<p>La société civile immobilière (SCI) familiale est un outil patrimonial puissant pour acheter, gérer et transmettre un bien immobilier en famille. Elle facilite la transmission, optimise la fiscalité et structure la gestion du patrimoine.</p>

<h2>Qu'est-ce qu'une SCI familiale ?</h2>
<p>La SCI familiale est une SCI dont tous les associés sont membres d'une même famille (parents, enfants, frères, sœurs, conjoints). Sa vocation : détenir un ou plusieurs biens immobiliers, en faciliter la gestion collective et organiser la transmission entre générations. Elle peut acquérir une résidence principale, secondaire, locative ou un local professionnel.</p>

<h2>Les avantages patrimoniaux</h2>
<p>La SCI familiale offre plusieurs leviers stratégiques :</p>
<ul>
<li><strong>Transmission progressive</strong> : les parents peuvent donner des parts sociales à leurs enfants par tranches successives, en utilisant l'abattement de 100 000 € par parent et par enfant tous les 15 ans.</li>
<li><strong>Démembrement</strong> : transmettre la nue-propriété tout en conservant l'usufruit (revenus locatifs et droit d'usage). Au décès, la pleine propriété est reconstituée sans nouveaux droits de succession.</li>
<li><strong>Évitement de l'indivision</strong> : la SCI remplace le régime de l'indivision (souvent conflictuel) par un régime sociétaire avec gérance et règles de décision claires.</li>
<li><strong>Protection du conjoint</strong> : aménagement des statuts pour assurer au conjoint survivant l'usage et les revenus.</li>
</ul>

<h2>La fiscalité de la SCI familiale</h2>
<p>Deux régimes au choix :</p>
<ul>
<li><strong>IR (transparence fiscale)</strong> : par défaut. Les revenus locatifs (revenus fonciers) et les plus-values immobilières sont imposés au nom de chaque associé selon sa quote-part. Plus-value : exonération après 22 ans (IR) et 30 ans (prélèvements sociaux). Régime adapté à la résidence principale et au locatif nu.</li>
<li><strong>IS (option irrévocable)</strong> : la SCI est imposée à 15 % puis 25 %. Amortissement du bien possible (baisse de l'IS) mais plus-value taxée intégralement à la cession. Adapté au locatif meublé ou aux montages patrimoniaux complexes.</li>
</ul>

<h2>Étapes de création</h2>
<ol>
<li>Rédaction des statuts (objet, capital, gérance, règles de cession, dévolution successorale).</li>
<li>Dépôt du capital social sur un compte bloqué (montant libre, souvent symbolique).</li>
<li>Publication d'une annonce légale dans un journal d'annonces légales du département.</li>
<li>Immatriculation au registre national des entreprises via le guichet unique INPI.</li>
<li>Obtention du Kbis et du numéro SIREN.</li>
</ol>
<p>Coût total : 400 à 1 200 € selon que les statuts sont rédigés par soi-même, en ligne ou par un notaire.</p>

<h2>Gérance et fonctionnement</h2>
<p>Un gérant (souvent un parent) est désigné dans les statuts ou par décision collective. Il représente la SCI, signe les actes, encaisse les loyers, paie les charges. Une comptabilité simplifiée doit être tenue et une assemblée générale annuelle organisée pour approuver les comptes. Les décisions importantes (vente, emprunt, modification statutaire) requièrent généralement l'unanimité ou une majorité qualifiée.</p>