<p>Face à des loyers impayés en bail commercial, le bailleur dispose d'une procédure spécifique : commandement de payer visant la clause résolutoire, puis assignation pour expulsion si nécessaire. La procédure est rapide mais doit respecter strictement le formalisme.</p><h2>Mise en demeure préalable</h2><p>Avant toute action contentieuse, une mise en demeure par lettre recommandée AR est envoyée au locataire, lui demandant de régler l'impayé dans un délai raisonnable (8 à 15 jours). Cette étape n'est pas obligatoire en bail commercial mais reste recommandée pour tenter une résolution amiable.</p><h2>Clause résolutoire</h2><p>La plupart des baux commerciaux contiennent une clause résolutoire prévoyant la résiliation automatique en cas d'impayé. Pour l'activer, le bailleur fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire par commissaire de justice. Le locataire dispose de 1 mois pour régler.</p><h2>Procédure d'expulsion</h2><p>Si le locataire ne paie pas dans le mois suivant le commandement, le bailleur saisit le juge des référés ou le tribunal judiciaire pour constater la résiliation et ordonner l'expulsion. La procédure judiciaire prend généralement 2 à 6 mois. L'expulsion est exécutée par commissaire de justice après obtention du jugement.</p><h2>Recouvrement des loyers impayés</h2><p>Parallèlement à la résolution du bail, le bailleur peut engager une procédure de recouvrement : injonction de payer pour les sommes dues, assignation au fond pour les indemnités complémentaires (frais, intérêts, dommages-intérêts), saisie conservatoire pour préserver les actifs du locataire.</p><h2>Trêve hivernale et délais</h2><p>La trêve hivernale (1er novembre au 31 mars) ne s'applique pas aux baux commerciaux, contrairement aux baux d'habitation. Toutefois, le juge peut accorder des délais de paiement de 1 à 3 ans aux locataires de bonne foi, particulièrement en période de crise ou de baisse d'activité documentée.</p>