## SCI transparente : définition

## Quelles différences entre une SCI transparente et non transparente ?

## SCI transparente ou non transparente : comment choisir ?

## FAQ

## Qu'est-ce qu'une SCI translucide ?

## Quels sont les différents types de SCI ?

## Quel est l'intérêt de créer une SCI ?

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Docteur en droit et diplômé de Harvard.

Mis à jour le 17 octobre 2025

Vous vous lancez dans la création d'une SCI ? Vous avez déjà dû entendre parler de SCI transparente, de SCI non transparente, de SCI opaque ou encore de SCI translucide. Sachez que ces termes désignent le régime fiscal choisi pour la SCI.

Vous vous demandez ce qu’est une SCI transparente ? Quelles différences avec une SCI non transparente ? Comment choisir entre les deux ? Legalstart vous répond.

Au cours des différentes étapes de création de votre SCI, vous serez amené à choisir le régime d’imposition de votre SCI.

Par défaut, la SCI est “transparente”. Cela signifie que la SCI est fiscalement transparente. Mais alors, qu’est-ce que la transparence fiscale en SCI ?

Cela désigne tout simplement le régime fiscal de la SCI à l’impôt sur le revenu (IR). Chaque associé est imposé en sa qualité d’associé de la SCI, à proportion de sa participation au capital de celle-ci. On parle de transparence car ça n’est pas la société qui paie l’impôt, ce sont directement les associés qui en sont redevables.

Chaque associé doit donc déclarer sa quote-part de bénéfice de la SCI dans sa déclaration de revenus.

Exemple : vous détenez 50% du capital social d’une SCI qui a réalisé 20.000 euros de bénéfices. La SCI ne déclare rien et ne paie pas d’impôt. Vous déclarez 10.000 euros dans votre déclaration d’IR.

🗒️ A noter : le régime fiscal de la SCI transparente ne doit pas être confondu avec celui de la SCI translucide. En effet, le régime translucide est un régime particulier qui, en raison d’une activité d’investissement, exonère la SCI d’IS. Quant aux associés, ils sont imposés, sur les revenus qui leurs sont distribués, dans la catégorie des revenus de capitaux mobiliers.

Le régime fiscal de la SCI transparente s’oppose au régime de la SCI non transparente, aussi appelée SCI opaque.

Lorsque que l’on parle de SCI opaque, on désigne la SCI qui a opté pour l’impôt sur les sociétés (IS). En effet, vous pouvez opter pour l’IS à la création de votre SCI ou en cours de vie sociale.

Dans ce cas, c’est la SCI qui est redevable de l’IS sur ses bénéfices. C’est elle qui déclare et qui paie l’impôt.

Pour rappel, il existe différents taux de l’IS :

👍 Bon à savoir : si vous avez ouvert votre exercice en 2022, sachez que même s'il prend fin en 2023, ce sont les taux de 2022 qui s'appliquent.

Quant aux associés de la SCI, ils ne sont imposés que lorsqu’il y a distribution de dividendes. Vous devez alors déclarer le montant des dividendes que vous avez perçu dans votre déclaration d’IR.

⚠️ Attention : il convient d’être vigilant quand vous opter pour l’IS car cette option est irrévocable.

Mais alors comment choisir entre ces deux régimes ?

D’une manière générale, la plupart des SCI en début d’activité sont des SCI transparentes. En effet, la SCI contracte souvent un prêt pour l’achat d’un bien immobilier. Ce prêt représente une charge qui peut entraîner des pertes en début d’activité. Ces pertes permettent alors de réduire le revenu imposable à l’IR des associés de la SCI. C’est là l'intérêt de la SCI transparente.

D’un autre côté, l’imposition de la SCI à l’IS est choisie lorsque les associés sont déjà imposés à un taux élevé de l’IR, supérieur au taux maximal de l’IS qui est de 25% en 2025. Il est alors plus intéressant pour les associés que la SCI soit imposée à l’IS.

De plus, un des principaux intérêts de l’imposition de la SCI à l’IS est de pouvoir amortir les immeubles qu’elle possède. En effet, la SCI va pouvoir réduire le montant annuel de son bénéfice imposable à l’IS, en venant déduire de celui-ci un montant correspondant à la perte de valeur du bien immobilier qu’elle possède.

Exemple : votre SCI possède un immeuble qui perd tous les ans 10.000 euros de valeur du fait de son utilisation et de son usure. Vous pouvez alors déduire 10.000 euros tous les ans du bénéfice imposable à l’IS de votre SCI.

Si vous souhaitez obtenir plus d’informations, n’hésitez pas à consulter notre fiche sur le choix entre l’IR et l’IS.

👍 Bon à savoir : créer une entreprise ne se limite pas à déposer ses statuts. Choix du statut juridique, immatriculation, rédaction des statuts, dépôt de capital... chaque étape compte. Avec Legalstart, vous êtes guidé pas à pas pour éviter les erreurs et lancer votre activité en toute sérénité."

Résumer cet article avec :

Une SCI translucide est une SCI soumise à l'impôt sur le revenu (IR). Elle est dite transparente fiscalement, car ce n'est pas la société qui déclare et paie l'impôt sur les bénéfices, mais les associés de la SCI.

Il existe différents types de SCI, à savoir :

Le principal intérêt de la SCI est de pouvoir se constituer un patrimoine immobilier à plusieurs, et ainsi de mutualiser les coûts et les risques.

Docteur en droit et diplômé de Harvard.

Fiche mise à jour le 17 octobre 2025

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