<p>La SCI de jouissance, également appelée SCI d'attribution en jouissance ou SCI à temps partagé, est une forme particulière de société civile immobilière dont l'objet est d'offrir aux associés un droit d'usage périodique d'un bien immobilier plutôt qu'une rentabilité locative.</p>

<h2>Différence avec la SCI classique</h2>
<p>Une <strong>SCI classique</strong> détient un bien immobilier et le loue à des tiers ou à un associé, générant des revenus fonciers répartis entre les associés au prorata de leurs parts. La <strong>SCI de jouissance</strong> ne loue pas : elle attribue à chaque associé un droit d'occupation gratuit du bien pendant une période déterminée (une semaine, un mois, une saison) en fonction du nombre et du type de parts détenues. Aucun loyer n'est versé, c'est la jouissance elle-même qui constitue la contrepartie de l'apport.</p>

<h2>Fondement juridique : la loi du 6 janvier 1986 et le Code civil</h2>
<p>La SCI de jouissance est régie par les articles 1832 et suivants du Code civil et par la loi du 6 janvier 1986 sur le temps partagé. Lorsqu'elle organise un système de multipropriété (parts attachées à des périodes), elle relève également du Code de la consommation (articles L. 224-69 et suivants) qui encadre la vente de droits d'utilisation à temps partagé pour protéger les consommateurs.</p>

<h2>Les parts à temps partagé</h2>
<p>Le mécanisme typique consiste à diviser l'année en <strong>52 semaines de jouissance</strong> et à émettre des parts représentant chacune une ou plusieurs semaines, généralement assorties d'une localisation hebdomadaire et d'une saison (haute, moyenne, basse). Chaque associé sait précisément quand il peut occuper le bien. Les parts haute saison ont une valeur supérieure aux parts basse saison.</p>

<h2>La création de la SCI de jouissance</h2>
<p>Les étapes sont les suivantes :</p>
<ul>
<li>Rédaction de statuts spécifiques précisant l'objet (jouissance partagée), la répartition des semaines, les modalités d'usage et le règlement intérieur.</li>
<li>Apport en numéraire ou en nature, capital librement fixé.</li>
<li>Acquisition du bien immobilier par la société, financée par les apports.</li>
<li>Publication d'une annonce légale et immatriculation via le guichet unique INPI.</li>
<li>Mise en place d'une gouvernance avec un gérant et un règlement de fonctionnement.</li>
</ul>

<h2>Fiscalité et charges</h2>
<p>La SCI de jouissance relève par défaut de l'<strong>impôt sur le revenu</strong>, mais comme elle ne perçoit aucun loyer, elle ne dégage pas de revenus imposables. Chaque associé déclare néanmoins la valeur locative théorique au titre de l'impôt sur la fortune immobilière (IFI) si son patrimoine immobilier dépasse 1,3 million d'euros. Les charges courantes (taxe foncière, entretien, copropriété, assurance) sont réparties entre les associés selon leurs parts. Aucune option pour l'IS n'est pertinente puisqu'il n'y a pas de bénéfices.</p>

<h2>Transmission et cession des parts</h2>
<p>Les parts sont librement transmissibles entre associés mais soumises à l'<strong>agrément</strong> en cas de cession à un tiers. La transmission par succession ou donation suit le droit commun avec abattements (100 000 € entre parent et enfant). La SCI de jouissance est un excellent outil de transmission familiale d'une résidence secondaire en évitant l'indivision et ses blocages.</p>

<h2>Public visé et précautions</h2>
<p>La SCI de jouissance s'adresse aux familles élargies ou aux groupes d'amis souhaitant partager une résidence secondaire (mer, montagne, campagne) ou un bien de prestige. Elle nécessite une grande clarté contractuelle : règlement intérieur, calendrier, gestion des conflits, sortie d'un associé. La rédaction par un notaire spécialisé est fortement recommandée.</p>