<p>Pour <strong>investir dans l'immobilier en société</strong>, le créateur doit choisir entre la SCI classique et une « société foncière » de type SAS ou SARL à objet immobilier. Le terme « foncière » désigne toute société dédiée à la détention d'immobilier, mais le choix de la forme (civile ou commerciale, IR ou IS) a des conséquences majeures pour des années, fiscalité, transmission, plus-value à la revente. Voici l'arbitrage à connaître en {YEAR}.</p>

<h2 id="definition-fonciere">Qu'est-ce qu'une société foncière ?</h2>

<p>« Société foncière » n'est pas une forme juridique en soi : c'est un terme d'usage pour désigner toute société dont l'objet est la <strong>détention, gestion et location de biens immobiliers</strong>. Elle peut prendre la forme :</p>

<ul>
  <li><strong>SCI</strong> : société civile immobilière, fiscalement transparente par défaut (IR), option IS irrévocable. La forme la plus utilisée pour la gestion patrimoniale.</li>
  <li><strong>SARL / EURL foncière</strong> : à l'IR (rare, sauf SARL de famille) ou à l'IS, permet la location meublée habituelle. Cadre commercial.</li>
  <li><strong>SAS / SASU foncière</strong> : généralement à l'IS, souplesse statutaire maximale, idéale pour les projets ambitieux ou avec investisseurs externes.</li>
  <li><strong>SCPI / OPCI</strong> : véhicules collectifs réglementés (pierre-papier), pas la même logique, vous achetez des parts d'un véhicule géré par un professionnel.</li>
</ul>

<p>Pour un investissement patrimonial classique en couple, famille ou avec quelques amis, c'est entre SCI et SAS/SARL foncière que se joue le choix.</p>

<h2 id="sci-classique">La SCI : l'outil patrimonial classique</h2>

<p>La <strong>SCI à l'IR</strong> est l'outil le plus utilisé pour la gestion patrimoniale d'un bien immobilier loué nu :</p>

<ul>
  <li><strong>Fiscalement transparente</strong> : revenus fonciers imposés directement chez les associés au prorata de leurs parts, dans la catégorie « revenus fonciers » de leur déclaration personnelle.</li>
  <li><strong>Charges déductibles</strong> : intérêts d'emprunt, taxe foncière, gros travaux, assurances, frais de gestion, primes d'assurance.</li>
  <li><strong>Déficit foncier imputable</strong> sur le revenu global jusqu'à 10 700 €/an (le surplus reportable sur 10 ans), levier de défiscalisation puissant en cas de gros travaux.</li>
  <li><strong>Plus-value à la revente</strong> : régime des particuliers (article 150 U CGI) avec <strong>abattement pour durée de détention</strong> : exonération totale après 22 ans pour l'IR, 30 ans pour les prélèvements sociaux. Outil patrimonial puissant à long terme.</li>
  <li><strong>Transmission optimisée</strong> : donations de parts (abattement 100 000 €/enfant tous les 15 ans), démembrement (usufruit/nue-propriété) facile, transmission progressive du patrimoine.</li>
  <li><strong>Pas de location meublée habituelle</strong> (activité commerciale interdite en SCI à l'IR), sauf bascule à l'IS irrévocable.</li>
</ul>

<h2 id="foncieres-sas-sarl">SAS / SARL foncière à l'IS</h2>

<p>Une SAS ou SARL à objet immobilier à l'IS permet :</p>

<ul>
  <li><strong>Location meublée habituelle</strong> autorisée (activité commerciale, compatible avec le cadre commercial).</li>
  <li><strong>Amortissement comptable</strong> du bien (terrain non amortissable, construction amortissable sur 20-50 ans selon nature). Réduction significative de la base imposable IS pendant la détention.</li>
  <li><strong>Optimisation</strong> par mix salaire (président) + dividendes en SAS, dividendes au PFU 30 % seulement.</li>
  <li><strong>Souplesse statutaire</strong> en SAS pour faire entrer des investisseurs, des co-investisseurs avec droits différenciés (actions de préférence).</li>
  <li><strong>Holding patrimoniale</strong> facile à constituer (SAS chapeautant plusieurs SCI/SAS opérationnelles).</li>
</ul>

<p>Mais attention aux <strong>inconvénients majeurs</strong> :</p>

<ul>
  <li><strong>Plus-value à la revente</strong> calculée sur la valeur nette comptable (VNC = prix d'achat moins amortissements pratiqués). Comme les amortissements ont réduit fortement la VNC pendant la détention, la plus-value imposable est souvent très élevée. Imposition à l'IS au taux normal (15-25 %), <strong>sans abattement durée</strong> contrairement au régime des particuliers. La SAS à l'IS est donc à éviter si on revend.</li>
  <li><strong>Pas d'imputation</strong> du déficit foncier sur le revenu global des associés (cantonné aux résultats sociaux).</li>
  <li><strong>Comptabilité commerciale</strong> obligatoire (plus lourde que la SCI : bilan, compte de résultat, annexe, dépôt au greffe).</li>
  <li><strong>Taxe de 3 % sur la valeur vénale</strong> pour les sociétés étrangères propriétaires d'immeubles en France (peut s'appliquer à certaines holdings européennes).</li>
</ul>

<h2 id="comparatif-fonciere-sci">Comparatif synthèse</h2>

<table>
  <thead><tr><th>Critère</th><th>SCI à l'IR</th><th>SAS/SARL à l'IS</th><th>SARL de famille à l'IR</th></tr></thead>
  <tbody>
    <tr><td>Location nue</td><td>Oui (par défaut)</td><td>Oui</td><td>Oui</td></tr>
    <tr><td>Location meublée habituelle</td><td>Non (sauf IS irrévocable)</td><td>Oui</td><td>Oui</td></tr>
    <tr><td>Imposition revenus</td><td>IR foncier chez associés</td><td>IS au niveau société (15/25 %)</td><td>IR BIC chez associés</td></tr>
    <tr><td>Amortissement bien</td><td>Non</td><td>Oui</td><td>Oui (en BIC réel)</td></tr>
    <tr><td>Déficit foncier imputable revenu global</td><td>Oui (jusqu'à 10 700 €)</td><td>Non</td><td>BIC, imputation limitée</td></tr>
    <tr><td>Plus-value à la revente</td><td>Régime particuliers (abattement durée)</td><td>IS sur valeur nette comptable</td><td>Particuliers avec exceptions</td></tr>
    <tr><td>Transmission</td><td>Donations de parts optimisées</td><td>Cessions actions (plus complexes)</td><td>Donations de parts</td></tr>
    <tr><td>Coût création</td><td>~280 €</td><td>~300 €</td><td>~280 €</td></tr>
    <tr><td>Comptabilité</td><td>Allégée</td><td>Commerciale complète</td><td>Commerciale</td></tr>
    <tr><td>Limite associés</td><td>Famille élargie possible</td><td>Libre</td><td>Famille au sens fiscal</td></tr>
  </tbody>
</table>

<h2 id="cas-usage">Quand choisir quoi ?</h2>

<p><strong>SCI à l'IR si :</strong></p>
<ul>
  <li>Patrimoine immobilier locatif <strong>nu</strong>, à conserver dans le temps.</li>
  <li><strong>Transmission familiale</strong> anticipée par donations progressives.</li>
  <li>Projet de <strong>défiscalisation par déficit foncier</strong> (travaux importants à venir).</li>
  <li>Vous priorisez la <strong>plus-value avec abattement durée</strong> pour une revente long terme.</li>
  <li>Cadre civil (pas d'activité commerciale envisagée).</li>
</ul>

<p><strong>SAS / SARL foncière à l'IS si :</strong></p>
<ul>
  <li>Activité de <strong>location meublée habituelle</strong> (LMNP/LMP en société, AirBnB pro).</li>
  <li><strong>Investissement professionnel</strong> à fort potentiel de rentabilité.</li>
  <li>Plusieurs associés non familiaux avec besoin de souplesse statutaire ou de droits différenciés.</li>
  <li><strong>Pas de projet de revente</strong> à court-moyen terme (sinon plus-value lourde).</li>
  <li>Optimisation par <strong>amortissement comptable</strong> sur la durée de détention.</li>
  <li>Préparation d'une <strong>holding patrimoniale</strong> ou structuration en groupe.</li>
</ul>

<p><strong>SARL de famille à l'IR si :</strong></p>
<ul>
  <li><strong>Location meublée</strong> entre membres d'une même famille (parents, enfants, frères/sœurs, conjoints, PACS).</li>
  <li>Optimisation possible : amortissement en BIC + transparence fiscale (IR), sans option IS irrévocable.</li>
  <li>Très utilisée par les familles patrimoniales pour la location meublée touristique ou étudiante.</li>
</ul>

<h2 id="erreurs-courantes">Erreurs courantes</h2>

<ul>
  <li><strong>SCI à l'IS sans recul</strong> : l'option est <strong>irrévocable</strong> et lourde à la revente. Ne l'activer qu'avec un expert-comptable et un projet clair.</li>
  <li><strong>SAS foncière pour la simple location nue</strong> : la SCI à l'IR fait le job avec moins de complexité et une plus-value plus douce.</li>
  <li><strong>Sous-estimer le coût comptable</strong> d'une SAS/SARL foncière : 80-150 €/mois d'expert-comptable, vs ~500-1 000 €/an pour une SCI familiale simple.</li>
  <li><strong>Oublier la déclaration des bénéficiaires effectifs</strong> à la création et lors de toute modification du capital.</li>
</ul>

<p>Pour aller plus loin : <a href="/guide/statut-juridique/creation-sci-guide-complet">guide création SCI</a> · <a href="/guide/statut-juridique/sas-societe-par-actions-simplifiee-tout-savoir">guide SAS</a>.</p>

<p>Faites valider votre stratégie patrimoniale : <a href="/devis-avocat">demandez un devis avocat fiscaliste ou notaire</a>.</p>