## Qu’est-ce qu’une SCI ?

## Qu’est-ce que la TVA ?

## Dans quels cas une SCI est-elle assujettie à la TVA ?

## Les SCI soumises à la TVA de plein droit

## Les SCI exonérées de TVA

## Les SCI qui peuvent opter pour la TVA

## SCI et TVA : quel est le fonctionnement ?

## Pourquoi opter pour la TVA en SCI ?

## Comment opter pour la TVA en SCI ?

## FAQ

## Quel est le taux de TVA pour une SCI ?

## Comment une SCI peut-elle récupérer la TVA ?

## Est-ce qu'une SCI peut faire une facture ?

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Mis à jour le 08 octobre 2025

Vous souhaitez entamer la création de votre SCI et vous vous interrogez sur le régime de TVA applicable ? La TVA est une composante de la fiscalité des SCI qui peut avoir un impact financier important.

Lorsqu’une SCI décide de mettre un bien immobilier en location, elle a principalement deux options : louer à des particuliers ou à des professionnels. En fonction de ce choix, les règles d’imposition à la TVA pour la SCI sont différentes.

On fait le point sur ces différentes hypothèses pour que SCI et TVA n’aient plus de secrets pour vous.

Une SCI est une société civile immobilière. Par définition, l’objet social d’une SCI est d’acquérir et de gérer un ou plusieurs biens immobiliers. Les biens en question peuvent :

Dans la mesure où la SCI est une société, elle a la personnalité morale. Cela signifie qu’elle a son propre patrimoine qui est bien distinct de celui des associés. En effet, la SCI est propriétaire des biens immobiliers, tandis que les associés détiennent des parts sociales de la SCI.

Pour créer une SCI, il faut au moins deux associés et un capital social minimum de 1 euro.

☝️ Bon à savoir : la responsabilité des associés d’une SCI est indéfinie, non-solidaire et subsidiaire. Par conséquent, en cas de défaillance de paiement de la société, les créanciers peuvent poursuivre les associés sur leurs biens personnels sans limite de montant.

On distingue différents types de SCI :

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La TVA est la taxe sur la valeur ajoutée. Il s’agit d’une taxe indirecte appliquée à tous les biens de consommation. La TVA est payée par le consommateur final. Les entreprises collectent la TVA pour le compte de l’Etat, et en contrepartie, elles peuvent déduire la TVA de leurs charges.

Le taux de TVA normal est de 20 %, mais certains secteurs d’activité appliquent un taux de TVA réduit à 10 %, voire à 5,5 %.

SCI et TVA ne vont pas toujours de pair. En effet, si dans certains cas, la SCI est automatiquement assujettie à la TVA, dans d’autres, elle en est exonérée. De plus, dans certaines situations, c’est aux associés de la SCI de décider d’opter ou non pour la TVA.

Il existe trois cas de figure où la SCI est soumise à la TVA de plein droit :

Dès lors que la SCI est dans l’une de ces situations, les revenus locatifs issus de ces biens sont assujettis à la TVA au régime réel normal ou au régime réel simplifié.

Au contraire, la SCI est exonérée de TVA quand elle loue des biens nus à usage d’habitation. C’est le cas lorsque la société met en location une maison ou un appartement vide destinée à être le logement d’un ou plusieurs particuliers.

De même, la SCI n’est pas soumise à la TVA lorsqu’elle met en location un bien meublé à usage d’habitation, si elle ne fournit pas au moins 3 prestations accessoires.

📝 À noter : la location meublée est considérée comme une activité commerciale. Par conséquent, une SCI n’est pas censée avoir pour activité régulière la location meublée. Si les recettes locatives de la location meublée dépassent 10 % de son chiffre d’affaires, la SCI peut être automatiquement imposée à l’impôt sur les sociétés.

Dans ce cas, la SCI est en franchise de base de TVA. Cela signifie qu’elle ne facture pas la TVA à ses locataires, et qu’elle ne récupère pas la TVA sur ses propres achats.

Dans certains cas, la SCI a le choix d’opter ou non pour la TVA. Cette possibilité est ouverte aux SCI qui mettent en location :

Lorsque la SCI opte pour la TVA, elle collecte et récupère la TVA. Elle a alors l’obligation de faire figurer sur le contrat de location signé avec le locataire que la TVA est applicable.

Que la SCI soit assujettie à la TVA de plein droit ou sur option, les conséquences sont les mêmes.

D’une part, la SCI collecte la TVA. Cela signifie qu’elle facture la TVA sur les loyers qu’elle perçoit. Elle déclare le montant total de la TVA collectée à l'administration fiscale.

D’autre part, la SCI déduit la TVA de ses dépenses d’exploitation. Concrètement, cela signifie que la SCI paie la TVA lorsqu’elle règle ses achats, mais elle indique les montants déductibles sur sa déclaration de TVA.

Ainsi, suite à la déclaration de TVA :

☝️ Bon à savoir : les provisions de charges locatives ne sont pas soumises à la TVA, contrairement aux charges définitives.

La déclaration de TVA se fait à des fréquences différentes, selon que le régime de TVA de la SCI :

L’application de l’un ou l’autre de ces régimes de TVA dépend du niveau de chiffre d’affaires de la SCI.

En outre, si la SCI a des activités soumises à la TVA et d’autres qui ne le sont pas - par exemple, elle a un seul bien professionnel en location - elle doit tenir des comptabilités distinctes. De même, si la SCI a des activités avec des taux de TVA différents, elle doit constituer des secteurs d’activité. Pour calculer la TVA déductible, elle doit alors utiliser le coefficient de déduction.

Coefficient de déduction = coefficient d’assujettissement x coefficient d’admission x coefficient de taxation

En SCI, la TVA est particulièrement avantageuse quand la société a des charges importantes elles-mêmes soumises à la TVA. Ainsi, si la SCI prévoit de réaliser des travaux importants et de les faire effectuer par des professionnels assujettis à la TVA, elle pourra récupérer la TVA.

Par conséquent, en SCI, la TVA en cas de rénovation est récupérable.

De même, en ce qui concerne la SCI, la TVA récupérable va concerner l’achat de meubles, d’équipements, les primes d’assurances, etc.

☝️ Bon à savoir : en SCI, la TVA sur un achat d’immeuble neuf n’est récupérable que si la transaction s’inscrit dans le dispositif Censi-Bouvard. Il n’y a pas de TVA sur les acquisitions de biens immobiliers anciens.

Cependant, cela n’a d’intérêt que si les fournisseurs et les prestataires de la SCI sont eux-mêmes assujettis à la TVA. Sinon, la SCI ne peut rien récupérer.

D’autre part, l’application de la TVA sur les loyers peut être un frein pour trouver des locataires. En effet, si ceux-ci ne sont pas assujettis à la TVA, à l’instar des particuliers, les loyers seront 20 % plus chers, et ils ne pourront pas récupérer la TVA.

Si la SCI souhaite être assujettie à la TVA, elle doit adresser une demande écrite au service des impôts des entreprises (SIE) dont elle dépend, avec une copie du bail. L’option pour la TVA est mise en place à compter du 1er jour du mois suivant la réception de la demande.

Cependant, en SCI l’option pour la TVA ne vaut que pour un immeuble. Il faut donc faire autant de demandes qu’il y a de biens à assujettir à la TVA.

⚠️ Attention : une fois qu’elle a opté pour la TVA, la SCI doit rester assujettie à cette taxe pendant au moins 9 ans. En effet, la SCI ne peut dénoncer l’option pour la TVA qu’à partir du 1er janvier de la neuvième année civile suivant celle au cours de laquelle a demandé à être soumise à la TVA.

Par conséquent, l’option pour la TVA en SCI relève d’une décision à long terme.

Résumer cet article avec :

En SCI, le taux de TVA applicable est le taux normal de 20 %. Si la SCI est assujettie à la TVA, elle doit appliquer ce taux sur ces loyers. En contrepartie, elle peut déduire la TVA de ses charges d’exploitation.

Une SCI peut récupérer la TVA dans deux cas :

Mais par principe, la SCI n’est pas assujettie à la TVA donc elle ne peut pas récupérer la TVA.

Non, la SCI ne fait pas de facture. Elle émet seulement des quittances de loyer. En effet, faire des factures est un acte commercial incompatible avec la nature civile de la SCI.

Principales sources législatives et réglementaires :

Fiche mise à jour le 08 octobre 2025

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