<p>Les obligations comptables d'une SCI (société civile immobilière) varient fortement selon son régime fiscal et son activité. Tour d'horizon des règles applicables en {YEAR}.</p>

<h2>SCI à l'IR : transparence fiscale</h2>
<p>Par défaut, la SCI relève de l'<strong>impôt sur le revenu</strong> avec transparence fiscale. Chaque associé déclare sa quote-part de revenus fonciers (location nue) dans sa déclaration personnelle (formulaire 2044). Dans ce régime, les obligations comptables sont allégées : pas de bilan obligatoire, simple suivi des recettes et dépenses, état des sommes encaissées et décaissées. Une comptabilité de trésorerie suffit.</p>

<h2>SCI à l'IS : comptabilité d'engagement complète</h2>
<p>Lorsque la SCI opte pour l'<strong>impôt sur les sociétés</strong> ou exerce une activité commerciale (location meublée habituelle, marchand de biens), elle bascule en comptabilité d'engagement classique. Les obligations sont alors identiques à celles d'une société commerciale :</p>
<ul>
<li>Tenue d'un livre journal et d'un grand livre.</li>
<li>Établissement annuel d'un <strong>bilan, compte de résultat et annexes</strong>.</li>
<li>Suivi des amortissements de l'immeuble (durée 25-40 ans selon le composant).</li>
<li>Comptabilisation des produits et charges à l'engagement (factures émises et reçues), non à l'encaissement.</li>
</ul>

<h2>Dépôt des comptes au greffe</h2>
<p>La SCI à l'IS doit déposer ses comptes annuels au greffe du tribunal de commerce dans les sept mois suivant la clôture de l'exercice. Cette obligation découle des articles L 232-21 et suivants du Code de commerce. Une option de confidentialité est ouverte aux petites SCI sous seuils. La SCI à l'IR n'est pas soumise à cette obligation de dépôt.</p>

<h2>Régimes spécifiques : location meublée</h2>
<p>Une SCI ne peut pas exercer une activité de location meublée à titre habituel sans risquer la requalification en société commerciale (avec IS obligatoire). Si la location meublée reste exceptionnelle, la SCI peut conserver son régime IR mais les revenus concernés relèvent des BIC, pas des revenus fonciers. Pour exploiter du meublé, mieux vaut une SARL de famille ou une SAS.</p>

<h2>Tenue par les associés ou par un expert-comptable</h2>
<p>La comptabilité d'une SCI à l'IR peut être tenue par le gérant ou un associé, avec un simple tableur de suivi des loyers et charges. À l'IS, la complexité (amortissements, liasse fiscale 2065, déclarations multiples) justifie le recours à un <strong>expert-comptable</strong>. Le coût annuel se situe généralement entre 1 200 € et 3 000 € selon le volume.</p>

<h2>Obligations fiscales annuelles</h2>
<p>La SCI à l'IR dépose une déclaration n° 2072 chaque année (résultat foncier et répartition entre associés). La SCI à l'IS dépose la liasse 2065 (résultat, bilan, annexes). Toutes les SCI doivent en outre déclarer la TVA si applicable (option, location de locaux nus à usage professionnel), la CFE, et tenir à jour le registre des bénéficiaires effectifs.</p>