## Qu’est-ce qu’un déficit en LMNP ?

## Comment calculer un déficit en LMNP ?

## Quelles sont les conséquences fiscales du déficit en LMNP ?

## Le déficit en LMNP reportable est-il plafonné ?

## Comment créer un déficit en LMNP ?

## Comment déclarer le déficit en LMNP à reporter ?

## Déficit en LMNP : que se passe-t-il en cas de vente du bien immobilier ?

## FAQ

## Quelles sont les conditions pour bénéficier du régime LMNP ?

## Qu’est-ce que la location meublée ?

## Quelles différences entre LMNP et LMP ?

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Mis à jour le 16 octobre 2025

Le déficit en LMNP est un mécanisme fiscal avantageux pour les loueurs en meublé non professionnels. Cette possibilité survient lorsque les charges déductibles engagées pour le meublé dépassent ses recettes locatives. Elle permet ainsi d'optimiser ses impôts grâce au report de ce déficit sur les années suivantes. Cependant, les règles applicables peuvent paraître complexes. Si vous louez un bien meublé sous le statut LMNP, vous vous interrogez sûrement sur le fonctionnement d’un tel déficit. Vous êtes au bon endroit : Legalstart répond à toutes vos questions et vous aide à tirer parti de cette optimisation fiscale.

De manière générale, le déficit correspond à une situation, pour une catégorie de revenus donnés, les charges excèdent les recettes. Cette différence négative va pouvoir, dans certains cas et en fonction de ce que prévoit le code général des impôts, être déductible et reportable sur les exercices futurs.

En matière de location de bien meublé, le déficit en LMNP s’applique si vous bénéficiez du régime réel d'imposition. Si les dépenses engagées pour la location sont supérieures au montant des loyers que vous percevez (ou revenu LMNP), alors vous allez pouvoir imputer ce déficit sur votre revenu imposable et optimiser votre fiscalité.

☝️ Bon à savoir : vous relevez du régime LMNP si les recettes tirées de la location de votre meublé ne dépassent pas 23.000 € par an, ou si elles sont inférieures aux revenus soumis à l’Impôt sur le revenu (IR) de votre foyer fiscal. Si ces montants sont supérieurs, vous passez dans la catégorie des LMP ou locations meublées professionnelles.

Les charges sont déductibles uniquement si elles sont directement liées à l’exploitation du bien et/ou à sa gestion normale. Cela comprend notamment :

📝 À noter : le déficit foncier est différent du déficit LMNP car il concerne la location nue, tandis que le déficit LMNP s'applique à la location meublée. Il n’est reportable que durant 6 ans sur la globalité de vos revenus (mais 10 ans sur les seuls revenus fonciers).

Pour réaliser le calcul du déficit en LMNP, vous devez déduire vos charges (hors amortissement) de vos revenus fonciers.

Calcul du déficit LMNP = recettes locatives - charges déductibles

Il y a déficit lorsque le résultat de ce calcul est négatif. Celui-ci va pouvoir être reporté, c’est-à-dire imputé et déduit de vos revenus des 10 années suivantes.

Toutefois, ce calcul ne s’applique que lorsque vous bénéficiez du régime réel d’imposition. En effet, s’il est possible de déclarer ses revenus (dans la catégorie BIC) au régime micro, ce dernier ne vous permet pas de déduire vos charges. Sous régime micro-fiscal, c’est un abattement forfaitaire qui est appliqué : il n’y a donc pas de déficit LMNP possible en micro-BIC.

🛠️ En pratique : vous louez votre bien meublé et percevez 5000 € de loyers en LMNP en 2025. Vous avez, en contrepartie, dépensé 8.000 € de charges pour ce bien. Sous le régime micro-BIC, ces charges ne sont pas déductibles. Vous êtes imposé, après abattement de 30 %, sur une base de 3.500 € au titre de la LMNP. Au régime réel, votre déficit en LMNP est de 5.000 - 8.000 = -3.000 €. Vous pourrez l’imputer sur votre revenu locatif, et si besoin, faire un report du déficit LMNP sur 10 ans.

⚠️ Attention : pour bénéficier du régime micro en LMNP, les seuils changent à compter de 2025, pour les revenus qui seront déclarés en 2026. Voici les nouveaux plafonds micro suite à la réforme des LMNP :

Le déficit en LMNP permet au loueur de bien meublé non professionnel de ne pas être imposé sur les revenus tirés de ses loyers lors de l’année du déficit. En outre, le reliquat est reportable sur les années suivantes, dans la limite de 10 années.

Néanmoins, notez que ce déficit ne s’impute pas sur les revenus personnels du foyer fiscal et ne peut donc réduire le revenu imposable en matière d’IR. Il n’a aucun impact sur l’impôt sur la fortune immobilière non plus.

📝 À noter : si vous oubliez de déclarer votre déficit en LMNP, ou si le montant déclaré est inférieur, vous pouvez réaliser une déclaration rectificative jusqu’à 3 ans après la réalisation du déficit. Son application n’est toutefois pas rétroactive : vous ne pourrez le déduire que sur les bénéfices locatifs des années suivantes. En cas de montant trop élevé, au contraire, l’administration fiscale peut vous sanctionner et vous réclamer les impôts dus après recalcul.

Déficit en LMNP et amortissement peuvent également se cumuler. L’amortissement est la répartition de la perte de valeur du bien sur sa durée d’utilisation : cela peut être celle du bien immobilier mais aussi des meubles ou de travaux par exemple.

Quand il y a à la fois déficit et amortissement, ce dernier ne peut pas être déduit du revenu imposable. Il est toutefois reportable sur les exercices suivants, de façon illimitée.

🛠️ En pratique : vous percevez des loyers de 15.000 € sur l’année, avec des charges déductibles de 17.000 € et des amortissements pour 5.000 €. La base imposable est constituée des recettes - les charges soit 15.000 - 17.000 = -2.000 €. Elle est négative : on ne peut encore déduire les amortissements qui sont reportés indéfiniment aux exercices suivants.

Autre cas : nous avons des charges déductibles sans déficit + des amortissements. Et la somme des deux cause un déficit global par rapport aux loyers du meublé perçus. Dans ce cas, le montant de l’amortissement déductible est plafonné à la différence entre recettes et charges. S’il y a un reliquat, il est reporté aux exercices suivants.

🛠️ En pratique : vous percevez des loyers de 15.000 € sur l’année, avec des charges déductibles de 12.000 € et des amortissements pour 5.000 €. La base imposable est constituée des recettes - les charges soit 15.000 - 12.000 = 3.000 €. C’est le plafond de déduction des amortissements. Les 2.000 € restants sont reportés aux exercices suivants, sans limitation de durée.

Le déficit en LMNP reportable ne fait l'objet d'aucun plafonnement. Cette absence de limitation constitue un avantage significatif du régime qui permet d'optimiser votre fiscalité, particulièrement lors d'acquisitions importantes ou de gros travaux.

📌 À retenir : seule la durée de report (10 ans) limite l'utilisation des déficits, pas leur montant.

Cette absence de plafond distingue le déficit en LMNP d'autres dispositifs, comme le déficit foncier est plafonné à 10.700 € par an (hors intérêts d'emprunt).

Il est possible de générer un déficit en LMNP imputable sur votre revenu locatif de manière volontaire, dans un souci d’optimisation fiscale. Vous évitez ainsi de payer des impôts sur les loyers encaissés.

Pour cela, vous devez :

⚠️ Attention : pour être déductibles, vos charges doivent respecter une condition, celle d’être engagées dans l’intérêt direct de l’exploitation du bien meublé.

Au niveau comptable, si vous êtes loueur de bien meublé non professionnel, vous devez effectuer 2 déclarations distinctes en cas de déficit LMNP au régime réel :

Vous devez déposer votre déclaration 2031 au plus tard 3 mois après la clôture de l’exercice comptable, ou le 2ème jour ouvré de mai si votre clôture s’effectue au 31 décembre.

La cession d'un bien LMNP en situation de déficit reportable n’a pas d’incidence en cas de vente du bien immobilier. En effet, en cas de revente, il est possible que vous réalisiez une plus-value. Celle-ci relève du mécanisme des plus-values privées, car vous êtes loueur non professionnel. Dans ce cadre, le déficit en LMNP n’a aucun impact sur le calcul de la plus-value.

☝️ Bon à savoir : en cas de succession, le conjoint survivant relevant du régime de la communauté conserve la moitié des déficits antérieurs au décès. A contrario, les héritiers qui voudraient continuer à louer le bien ne peuvent bénéficier du report du déficit existant.

Principales sources législatives et réglementaires :

Résumer cet article avec :

Pour bénéficier du statut LMNP, vous devez louer un bien meublé de manière habituelle. Vos revenus locatifs ne doivent pas dépasser 23.000 € par an ou ne pas être supérieurs au montant des revenus du foyer, pour être considéré comme une activité non professionnelle. Sinon, vous dépendez du régime LMP.

La location meublée consiste à louer un logement équipé du mobilier nécessaire à la vie courante. Le bien doit comporter au minimum les éléments de la liste prévue par les textes officiels. Cette liste comprend notamment la literie, les luminaires, une table et des chaises, les équipements de cuisson, la vaisselle, les rangements et l'électroménager de base.

Le statut LMNP (Location Meublée Non Professionnelle) s'applique aux revenus locatifs d’un bien meublé inférieurs à 23.000 € par an et non majoritaires dans les revenus globaux du foyer fiscal. Le statut LMP (Location Meublée Professionnelle) concerne les revenus supérieurs. Il existe également des différences en termes d’imputation du déficit et de fiscalité de la plus-value.

Fiche mise à jour le 16 octobre 2025

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