## Qu’est-ce qu’une SCIAPP ?

## Quelles sont les caractéristiques d’une SCIAPP ?

## Nombre d’associés en SCIAPP

## Capital social de la SCIAPP

## Gouvernance de la SCIAPP

## Statut des locataires-associés d’une SCIAPP

## Durée et dissolution de la SCIAPP

## Qui peut créer une SCIAPP ?

## Pourquoi créer une SCIAPP ?

## Les avantages de la SCIAPP

## Les inconvénients de la SCIAPP

## Comment fonctionne une SCIAPP ?

## Création et gestion de la SCIAPP

## Attribution des logements et statut des locataires-associés

## Acquisition progressive des parts sociales de la SCIAPP

## Accession à la pleine propriété

## Dissolution de la SCIAPP

## Quels sont les droits des associés d’une SCIAPP ?

## Droit d’occupation du logement

## Droit d’acquérir progressivement la propriété

## Droit de participer aux décisions collectives

## Droit de revendre ses parts

## Droit à la transparence et à la gestion collective

## Protection des droits des associés d’une SCIAPP

## Comment créer une SCIAPP ?

## 1. Rédiger les statuts de la SCIAPP

## 2. Constituer le capital social et déposer l’apport

## 3. Publier un avis de création dans un journal d’annonces légales

## 4. Immatriculer la SCIAPP

## 5. Mettre en place la gouvernance et organiser l’entrée des locataires-associés

## Quelle fiscalité en SCIAPP ?

## FAQ

## Qu’est-ce qu’une SCI ?

## Quelles sont les aides pour l'accession à la propriété ?

## Quelles sont les principales conditions pour bénéficier de la prime accession ?

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Docteur en droit et diplômé de Harvard.

Mis à jour le 17 octobre 2025

La SCIAPP (Société Civile Immobilière d'Accession Progressive à la Propriété) est un dispositif qui permet aux ménages modestes d’acheter leur logement progressivement, sans recourir à un crédit immobilier classique.

Ce modèle repose sur une gestion collective, encadrée par un organisme HLM, qui facilite l’accession sécurisée à la propriété. Son fonctionnement spécifique offre une alternative aux schémas traditionnels d’achat immobilier, avec des avantages, mais aussi des contraintes à prendre en compte. Legalstart vous en dit plus.

La SCIAPP (Société Civile Immobilière d'Accession Progressive à la Propriété) est un dispositif permettant aux ménages modestes de devenir propriétaires de leur logement de manière progressive, sans avoir recours à un crédit immobilier classique.

Elle repose sur un modèle collectif où un organisme HLM apporte un immeuble à une SCI, qui le divise en lots de parts sociales correspondant à des logements.

Les locataires deviennent ainsi associés de la SCIAPP et peuvent acquérir, au fil du temps, des parts sociales tout en payant un loyer. Ce loyer sert donc à rembourser les prêts contractés pour l’achat initial de l’immeuble et permet aux occupants d’augmenter progressivement leur participation dans la société.

📌 À retenir : après une période pouvant aller jusqu’à 40 ans, si toutes les parts ont été rachetées par les locataires, la SCIAPP est dissoute et chaque ménage devient pleinement propriétaire de son logement.

Pour en bénéficier, les ménages doivent respecter des plafonds de ressources définis par la loi, afin de s’assurer que ce dispositif reste accessible à ceux qui en ont le plus besoin.

☝️ Bon à savoir : en plus de permettre l’accession à la propriété, la SCIAPP assure aussi la gestion et l’entretien des immeubles jusqu’à leur dissolution.

Une SCIAPP a un fonctionnement qui repose sur plusieurs caractéristiques :

Une SCIAPP regroupe 2 types d’associés :

L’organisme HLM détient une partie du capital et gère les aspects financiers et administratifs. Les locataires deviennent associés dès leur entrée dans la société et participent aux décisions lors des assemblées générales.

Le capital d’une SCIAPP est directement lié à la valeur de l’immeuble apporté par l’organisme HLM. Il est divisé en lots de parts sociales, chaque lot représentant un logement et ses annexes.

Les parts sociales sont échangées à leur valeur nominale, sans indexation ni réévaluation, ce qui fixe un prix d’achat stable sur la durée de la SCIAPP.

Les locataires doivent verser un apport initial (environ 2.000 à 5.000 €), puis acheter progressivement des parts sociales en parallèle du paiement de leur loyer.

L’administration et la gestion de la SCIAPP sont assurées par l’organisme HLM, qui :

Les droits de vote sont répartis entre les associés :

Ce système garantit une implication des locataires dans la gestion de la société, tout en maintenant un contrôle par l’organisme HLM.

Les locataires doivent respecter certaines conditions d’occupation :

En cas de départ anticipé, plusieurs options sont possibles :

Ces dispositions permettent une grande flexibilité, assurant la sécurité financière des ménages et une adaptation à leur situation.

Une SCIAPP a une durée maximale de 25 ans, avec possibilité de prorogation si les associés le décident à la majorité des deux tiers des voix.

L’opération suit généralement un schéma en 3 phases :

☝️ Bon à savoir : si un ménage ne souhaite pas acheter l’intégralité de ses parts, il peut rester locataire, et l’organisme HLM rachète les parts restantes lors de la dissolution.

Seuls les organismes HLM et les sociétés d’économie mixte (SEM) peuvent créer une SCIAPP. Ces structures sont à l’origine du projet, car elles disposent des compétences et des financements nécessaires pour mettre en place ce modèle d’accession progressive à la propriété. Lors de la création, elles apportent un immeuble à la SCIAPP, qu’elles ont préalablement construit ou acquis.

📝 À noter : elles assurent également le montage financier, en mobilisant des fonds via des prêts ou des subventions publiques.

L’organisme HLM ou la SEM devient associé-gérant et prend en charge la gestion administrative et comptable de la SCIAPP. Il supervise :

Il reste responsable de l’entretien des logements et peut, si nécessaire, racheter des parts détenues par des locataires en difficulté.

⚠️ Attention : les locataires ne peuvent pas créer une SCIAPP, mais ils y entrent en tant qu’associés, avec la possibilité d’acquérir progressivement leur logement. Ils participent aux décisions collectives et peuvent devenir pleinement propriétaires après avoir racheté la totalité de leurs parts sociales.

Une SCIAPP offre de nombreux avantages, et quelques inconvénients. Décryptage.

Créer une SCIAPP présente plusieurs atouts, aussi bien pour les organismes HLM que pour les locataires :

Malgré ses nombreux atouts, ce modèle présente certaines limites qui doivent être prises en compte avant sa mise en place :

Une SCI d'accession progressive à la propriété repose sur un modèle où un organisme HLM apporte un immeuble en capital à la société. Il fonctionne selon plusieurs points :

L’organisme HLM ou une société d’économie mixte (SEM) initie la SCIAPP en apportant un immeuble. Ce bien est divisé en lots de parts sociales, chaque lot représentant un logement et ses annexes. L’organisme reste gérant de la SCIAPP et assure la gestion financière, administrative et technique.

Les logements sont attribués sous forme de location aux ménages éligibles selon des critères de ressources définis par la réglementation HLM. Chaque locataire devient associé de la SCIAPP et bénéficie d’un bail locatif classique, avec un loyer mensuel à payer.

Les locataires ont la possibilité d’acheter progressivement les parts sociales correspondant à leur logement. Cette acquisition se fait au rythme choisi par chaque ménage, en complément du paiement du loyer.

🛠️ En pratique : tant que la totalité des parts n’est pas détenue, le locataire reste sous le statut de locataire-associé.

Pour devenir pleinement propriétaire, le locataire doit acheter l’ensemble des parts sociales de son lot. Une fois toutes les parts acquises, la SCIAPP peut être dissoute et le logement est attribué en pleine propriété.

📝 À noter : ce processus peut s’étaler sur plusieurs décennies, généralement entre 10 et 40 ans.

Une SCIAPP peut être dissoute lorsque tous les logements ont été attribués en pleine propriété ou sur décision des associés.

📌 À retenir : en cas de départ d’un locataire avant d’avoir acquis toutes ses parts, il peut soit revendre ses parts, soit rester locataire sous un régime HLM classique.

Les associés d’une SCIAPP disposent de plusieurs droits définis par les statuts de la société et encadrés par le Code de la construction et de l’habitation. Ces droits concernent :

Chaque associé a le droit de jouir du logement correspondant à ses parts sociales en tant que locataire jusqu’à ce qu’il en devienne propriétaire. L’occupation se fait sous réserve du respect des conditions de ressources, conformément aux règles HLM.

Les locataires-associés peuvent acheter progressivement les parts sociales correspondant à leur logement. Ce processus leur permet de devenir propriétaires sans recourir à un crédit immobilier traditionnel. L’achat se fait au rythme choisi par l’occupant, sans obligation d’acquisition immédiate.

Les associés ont un droit de vote lors des assemblées générales organisées par la SCIAPP.

Ces réunions permettent de prendre des décisions sur :

🛠️ En pratique : le droit de vote est réparti entre les locataires-associés et l’organisme HLM, garantissant un équilibre dans la prise de décisions.

Un locataire-associé peut décider de revendre ses parts sociales à tout moment. Cette cession doit respecter certaines conditions, notamment :

📝 À noter : l’organisme HLM peut également racheter les parts si un locataire souhaite quitter la SCIAPP.

Les statuts garantissent aux associés un accès aux documents de gestion de la SCIAPP. Ils ont le droit d’être informés des décisions prises par l’organisme HLM et de demander des justifications sur les comptes, les charges et les dépenses engagées pour l’entretien du bâtiment.

Les règles de fonctionnement de la SCIAPP doivent respecter les clauses types définies par décret. Aucune restriction ne peut être imposée aux droits des associés en dehors de celles liées à la destination de l’immeuble.

Chaque associé bénéficie ainsi d’une sécurité juridique, lui permettant d’exercer pleinement ses droits tout en participant à un dispositif d’accession à la propriété adapté à ses capacités financières.

La création d’une SCI d’accession progressive à la propriété suit un processus précis qui implique plusieurs étapes :

Les statuts définissent le fonctionnement et l’organisation de la SCIAPP. Ils doivent inclure :

Ces statuts doivent être conformes aux clauses types approuvées par décret en Conseil d’État et annexés à un état descriptif de division.

L’organisme HLM doit effectuer un apport en nature sous forme d’immeuble, qui sera ensuite divisé en lots de parts sociales. Cet apport représente le capital social de la SCIAPP.

L’immeuble doit être évalué par un expert et sa valeur déterminée par le service des domaines.

Une fois l’apport validé, les fonds éventuellement constitués pour la gestion initiale de la SCIAPP doivent être déposés sur un compte bancaire dédié.

La création de la SCIAPP doit être officiellement annoncée par la publication d’un avis dans un journal d’annonces légales. Cet avis doit contenir :

Cette publication assure la transparence et permet d’officialiser la création de la société.

L’immatriculation est obligatoire pour donner une existence juridique à la SCIAPP. Elle doit être effectuée en ligne sur le site du guichet unique des formalités des entreprises.

Le dossier comprend :

Une fois validée, la SCIAPP reçoit un numéro SIREN et est officiellement enregistrée auprès du Registre du Commerce et des Sociétés (RCS).

Après immatriculation, l’organisme HLM met en place la gestion administrative et financière de la SCIAPP. Cela inclut :

Une fois ces étapes finalisées, la SCIAPP peut pleinement fonctionner.

La SCIAPP est soumise par défaut à l’impôt sur le revenu (IR), ce qui signifie que chaque associé (organisme HLM et locataires-associés) est imposé sur sa part des bénéfices.

☝️ Bon à savoir : l’option pour l’impôt sur les sociétés (IS) est possible en cas d’activité commerciale, comme la location meublée.

La taxe foncière est due sur l’immeuble détenu, mais des exonérations peuvent s’appliquer dans le cadre de l’accession sociale à la propriété. La TVA ne s’applique pas aux loyers, sauf cas spécifiques, et la cession de parts sociales peut être soumise à des droits d’enregistrement réduits.

⚠️ Attention : en cas de revente des parts, la plus-value immobilière est imposée avec des abattements progressifs et une exonération totale après 30 ans.

Principale source législative et réglementaire :

Résumer cet article avec :

Une Société Civile Immobilière (SCI) est une structure juridique permettant à plusieurs personnes de gérer un ou plusieurs biens immobiliers en commun. Elle facilite l’achat, la gestion et la transmission d’un patrimoine immobilier tout en offrant une organisation souple adaptée aux besoins des associés.

Plusieurs dispositifs existent pour aider à devenir propriétaire, comme le Prêt à Taux Zéro (PTZ), réservé aux primo-accédants, ou le Prêt Accession Sociale (PAS), destiné aux ménages modestes. D’autres aides, comme l’APL accession ou les subventions des collectivités locales, peuvent également alléger le coût de l’achat immobilier.

L’éligibilité à la prime accession dépend du revenu fiscal de référence, qui doit respecter des plafonds définis en fonction de la composition du foyer et de la zone géographique. Le bien acquis doit être destiné à la résidence principale et, dans certains cas, répondre à des critères de performance énergétique.

Docteur en droit et diplômé de Harvard.

Fiche mise à jour le 17 octobre 2025

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