## Pourquoi faire une cession de parts de SCI à titre gratuit ?

## Comment céder ses parts à titre gratuit ?

## Qui peut bénéficier d’une donation de parts de SCI ?

## Comment calculer l’imposition d’une donation de parts de SCI ?

## Infographie récapitulative sur la cession de parts sociales à titre gratuit en SCI.

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Docteur en droit et diplômé de Harvard.

Mis à jour le 04 novembre 2025

La création d'une SCI (Société Civile Immobilière) permet d’assurer, à plusieurs, la gestion d’un patrimoine immobilier. Cette forme juridique laisse une grande souplesse à ses associés dans la rédaction des statuts et donc dans la gestion de la SCI. Elle est souvent utilisée pour assurer une succession ou un transfert de patrimoine de manière plus avantageuse et plus sûre que le régime de l’indivision.

C’est principalement au sein des SCI familiales que les associés opèrent des cessions de parts sociales de SCI à titre gratuit. Pourquoi est-ce une opération intéressante ? Quels sont les moyens d’opérer cette donation de parts de SCI et comment calculer la fiscalité de cette donation ? Legalstart fait le point avec vous.

Pour organiser une succession, la cession de parts de SCI à titre gratuit présente de nombreux avantages.

Attention : dans le cas d’une donation à un de vos héritiers, elle sera déduite de sa part d’héritage lors de la succession.

Exemple : un couple crée une SCI pour détenir sa résidence principale. Les époux décident de faire une donation des parts de la SCI avec réserve d’usufruit à leur enfant. Cet enfant sera donc légalement le propriétaire du bien immobilier (via la SCI) sans avoir le droit de percevoir des dividendes.

En principe, tout le monde peut bénéficier d’une donation de parts de SCI, même les mineurs non-émancipés, qui ont simplement besoin de l’accord de leur tuteur légal pour devenir associés. Ainsi, vous avez la possibilité de réaliser une donation de parts de SCI entre époux.

Toutefois, les avantages fiscaux évoqués plus haut ne seront applicables que pour les parents (au sens large) et le conjoint du donateur.

A titre d’illustration, une donation à un descendant direct (un père ou une mère qui cède à son enfant) est imposée entre 5 et 45% sur la valeur des parts tandis qu’une donation à une personne non apparentée est taxée à hauteur de 60% de la valeur des parts sociales.

La donation étant réalisée à titre gratuit, elle n’est pas soumise à l’imposition des plus-values de cession comme peuvent l’être les cessions de parts sociales à titre onéreux. La fiscalité de la donation dépend du lien de parenté existant entre le donateur et le bénéficiaire. De la même manière, des abattements s’appliquent selon le degré de parenté.

ETAPE 1 : détermination du lien de parenté : on parle aussi de degré de parenté.

Les montants d’abattement et les taux d’imposition varient en fonction du lien de parenté.

Par exemple la donation de parts de SCI à son enfant est fiscalement plus avantageuse qu’une donation de parts de SCI entre époux.

ETAPE 2 : déduction éventuelle d'un abattement sur la valeur des parts reçues ;

en ligne directe (enfants vivants ou représentés ou ascendants)

au profit d'un petit enfant

au profit d'un arrière petit enfant

au profit d'une personne handicapée

au profit d'un conjoint ou partenaire de PACS

au profit d'un frère ou sœur

au profit d'un neveu ou nièce

ETAPE 3 : application du barème de taxation ;

Donation entre parents et enfants :

Donation entre époux ou entre partenaires de PACS

Donation au profit d’un frère ou d’une sœur

Donation au profit d’un parent jusqu’au 4e degré inclus

Donation au profit d’un parent au-delà du 4e degré :

Donation entre personnes sans aucun lien de parenté

ETAPE 4 : dans certains cas, une réduction de frais supplémentaire est envisageable :

Mise en situation : un père possède des parts dans le capital d’une SCI pour une valeur de 200.000€ et il veut faire une donation à sa fille.

Sa fille peut bénéficier d’un abattement à hauteur de 100 000 euros tous les 15 ans. Deux choix s’offrent à lui :

Elles seront ensuite imposées à un taux compris entre 5 et 45% des 100 000 euros sur lesquels il n’y a pas d’abattement.

Si vous avez un patrimoine immobilier et que vous souhaitez organiser votre succession il peut être utile de consulter des modèles gratuits de cession de parts de SCI ou vous pouvez réaliser vos démarches de cessions de parts sociales de SCI en ligne.

Avant de vous lancer n’hésitez pas à approfondir les différents mécanismes permettant d’organiser votre succession grâce à une SCI, en consultant notamment notre fiche sur la succession en SCI.

Rédaction : Kézia Varde, diplômée d'un Master II en Droit des Affaires. Sous la direction de Pierre Aïdan, docteur en droit et diplômé de Harvard.

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Docteur en droit et diplômé de Harvard.

Fiche mise à jour le 04 novembre 2025

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