## Qu’est-ce qu’une hypothèque ?

## Hypothèque : définition juridique

## Qu’est-ce qu’une hypothèque judiciaire?

## Quels sont les biens pouvant faire l’objet d’une hypothèque ?

## Pourquoi mettre en place une hypothèque ?

## Comment mettre en place une hypothèque ?

## 1. Rédaction de l'acte notarié

## 2. Inscription de l'hypothèque

## 3. Maintien de l'hypothèque

## Combien coûte une hypothèque ?

## Les frais de notaire

## Les autres frais

## Comment faire jouer une hypothèque en cas d’impayé ?

## 1. Mise en demeure

## 2. Saisie immobilière

## 3. Vente du bien immobilier

## Peut-on vendre une maison sous hypothèque ?

## FAQ

## Quels sont les risques d’une hypothèque ?

## Est-ce obligatoire d’avoir une hypothèque pour obtenir un prêt immobilier ?

## Quelle est la durée d'une hypothèque ?

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Docteur en droit et diplômé de Harvard.

Mis à jour le 22 octobre 2025

L'hypothèque est un outil juridique essentiel dans le domaine du crédit immobilier et du financement des entreprises. Elle permet de garantir le remboursement d'un prêt par un bien immobilier, offrant ainsi une sécurité au créancier et facilitant l'accès au crédit pour le débiteur. Dans cet article, Legalstart vous propose un guide complet sur l'hypothèque : définition, fonctionnement, mise en place, coûts et risques.

L'hypothèque est un mécanisme juridique qui permet à un créancier de garantir le remboursement d'une dette par un bien immobilier. En d'autres termes, si le débiteur ne rembourse pas son emprunt, le créancier pourra saisir le bien immobilier mis en hypothèque et le faire vendre pour se rembourser.

🔎 Zoom : l'hypothèque est une sûreté réelle, ce qui signifie qu'elle porte sur un bien déterminé (l'immeuble) et qu'elle suit ce bien, même s'il change de propriétaire.

L'hypothèque a une définition précise, selon l'article 2385 du Code civil, comme "l'affectation d'un immeuble en garantie d'une obligation sans dépossession de celui qui la constitue".

En termes plus simples, l'hypothèque est un droit réel qui confère à un créancier (la banque par exemple) le pouvoir de faire vendre un bien immobilier appartenant à son débiteur pour se faire payer sur le prix de vente, en cas de non-remboursement de la dette.

L'hypothèque présente plusieurs caractéristiques importantes :

Une hypothèque judiciaire est une hypothèque qui résulte d'une décision de justice. Elle est constituée par un jugement ou un arrêt qui condamne une personne à payer une somme d'argent à une autre. L'hypothèque judiciaire permet au créancier d'obtenir la garantie d'un bien immobilier appartenant au débiteur pour le paiement de sa créance.

L'hypothèque judiciaire peut être volontaire, c’est-à-dire que le débiteur peut consentir à une hypothèque judiciaire pour garantir le paiement de sa dette. Mais elle peut aussi être forcée : le créancier peut demander au juge de prononcer une hypothèque judiciaire sur les biens du débiteur, si celui-ci ne respecte pas ses engagements.

☝️ Bon à savoir : l'hypothèque judiciaire est une garantie efficace pour le créancier, car elle lui permet de se faire payer en priorité sur le prix de vente du bien immobilier en cas de défaillance du débiteur.

L'hypothèque ne peut pas porter sur n'importe quel type de bien. Elle est réservée aux biens immobiliers, c'est-à-dire aux biens qui sont attachés au sol et qui ne peuvent pas être déplacés. On distingue deux catégories principales de biens immobiliers pouvant être hypothéqués.

En premier lieu, les biens immobiliers par nature : ce sont les biens qui, par leur nature même, sont considérés comme immeubles. Ils sont attachés au sol et ne peuvent pas être déplacés. Par exemple, les terrains (terrains à bâtir, terrains agricoles, forêts, etc.) et les constructions (maisons, appartements, immeubles, locaux commerciaux, etc.).

📝 À noter : l'hypothèque d’une maison est un cas classique d'hypothèque. Lors d'un prêt immobilier, la banque exige généralement une hypothèque sur la maison financée par le prêt, afin de garantir le remboursement du crédit.

La deuxième catégorie est celle des biens immobiliers par destination : ce sont certains biens qui, bien que mobiliers par nature, peuvent être considérés comme des immeubles par destination lorsqu'ils sont durablement attachés à un immeuble et qu'ils sont nécessaires à son exploitation.

🛠️ En pratique : dans les biens immobiliers par destination, on peut citer par exemple les machines et équipements industriels fixés au sol d'une usine, les animaux attachés à une exploitation agricole (troupeaux de vaches, de moutons, etc.) ou encore les objets mobiliers garnissant un hôtel (meubles, literie, etc.).

Il est également possible de constituer une hypothèque sur des droits réels immobiliers, c'est-à-dire des droits qui portent sur un bien immobilier. Par exemple, l'usufruit (droit de jouir d'un bien immobilier et d'en percevoir les fruits) ou les servitudes (charges imposées à un immeuble au profit d'un autre immeuble, comme une servitude de passage).

En revanche, certains biens ne peuvent pas faire l'objet d'une hypothèque : les biens meubles par nature (voitures, meubles non attachés à un immeuble, etc.), les biens du domaine public (routes, bâtiments publics, etc.) et les biens insaisissables (certains biens nécessaires à la vie courante ou à l'exercice d'une profession).

L'hypothèque est un outil juridique qui offre des avantages à la fois pour le créancier et pour le débiteur.

Pour le créancier, l'hypothèque est une garantie importante qui permet de sécuriser le remboursement d'un prêt. En cas de défaillance du débiteur, le créancier peut faire saisir et vendre le bien immobilier hypothéqué pour se faire rembourser.

Pour le débiteur, l'hypothèque peut faciliter l'obtention d'un prêt, notamment pour des montants importants ou pour des projets risqués. En effet, la présence d'une hypothèque réduit le risque pour le créancier et peut l'inciter à accorder le prêt à des conditions plus favorables (taux d'intérêt plus bas, durée de remboursement plus longue, etc.).

🛠️ En pratique : l'hypothèque est donc un outil qui peut faciliter l'accès au crédit et sécuriser les transactions immobilières. Elle est fréquemment utilisée dans le cadre de prêts immobiliers, mais elle peut également servir à garantir d'autres types de créances, comme des prêts professionnels ou des dettes fiscales.

La mise en place d'une hypothèque immobilière est une procédure juridique encadrée qui nécessite l'intervention d'un notaire. Voici les étapes clés pour constituer une hypothèque :

Pour réaliser cette démarche, l’hypothèque se fait avec un notaire qui établit un acte notarié, appelé "acte constitutif d'hypothèque". Cet acte est un contrat entre le créancier (la banque par exemple) et le débiteur (l'emprunteur), qui définit les conditions de l'hypothèque :

Une fois l'acte notarié rédigé, le notaire procède à l'inscription de l'hypothèque au Service de la publicité foncière (SPF). Cette inscription est essentielle pour rendre l'hypothèque opposable aux tiers, c'est-à-dire que toute personne qui achète ou prend une garantie sur le bien immobilier hypothéqué sera informée de l'existence de l'hypothèque.

L'inscription de l'hypothèque au SPF est payante. Les frais d'inscription varient en fonction de la valeur du bien et du montant de la créance garantie.

L'hypothèque est généralement maintenue en vigueur jusqu'au remboursement intégral de la dette. Toutefois, elle peut être levée avant le terme du prêt, par exemple en cas de vente du bien immobilier ou de renégociation du prêt.

La mainlevée de l'hypothèque doit également être effectuée par un notaire et publiée au SPF. Elle est également soumise à des frais.

Le coût d'une hypothèque se compose de différents frais et taxes, qui peuvent varier en fonction de la valeur du bien, du montant du prêt et du notaire choisi.

Les frais de notaire représentent la part la plus importante du coût d'une hypothèque. Ils comprennent :

En moyenne, les frais de notaire pour une hypothèque représentent environ 1 à 2 % du montant du prêt.

💡 Astuce : les émoluments du notaire sont réglementés, mais il est possible de négocier les frais annexes (débours, honoraires de négociation, etc.).

En plus des frais de notaire, la banque peut demander des frais de garantie, qui sont destinés à couvrir le risque lié à l'hypothèque. Ces frais sont généralement proportionnels au montant du prêt et peuvent varier en fonction de la politique de la banque.

D'autres frais annexes peuvent s'ajouter au coût de l'hypothèque, tels que :

📌 À retenir : l'hypothèque rechargeable permet de garantir plusieurs prêts successifs avec la même hypothèque, ce qui permet de réduire les frais de notaire lors des prochains emprunts.

L'hypothèque est une garantie pour le créancier en cas de non-remboursement d'un prêt. Si le débiteur ne respecte pas ses engagements, le créancier peut "faire jouer" l'hypothèque pour se faire rembourser. Cette procédure est encadrée par la loi et doit respecter certaines étapes :

Avant de pouvoir engager une procédure de saisie immobilière, le créancier doit mettre en demeure le débiteur de payer sa dette. La mise en demeure a pour définition la suivante, c' est un acte formel qui doit être adressé au débiteur par lettre recommandée avec accusé de réception. Elle doit mentionner :

Si le débiteur ne règle pas sa dette dans le délai imparti, le créancier peut engager la procédure de saisie immobilière.

La saisie immobilière est une procédure judiciaire qui permet au créancier de faire saisir le bien immobilier hypothéqué. Elle est effectuée par un huissier de justice, qui se rend sur place pour dresser un procès-verbal de saisie. La saisie immobilière rend le bien indisponible. Le débiteur ne peut plus le vendre ni le louer sans l'accord du créancier.

Une fois le bien immobilier saisi, le créancier peut demander sa vente aux enchères publiques. Le prix de vente est affecté au remboursement de la créance du créancier, ainsi que des frais de procédure.

🛠️ En pratique : si le prix de vente est insuffisant pour couvrir la totalité de la dette, le créancier peut poursuivre le débiteur pour le solde restant dû.

Dans certains cas, le créancier et le débiteur peuvent convenir d'une vente amiable du bien immobilier. Cette solution permet d'éviter les frais et les délais liés à la vente aux enchères.

⚠️ Attention : la résidence principale du débiteur bénéficie d'une protection particulière. En principe, elle ne peut pas être vendue aux enchères publiques sans l'accord du débiteur. Toutefois, il existe des exceptions à cette règle, notamment en cas de dettes fiscales ou sociales.

Vendre une maison avec une hypothèque est tout à fait possible. L'hypothèque ne bloque pas la vente du bien, mais elle implique certaines démarches et formalités pour garantir les droits du créancier et protéger l'acheteur.

La première étape consiste à informer la banque qui détient l'hypothèque de votre intention de vendre. La banque peut alors demander des informations sur les conditions de la vente et le profil de l'acheteur.

📝 À noter : dans certains cas, la banque peut refuser la vente si elle estime que l'acheteur ne présente pas suffisamment de garanties de solvabilité. Toutefois, ce refus doit être justifié et motivé.

Lors de la vente, le prix de vente est généralement utilisé pour rembourser le prêt immobilier garanti par l'hypothèque. C'est ce qu'on appelle la purge de l'hypothèque. Une fois le prêt remboursé, la banque doit donner mainlevée de l'hypothèque.

Il existe des cas particuliers à prendre en compte. Si le prix de vente est insuffisant pour rembourser intégralement le prêt, l'acheteur devra payer une soulte à la banque pour solder le prêt. Dans d'autres cas, il est possible de transférer l'hypothèque sur un autre bien immobilier appartenant au vendeur ou à l'acheteur, avec l'accord de la banque.

Principales sources législatives et réglementaires :

Résumer cet article avec :

Le principal risque d'une hypothèque est la saisie et la vente du bien immobilier en cas de non-remboursement du prêt. Des frais importants sont également liés à la constitution et à la mainlevée de l'hypothèque.

Non, l'hypothèque n'est pas toujours obligatoire pour un prêt immobilier. La banque peut accepter d'autres garanties, comme le privilège de prêteur de deniers ou la caution.

La durée d'une hypothèque est généralement égale à la durée du prêt qu'elle garantit. Elle peut être limitée dans le temps ou indéterminée, selon les termes du contrat.

Docteur en droit et diplômé de Harvard.

Fiche mise à jour le 22 octobre 2025

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