## Qu'est-ce que l'usus, le fructus et l'abusus ?

## Définition de l'usus

## Définition du fructus

## Définition de l'abusus

## Usus, fructus et abusus : pourquoi les différencier ?

## Usus, fructus et abusus : quelles conséquences en cas de démembrement de la propriété ?

## Usus, fructus et abusus : tableau comparatif

## FAQ

## Quels sont les 3 attributs du droit de propriété ?

## Qui détient l'abusus ?

## Qu'est-ce que le droit d'user ?

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Docteur en droit et diplômé de Harvard.

Mis à jour le 29 octobre 2025

Le droit de propriété français repose sur trois piliers fondamentaux : usus, fructus, abusus. Ces termes latins définissent l'étendue des pouvoirs qui sont accordés sur un bien : utiliser, jouir et disposer de celui-ci. Et chacun de ces droits peut exister indépendamment l’un de l’autre. Vous envisagez d'acquérir un bien immobilier, de structurer votre patrimoine ou d'organiser une transmission ? Alors vous devez comprendre ces 3 notions juridiques.

Quels droits confère chaque attribut du droit de propriété ? Comment fonctionnent-ils lors d'un démembrement de propriété ? Quelles différences entre usufruit et nue propriété ? Legalstart à toutes ces questions essentielles pour que vous puissiez prendre vos décisions patrimoniales et réaliser vos projets immobiliers en toute connaissance de cause.

L'article 544 du Code civil définit la propriété comme « le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue ». Or, le droit de propriété n’est pas indivisible. Il possède 3 composantes, donc chacune confère des droits spécifiques au propriétaire. Quelle est la définition de usus fructus et abusus ?

L'usus représente le droit d'utiliser le bien, la chose selon ses besoins. En matière immobilière, cette prérogative vous permet, dans le respect de la loi, d'occuper votre logement, d'y résider ou d'en faire bénéficier un tiers.

☝️ Bon à savoir : l'usus inclut également le droit de ne pas utiliser sa propriété. Vous êtes tout à fait libre de laisser votre bien vacant sans contrainte légale, ou de ne pas utiliser la voiture dont vous êtes propriétaire.

Un autre exemple d’usus est notamment le droit que possède un locataire sur le bien loué. Il ne dispose pas d’un droit de propriété complet, mais bien d’un simple droit d’utiliser le bien, d’y vivre ou d’y héberger un ami… à titre gratuit seulement. Il ne peut ni le sous-louer sans autorisation ni en tirer des revenus, ceci relevant du fructus.

Le fructus confère le droit de jouir de la chose, c’est-à-dire de percevoir les revenus générés par le bien. Cette prérogative vous autorise à exploiter économiquement votre propriété. Elle s'exerce principalement par la location, qui génère des loyers réguliers.

Cette notion tire son origine du terme latin « fructus », désignant les fruits d'un arbre. Par extension, tous les revenus réguliers d'un bien constituent ses « fruits civils ». On distingue ainsi trois catégories de fruits :

📝 À noter : les revenus qui altèrent la substance du bien (comme l'exploitation minière) ne relèvent pas du fructus mais de l'abusus.

La question s’est posée de savoir si le fructus conférait au propriétaire l’exploitation exclusive de l’image de son bien. Si durant de nombreuses années, il a été considéré que le droit à l’image était rattachée au fructus, car le propriétaire avant le monopole de l’exploitation du bien à tous les titres, la jurisprudence a changé.

En 2004, la Cour de Cassation a ainsi décidé que le droit de jouissance n’incluait plus l’exploitation de l'image du bien, mais que le propriétaire pouvait s’opposer à une utilisation de cette image si cette dernière lui causait un « trouble anormal ».

De l’usus, fructus et abusus, ce dernier constitue l'attribut le plus important et le plus grave (en matière de conséquences) du droit de propriété. L’abusus vous donne le pouvoir de disposer librement de votre bien. Cette prérogative inclut le droit de vendre, donner, consommer, détruire ou transformer votre propriété.

L'abusus s'exprime par deux types d'actes :

Seul l'abusus permet de récupérer définitivement la valeur d'un bien. Cette caractéristique en fait l'attribut le plus précieux du droit de propriété.

Toutefois, l'abusus n’est pas absolu ! Il peut être limité par des clauses d'inaliénabilité dans certains contrats, selon les modalités prévues à l’article 900-1 du Code civil. Ces clauses doivent respecter des conditions strictes : l’interdiction de vendre le bien doit être limitée dans le temps, et justifiée par un intérêt légitime. Si le donataire ou le légataire du bien justifie à son tour d’un intérêt supérieur, alors il pourra de nouveau bénéficier de l’abusus.

☝️ Bon à savoir : les conditions restrictives de la clause d’inaliénabilité ne bénéficient pas aux personnes morales.

Comprendre la différence entre usus, fructus et abusus, et notamment le fait que ces attributs puissent être séparés, facilite l'organisation des successions et des donations.

Séparer ces 3 attributs lors d’un démembrement de propriété est efficace pour les biens immobiliers familiaux : la séparation préserve ainsi vos droits d'usage tout en préparant la transmission de votre patrimoine. Vous pouvez, par exemple, donner un bien locatif en nue-propriété à l’un de vos enfants. Vous continuez à en percevoir les fruits (loyers), puisque vous avez conservé usus et fructus, mais votre enfant, lui, profite de l’abusus et de la constitution d’un patrimoine.

La séparation d’usus, fructus et abusus facilite également l'optimisation fiscale. En effet, transmettre la nue propriété de votre bien tout en conservant l'usufruit réduit considérablement les droits de succession. Vos héritiers récupéreront la pleine propriété à votre décès, avec des frais réduits.

Enfin, bien comprendre les notions d’usus fructus et abusus est importante si vous achetez un bien en couple. Selon votre régime matrimonial, vous ne détiendrez pas les mêmes droits sur le bien acquis et vous ne pourrez donc pas toujours en disposer à votre guise. En outre, le conjoint survivant hérite souvent de l’usufruit des biens de son époux après son décès, la nue-propriété revenant aux enfants du défunt.

💡 Astuce : consultez un notaire avant tout achat immobilier important. Il vous expliquera précisément vos droits selon votre situation personnelle.

Le démembrement de propriété consiste à séparer les attributs, usus fructus et abusus, entre différentes personnes. Cette technique juridique crée deux droits distincts : l'usufruit et la nue propriété.

📌 À retenir : l'usufruit s'éteint automatiquement au décès de l'usufruitier. La pleine propriété se reconstitue alors au profit du nu-propriétaire.

Ce mécanisme présente des avantages fiscaux importants, qui peuvent justifier le démembrement de propriété. En effet, la valeur de l'usufruit et de la nue propriété varie selon l'âge de l'usufruitier. Plus il est âgé, moins l'usufruit a de valeur fiscale. C’est une donnée qui permet d'optimiser les transmissions patrimoniales.

Utiliser le bien soi-même ou un tiers (gratuitement)

Pas de revenus possibles

Habiter son logement, prêter gratuitement, ne pas l’utiliser

Percevoir les revenus périodiques du bien

Conservation obligatoire de la substance du bien

Louer un appartement, exploiter une forêt, récolter

Disposer librement du bien

Clauses d'inaliénabilité possibles

Vendre, donner, consommer, détruire, hypothéquer

Résumer cet article avec :

Les trois attributs du droit de propriété sont l'usus (droit d'utiliser le bien), le fructus (droit de jouir des fruits du bien) et l'abusus (droit de disposer librement du bien). Ensemble, ils constituent la pleine propriété d'un bien.

Seul le propriétaire détient l'abusus, c'est-à-dire le droit de disposer du bien. En cas de démembrement de propriété, l'abusus appartient au nu-propriétaire.

Le droit d'user (également appelé usus) permet d'utiliser un bien selon ses besoins personnels. Il inclut le droit d'occupation directe ou indirecte, le prêt à titre gratuit, le droit de ne pas utiliser le bien, mais il exclut la perception de revenus et le droit de disposer de la propriété du bien.

Docteur en droit et diplômé de Harvard.

Fiche mise à jour le 29 octobre 2025

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