<p>La société civile immobilière (SCI) est une structure souple, mais sa gestion impose des obligations juridiques, comptables et fiscales précises. Maîtriser ces règles évite contentieux et redressements.</p>

<h2>Le rôle du gérant</h2>
<p>Le gérant représente la SCI à l'égard des tiers et engage la société dans les limites de l'objet social. Il est responsable de la tenue de la comptabilité, des déclarations fiscales, de la convocation de l'assemblée générale et de l'exécution des décisions collectives. Sa responsabilité civile peut être engagée en cas de faute de gestion.</p>
<p>Le gérant peut être <strong>rémunéré</strong> ou exercer ses fonctions à titre gratuit. La rémunération est fixée par décision collective et constitue une charge déductible. Sur le plan social, le gérant majoritaire associé est TNS si la SCI est à l'IS ; en SCI à l'IR, la rémunération n'est pas déductible et le gérant n'est pas affilié à un régime obligatoire.</p>

<h2>Tenue de la comptabilité</h2>
<p>Une SCI à l'<strong>impôt sur le revenu</strong> tient une comptabilité simplifiée : registre des recettes, registre des dépenses, suivi des emprunts et des comptes courants d'associés. Elle n'est pas tenue de publier ses comptes.</p>
<p>Une SCI à l'<strong>impôt sur les sociétés</strong> (option irrévocable depuis 2019) doit tenir une comptabilité commerciale complète : bilan, compte de résultat, annexe, livre journal, grand livre. Elle dépose ses comptes annuels au greffe.</p>

<h2>Les déclarations fiscales annuelles</h2>
<ul>
<li><strong>SCI à l'IR</strong> : déclaration 2072 (revenus fonciers de la société), à laquelle chaque associé reporte sa quote-part de bénéfice dans sa propre 2042 catégorie revenus fonciers.</li>
<li><strong>SCI à l'IS</strong> : déclaration de résultat 2065 et liasse fiscale complète. L'impôt est dû par la société elle-même au taux réduit 15 % (jusqu'à 42 500 € de bénéfice) puis 25 %.</li>
<li>Si la SCI emploie du personnel ou loue meublé professionnel : obligations sociales et TVA spécifiques.</li>
</ul>

<h2>L'assemblée générale annuelle</h2>
<p>Le gérant doit convoquer une <strong>assemblée générale ordinaire</strong> dans les 6 mois suivant la clôture de l'exercice pour approuver les comptes et statuer sur la gestion. Le procès-verbal est consigné dans le registre des décisions. Les décisions extraordinaires (modification statutaire, cession de parts, dissolution) nécessitent les majorités prévues aux statuts.</p>

<h2>Les opérations courantes</h2>
<p>Les actes de gestion courants incluent :</p>
<ul>
<li>La rédaction et la signature des baux locatifs (habitation, commercial, professionnel).</li>
<li>L'encaissement des loyers et le paiement des charges (taxe foncière, copropriété, assurance, entretien).</li>
<li>La gestion des travaux : devis, marchés, paiements, suivi des chantiers.</li>
<li>Le remboursement des emprunts et la gestion des comptes courants d'associés.</li>
<li>La modification du capital, l'entrée ou sortie d'associés, la cession de parts (avec agrément si prévu aux statuts).</li>
</ul>
<p>Conserver toutes les pièces justificatives pendant 10 ans est obligatoire pour répondre aux contrôles fiscaux et présenter une comptabilité opposable.</p>