## Quelle est la définition d'un bail emphytéotique ?

## Quelles sont les principales caractéristiques d’un bail emphytéotique ?

## Quelle forme prend un bail emphytéotique ?

## Quels biens sont concernés par un bail emphytéotique ?

## Quelle est la durée d’un bail emphytéotique ?

## Quelles sont les obligations des parties d’un bail emphytéotique ?

## Quels sont les avantages et les inconvénients d’un bail emphytéotique ?

## Les avantages et les inconvénients pour l’emphytéote

## Les avantages et les inconvénients pour le bailleur

## Comment rédiger un bail emphytéotique ?

## Quelles sont les conséquences fiscales d’un bail emphytéotique ?

## Quels sont les risques d’un bail emphytéotique ?

## Comment procéder à la cession d’un bail emphytéotique ?

## FAQ

## Qui doit payer la taxe foncière d'un bail emphytéotique ?

## Quelle est la différence entre un bail commercial et un bail emphytéotique ?

## Quel est le coût d'un bail emphytéotique ?

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Docteur en droit et diplômé de Harvard.

Mis à jour le 25 octobre 2025

Le bail emphytéotique est un contrat de location d’un bien immobilier conclu pour une durée extrêmement longue, en général 99 ans. Dans certains États, sa durée peut même atteindre 999 ans.

Comment conclure un bail emphytéotique en France ? Comment rédiger un tel contrat de bail ? Quelles sont ses principales conséquences et caractéristiques ? Legalstart faire le point avec vous sur le contrat de bail emphytéotique.

Un bail emphytéotique, par définition, est un contrat de bail immobilier conclu pour une longue période, comprise entre 18 ans et 99 ans. Il s’agit d’une location d’un bien immeuble qui offre des droits étendus au locataire, également appelé l’emphytéote. Dans ce type de bail, le locataire dispose d’un droit réel sur le bien. Il est quasi-propriétaire du bien. En effet, son droit réel sur le bien lui permet de céder son droit, de l’hypothéquer, de le gréver de servitude et de sous-louer. La seule action impossible dans le bail emphytéotique est la vente du bien.

Dans un bail emphytéotique, il revient au locataire, en contrepartie d’un loyer faible, d’améliorer le bien.

📝 À noter : les baux emphytéotiques ont la particularité de pouvoir être cédés ou saisis.

Le bail emphytéotique, conclu entre particuliers ou professionnels, est un contrat synallagmatique, c’est-à-dire qui crée des obligations réciproques, tant pour le preneur que pour le bailleur. Il nécessite la réalisation d’un écrit.

☝️ Bon à savoir : le bail emphytéotique est un contrat à exécution successive.

Ce contrat doit être publié au service de la publicité foncière dont dépend l’immeuble loué, au risque de ne pas être opposable au tiers.

Le bail emphytéotique a pour objet de prévoir la location d’un bien immobilier. Il peut s’agir aussi bien d’un immeuble à usage d'habitation, commercial, artisanal, industriel ou encore rural. Autrement dit, tous les biens immobiliers sont concernés.

Par exemple, un bail emphytéotique sur un terrain est tout à fait envisageable.

📝 À noter : il existe un bail emphytéotique administratif pour les biens immobiliers étant la propriété d’une collectivité territoriale ou d’un établissement public.

L’une des grandes caractéristiques du bail emphytéotique est sa durée, qui est nécessairement comprise entre 18 et 99 ans. Il s’agit de la durée maximale pour la conclusion d’un bail. En effet, aucun engagement perpétuel n’est possible : si un bail emphytéotique est conclu pour plus de 99 ans, alors sa durée sera automatiquement ramenée à ce nombre.

☝️ Bon à savoir : à la différence d’un bail “classique”, le bail emphytéotique ne se reconduit pas de manière tacite : il nécessite la réalisation d’un nouveau contrat écrit pour être prorogé.

Dans un bail emphytéotique, chacune des parties à des obligations. Cependant, si le propriétaire doit donner en jouissance le bien, le locataire ou emphytéote, lui, à beaucoup plus d’obligations. En effet, l’emphytéote n’est pas un simple locataire, puisque le bail qu’il a signé lui confère un droit réel sur le bien immobilier. Ainsi, ses obligations sont :

☝️ Bon à savoir : dans un bail emphytéotique, le loyer est fixé librement par les parties, et est traditionnellement peu élevé. Mais en réalité, le locataire ne paye pas un loyer, mais une redevance ou canon emphytéotique, payé par annuités.

⚠️ Attention : si la sous-location dans un bail emphytéotique est autorisée, il est interdit de consentir un autre bail emphytéotique sur le bien. La sous-emphytéose n’est pas autorisée.

⚠️ Important : si le locataire ne respecte pas les dispositions de bail emphytéotique ou ne paye pas son loyer pendant 2 ans, le propriétaire est en droit de demander la résiliation judiciaire du bail emphytéotique.

Avant de signer un bail emphytéotique, les avantages et les inconvénients de ce contrat spécifique doivent être bien connus des parties.

Le bail emphytéotique offre à l’emphytéote certains avantages qui sont justifiés par la durée du bail et ses droits sur le bien. À ce titre, il peut effectuer toutes les transformations qu’il souhaite concernant les bâtiments et aucune clause ne peut limiter l’usage des lieux par le preneur. L’emphytéote détient la propriété des biens qu’il a ajouté sur le fonds. Cependant, à la fin du contrat de bail, toutes les modifications apportées par l’emphytéote, y compris les constructions et extensions réalisées sur le bien, deviennent propriété du bailleur.

📝 À noter : il est possible d’inclure, lors de la conclusion du bail uniquement, une clause permettant le versement d’une indemnité compensatrice à l’emphytéote.

Au titre du droit d’accession, le locataire est propriétaire des choses issues du bien.

Par exemple : si des arbres fruitiers sont présents sur le terrain et donnent des fruits, l’emphytéote en est propriétaire.

Également, le locataire peut hypothéquer et céder son droit au bail emphytéotique s’il le souhaite. Il est aussi libre de réaliser une sous-location.

Le propriétaire et bailleur du bien ne peut limiter les droits de l’emphytéote. En revanche, le principal avantage pour lui réside dans la possibilité de bénéficier de l’ensemble des améliorations, constructions et plantations réalisées par l’emphytéote, puisque celles-ci lui reviennent de droit à la fin du bail. En effet, le propriétaire ayant conclu un bail emphytéotique a la garantie de faire fructifier son bien.

En cas de non-respect par le locataire des dispositions prévues par le bail emphytéotique, la résiliation anticipée est possible.

Le contrat de bail emphytéotique doit être rédigé par écrit. Le contrat doit impérativement contenir :

💡 Astuce : n’hésitez pas à consulter, pour la rédaction de votre bail emphytéotique, un exemple disponible en ligne.

Pour signer un bail emphytéotique, le notaire est un acteur incontournable. En effet, il est obligatoire de recourir à ses services pour la conclusion d’un bail emphytéotique.

Le contrat de bail emphytéotique en France doit être publié au bureau des hypothèques territorialement compétent. Il est soumis à la taxe de publicité foncière au taux spécifique de 0,7%.

Pour un bail emphytéotique, la fiscalité implique le paiement d’une taxe de publicité foncière pour les formalités de publicité du bail.

Les baux emphytéotiques qui concourent à la production d’immeubles en principe exonérés de la TVA tout comme le bail à construction. Ce taux est fixé à 0,60 % de la valeur de la redevance cumulée durant l’année du bail emphytéotique.

☝️ Bon à savoir : vous souhaitez en savoir plus sur le bail commercial ? Consultez notre fiche pratique sur le sujet !

Le risque principal pour le locataire d’un bail emphytéotique est que le contrat n’est pas automatiquement renouvelé. Concrètement, à l’arrivée du terme du contrat, le bail prend fin, et le propriétaire récupère son bien. Si les parties souhaitent à nouveau s’engager ensemble, elles devront conclure un nouveau bail.

De plus, la viabilité économique du projet doit être soigneusement étudiée par l’emphytéote, puisque toutes les améliorations qu’il apporte au bien seront ensuite la propriété du bailleur.

Le droit de cession du bail emphytéotique ne peut être interdit ou restreint par le propriétaire du bien. Cette cession du bail à un tiers ne peut intervenir que dans la limite de la durée initialement prévue pour le bail. Le bail cédé obéit aux mêmes règles que le bail d’origine.

Pour céder le bail emphytéotique, il faudra réaliser un acte notarié et publier celui-ci au service de publicité foncière.

☝️ Bon à savoir : vous souhaitez en savoir plus sur le bail professionnel ? Consultez notre fiche pratique sur le sujet !

Principales sources législatives et réglementaires :

Résumer cet article avec :

Un bail commercial est signé pour la location d'un bien en vue d'exploiter une activité commerciale, artisanale ou industrielle. La durée minimum du contrat est de 9 ans et le régime spécial des baux commerciaux s'applique. Pour un bail emphytéotique, le bien est à usage d'habitation est la durée minimum est de 18 ans.

Le bail emphytéotique, par définition, est un acte notarié. Il convient donc de prévoir les frais de notaire qui sont compris entre 0,922 % et 3,353 % en fonction du montant concerné.

Docteur en droit et diplômé de Harvard.

Fiche mise à jour le 25 octobre 2025

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