<p>La fiscalité des plus-values de SCI dépend principalement du régime fiscal de la société (IR ou IS) et de la nature des associés. Voici les règles applicables en {YEAR} avec exemples chiffrés.</p>

<h2>SCI à l'IR : régime des plus-values immobilières des particuliers</h2>
<p>La SCI fiscalement transparente (IR) relève du <strong>régime des plus-values immobilières des particuliers</strong>. Chaque associé est imposé personnellement sur sa quote-part. Le taux global s'élève à <strong>36,2 %</strong> : 19 % d'impôt sur le revenu + 17,2 % de prélèvements sociaux.</p>

<h2>Abattements pour durée de détention</h2>
<p>Les abattements progressifs réduisent l'assiette imposable :</p>
<ul>
<li><strong>Pour l'IR (19 %)</strong> : 6 % par an de la 6e à la 21e année, puis 4 % la 22e année. Exonération totale après 22 ans.</li>
<li><strong>Pour les prélèvements sociaux (17,2 %)</strong> : 1,65 % par an de la 6e à la 21e année, 1,60 % la 22e, puis 9 % par an de la 23e à la 30e année. Exonération totale après 30 ans.</li>
</ul>
<p>Exemple : pour une plus-value de 100 000 € après 15 ans de détention, abattement de 60 % à l'IR (taxation sur 40 000 €) et 16,5 % aux prélèvements sociaux (taxation sur 83 500 €).</p>

<h2>Exonérations principales</h2>
<p>Plusieurs cas d'exonération existent, mais <strong>la résidence principale est exclue</strong> en SCI : la SCI ne peut pas bénéficier de l'exonération réservée aux particuliers détenant en direct. Autres exonérations possibles :</p>
<ul>
<li>Cession à un organisme de logement social.</li>
<li>Cession dont le prix n'excède pas 15 000 €.</li>
<li>Cession au profit d'un proche en cas de remploi (résidence principale du cédant).</li>
<li>Personnes âgées ou invalides aux revenus modestes.</li>
</ul>

<h2>SCI à l'IS : plus-value professionnelle</h2>
<p>La SCI à l'IS calcule la plus-value comme la différence entre prix de cession et <strong>valeur nette comptable</strong> (prix d'acquisition diminué des amortissements pratiqués). La plus-value est imposée au taux normal de l'IS : <strong>15 %</strong> jusqu'à 42 500 € de bénéfices puis <strong>25 %</strong>.</p>
<p>Inconvénient majeur : <strong>aucun abattement pour durée</strong>, et les amortissements pratiqués pendant la détention augmentent mécaniquement la plus-value imposable. Plus la SCI a amorti longtemps, plus la plus-value taxable est élevée.</p>

<h2>Calcul détaillé de la plus-value brute</h2>
<p>La formule en SCI à l'IR :</p>
<ul>
<li>Prix de cession (diminué des frais de cession) – Prix d'acquisition majoré (frais d'acquisition forfaitaires 7,5 % ou réels + travaux 15 % forfaitaire ou réels après 5 ans de détention).</li>
<li>Application des abattements pour durée.</li>
<li>Application du taux 36,2 % sur la plus-value nette.</li>
</ul>
<p>La plus-value est déclarée et acquittée par le notaire le jour de la signature de l'acte de cession.</p>

<h2>Cession de parts ou cession du bien ?</h2>
<p>Deux opérations possibles à arbitrer : céder les <strong>parts de la SCI</strong> (régime plus-values mobilières des particuliers, taux flat 30 % avec abattement) ou faire céder le <strong>bien par la SCI</strong> (régime ci-dessus). Le choix dépend de la durée de détention, du régime fiscal de la SCI et des objectifs patrimoniaux.</p>