<p>Acheter un bien immobilier à plusieurs pose une question stratégique : <strong>SCI ou indivision</strong> ? Le choix conditionne la gouvernance, la transmission et la facilité de sortie. Voici le comparatif détaillé en {YEAR}.</p>

<h2 id="indivision">L'indivision : régime par défaut</h2>
<p>L'indivision (articles 815 à 815-18 du Code civil) est le régime applicable de plein droit lorsque plusieurs personnes acquièrent ensemble un bien sans création de société. Caractéristiques :</p>
<ul>
<li><strong>Pas de personne morale</strong> : chaque indivisaire est copropriétaire à hauteur de sa quote-part.</li>
<li><strong>Gestion à l'unanimité</strong> pour les actes de disposition (vente, hypothèque).</li>
<li><strong>Majorité des 2/3</strong> pour les actes d'administration (location, travaux d'entretien).</li>
<li><strong>Décision individuelle</strong> pour les actes conservatoires (réparations urgentes).</li>
<li><strong>Sortie possible à tout moment</strong> : « nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision » (article 815). Demande de partage devant le tribunal judiciaire.</li>
</ul>

<h2 id="sci">La SCI : personne morale</h2>
<p>La <strong>SCI</strong> crée une personne morale intermédiaire entre les associés et le bien :</p>
<ul>
<li><strong>Les associés détiennent des parts</strong> ; la SCI détient le bien.</li>
<li><strong>Gouvernance organisée par statuts</strong> : gérant désigné, majorités définies, durée de la société (99 ans renouvelables).</li>
<li><strong>Stabilité</strong> : sortie encadrée par les clauses statutaires (préemption, agrément, dire d'expert).</li>
<li><strong>Personnalité juridique</strong> : la SCI peut emprunter, contracter, ester en justice en son nom.</li>
</ul>

<h2 id="comparatif">Comparatif synthétique</h2>
<table>
<tr><th>Critère</th><th>Indivision</th><th>SCI</th></tr>
<tr><td>Création</td><td>Automatique, 0 €</td><td>500-1 500 €</td></tr>
<tr><td>Gestion annuelle</td><td>Quasi-nulle</td><td>Comptabilité, AG, déclaration fiscale (200-2 000 €)</td></tr>
<tr><td>Gouvernance</td><td>Unanimité ou 2/3</td><td>Statuts (majorités sur mesure)</td></tr>
<tr><td>Stabilité</td><td>Précaire (sortie à tout moment)</td><td>Stable (99 ans renouvelable)</td></tr>
<tr><td>Sortie d'un associé</td><td>Partage judiciaire possible</td><td>Cession de parts avec agrément</td></tr>
<tr><td>Emprunt bancaire</td><td>Caution solidaire de tous</td><td>Au nom SCI + caution des associés</td></tr>
<tr><td>Transmission</td><td>Indivision figée chez héritiers</td><td>Donations échelonnées de parts</td></tr>
<tr><td>Fiscalité courante</td><td>Revenus fonciers transparents</td><td>IR (transparent) ou IS sur option</td></tr>
<tr><td>Plus-value cession</td><td>Régime particuliers (exonération 22 ans)</td><td>Idem si IR ; régime pro si IS</td></tr>
</table>

<h2 id="avantages-indivision">Avantages de l'indivision</h2>
<ul>
<li><strong>Simplicité</strong> : aucune formalité de création, pas de comptabilité formelle.</li>
<li><strong>Coût quasi-nul</strong> : pas de frais de création, pas de gestion administrative.</li>
<li><strong>Liberté de sortie</strong> : chaque indivisaire peut demander le partage à tout moment.</li>
<li><strong>Convention d'indivision possible</strong> (article 1873-1) : durée déterminée maximum 5 ans renouvelable, organise la gestion, désigne un gérant. Compromis entre indivision et SCI.</li>
</ul>

<h2 id="inconvenients-indivision">Inconvénients de l'indivision</h2>
<ul>
<li><strong>Précarité</strong> : un indivisaire peut bloquer toute décision majeure (vente) ou déclencher un partage.</li>
<li><strong>Conflits fréquents</strong> en cas de mésentente (frères et sœurs après succession).</li>
<li><strong>Difficulté pour emprunter</strong> : la banque exige tous les co-emprunteurs.</li>
<li><strong>Transmission douloureuse</strong> : à la succession, les héritiers se retrouvent en indivision sur l'indivision (multi-générations bloquées).</li>
</ul>

<h2 id="avantages-sci">Avantages de la SCI</h2>
<ul>
<li><strong>Gouvernance organisée</strong> : statuts fixant les majorités, le gérant, les clauses de sortie.</li>
<li><strong>Stabilité</strong> : pas de sortie unilatérale possible (sauf clause spécifique).</li>
<li><strong>Transmission facilitée</strong> : donations de parts échelonnées avec abattement 100 000 €/parent/enfant tous les 15 ans.</li>
<li><strong>Optimisation fiscale</strong> : option IS possible, déductibilité optimale des charges.</li>
<li><strong>Protection patrimoniale</strong> : le bien est protégé des créanciers personnels (qui ne peuvent saisir que les parts).</li>
</ul>

<h2 id="inconvenients-sci">Inconvénients de la SCI</h2>
<ul>
<li><strong>Frais de création</strong> : 500-1 500 € seul, plus avec accompagnement.</li>
<li><strong>Gestion annuelle</strong> : comptabilité, AG d'approbation, déclaration fiscale.</li>
<li><strong>Formalisme</strong> : statuts, registres, PV à tenir.</li>
<li><strong>Responsabilité indéfinie</strong> des associés (mais non solidaire) à proportion des parts.</li>
</ul>

<h2 id="cas-pratiques">Cas pratiques</h2>
<ul>
<li><strong>Achat résidence secondaire entre frères et sœurs</strong> : SCI préférable pour éviter les blocages futurs en cas de mésentente ou de succession.</li>
<li><strong>Achat immobilier entre conjoints non mariés</strong> : SCI utile pour organiser les droits respectifs et préparer la succession.</li>
<li><strong>Achat locatif par un couple marié</strong> : indivision suffisante en communauté légale, SCI pertinente en séparation de biens ou pour transmission anticipée.</li>
<li><strong>Héritage d'un bien indivis</strong> : convertir en SCI permet d'organiser la propriété et de geler les conflits.</li>
<li><strong>Achat groupé entre amis</strong> : SCI obligatoire pour éviter l'instabilité de l'indivision et organiser les sorties.</li>
</ul>