<p>La <strong>SCIAPP (Société Civile d'Accession Progressive à la Propriété)</strong> est un dispositif spécifique permettant d'acquérir son logement social progressivement par achat de parts. Voici comment ça fonctionne en {YEAR}.</p>

<h2 id="definition">Qu'est-ce qu'une SCIAPP ?</h2>
<p>La SCIAPP est une forme de SCI créée par la <strong>loi Borloo du 5 mars 2007</strong> (article L. 443-6-2 et suivants du Code de la construction et de l'habitation). Elle a pour objet exclusif l'acquisition, la construction et la gestion d'immeubles à usage d'habitation pour permettre à des locataires-accédants de devenir progressivement propriétaires.</p>

<h2 id="fonctionnement">Fonctionnement</h2>
<ol>
<li>Un <strong>bailleur social</strong> (organisme HLM) crée une SCIAPP et y apporte un ou plusieurs logements.</li>
<li>Le <strong>locataire-accédant</strong> entre dans le logement comme locataire avec une part minoritaire dans la SCIAPP.</li>
<li>Il paie chaque mois :
<ul>
<li>Un <strong>loyer</strong> correspondant à sa quote-part non encore acquise.</li>
<li>Une <strong>fraction acquisitive</strong> qui augmente sa participation dans la SCIAPP.</li>
</ul>
</li>
<li>Progressivement, sa <strong>quote-part augmente</strong> et sa quote-part de loyer diminue.</li>
<li>Au terme de la période (10-30 ans), il détient 100 % des parts et devient propriétaire plein du logement.</li>
</ol>

<h2 id="conditions">Conditions d'éligibilité</h2>
<ul>
<li><strong>Plafonds de ressources</strong> respectant les conditions du logement social.</li>
<li><strong>Résidence principale</strong> uniquement (pas de location ou résidence secondaire).</li>
<li><strong>Engagement</strong> à acquérir progressivement les parts.</li>
<li><strong>Solvabilité</strong> vérifiée par le bailleur social.</li>
</ul>

<h2 id="avantages">Avantages</h2>
<ul>
<li><strong>Accession sans crédit immobilier classique</strong> : pas besoin d'apport personnel important.</li>
<li><strong>Sécurité</strong> : pas d'expulsion en cas de difficulté temporaire (rééchelonnement possible).</li>
<li><strong>Réversibilité</strong> : possibilité de revendre ses parts à la SCIAPP en cas d'imprévu.</li>
<li><strong>Charges réduites</strong> : pas de charges de copropriété tant que l'on n'est pas pleinement propriétaire.</li>
<li><strong>Aide à l'accession</strong> pour les ménages modestes.</li>
</ul>

<h2 id="inconvenients">Inconvénients</h2>
<ul>
<li><strong>Limité aux logements sociaux</strong> : pas d'application au marché privé.</li>
<li><strong>Plafonds de revenus</strong> : exclut les ménages au-dessus des seuils HLM.</li>
<li><strong>Durée longue</strong> : 10-30 ans pour devenir pleinement propriétaire.</li>
<li><strong>Plus-value limitée</strong> : la SCIAPP fixe le prix de rachat des parts (pas le marché libre).</li>
<li><strong>Dispositif peu répandu</strong> : peu de bailleurs sociaux le proposent.</li>
</ul>

<h2 id="fiscalite">Fiscalité</h2>
<ul>
<li>Loyers versés : pas déductibles fiscalement (résidence principale).</li>
<li>Pas de droits d'enregistrement à chaque acquisition de parts (article 1052 ter CGI).</li>
<li>À la sortie : exonération de plus-value si résidence principale au moment de la cession.</li>
<li>Crédit d'impôt PTZ (Prêt à Taux Zéro) accessible pour les premiers achats de parts.</li>
</ul>

<h2 id="sortie">Sortie de la SCIAPP</h2>
<p>Plusieurs scénarios :</p>
<ul>
<li><strong>Devenir pleinement propriétaire</strong> : acquisition de 100 % des parts (au terme prévu ou par anticipation).</li>
<li><strong>Sortie anticipée</strong> avec rachat des parts par la SCIAPP : utile en cas de mutation, divorce, accident de la vie.</li>
<li><strong>Cession des parts à un tiers éligible</strong> : sous conditions strictes (agrément du bailleur).</li>
<li><strong>Décès</strong> : transmission aux héritiers qui peuvent reprendre l'accession ou demander le rachat.</li>
</ul>

<h2 id="comparaison-credit">Comparaison avec un crédit immobilier classique</h2>
<table>
<tr><th>Critère</th><th>SCIAPP</th><th>Crédit immobilier</th></tr>
<tr><td>Apport personnel</td><td>Faible/Nul</td><td>10-20 %</td></tr>
<tr><td>Solvabilité bancaire</td><td>Non requise</td><td>Très scrutée</td></tr>
<tr><td>Risque expulsion</td><td>Faible</td><td>Possible</td></tr>
<tr><td>Durée</td><td>10-30 ans</td><td>15-25 ans</td></tr>
<tr><td>Prix bien</td><td>Plafonné HLM</td><td>Libre marché</td></tr>
<tr><td>Plus-value à terme</td><td>Limitée</td><td>Pleine</td></tr>
<tr><td>Choix bien</td><td>Limité au parc HLM</td><td>Libre</td></tr>
</table>

<h2 id="qui-propose">Bailleurs proposant la SCIAPP</h2>
<p>Le dispositif est proposé par certains bailleurs sociaux : 3F, CDC Habitat, Coopératives HLM. Information à demander directement auprès de l'organisme HLM local. Liste consultable sur le site de l'<strong>USH (Union Sociale pour l'Habitat)</strong>.</p>