<p>Choisir entre <strong>SCI et SAS</strong> est un arbitrage fondamental : il dépend principalement de la nature du projet (patrimonial immobilier ou activité commerciale). Voici le comparatif détaillé en {YEAR}.</p>

<h2 id="nature">Nature juridique</h2>
<ul>
<li><strong>SCI</strong> (Société Civile Immobilière) : société civile régie par les articles 1832-1873 Code civil. Objet : gestion d'un patrimoine immobilier (location nue, détention).</li>
<li><strong>SAS</strong> (Société par Actions Simplifiée) : société commerciale régie par les articles L. 227-1 à L. 227-20 Code de commerce. Toutes activités commerciales, industrielles, libérales (sauf réglementées).</li>
</ul>

<h2 id="activite">Activité autorisée</h2>

<h3>SCI</h3>
<ul>
<li>Location nue (résidentielle ou professionnelle).</li>
<li>Détention d'immeubles à des fins patrimoniales.</li>
<li>Construction (avec promotion = bascule en SCCV).</li>
<li><strong>Interdit</strong> : location meublée régulière (commerciale), achat-revente, exploitation hôtelière.</li>
</ul>

<h3>SAS</h3>
<ul>
<li>Toutes activités commerciales (vente, services, restauration).</li>
<li>Activités industrielles et artisanales.</li>
<li>Location meublée (LMP, LMNP via SAS à l'IS).</li>
<li>Détention de participations (holding).</li>
<li>Activités libérales non réglementées.</li>
</ul>

<h2 id="comparatif">Tableau comparatif</h2>
<table>
<tr><th>Critère</th><th>SCI</th><th>SAS</th></tr>
<tr><td>Capital min</td><td>1 €</td><td>1 €</td></tr>
<tr><td>Associés min</td><td>2</td><td>1 (SASU) ou 2+</td></tr>
<tr><td>Responsabilité</td><td>Indéfinie non solidaire</td><td>Limitée aux apports</td></tr>
<tr><td>Régime fiscal défaut</td><td>IR (transparence)</td><td>IS</td></tr>
<tr><td>Option fiscale</td><td>IS irrévocable</td><td>IR limitée 5 ans</td></tr>
<tr><td>Dirigeant statut social</td><td>Selon gérant (rare)</td><td>Président assimilé salarié</td></tr>
<tr><td>Cotisations dividendes</td><td>N/A (IR) ou PFU 30 %</td><td>PFU 30 % (pas de cotisations)</td></tr>
<tr><td>Activité commerciale</td><td>Interdite</td><td>Autorisée</td></tr>
<tr><td>Plus-value cession SCI IR</td><td>Régime particuliers (exonération 22 ans)</td><td>Régime pro (pas d'abattement durée)</td></tr>
<tr><td>Pacte Dutreil</td><td>Non (sauf animatrice)</td><td>Oui si activité éligible</td></tr>
<tr><td>Image partenaires</td><td>Patrimoniale</td><td>Moderne, commerciale</td></tr>
</table>

<h2 id="responsabilite">Question majeure : la responsabilité</h2>
<p>C'est le critère le plus discriminant :</p>
<ul>
<li><strong>SCI</strong> : chaque associé est tenu indéfiniment des dettes sociales à proportion de ses parts (article 1857 Code civil). Les créanciers doivent d'abord poursuivre la société.</li>
<li><strong>SAS</strong> : responsabilité limitée aux apports (article L. 227-1). Le patrimoine personnel est protégé.</li>
</ul>
<p>Pour les projets <strong>endettés</strong> (achat à crédit important), la SCI expose plus le patrimoine personnel des associés en cas de défaillance, même si la responsabilité est non solidaire.</p>

<h2 id="fiscalite-cession">Fiscalité à la cession</h2>
<p>Différence majeure :</p>
<ul>
<li><strong>SCI à l'IR</strong> : régime des plus-values immobilières des particuliers. <strong>Exonération progressive : 22 ans pour l'IR, 30 ans pour les PS</strong>. Très avantageux pour les longues détentions.</li>
<li><strong>SAS</strong> : régime des plus-values mobilières. PFU 30 % au PFU ou barème progressif avec abattement durée pour titres pré-2018 (50 % entre 2-8 ans, 65 % au-delà). Pas d'exonération totale.</li>
<li><strong>SCI à l'IS</strong> : régime des plus-values professionnelles. Amortissements réintégrés. Pas d'abattement durée.</li>
</ul>

<h2 id="quand-sci">Quand choisir une SCI ?</h2>
<ul>
<li>Détention <strong>immobilière long terme</strong> (résidence familiale, locatif nu).</li>
<li>Objectif <strong>transmission familiale</strong> avec donations échelonnées.</li>
<li>Souhait de <strong>transparence fiscale</strong> (IR par défaut).</li>
<li>Activité strictement <strong>civile</strong> (pas de meublé, pas de commerce).</li>
<li>Volonté d'éviter l'<strong>indivision successorale</strong>.</li>
</ul>

<h2 id="quand-sas">Quand choisir une SAS ?</h2>
<ul>
<li>Activité <strong>commerciale, industrielle, artisanale</strong>.</li>
<li><strong>Location meublée</strong> (LMP/LMNP).</li>
<li>Achat-revente immobilier (marchand de biens).</li>
<li>Projet de <strong>levée de fonds</strong>.</li>
<li>Volonté de protection patrimoniale maximale.</li>
<li>Dividendes hors cotisations sociales souhaités.</li>
</ul>

<h2 id="combiner">Combiner SCI et SAS</h2>
<p>Schéma fréquent : la SAS exploite une activité commerciale et loue ses locaux à une SCI familiale. Avantages :</p>
<ul>
<li>Sépare le patrimoine immobilier de l'activité (protection en cas de faillite SAS).</li>
<li>Constitue un patrimoine immobilier transmissible aux enfants.</li>
<li>Optimise la rémunération du dirigeant via le loyer SCI.</li>
</ul>
<p>Limites : loyer doit être à prix de marché (sinon redressement), gestion administrative double.</p>