## Qu’est-ce que le droit de préemption ?

## Dans quels cas le droit de préemption s’applique-t-il ?

## Les zones géographiques concernées par le droit de préemption

## Les biens immobiliers concernés par le droit de préemption

## Droit de préemption : quelles sont les démarches à accomplir ?

## La déclaration d’intention d’aliéner

## Droit de préemption : les issues possibles

## Le renoncement de la mairie à son droit de préemption

## L’acceptation de la mairie sans réserve

## L’acceptation de la mairie avec des réserves

## Peut-on contester l’exercice du droit de préemption de la mairie ?

## FAQ

## Qu’est-ce que le droit de rétrocession sur un bien préempté ?

## Quel est le délai pour exercer le droit de préemption ?

## Qui paie les frais d'agence en cas de préemption ?

## Quel est le délai minimum entre compromis et vente ?

## Comment éviter le droit de préemption de la mairie ?

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Docteur en droit et diplômé de Harvard.

Mis à jour le 03 décembre 2025

Le droit de préemption permet à une mairie d’acheter en priorité un bien immobilier lorsqu’il est mis en vente, afin de préserver l’intérêt général sur son territoire.

Lors d’un achat en nom propre ou via une SCI, il est donc essentiel de vérifier si ce droit de préemption s’applique et de respecter les délais prévus. Legalstart vous aide à y voir plus clair.

Le droit de préemption urbain est un droit dont bénéficie la mairie, afin de pouvoir se porter acquéreur en priorité de certains biens immobiliers ou terrains présents sur la commune (articles L211-1 à L211-7 du Code de l'urbanisme). Ce droit a été mis en place pour permettre à la mairie de mener des opérations d’aménagement urbain d’intérêt général.

Par conséquent, quand le droit de préemption s’applique, le bien doit être proposé à la mairie en priorité. Le vendeur n’a donc pas toujours la possibilité de choisir l’acheteur.

Pour savoir si le droit de préemption s’applique, deux critères sont à prendre en considération :

Tous les biens situés sur le territoire de la mairie ne sont pas systématiquement concernés par le droit de préemption. Cela dépend avant tout de leur localisation. En effet, seuls les biens situés dans certaines zones géographiques spécifiques font l’objet d’un droit de préemption.

La définition des zones géographiques où le droit de préemption s’applique est du ressort de la mairie. La délibération doit être affichée pendant au moins 2 mois dans ses locaux et être publiée dans les journaux locaux, afin d’avertir les habitants.

Le choix des zones géographiques est stratégique pour la commune, puisqu’elles doivent être intéressantes pour réaliser des opérations d’aménagement urbain d’intérêt général. Cela peut être le cas, des zones géographiques susceptibles :

Si le bien se situe dans une zone géographique concernée par le droit de préemption, la mairie peut se prévaloir de ce droit que le bien appartienne à un particulier ou à une personne morale (SCI, entreprise, association, etc.). Il peut s’agir d’un appartement, d’une maison, d’un immeuble ou encore d’un local commercial.

La mairie peut même être amenée à préempter uniquement pour une partie du bien. Toutefois, le prix de vente doit tenir compte de la perte de valeur du bien d’autant que l’autre partie risque d’être plus difficile à vendre. C’est pourquoi, le vendeur peut exiger de la mairie qu’elle achète le bien en entier.

Si un droit de préemption existe, il est nécessaire de procéder à une déclaration d’intention d’aliéner. Ensuite, les démarches à accomplir dépendent de la décision de la mairie.

Dans le cadre de la vente d’un bien immobilier, la question du droit de préemption intervient après le compromis en général. En effet, si le notaire constate que le bien est assujetti au droit de préemption, il avertit la mairie de la volonté du vendeur de vendre le bien en question à un prix donné. Pour cela, il réalise une déclaration d'intention d'aliéner (DIA).

À réception de la DIA, la mairie dispose d’un délai de 2 mois pour exercer son droit de préemption. Par conséquent, pendant le délai du droit de préemption, il n’est pas possible de signer l’acte définitif de la vente. En fonction de la décision de la mairie plusieurs cas de figure sont à distinguer.

Suite à la réception du DIA, la mairie peut :

Bon à savoir : si la mairie garde le silence, au bout de 2 mois, son absence de réponse vaut renoncement au droit de préemption.

À l'inverse, si la mairie décide d’exercer son droit de préemption et d’acheter le bien, elle peut accepter sans réserves ou émettre des réserves.

Lorsque la mairie accepte d’acheter le bien sans réserve (article L213-2-1 du Code de l'urbanisme), elle accepte d’acheter le bien selon les conditions prévues entre le vendeur et l’éventuel acheteur. Ainsi, la mairie acquiert le bien au prix demandé par le vendeur. Dans ce cas, l’acte de vente doit faire l’objet d’un acte authentique. La mairie dispose d’un délai de 4 mois pour verser le prix de vente au vendeur à compter de la signature de l’acte définitif de vente.

À noter : dans l’attente de la réception du prix de vente, le vendeur peut continuer de jouir du bien, et notamment y vivre.

Mais si la mairie accepte d’acheter le bien avec des réserves, cela signifie qu’elle souhaite négocier le prix de vente. Plusieurs délais légaux sont alors en prendre en compte :

Si vous ne parvenez pas à trouver un accord, l’affaire peut être portée devant le tribunal. Lorsque la mairie est à l’origine de l’action en justice, elle doit bloquer 15 % du prix de vente auprès de la Caisse des dépôts et consignations, afin de démontrer le sérieux de sa demande et sa capacité à payer le prix. Cette somme est bloquée jusqu’au transfert de propriété ou la fin de la procédure.

Bon à savoir : lorsque l’affaire est portée devant le tribunal, vous devez obligatoirement vous faire représenter par un avocat.

Une fois que le tribunal a rendu sa décision, la mairie et le vendeur doivent faire connaître leur volonté d’accepter la décision rendue par le tribunal ou non dans un délai de 2 mois à compter de sa notification.

Attention : cette fois, le silence des parties vaut acceptation de la décision du tribunal. Donc, si vous ne répondez pas, vous acceptez le prix retenu par le juge des expropriations.

Si les deux parties acceptent la décision du tribunal, un acte authentique de vente doit être signé dans les 3 mois. Là aussi, la mairie bénéficie d’un délai de 4 mois pour verser le prix au vendeur.

À noter : aucune indemnisation du droit de préemption n’est prévue pour l’acheteur qui s’était porté acquéreur.

Oui, il est possible de contester le droit de préemption de la mairie. En effet, si la mairie exerce son droit de préemption, le vendeur ou l’acheteur évincé peut former un recours devant le tribunal administratif pour obtenir l’annulation de la décision de la mairie. Ils disposent d’un délai de 2 mois à compter de la décision de la mairie.

Ainsi, le juge peut décider de l’annulation de la décision de la mairie de préempter pour différents motifs :

D’autre part, si le bien est vendu à la mairie, le vendeur a un droit de regard sur l’usage qui est fait du bien pendant les 5 années qui suivent la vente. Ainsi, si finalement le bien n’est pas affecté au projet prévu par la mairie au moment d’exercer son droit de préemption ou si la mairie revend le bien dans ce délai, elle doit proposer le bien en priorité à l'ancien propriétaire. Celui-ci est alors libre de le racheter ou non.

Si l’ancien vendeur ne souhaite pas acheter le bien, la mairie a alors l’obligation de le proposer à l’acquéreur évincé. Celui-ci peut acheter le bien ou non.

Résumer cet article avec :

Le droit de rétrocession sur un bien préempté est l’obligation de la mairie de proposer à l’ancien vendeur de racheter son bien si elle souhaite vendre le bien dans les 5 ans qui suivent son acquisition ou si elle ne réalise pas le projet d’urbanisme initialement prévu. De plus, si l’ancien vendeur ne se porte pas acquéreur, le droit de rétrocession bénéficie à l’acquéreur initial.

Le délai du droit de préemption est de 2 mois à compter de la réception de la déclaration d'intention d'aliéner (DIA). Passé ce délai, si la mairie n’a pas répondu, on considère qu’elle ne souhaite pas exercer son droit de préemption sur le bien.

En cas d’exercice de son droit de préemption urbain par la mairie, il appartient à celle-ci de régler les frais d’agence immobilière initialement prévus.

Le délai minimum entre la signature du compromis et l’acte de vente définitif est généralement de 2 à 3 mois, le temps de lever les conditions suspensives et d’obtenir les documents obligatoires. Ce délai peut varier selon les dossiers, notamment en cas d’intervention de la mairie au titre du droit de préemption.

Il n’est pas possible d’éviter un droit de préemption lorsqu’il s’applique légalement. En revanche, une vérification en amont auprès de la mairie ou du service urbanisme permet d’anticiper la situation et de sécuriser la vente dès le compromis.

Docteur en droit et diplômé de Harvard.

Fiche mise à jour le 03 décembre 2025

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