## Qu'est-ce qu'une SCI familiale ?

## Pourquoi créer une SCI familiale ?

## Pour des raisons financières

## Pour des raisons fiscales

## Quels les avantages et inconvénients de la SCI familiale ?

## Quel fonctionnement pour une SCI familiale ?

## La responsabilité des associés dans la SCI familiale

## Les droits des associés dans la SCI familiale

## Le gérant de la SCI familiale

## Comment créer une SCI familiale ?

## Les étapes de création de la SCI familiale

## 1ʳᵉ étape : la rédaction des statuts

## 2e étape : le dépôt du capital social

## 3e étape : la publication dans un journal d’annonces légales

## 4e étape : la constitution d’un dossier d’immatriculation

## 5e étape : l’immatriculation en ligne

## Les documents nécessaires à la création d’une SCI familiale

## Les frais de création d’une SCI de famille

## Est-il possible de créer une SCI familiale sans notaire ?

## Legalstart vous accompagne dans vos démarches de création, modification et fermeture d'entreprise

## Est-il possible de créer une SCI familiale pour acquérir un immeuble ?

## FAQ

## Quelle est la différence entre une SCI et une SCI familiale ?

## Quels sont les inconvénients d'une SCI familiale ?

## Comment dissoudre une SCI familiale ?

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Docteur en droit et diplômé de Harvard.

Mis à jour le 08 octobre 2025

L'essentiel de l'article :

La SCI familiale permet à des personnes unies par un lien de parenté ou d’alliance, de faciliter la détention, la gestion et la transmission d’un ou plusieurs biens immobiliers. Par exemple, il est tout à fait possible de créer une SCI familiale pour acheter une maison de vacances entre cousins. On parle parfois plus simplement de société familiale. Elle se distingue des autres formes de sociétés civiles classiques pour un certain nombre de raisons.

Pourquoi créer une SCI de famille ? Comment monter une SCI familiale ? Quel est son fonctionnement ? Legalstart répond à toutes vos questions.

Le statut de la SCI familiale en intrigue plus d'un.

Avant de définir une SCI familiale, il est nécessaire de savoir ce que veut dire SCI. C'est une société civile immobilière. Celle-ci est à distinguer de la SCPI, qui est une société civile de placement immobilier.

Le statut SCI familiale peut être défini comme une SCI créée entre des associés ayant des liens de parenté ou d'alliance entre eux. L'objectif d'une SCI familiale est d’assurer une gestion commune de biens immobiliers.

Pour créer cette entreprise familiale, il faut au moins deux fondateurs, mais aucun nombre maximum d'associés n’est imposé par la loi. Il est toutefois peu fréquent qu’une société civile immobilière familiale soit composée d’un très grand nombre d’associés.

Toute personne qui effectue un apport au capital social d'une SCI familiale devient automatiquement associé de celle-ci et reçoit, en contrepartie, un nombre de parts sociales proportionnel au montant de son apport. Les apports peuvent être réalisés en numéraire (somme d’argent) ou en nature (par exemple : un bien immobilier).

Avant de vous lancer, il est important de connaître le fonctionnement de la SCI familiale, notamment pour bien rédiger les statuts de votre SCI familiale. Comme l'indique l'article 1846 du Code civil, une bonne compréhension du rôle des associés et de celui du gérant vous permettra de mieux organiser votre SCI familiale en fonction de la situation et des besoins de votre famille.

Avant de créer une SCI familiale, il est primordial de faire le point sur votre situation patrimoniale et fiscale et sur vos objectifs personnels.

Posez-vous la question suivante : “Pourquoi créer une SCI familiale dans ma situation ?”

Si vous souhaitez bénéficier de la fiscalité de la SCI, d’avantages successoraux ou encore éviter l’indivision, il est souvent très avantageux de créer une SCI familiale.

Le fait de créer une SCI familiale procure un certain nombre d'avantages financiers. Cette structure peut être utilisée pour :

Les avantages fiscaux sont notables. Par exemple, il est possible de céder petit à petit son immeuble en donnant tous les 15 ans une partie de vos parts sociales.

Pour bénéficier d'abattements et ne pas payer de droit de succession, le montant des parts que vous donnez ne doit pas dépasser 100.000 €. Les avantages de la SCI en font donc un outil particulièrement pertinent pour gérer et organiser son héritage immobilier (par exemple l'héritage d'une maison ou de tout autre bien immobilier).

Pour bénéficier du mécanisme du déficit foncier, il est intéressant de créer une SCI familiale, par exemple. En effet, pour que l'avantage s'applique, il faut que les associés conservent leurs parts sociales dans la société, une SCI familiale permet de sécuriser cette conservation.

Dans une SCI, la responsabilité des associés est indéfinie, non solidaire, et subsidiaire. En effet, comme mentionné à l'article 1857 du Code civil, chacun des associés d'une SCI répond indéfiniment des dettes sociales. Cela signifie que les créanciers de la SCI qui n’auront pas été payés pourront se retourner contre les associés et, si nécessaire, saisir leurs biens personnels. La répartition de la dette se fera proportionnellement à la part que l’associé possède dans la société civile immobilière de famille. Il existe des mécanismes pour limiter la responsabilité des mineurs associés.

Tout associé de la SCI familiale dispose de droits fondamentaux :

Droit de céder ses parts sociales

Une SCI familiale est dirigée par un ou plusieurs gérants. Le gérant accomplit, dans la limite de ses pouvoirs statutaires, tous les actes de gestion utiles à l’intérêt de la SCI familiale. Devenir gérant d'une SCI familiale n'est pas simple, à vous de voir quel membre de votre famille a les capacités pour devenir le gérant de la structure.

Bon à savoir : dans une SCI familiale dont les parents sont cogérants, la durée de leur mandat n'est généralement pas précisée. Le plus souvent, le mandat prend fin à leur décès.

Vous vous demandez comment créer une SCI familiale ? Sachez que c’est au greffe du tribunal de commerce qu’il faut remettre les documents nécessaires à la création d'une SCI familiale. Il officialise la constitution de la SCI (son immatriculation) et délivrera le K-bis, qui correspond à la “carte d’identité” de la société.

Les formalités de création d’une SCI familiale sont les mêmes que pour une société civile immobilière traditionnelle. À ce titre, il vous faut respecter certaines étapes indispensables et incontournables de la création d’entreprise.

La première chose à faire lorsque vous souhaitez créer une SCI familiale est de rédiger vos statuts. Il s'agit là de fixer les règles de fonctionnement et d’organisation de votre structure.

Les associés de cette SCI disposent d’une grande liberté dans la rédaction de vos statuts.

Attention : certaines mentions obligatoires doivent figurer dans les statuts de la SCI familiale, parmi lesquelles on retrouve notamment :

Après avoir rédigé vos statuts, vous devez déposer votre capital social sur un compte bancaire au nom de votre structure. Ce capital social comprend l’ensemble des apports effectués par les associés de la société. Il s’agit donc des :

Il n’existe pas de montant minimum pour ces apports. Ainsi, il est possible de créer une SCI familiale avec 1 €. Cependant, il convient de disposer d’un capital suffisant pour votre activité, afin de gagner en crédibilité et de rassurer les établissements de crédits si vous avez besoin de financement pour l’acquisition d’un immeuble.

Il s’agit d’une étape essentielle dans le processus de création de société. Cette publication a pour objectif de porter à la connaissance des tiers, la création de votre SCI. Cette publication doit être réalisée dans un journal d’annonces légales (JAL), dans le même département que votre siège social.

À noter : en contrepartie de cette publication, vous recevrez une attestation de parution.

Avant de procéder à votre enregistrement au greffe, il vous faut constituer un dossier d’immatriculation. Pour ne pas faire d'erreur, vous pouvez confier vos démarches à un professionnel comme Legalstart. Par ailleurs, si vous décidez de vous en occuper seul, vous devez réaliser les formalités en ligne, sur le site du guichet unique.

Dans tous les cas, votre dossier d'immatriculation de SCI doit comporter les documents suivants :

Nous verrons plus tard, dans le détail, ces différents documents obligatoires à la création de votre SCI.

L’ultime étape de création de votre SCI familiale est son immatriculation en ligne. Cette étape permet à votre société d’exister juridiquement. Lorsque votre immatriculation est acceptée, vous recevrez en contrepartie un extrait K-bis justifiant de l’existence de votre structure.

À noter : vous souhaitez créer une SCI familiale ? De nombreuses démarches administratives sont à effectuer. Avec Legalstart, vous êtes guidé pas à pas pour éviter les erreurs et lancer votre activité plus sereinement !

Les principaux documents à fournir pour créer votre SCI familiale sont les suivants :

Statuts de la société

Attestation de non-condamnation et de filiation du/des gérant(s)

Attestation de dépôt de capital

Justificatif d'adresse du siège social

Attestation de parution d’une annonce légale

Une déclaration des bénéficiaires effectifs de SCI

La création d’une société civile immobilière familiale génère un certain nombre de frais plus ou moins élevés en fonction des choix que vous faites lors de la création de votre structure.

En effet, pour chaque formalité administrative que vous réalisez, il vous faudra régler les frais de création de votre SCI. Le tableau ci-dessous répertorie les différents frais pour vos démarches de création :

Frais d’annonce légale

Déclaration des bénéficiaires effectifs

Dépôt du capital social

Frais d'immatriculation

Avant de vous lancer dans une SCI familiale, n’hésitez pas à consulter notre fiche sur le coût de création d’une SCI. Même s'il est parfois possible d'envisager de créer une SCI familiale sans apport, vous devez également prévoir un certain budget pour créer une SCI familiale. Pour en savoir plus, vous pouvez utiliser notre simulateur de frais de création d'entreprise avec Legalstart :

Il n’est normalement pas nécessaire d’avoir recours à un notaire pour rédiger vos statuts. L’intervention d’un notaire n’est obligatoire que lorsque l’immeuble est apporté à la société civile immobilière familiale ou acheté par celle-ci au moment de sa création.

L’acte d’apport ou d’achat doit alors obligatoirement revêtir la forme authentique et faire l’objet d’une publication à la conservation des hypothèques du lieu de situation de l’immeuble.

Si vous envisagez d’apporter un immeuble à votre SCI familiale simultanément à sa création, vous aurez donc besoin d'un notaire.

Alternativement, vous pouvez tout à fait procéder à un apport du bien immobilier postérieurement à la création de la SCI familiale. Dans ce cas, vous pouvez réduire les frais de notaire liés à la rédaction des statuts (de l’ordre de 1.500 € à 3.000 € en moyenne) mais vous devrez supporter des frais supplémentaires liés à la dissociation des opérations dans le temps, de l’ordre de 600 € à 850 € en moyenne.

Ces frais correspondent aux droits d’enregistrement en cas d’apport à titre pur et simple à une société civile immobilière familiale ou pas, non soumise à l’IS (l’apport est exonéré de droits s’il est effectué à la création), aux frais d’annonce légale et aux frais d’inscription modificative au greffe.

Il est très fréquent qu’une SCI familiale soit créée en vue d’acquérir un immeuble. Afin de permettre le financement d’une telle acquisition par la société civile immobilière familiale, des procédés divers pourront être envisagés par les associés lors de la création.

Les associés peuvent par exemple faire en sorte que l’ensemble de leurs apports couvre le prix d’acquisition de l’immeuble, auquel cas, ils devront libérer immédiatement ces apports. Afin de financer leurs apports, les associés pourront notamment recourir à l’emprunt à titre personnel et par la suite déduire les intérêts de cet emprunt de leurs revenus fonciers. Ainsi, il est courant de créer une SCI familiale pour souscrire un emprunt.

Pour financer leur acquisition, les associés d’une telle société peuvent opter pour différentes solutions. Ils peuvent notamment :

Question fréquente : divorce et bien immobilier : peut-on créer une SCI familiale pour protéger son patrimoine immobilier en cas de divorce ? Il est possible de créer une SCI familiale pour protéger son patrimoine immobilier en cas de divorce. En effet, la SCI permet de dissocier la propriété des biens immobiliers de la situation personnelle des associés. Ainsi, en cas de divorce, la répartition des parts de la SCI peut être négociée entre les conjoints sans affecter directement les biens immobiliers détenus par la SCI.

Résumer cet article avec :

La SCI et la SCI familiale sont les mêmes formes de sociétés. De ce fait, il n’y a aucunes différences dans les formalités de création ou dans leur fonctionnement. La différence principale réside dans la qualité des associés : dans une SCI familiale, les associés appartiennent tous à la même famille. Plus précisément, les associés doivent avoir des liens de parenté ou d’alliance.

Un des inconvénients à prendre en compte lors de la création d’une activité familiale est la contrainte liée aux activités exercée. En effet, la SCI étant une société civile, elle n’est pas vouée à l’exercice d’une activité commerciale. Certaines opérations telles que l’achat revente d’immeubles ne sont donc pas envisageables.

Plusieurs situations peuvent mener à la dissolution d’une société (terme statutaire, extinction de l’objet social, procédure judiciaire, réunion des parts en une seule main ou bien entendu choix des associés). La dissolution d’une SCI familiale répond à la même procédure qu’une dissolution de SCI. Les étapes principales sont la dissolution, la liquidation et enfin la radiation de la SCI.

Docteur en droit et diplômé de Harvard.

Fiche mise à jour le 08 octobre 2025

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