<p>La <strong>SCI familiale</strong> est l'outil patrimonial le plus utilisé en France pour organiser la propriété immobilière entre membres d'une même famille. Elle facilite la gestion, la transmission et préserve l'unité du patrimoine. Voici l'essentiel en {YEAR}.</p>

<h2 id="definition">Qu'est-ce qu'une SCI familiale ?</h2>
<p>La SCI familiale n'est pas une forme juridique à part. C'est une <strong>SCI classique</strong> (articles 1832 et suivants Code civil) dont la particularité est que <strong>tous les associés sont liés par parenté ou alliance</strong> :</p>
<ul>
<li>Parents et enfants.</li>
<li>Frères et sœurs.</li>
<li>Conjoints, partenaires PACS.</li>
<li>Plus largement : ascendants, descendants, collatéraux.</li>
</ul>

<h2 id="usages">Usages classiques</h2>
<ul>
<li><strong>Détention d'une résidence secondaire</strong> familiale (maison de famille, bien sur la côte).</li>
<li><strong>Acquisition à plusieurs</strong> d'un immeuble destiné à un usage commun ou locatif.</li>
<li><strong>Transmission anticipée</strong> du patrimoine immobilier aux enfants.</li>
<li><strong>Évitement de l'indivision</strong> en cas de succession.</li>
<li><strong>Protection du conjoint survivant</strong> en cas de remariage avec enfants d'un premier lit.</li>
</ul>

<h2 id="constitution">Constituer une SCI familiale</h2>
<ol>
<li><strong>Minimum 2 associés</strong> liés familialement.</li>
<li><strong>Capital social</strong> : 1 € minimum, en numéraire ou en nature (apport d'un immeuble par exemple).</li>
<li><strong>Rédaction des statuts</strong> avec attention particulière à : règles de gouvernance, agrément en cas de cession, sortie d'associé, indemnisation.</li>
<li><strong>Annonce légale</strong> (150-250 €).</li>
<li><strong>Dépôt au guichet unique INPI</strong>.</li>
</ol>
<p>Coût total création : 500-1 500 € seul, 1 500-3 000 € avec accompagnement notaire / avocat.</p>

<h2 id="gerance">Gérance familiale</h2>
<p>Le ou les gérants sont désignés dans les statuts ou par décision collective. Souvent l'un des parents conserve la gérance pour orchestrer la gestion. Pouvoirs :</p>
<ul>
<li>Conclusion des baux locatifs.</li>
<li>Gestion des travaux courants.</li>
<li>Tenue de la comptabilité.</li>
<li>Décisions ordinaires d'administration.</li>
</ul>
<p>Les décisions importantes (vente d'immeuble, modifications statutaires) requièrent l'accord collectif des associés selon les majorités prévues.</p>

<h2 id="fiscalite-fam">Fiscalité de la SCI familiale</h2>

<h3>IR par défaut</h3>
<p>Régime transparent : les revenus locatifs sont imposés directement chez les associés au prorata de leurs parts, en revenus fonciers. Avantage : déficit foncier imputable sur le revenu global jusqu'à 10 700 €/an.</p>

<h3>Option IS</h3>
<p>Possible mais rare en SCI familiale : l'amortissement du bien réduit l'IS mais alourdit la plus-value à la cession (sans abattement durée). À étudier avec un fiscaliste si fort rendement locatif.</p>

<h2 id="transmission">Transmission patrimoniale</h2>
<p>La SCI familiale est conçue pour la transmission :</p>

<h3>Donations échelonnées de parts</h3>
<p>Abattement de <strong>100 000 € par parent et par enfant tous les 15 ans</strong> (article 779 CGI). Un couple peut donc transmettre 200 000 € à chaque enfant tous les 15 ans, en franchise de droits. Sur une vie de 60 ans, plusieurs centaines de milliers d'euros peuvent être transmis sans frottement fiscal.</p>

<h3>Démembrement nue-propriété / usufruit</h3>
<p>Les parents donnent la <strong>nue-propriété</strong> aux enfants et conservent l'<strong>usufruit</strong> (revenus locatifs, jouissance du bien). À leur décès, l'usufruit s'éteint et les enfants deviennent pleins propriétaires <strong>sans nouveau droit</strong> à payer.</p>
<p>Avantage fiscal supplémentaire : la valeur de la nue-propriété (= base taxable de la donation) est réduite par rapport à la pleine propriété, selon l'âge du donateur (barème article 669 CGI).</p>

<h3>Donation-partage avec soulte</h3>
<p>Variante : les parents donnent la totalité des parts à un enfant qui verse une « soulte » aux autres pour compenser. Fige la valorisation et évite les conflits ultérieurs sur l'évaluation.</p>

<h2 id="pieges">Pièges classiques</h2>
<ul>
<li><strong>Statuts génériques</strong> : un modèle non personnalisé ne couvre pas les cas familiaux (divorce d'un associé, conflit entre frères, décès d'un parent).</li>
<li><strong>Absence de gouvernance pour les décisions importantes</strong> : majorités à définir précisément.</li>
<li><strong>Confondre SCI familiale et SARL de famille</strong> : la SARL de famille est commerciale (option IR illimité), la SCI familiale est civile (IR par défaut).</li>
<li><strong>Oublier le formalisme</strong> : AG annuelle, comptabilité, dépôt fiscal — même en famille.</li>
<li><strong>Sous-évaluer les parts</strong> en donation : l'administration peut redresser pour donation déguisée.</li>
<li><strong>Pacte Dutreil non applicable</strong> : la SCI patrimoniale n'est pas une activité opérationnelle, donc pas d'exonération 75 %. Confusion fréquente.</li>
</ul>

<h2 id="cas-pratiques">Cas pratiques</h2>
<ul>
<li><strong>Achat d'une maison de famille</strong> avec 3 frères et sœurs : SCI permet de fixer les règles (qui occupe quand, vente possible, financement travaux).</li>
<li><strong>Achat investissement locatif</strong> en couple : SCI organise la propriété, prépare la transmission aux enfants, protège en cas de divorce.</li>
<li><strong>Reprise d'une maison de grand-mère</strong> en indivision : convertir en SCI résout les conflits et permet la donation progressive.</li>
<li><strong>Famille recomposée</strong> : SCI avec parts ciselées entre conjoints et enfants pour protéger chaque branche en cas de décès.</li>
</ul>