## Qu’est-ce que la loi Carrez ?

## Quel est l’objectif de la loi Carrez ?

## Est-ce obligatoire d’appliquer la loi Carrez ?

## Quelle est la différence entre la loi Carrez et la surface habitable ?

## Comment calculer la surface d’un logement avec la loi Carrez ?

## Qu’est-ce que le diagnostic de surface loi Carrez ?

## Quelles sanctions en cas d’erreur dans le calcul de la loi Carrez ?

## FAQ

## Les placards comptent-ils dans la loi Carrez ?

## Quelle est la hauteur minimale requise par la loi Carrez ?

## La loi Carrez s'applique-t-elle pour une maison individuelle ?

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Docteur en droit et diplômé de Harvard.

Mis à jour le 17 octobre 2025

La loi Carrez impose une méthode de calcul précise pour déterminer la superficie d’un bien immobilier qui s’apprête à être vendu au sein d’un immeuble en copropriété. Obligation, méthode de calcul ou encore distinction avec la surface habitable : Legalstart répond à vos interrogations sur la Loi Carrez.

Par définition, la loi Carrez détaille le calcul de la surface privative d’un bien immobilier vendu dans un immeuble en copropriété. Elle précise les éléments à inclure ou non dans le calcul de cette superficie. Le métrage en Loi Carrez doit obligatoirement figurer dans la promesse de vente et l’acte de vente du bien.

Entrée en vigueur en 1997, cette loi a pour objectif de protéger les acheteurs contre tout risque de tromperie au sujet de la surface du bien immobilier acquis. Cette donnée constitue, en effet, l’un des éléments les plus importants pour déterminer le prix de vente d’un appartement, d’une maison ou d’un local. Elle limite ainsi tout risque de litige qui pourrait découler d’une surélévation de la superficie.

☝️ Bon à savoir : le calcul en loi Carrez contribue aussi à distinguer la partie privative du bien à vendre des surfaces communes. Cette donnée fait partie des éléments pris en compte lors du calcul des charges de copropriété.

Oui, la loi Carrez est obligatoire lorsque les deux situations suivantes sont réunies :

En revanche, cette loi n’est pas obligatoire dans les situations suivantes :

Si la surface en loi Carrez n’est pas indiquée sur le compromis de vente, l’acquéreur peut demander qu’elle soit ajoutée par le notaire ou l’agence immobilière, ou bien réclamer la nullité de l’acte, même si ce dernier est déjà signé. Il en est de même si cette donnée n’est pas précisée sur l’acte de vente. Dans ce cas-là, l’acheteur dispose d’un délai d’un mois pour demander l’annulation de l’acte auprès du tribunal de grande instance.

La loi Carrez et la surface habitable (régie par la Loi Boutin) sont deux modes de calcul différents. Ils ne prennent pas en compte les mêmes éléments pour déterminer la superficie d’un bien immobilier.

La loi Carrez s’applique plus particulièrement dans le cadre des biens vendus en copropriété, et dont la hauteur sous plafond est d’au moins 1,80 mètre. La mention de la surface habitable est, quant à elle, obligatoire dans le cadre d’une location d’un logement, qu’il soit meublé ou non meublé.

Le tableau ci-dessous résume les éléments pris en compte dans chaque calcul :

Greniers, remises, réserves

Vérandas, loggias, volumes vitrés

Caves, garages, parking

* À condition que la surface soit d’au moins 8 m² avec une hauteur sous-plafond d’au moins 1,80m.

Le calcul de la surface en loi Carrez s’applique uniquement aux surfaces de plancher des pièces dont la hauteur égale ou excède 1,80 m. Les éléments suivants sont exclus du calcul :

📝 À noter : il est obligatoire de recalculer la superficie d’un logement après la réalisation de travaux, tels que la construction d’une extension ou d’un escalier, ou bien la démolition d’une cloison.

Il peut être mené par le propriétaire. Toutefois, le calcul de la superficie d’un appartement ou d’une maison en loi Carrez peut s’avérer rapidement compliqué, compte tenu du cahier des charges à respecter, et de la complexité de la construction de certains biens. Le propriétaire peut alors confier cette tâche à un expert.

C’est une évaluation précise de la surface d’une habitation, menée par un diagnostiqueur immobilier. Pour réaliser cette tâche, le professionnel utilise des instruments de mesure précis, tels qu’un télémètre laser, et il peut s’appuyer sur l’aide d’un logiciel de calcul dédié. Le professionnel étudie également le règlement de propriété et les actes de propriété du bien.

Au terme de son expertise, le diagnostiqueur remet au propriétaire une attestation de superficie en loi Carrez. Par ce document, il s’engage sur la conformité des informations fournies. Toute erreur peut, en effet, entraîner des sanctions.

Le prix d’une telle prestation varie selon la nature et la surface du bien immobilier. Ce diagnostic coûte généralement entre 60 et 100 € pour un appartement, et 100 à 130 € pour une maison. Ces tarifs restent toutefois d’ordre indicatif. C’est pourquoi il est recommandé de demander des devis avant de faire appel à un professionnel.

La loi tolère une marge d’erreur de 5 % sur la superficie d’un bien. En cas de surévaluation, l’acquéreur peut se retourner vers son vendeur et exiger une baisse du prix de vente. Il dispose d’un délai d’un an pour effectuer cette demande. La réévaluation du montant est menée au prorata du prix au m². Les frais de notaire sont également recalculés en tenant compte du nouveau prix du bien.

☝️ Bon à savoir : si la surface du bien s’avère finalement plus importante, le vendeur ne peut pas entamer de procédure.

Principale source législative et réglementaire :

Résumer cet article avec :

Oui, les placards peuvent être pris en compte dans la loi Carrez, à condition qu’ils soient situés au même niveau de sol que leur pièce attenante, et que leur hauteur soit égale ou supérieure à 1,80 mètre.

La hauteur minimale exigée en loi Carrez est de 1,80 mètre.

Non, la loi Carrez n’est pas obligatoire pas les maisons individuelles. Elle s’applique uniquement sur les biens immobiliers vendus en copropriétés, que ce soit des appartements ou encore des maisons. Néanmoins, la surface en Loi Carrez est souvent utilisée dans la pratique pour vendre une maison individuelle.

Docteur en droit et diplômé de Harvard.

Fiche mise à jour le 17 octobre 2025

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