## Qu’est-ce qu’une SAS immobilière ?

## SAS immobilière : définition

## Le fonctionnement de la SAS

## Quelles sont les caractéristiques d’une SAS immobilière ?

## Une grande flexibilité

## Une responsabilité limitée des associés

## Une possibilité d’investir seul

## Quelle est la différence entre une SAS immobilière et une SCI ?

## Le nombre d’associés

## SAS ou SCI : un objectif différent

## Les activités de la société

## La responsabilité des associés

## SAS immobilière ou SCI : Tableau récapitulatif

## Quelle est la fiscalité d’une SAS immobilière ?

## Le régime fiscal de la SAS immobilière

## La possibilité d’amortir son bien immobilier

## Comment créer une SAS immobilière ?

## La rédaction des statuts de la SAS immobilière

## La nomination du président de la SAS

## La constitution du capital social

## La publication d’une annonce dans un journal d’annonces légales

## L’envoi du dossier au greffe du tribunal de commerce

## Tableau récapitulatif des structures juridiques immobilières

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Docteur en droit et diplômé de Harvard.

Mis à jour le 30 octobre 2025

Vous voulez créer une société pour investir dans l’immobilier, mais vous ne savez pas quelle structure juridique choisir ? La SCI et la SARL de famille sont généralement les formes juridiques de référence pour investir. Néanmoins, une autre solution moins connue et tout aussi avantageuse existe : créer une SAS immobilière ! Ce statut présente une grande souplesse de création et de gestion.

On vous explique ce qu’est une SAS immobilière, quelles sont ses caractéristiques, comment la créer et on vous récapitule les structures juridiques envisageables pour investir dans l'immobilier.

Une SAS immobilière est une société par actions simplifiée spécialisée dans la détention et l’exploitation de biens immobiliers. La société vous permet d’acheter des biens immobiliers et d’en tirer des revenus soit par le biais de la revente du bien soit par sa mise en location. La SAS immobilière peut bénéficier de tous les avantages d’une SAS classique. Seul l’objet social de la SAS en immobilier change.

On parle aussi de SAS de location immobilière ou de SAS de gestion immobilière.

Une SAS (société par actions simplifiée) est une société qui bénéficie d’une gestion simplifiée grâce à des statuts plus souples qu’une société par actions traditionnelle. Les fondateurs peuvent choisir le fonctionnement de la société grâce à une grande liberté dans la rédaction des statuts de celle-ci.

La seule obligation dans une SAS est la désignation d’un Président de SAS qui administre et gère l’entreprise. Il peut être nommé dans les statuts de la société et être révoqué ou remplacé selon les modalités choisies dans les statuts. Le Président est assimilé à un salarié et est soumis au régime de la sécurité sociale.

Une autre possibilité avec la structure juridique de la SAS est l’option pour un capital variable. Avec une SAS à capital variable, le capital social de la société peut être diminué ou augmenté sans avoir à convoquer une Assemblée générale des actionnaires et à publier une annonce dans un journal d’annonces légales. Les augmentations et diminutions de capital sont toutefois limitées par des clauses statutaires obligatoires (clause plancher et clause plafond).

Vous l’aurez compris, la SAS immobilière présente un premier avantage non négligeable : sa flexibilité de fonctionnement. En effet, contrairement aux règles des SCI et SARL immobilières imposées par la loi, les règles de la SAS immobilière peuvent être décidées par les statuts de la société, c’est-à-dire directement par vous lors de leur rédaction.

Vous pouvez donc décider de la majorité à obtenir pour prendre des décisions au sein de votre société, de la présence ou non d’un conseil de surveillance ou de contrôle, etc.

Attention tout de même à ne pas créer des situations de blocage. C’est pourquoi, il est important de se rapprocher d’un expert pour vous aider à rédiger les statuts de votre SAS.

Un autre point important à souligner dans la SAS immobilière est la responsabilité limitée des associés à la hauteur de leurs apports dans la société. C'est-à-dire que les créanciers ne pourront vous poursuivre qu'à hauteur de l’investissement que vous avez fait dans le capital social de la SAS et non sur votre patrimoine propre.

Cela vous permet également de faire un emprunt immobilier, mais au nom de votre SAS et non en votre nom propre. Encore une fois la société est emprunteuse et engagée envers la banque et vous ne l’êtes pas directement.

⚠️ Attention : du fait de cette responsabilité limitée, la banque peut demander des garanties plus importantes ou que vous vous portiez caution personnelle du prêt immobilier. Cela signifie que vous devez être prêt à honorer des dettes sociales avec votre propre patrimoine si la société ne satisfait pas ses engagements.

Si vous pouvez vous affranchir des coûts de création de SAS, ce type de société vous permet d'investir seul.

La force de la SAS est également sa possible déclinaison en société unipersonnelle : vous pouvez créer votre société seul. On parle alors de SASU (société par actions simplifiée unipersonnelle). Il s’agit d’une SAS immobilière, mais avec un seul associé. Contrairement à la SCI immobilière où un minimum de deux associés est imposé.

Rendez-vous sur notre fiche sur la SASU immobilière pour en savoir plus.

Pour investir dans l’immobilier, SCI ou SAS sont les principales formes juridiques envisagées. Voyons les grandes différences entre ces deux statuts :

S’il est possible d’investir dans l’immobilier, au choix, via une SAS ou une SASU, tel n’est pas le cas pour la SCI.

En effet, la loi impose la réunion d’au moins deux associés pour créer une SCI.

Par conséquent, si vous souhaitez créer une société immobilière seul, le choix de la SAS s’impose.

La création d’une SAS immobilière est généralement motivée par la volonté de créer une société d’investissement immobilier. L’objectif est alors de se constituer un patrimoine immobilier important.

Pour ce qui est de la SCI, elle a davantage vocation à faciliter la transmission du patrimoine.

En SCI ou SAS immobilière, les activités possibles ne sont pas tout à fait les mêmes.

En effet, la SAS permet d’avoir une activité commerciale, tandis que la SCI permet uniquement les activités civiles. Cela signifie qu’un marchand de bien ne peut pas exploiter son activité sous le statut de la SCI.

Il en va de même si vous souhaitez acheter et revendre assez régulièrement des biens immobiliers. Cela n’est permis qu’occasionnellement dans le cadre d’une SCI.

Autre point important qui distingue la SAS immobilière de la SCI, la responsabilité des associés.

Dans le cadre d’une SAS, la responsabilité des associés est limitée aux montants de leur apport comme nous avons pu le voir précédemment.

Ce n’est pas le cas de la SCI puisque les créanciers de la société peuvent poursuivre en paiement les associés sur leurs biens personnels en cas de défaillance de la SCI.

Constitution d’un patrimoine immobilier important

Transmission du patrimoine aux héritiers

Achat / revente de biens immobiliers

Gestion ou location d’un parc immobilier

Responsabilité des associés

Limitée au montant de leur apport

Impôt sur les sociétés (IS)

Impôt sur le revenu (IR)

En SAS immobilière, la fiscalité applicable est celle de l’impôt sur les sociétés (IS), ce qui permet d’amortir l’acquisition des biens immobiliers.

La SAS immobilière est soumise à une double imposition :

Pour la tranche de 0 à 42.500 euros, les bénéfices sont imposés en 2022 à hauteur de 15% et la partie supérieure est imposée à 25%.

Ce régime est favorable si vous cherchez à investir dans l’immobilier sur le long terme. Vous pouvez en effet réduire votre taux d’imposition en investissant directement les bénéfices de la société dans d’autres biens immobiliers sans verser de dividendes. Vous payerez ainsi uniquement l’impôt sur les sociétés.

Lorsque la SAS immobilière acquiert un nouveau bien immobilier, elle peut amortir le prix d’acquisition de celui-ci dans le temps.

Cette opportunité comptable permet de réduire l’assiette de calcul de l’impôt sur les sociétés en répartissant de manière dégressive le prix d’achat au niveau de l’actif de la société.

Vous vous demandez comment créer une SAS immobilière ? Les actionnaires doivent respecter plusieurs étapes qui correspondent aux étapes de création d’une SAS classique.

Les statuts constitutifs de la SAS immobilière doivent obligatoirement prendre la forme d’un document écrit. Ils prévoient toutes les règles de fonctionnement de la SAS.

Dans la mesure où ce statut juridique offre une grande liberté en la matière, il est nécessaire d’être particulièrement vigilant. Il ne faut omettre aucune situation et éviter les situations de blocages.

Les statuts doivent préciser :

⚠️ Attention : les apports en nature doivent être évalués par un commissaire aux apports sauf si la valeur du bien n'excède pas 30.000 euros et que l’ensemble des apports en nature n’excède pas la moitié du capital social.

📝 À noter : un bien immobilier est un apport en nature et peut être apporté dès la création de la société. La société deviendra propriétaire du bien à son immatriculation.

Si le président de la SAS n’est pas directement nommé dans les statuts, l’acte de domination doit être rédigé et signé par les associés de la SAS.

Ce document sera ajouté en annexe des statuts.

Le capital social de la SAS immobilière doit être déposé auprès d’un établissement bancaire, d’un avocat ou d’un notaire. Une attestation de dépôt de capital social vous est alors délivrée.

Notons que dans le cadre d’une SAS, le capital social doit être libéré au moins à 50 % lors de la création de la société. Le reliquat peut être libéré plus tard, dans la limite des 5 ans suivants la création de l’entreprise.

L’information de la création d’une nouvelle SAS immobilière doit faire l’objet d’une publication dans un journal d’annonces légales (JAL).

Cet avis doit préciser :

Enfin, le président de la SAS immobilière doit procéder à la demande d’immatriculation de la société auprès du greffe du tribunal par le biais du site du guichet unique.

Le dossier doit comporter les pièces suivantes :

Si vous avez besoin de plus de détails, notre fiche sur les formalités pour monter une SAS est à votre disposition.

📝 À noter : si vous créez votre SAS immobilière avec Legalstart, toutes vos démarches s’effectuent en ligne, en toute simplicité. Plus besoin de se déplacer ou de multiplier les interlocuteurs : vous gérez tout depuis votre ordinateur, avec l’assurance d’être accompagné à chaque étape.

1 € et un bien immobilier

1 € et un bien immobilier

1 € et un bien immobilier

Impôt sur les sociétés

IS option IR (5 ans max suivant la création de la SARL)

Responsabilité des associés

Obligations de gestion

Mêler SAS et business immobilier est donc possible. Vous vous demandez encore si vous allez créer une SAS ou une SCI ? Utilisez notre outil du choix de la forme juridique :

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Docteur en droit et diplômé de Harvard.

Fiche mise à jour le 30 octobre 2025

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