<p>La SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) est un véhicule d'investissement collectif permettant à des particuliers d'investir dans l'immobilier locatif sans gestion directe. Tour d'horizon du fonctionnement et de la fiscalité en {YEAR}.</p>

<h2>Qu'est-ce qu'une SCPI ?</h2>
<p>La SCPI est une société civile dont l'objet exclusif est d'acquérir et de gérer un patrimoine immobilier locatif (bureaux, commerces, logements, santé, logistique). Les investisseurs achètent des <strong>parts</strong> et perçoivent en retour une quote-part des loyers, nette de charges et de frais de gestion. La société est gérée par une société de gestion agréée par l'Autorité des marchés financiers (AMF).</p>
<p>Le ticket d'entrée est accessible : 200 à 1 000 € la part en moyenne, contre plusieurs centaines de milliers d'euros pour un investissement direct dans un immeuble.</p>

<h2>Les trois grands types de SCPI</h2>
<p>Le marché distingue trois familles principales :</p>
<ul>
<li><strong>SCPI de rendement</strong> : la plus répandue. Investit principalement en immobilier d'entreprise (bureaux, commerces, logistique). Rendement moyen 2024-{YEAR} : environ 4,5 à 5 % par an avant fiscalité.</li>
<li><strong>SCPI fiscale</strong> : permet de bénéficier d'avantages fiscaux (Pinel, Malraux, déficit foncier, Denormandie). Rendement courant plus faible, compensé par la réduction d'impôt.</li>
<li><strong>SCPI de plus-value</strong> : acquiert des biens en démembrement ou décotés, mise sur la valorisation à long terme plutôt que sur les revenus immédiats.</li>
</ul>

<h2>Comment fonctionnent les revenus ?</h2>
<p>Les loyers nets sont distribués trimestriellement aux porteurs de parts. Le délai de jouissance (entre l'achat et la perception des premiers revenus) est généralement de 3 à 6 mois. Une part des loyers est mise en report pour assurer un revenu régulier en cas de vacance locative ponctuelle.</p>
<p>Le rendement net est appelé taux de distribution (TD) : ratio entre les revenus distribués sur l'année et le prix de souscription. Le TD moyen du marché s'établit autour de 4,5 % en {YEAR}, avec une dispersion importante (de 3 % à 6,5 % selon les véhicules).</p>

<h2>Fiscalité des revenus de SCPI</h2>
<p>Les revenus distribués sont imposés comme des <strong>revenus fonciers</strong> en France, ajoutés aux autres revenus locatifs du contribuable. Deux régimes possibles :</p>
<ul>
<li><strong>Régime réel</strong> : déduction des frais et charges réels (intérêts d'emprunt, frais de gestion, travaux). Régime par défaut au-dessus de 15 000 € de revenus fonciers bruts annuels.</li>
<li><strong>Régime micro-foncier</strong> : abattement forfaitaire de 30 %, sans déduction. Possible si revenus fonciers globaux inférieurs à 15 000 €.</li>
</ul>
<p>S'ajoutent les <strong>prélèvements sociaux</strong> de 17,2 % et l'impôt sur le revenu au taux marginal. Pour les SCPI investies à l'étranger, des conventions fiscales peuvent réduire la double imposition.</p>

<h2>Frais et liquidité</h2>
<p>Les frais d'entrée sont élevés : généralement <strong>8 à 12 %</strong> du prix de souscription, justifiant un horizon d'investissement minimum de 8 à 10 ans pour amortir ce coût. Les frais de gestion annuels sont de 10 à 12 % des loyers, prélevés à la source. La revente s'effectue auprès de la société de gestion (marché primaire) ou sur le marché secondaire pour les SCPI à capital fixe, avec un délai et une décote possible.</p>