En effet, la SCI agricole permet aux agriculteurs associés de la SCI de faire face aux difficultés de financement ou de développement de leur exploitation en mettant en commun leurs moyens :

La SCI agricole peut néanmoins être utilisée comme montage financier dans le cadre d’une transmission de patrimoine, en cas de reprise de l’exploitation par les héritiers de l’agriculteur.

SCI de gestion ou de location

Faire fructifier un bien pour en tirer des revenus locatifs réguliers

Revenus répartis en fonction du nombre de parts de chaque associé

IR ou obligatoirement IS si les biens concernés sont loués meublés et représentent plus de 10 % du CA de la SCI

Constituer un patrimoine immobilier en famille (obligatoirement)

Parts sociales réparties équitablement entre les héritiers

SCI construction-vente

Activité commerciale d’achat et de revente d’un bien

Dissolution immédiate de la SCI après la vente du bien et rémunération des associés en fonction du nombre de parts

Taxation au niveau de chaque associé

Adaptée aux immeubles

Construction ou achat de biens immobiliers en vue d’une répartition par lots

Propriété du bien prévu dans les statuts et réparti selon l’apport au capital de chaque associé. SCI dissoute après répartition des lots.

SCI de jouissance partagée

Adaptée pour une résidence secondaire

Achat ou construction d’un bien en vue d’en partager l’occupation sur un temps partagé

Répartition du temps d’occupation du bien en fonction du nombre de parts sociales

Exploitation agricole

Financer l’exploitation et faciliter la transmission de patrimoine aux héritiers repreneurs

Partage des bénéfices et des pertes

Cession de parts aux héritiers

Il est important de bien choisir son type de SCI, car le contenu des statuts diffère selon le type de SCI choisi.

Pour rappel, les statuts sociaux correspondent au document qui établit les règles de fonctionnement interne et d’organisation de la SCI. Ils définissent l’objet social de la société (la raison pour laquelle elle a été créée, c’est-à-dire les objectifs derrière sa création). Les statuts sont absolument essentiels à la création de la SCI et doivent être rédigés avec précision.

Une fois que vous avez choisi votre type de SCI, il vous faudra procéder à sa création. Pour vous aider, n'hésitez pas à consulter notre fiche pour savoir comment créer une SCI.

Pour faire votre choix parmi les différents types de SCI, la première étape est d’étudier les spécificités de chaque forme juridique de SCI. Le choix est également directement lié à vos objectifs. Souhaitez-vous bénéficier d’exonération de droits de succession ou gérer et louer des biens à plusieurs ? Votre objectif est-il d’obtenir des revenus locatifs ou plutôt de jouir d’un bien pendant vos congés ?

Ces questions vous permettent généralement de rapidement faire votre choix entre les différents types de SCI. Et pour comprendre les subtilités fiscales de chacune, n’hésitez pas à vous tourner auprès de professionnels pour prendre conseil.

Résumer cet article avec :

Il existe plusieurs types de SCI, chacun ayant un objectif particulier : la SCI familiale pour gérer un patrimoine entre proches, la SCI de gestion pour administrer des biens locatifs, la SCI construction-vente pour bâtir et revendre, ou encore la SCI d’attribution pour partager un immeuble entre associés. Le choix dépend donc du projet immobilier envisagé.

Le choix entre une SCI à l’impôt sur le revenu (IR) ou à l’impôt sur les sociétés (IS) dépend principalement de vos objectifs fiscaux. L’IR est adapté pour une gestion patrimoniale simple avec des revenus fonciers directement imposés chez les associés, tandis que l’IS peut être intéressant si vous souhaitez réinvestir les bénéfices dans la société, car le taux d’imposition y est souvent plus avantageux.

Une SCI familiale est une forme de SCI. En effet, une SCI peut être familiale, de jouissance à temps partagé, de gestion ou de location, etc.

Une SCI familiale, comme son nom l’indique, est détenue par des membres d’une même famille, souvent dans le but d’éviter les frais de succession. Une SCI professionnelle sera quant à elle détenue par des associés n’ayant pas de patrimoine commun ni de lien de parenté.

Une SCI soumise à l’IS présente l’avantage de permettre aux associés de ne pas subir une imposition supplémentaire sur leurs revenus s’ils perçoivent des dividendes. Une séparation claire est formée entre l’imposition des associés et celle de la SCI. Certaines charges sont également déductibles avec une imposition à l’IS ce qui réduit l’assiette d’imposition.

Docteur en droit et diplômé de Harvard.

Fiche mise à jour le 15 octobre 2025

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