## Pourquoi créer une SCI pour acheter une résidence secondaire ?

## Acheter une maison secondaire à plusieurs : les avantages de la SCI

## SCI et résidence secondaire : les avantages en cas de location saisonnière

## Pourquoi acheter une résidence secondaire en SCI familiale ?

## SCI et résidence secondaire : est-il possible d’acheter une maison pour y habiter ?

## Quelles sont les conséquences fiscales d’acheter en SCI une résidence secondaire ?

## Résidence secondaire en SCI sans revenus locatifs : quelles conséquences fiscales ?

## SCI et résidence secondaire : le régime de l’impôt sur le revenu

## SCI et résidence secondaire : le régime de l’impôt sur les sociétés

## Comment acheter une résidence secondaire en SCI ?

## 1 - Rédiger les statuts de la SCI pour sa résidence secondaire

## 2 - Déposer le capital social

## 3 - Publier une annonce dans un journal d’annonces légales

## 4 - Déposer le dossier de demande d’immatriculation en ligne

## 5 - Faire une demande de financement

## FAQ

## Quelles sont les caractéristiques d'une SCI ?

## Quels sont les inconvénients de la SCI ?

## Est-ce qu'il faut payer la taxe d'habitation pour une résidence secondaire en SCI ?

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Docteur en droit et diplômé de Harvard.

Mis à jour le 30 juillet 2024

La création d’une SCI est idéale pour se lancer dans l’investissement immobilier. En effet, qu’il s’agisse de l’acquisition ou de la gestion de biens immobiliers, la SCI vous permet de bénéficier d’une certaine souplesse de fonctionnement, d’une fiscalité avantageuse, ainsi que de la protection de votre patrimoine.

Vous vous demandez comment acheter un bien immobilier à plusieurs ? Pourquoi acheter une maison en SCI ? Ou encore comment acheter un appartement en SCI ? Résidence principale, résidence secondaire ou mise en location, suivez le guide pour savoir pourquoi et comment acheter une résidence secondaire en SCI.

À la question : peut-on acheter une maison à plusieurs ? La réponse est oui. D’ailleurs, lorsque l’on souhaite acheter une maison secondaire à plusieurs - que vous soyez en couple ou non - la SCI est un statut juridique avantageux. Cela vaut que vous ayez l’intention de louer le bien, notamment occasionnellement ou non.

Si vous envisagez d’acheter à plusieurs une maison pour en faire votre résidence secondaire, sachez que la SCI présente de nombreux avantages :

☝️ Bon à savoir : acheter une résidence secondaire via une holding, est-ce une bonne idée ? Pour échapper à la fiscalité sur les dividendes, les associés d’une holding peuvent envisager de récupérer les fonds sous une autre forme. En achetant une résidence secondaire par exemple. Toutefois, la holding est par nature une société commerciale. Dès lors, il faudra obligatoirement payer un loyer au prix du marché à la holding. Cela vaut pour toutes les générations à venir.

Qu’il s’agisse d’une maison ou d’un appartement, acheter un bien en SCI pour le louer présente de nombreux avantages pour les associés. Cela leur permet notamment de :

La SCI familiale permet à des personnes unies par un lien de parenté ou d’alliance (parent, cousin, beau-frère, etc.) de faciliter entre eux, la détention, la gestion commune ou la transmission de biens immobiliers. Acheter une résidence secondaire en SCI familiale présente trois grands avantages :

☝️ Bon à savoir : sachez que si la résidence secondaire est apportée à la SCI familiale ou achetée par celle-ci au moment de sa création, l’acte d’achat ou d’apport doit obligatoirement être signé devant un notaire, on parle d’acte authentique. Dans les autres cas, un acte sous seing privé est suffisant.

Acheter une maison en SCI ou un appartement pour y vivre, c’est possible ! Créer une SCI pour acheter une maison principale s’avère être une option est notamment intéressante pour :

Toutefois, acheter en SCI sa résidence principale n’est pas toujours avantageux. En effet, certains inconvénients sont à prendre en compte dans ce cas de figure comme la perte de l’abattement de 20% sur les droits de succession en cas de décès du conjoint associé par exemple. Faire appel à un professionnel pour votre montage financier et juridique est très utile dans ce cas.

Cependant, concernant la SCI et la résidence secondaire, il est tout à fait possible pour les associés d'habiter le bien occasionnellement à titre gratuit ou de le louer auprès de la SCI.

En SCI, la résidence secondaire peut être mise gratuitement à disposition des associés si les statuts le prévoient ou être proposée à la location saisonnière.

Les conséquences fiscales de la SCI diffèrent selon que la SCI perçoit des revenus ou non, et selon qu’elle soit soumise à l’impôt sur le revenu (IR) ou à l’impôt sur les sociétés (IS).

Dans le cas où la SCI ayant opté pour l’impôt sur le revenu a uniquement pour objet la mise à disposition d’une habitation à titre gratuit au bénéfice des associés, et en l’absence absolue de rémunération (pas de versement d’intérêts en cas de compte courant d’associés, ou de rémunération du gérant sous quelque forme que ce soit), alors la société doit seulement effectuer une déclaration 2072-S-SD à déposer lors de l’année de sa constitution. Par conséquent, les associés n’ont aucun impôt sur le revenu à déclarer au titre de la SCI.

☝️ Bon à savoir : cela ne vaut que si aucune modification des statuts n’est intervenue, notamment pour modifier le capital social ou les conditions d’occupation du bien.

En contrepartie de cette simplification, la SCI qui détient la résidence secondaire ne peut pas déduire ses charges.

Si au contraire, la SCI perçoit des revenus locatifs pour la mise en location, même quelques semaines par an, alors les associés de la SCI se voient redevables de l’impôt sur le revenu proportionnellement à la quote-part que chacun détient dans la SCI. Ils doivent déclarer ces revenus mobiliers dans la déclaration de revenus de leurs foyers respectifs.

Dans le cas où la SCI a opté pour l’impôt sur les sociétés (IS), il faut noter que l’administration considère comme anormal le fait de ne pas percevoir de loyers. C’est pourquoi, celle-ci peut réintégrer les loyers fictifs dans le résultat de la SCI pour le calcul de l’IS. Toutefois, le cas le plus courant est celui où les associés déclarent l’avantage en nature constitué par l’occupation du bien à titre gratuit dans leur déclaration de revenus. Le montant est alors celui des loyers qu’aurait dû percevoir la SCI.

⚠️ Attention : vous l’aurez compris, si la résidence secondaire n’a pas vocation à être louée, le risque de redressement fiscal en cas d’option pour l’IS est important.

Mais si vous envisagez de louer votre résidence secondaire achetée via une SCI, alors la société peut déduire ses charges de son résultat, ce qui réduit l’assiette de l’impôt. De plus, c’est à la société de s’acquitter de l’impôt et non les associés. Ces derniers ne sont alors imposables que si une distribution des dividendes est réalisée à la fin de l’exercice comptable.

☝️ Bon à savoir : en cas de rémunération du gérant d’une SCI, ce dernier sera imposable au titre de l’impôt sur le revenu. En revanche, rappelons-le, il est rare en pratique de se rémunérer au titre de son mandat social en SCI.

En outre, le régime de l’IS permet de bénéficier de certains avantages fiscaux comme la possibilité d’amortir l’immeuble ou de bénéficier d’une imposition forfaitaire de 15% jusqu’à 38.120€ puis 25% pour tous les bénéfices réalisés au-delà.

Avant d’acheter une résidence secondaire en SCI, il est essentiel de savoir comment créer une SCI. À ce titre, plusieurs étapes sont à suivre :

Les statuts de la SCI déterminent les règles de fonctionnement de la société. Ce document doit obligatoirement être établi par écrit et comprendre les mentions suivantes :

Les statuts doivent être signés par tous les associés fondateurs de la SCI.

Le capital social de la SCI doit être déposé auprès d’un établissement bancaire, d’un notaire ou d’un avocat, le temps de finaliser les démarches de création de la société. Une attestation de dépôt du capital social vous est remise.

Afin d’avertir les tiers de votre intention de créer une SCI, vous devez faire publier un avis de constitution de société dans un journal d’annonces légales (JAL).

La publication doit préciser les éléments suivants :

Il faut compter entre 185€ pour cet acte. Pour La Réunion et Mayotte, il convient de prévoir un coût plus élevé : 222€. À ce titre, d’autres coûts de création SCI sont à prévoir.

Comme toute société, la SCI doit être immatriculée au Registre National des Entreprises (RNE), afin d’obtenir un numéro Siret. Dès lors, vous devez déposer un dossier complet sur le site internet de l'INPI qui héberge le guichet unique des formalités des entreprises.

Le dossier de demande d’immatriculation de la SCI est constitué des documents suivants :

Une fois la SCI enregistrée, vous recevez l’extrait Kbis par voie postale à l’adresse du siège social.

Il est possible de se renseigner sur la capacité d'emprunt de la SCI avant sa création, néanmoins, ce n'est qu'une fois la société créée que vous pourrez finaliser votre demande d'emprunt. Cette étape est essentielle pour acheter sa résidence secondaire avec sa société.

Le financement accordé à une SCI est le plus souvent assorti d'une caution solidaire de tous les associés, afin de garantir le prêt.

SCI et résidence secondaire sont donc parfaitement compatibles. Toutefois, une attention particulière doit être apportée à la rédaction des statuts. D’autre part, le choix du régime fiscal entre l’IR et l’IS doit être fait en fonction de la situation de la SCI, mais aussi des associés. N’hésitez pas à faire appel aux services d’un professionnel pour créer sereinement votre SCI et acquérir une résidence secondaire.

Résumer cet article avec :

La SCI est par définition une société civile immobilière. Elle compte au moins 2 associés et son capital social est d'un euro minimum. La SCI est dirigée par un gérant rémunéré ou non pour ses fonctions.

La SCI a deux principaux inconvénients. D'une part, il faut être au moins 2 pour créer une SCI. En effet, il n'est pas possible de créer une SCI, contrairement à une SAS ou une SARL qui ont une forme unipersonnelle (SASU et EURL). D'autre part, la responsabilité des associés de SCI est indéfinie, subsidiaire et solidaire. Par conséquent, les créanciers de la SCI peuvent leur demander un montant bien plus important que celui de leur apport en cas de défaillance de paiement de la société.

Dans le cadre d'une SCI avec une résidence secondaire, la taxe d'habitation est due par les associés de la SCI. Si un associé loue à l'année la résidence secondaire détenue par la SCI, il lui appartient de régler la totalité de taxe d'habitation.

Docteur en droit et diplômé de Harvard.

Fiche mise à jour le 30 juillet 2024

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