## Qu’est-ce que l’encadrement des loyers ?

## Quelles sont les villes concernées par l’encadrement des loyers ?

## Quels sont les logements concernés par l’encadrement des loyers ?

## Comment fonctionne l’encadrement des loyers et quelles sont les dérogations possibles ?

## L’encadrement des loyers pour une nouvelle location

## L’encadrement des loyers en cas de renouvellement du bail

## Comment se calcule l'encadrement des loyers ?

## FAQ

## Peut-on contester le montant d’un loyer encadré ?

## Quel est le montant du loyer de référence ?

## Comment fixer le montant du loyer ?

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Docteur en droit et diplômé de Harvard.

Mis à jour le 27 octobre 2025

Dans certaines agglomérations, la flambée des loyers entraîne une pénurie des logements en location. Une des solutions pour pallier ce problème est l’encadrement des loyers qui régit le montant de ces derniers, mais aussi leur réévaluation annuelle. Voici une présentation de ce dispositif appliquée dans les zones à forte tension locative.

L’encadrement des loyers a été initié par la loi Alur en 2014 et la loi Élan en 2018. Ce dispositif intervient dans les villes où il est difficile de se loger à cause d’un déséquilibre entre l’offre et la demande d’habitations disponibles.

Ainsi, dans ces “zones tendues”, la fixation du loyer n’est pas libre. Les loyers sont plafonnés pour réduire la tension locative qui serait accrue avec des locations au prix de plus en plus élevé. Ainsi, l’évolution d’un loyer est limitée selon l’IRL, Indice de Référence des Loyers.

📝 À noter : l’IRL est un indicateur obtenu à partir de la moyenne de l’évolution des prix à la consommation, sur les 12 derniers mois (hors tabac et loyers). Les différents IRL actuels sont disponibles sur le site Service Public, les IRL antécédents sur le site de l’INSEE. L’IRL a été plafonné à 3,5 % jusqu’au 31 mars 2024 en métropole.

L’encadrement des loyers intervient dans les communes où le nombre de logements proposés à la location est bien inférieur au nombre de personnes en recherche d’une location comme résidence principale. Dans ces secteurs, le loyer médian est déjà élevé et il y a peu de nouveaux logements (nouvelle mise en location, construction…) qui apparaissent sur le marché chaque année. On observe également une différence marquée entre le loyer moyen du parc locatif privé et celui dans le parc locatif social.

Ce sont des zones tendues. Présentes dans 47 agglomérations, elles ont été listées par décret.:

L’encadrement des loyers à Paris, Lyon, Bordeaux, Aix-en-Provence est donc une pratique récurrente.

L’encadrement des loyers ne concernent pas :

☝️ Bon à savoir : un logement soumis à la loi de 1948 doit avoir été construit avant le 1er septembre 1948, occupé par le locataire actuel depuis le 23 décembre 1986 au plus tard et se trouver dans certaines communes de plus de 10 000 habitants (ou à proximité de celles-ci).

À l’inverse, le dispositif de l’encadrement des loyers concerne tous les autres types de locations de résidences principales dans les zones tendues, y compris les logements meublés et le bail mobilité (contrat de location de courte durée d'un logement meublé). L’encadrement des loyers évitent des hausses et des baisses trop importantes du loyer. Il est à noter que, depuis le 24 août 2022, aucune hausse des loyers n’est autorisée pour les logements de classe F ou G (nouveau bail, renouvellement ou reconduite tacite).

La majorité des baux prévoit la révision du loyer chaque année. Cette clause doit bien être notée dans le contrat de location pour que le propriétaire puisse réviser le tarif du loyer. L’encadrement des loyers selon l’IRL est ensuite régi selon la situation du bien et la date de signature du bail.

Normalement, le propriétaire fixe librement le montant du loyer pour une toute première mise en location. Si le logement est concerné par l’encadrement des loyers et dans une des zones tendues, il doit s’y soumettre et respecter le loyer de référence : ne pas dépasser le loyer de référence minoré (- 30 %) ou le loyer de référence majoré (+ 20 %).

Si le bien possède des atouts indéniables (confort, localisation), en comparaison d’autres logements de même catégorie dans le même secteur géographique, le propriétaire pourra tout de même demander un complément de loyer. Ce dernier doit être mentionné dans le contrat de bail. Le locataire paie ainsi donc chaque mois le loyer de base, au moins égal au loyer de référence majoré dans ce cas précis, et le complément de loyer.

L’encadrement des loyers laisse tout de même quelques opportunités aux propriétaires de réviser le loyer sous-évalué par rapport au prix du marché :

L’encadrement des loyers est un calcul basé sur l’indice de référence des loyers, ce dernier étant lui-même basé sur un loyer de référence. Pour décider de ce loyer de référence, on calcule un loyer médian selon les niveaux de prix constatés par l’Observatoire local des loyers, dans la même catégorie de logement et les mêmes secteurs géographiques.

L’IRL est calculé chaque trimestre. Dans le bail, la date de l’IRL prise en compte doit être notée, en général il s’agit de l’IRL du deuxième trimestre de l’année précédente. À défaut, on prendra la date du dernier IRL publié par l’INSEE.

Pour réviser un loyer dans le cadre de l’encadrement des loyers, le propriétaire aura besoin de connaître :

Par exemple, pour un bail signé en 2024, le bailleur devra connaître son IRL des deuxièmes trimestres 2023 et 2022.

Le calcul est alors le suivant :

Nouveau loyer = loyer en cours x IRL du 2e trimestre de l’année n-1 / IRL du 2e trimestre de l’année n-2

Le résultat du calcul est alors arrondi à la 2ème décimale la plus proche. Une révision peut intervenir seulement après une année de location, à l’anniversaire de la signature du bail. Pour les propriétaires qui veulent calculer selon l’encadrement des loyers, un simulateur est disponible sur le site du Service Public.

⚠️ Attention : pour les logements sociaux, le loyer est toujours révisé le 1er janvier en prenant en compte l’IRL du 2ème trimestre de l’année précédente.

Principales sources législatives et réglementaires :

Résumer cet article avec :

Un loyer encadré peut être contesté par le locataire dans les 3 mois qui suivent la signature du bail ou l’augmentation du loyer lors de la révision annuelle. Il doit alors s’adresser à la commission départementale de conciliation.

Le loyer de référence est calculé selon la date de construction, le nombre de pièces, le type de location (vide ou meublé) et la situation géographique du logement. C’est un montant défini au mètre carré par arrêté préfectoral, dans les communes situées en zone tendue, où s’applique le dispositif de l’encadrement des loyers.

Le montant du loyer dans le cadre du dispositif de l’encadrement des loyers doit être compris entre le loyer de référence minoré (- 30 % du loyer de référence) et le loyer de référence majoré (+ 20 %).

Docteur en droit et diplômé de Harvard.

Fiche mise à jour le 27 octobre 2025

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