## SCI et LMNP : de quoi s’agit-il ?

## Qu’est-ce qu’une SCI ?

## Qu’est-ce que le régime LMNP ?

## Quels sont les avantages du LMNP réel ?

## Peut-on faire de la LMNP en SCI ?

## SCI et LMNP : le principe

## SCI et LMNP : les conditions de cumul

## Quelles sont les conséquences du cumul des statuts de SCI et de LMNP ?

## Fiscalité

## Gestion et comptabilité

## Avantages fiscaux

## SCI et LMNP au réel : comment ça marche ?

## FAQ

## Quel est l’intérêt d’une SCI à l’IS ?

## Quels sont les risques du LMNP ?

## Quel type de société pour faire du LMNP ?

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Docteur en droit et diplômé de Harvard.

Mis à jour le 24 octobre 2025

La Société Civile Immobilière (SCI) est une forme juridique utilisée pour faciliter la gestion d’un ou plusieurs bien immobiliers. En principe, une SCI doit avoir un objet civil : son but ne doit pas être commercial. L’activité de location meublée est quant à elle considérée comme étant de nature commerciale, qu’elle soit réalisée à titre professionnel (LMP) ou non professionnelle (LMNP), contrairement à la location non meublée qui est de nature civile. Le choix entre LMNP et SCI est principalement guidé par la fiscalité. Qu’est-ce que le LMNP réel ? Est-il possible de faire du LMNP réel en SCI ? Quel choix réaliser : LMNP réel ou SCI à l’IS ? Legalstart vous présente les options possibles pour vous aider à réaliser le choix le plus pertinent avant la création d'une SCI.

Une Société Civile Immobilière (SCI) est une structure juridique permettant à plusieurs personnes d'acheter et de gérer ensemble un bien immobilier.

La SCI facilite la gestion et la transmission du patrimoine, tout en offrant une certaine flexibilité dans la répartition des parts sociales. Chaque associé détient des parts proportionnelles à son investissement. Les bénéfices et les pertes sont répartis entre les associés selon les parts détenues, et la SCI est soumise à l'impôt sur le revenu ou, dans certains cas, à l'impôt sur les sociétés.

Le régime LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) permet aux particuliers de louer un bien immobilier meublé tout en bénéficiant d'avantages fiscaux.

Il est important de commencer par rappeler les conditions pour bénéficier du statut de location meublée non professionnelle. Pour bénéficier du statut LMNP, il ne faut pas que :

Le statut de LMNP implique une imposition à l’IR, ce qui est avantageux lorsque vos recettes sont inférieures à 70.000 euros puisque vous pouvez bénéficier du régime micro-BIC. Le régime micro BIC vous permet d’obtenir un abattement de 50%. Autrement dit, vous ne serez imposés que sur 50% des recettes.

Toutefois, il est possible d’opter pour le régime du LMNP réel. Cela vous permet de déduire le montant réel de vos charges ou d’amortir votre bien.

☝️ Bon à savoir : opter pour le régime réel est avantageux si vos charges sont supérieures à 50% de vos recettes locatives.

Lors de la revente du bien, si vous réalisez une plus-value, vous bénéficiez du régime des plus-values des particuliers. Ce régime comporte un abattement progressif en fonction de la durée de détention du bien à partir de la 6ème année de détention.

Par exemple : vous bénéficiez de 30% d’abattement au bout de 10 ans, de 60% au bout de 15 ans, ce qui aboutira à l’exonération d’impôt au bout de la 22ème année de détention ;

De plus, l’imposition de la plus-value sera moins élevée, car son calcul sera effectué sans déduire l’amortissement par la SCI du bien immobilier.

En pratique : vous avez acheté un bien en 2010 pour 500.000 €. Vous avez amorti 2% du bien chaque année pendant 10 ans (20%), pour le revendre 650.000 € en 2020.

La plus-value réalisée ne sera pas de 65. 000 - 80% x 500.000 = 250.000 € mais de 650.000 - 500.000 = 150.000 €. Les 100.000 € de différence, correspondant à l’amortissement, ne seront pas soumis à l’imposition sur les plus-values immobilières.

🛠️ Bon à savoir : depuis la réforme LMNP de 2025, en cas de revente d’un bien en LMNP, l'amortissement doit désormais être réintégré dans le calcul de la plus-value. Cela signifie que le prix d’acquisition est diminué du montant total des amortissements pratiqués, ce qui augmente la base imposable. Ce changement impacte particulièrement les propriétaires au régime réel ayant déduit des amortissements comptablement. Pour mieux comprendre comment fonctionne l'amortissement en LMNP, consultez notre fiche pratique dédiée.

Les SCI sont par défaut assujetties à l’impôt sur le revenu (IR) et peuvent opter pour l’impôt sur les sociétés (IS). La loi prévoit que si la société civile exploite une activité commerciale, elle a l’obligation d’être assujettie à l’impôt sur les sociétés (IS). Or, la location meublée non professionnelle est considérée comme étant de nature commerciale.

SCI et LMNP apparaissent donc en théorie incompatibles entre eux. Néanmoins, il existe une exception à l’assujettissement obligatoire à l’IS de la SCI si deux conditions sont remplies.

Les deux conditions sont les suivantes :

☝️ Bon à savoir : un franchissement occasionnel peut être toléré, si la moyenne des recettes de l’année en cours et des trois années précédentes reste inférieure à ces 10 %.

🛠️ En pratique : le caractère habituel est souvent établi lorsque les locations sont de courte durée et sont renouvelées.

Si les deux conditions sont remplies, la SCI pourra rester assujettie à l’IR. Les associés de la SCI seront imposés à l’IR à hauteur de leur quote-part dans la société. Les avantages fiscaux de la LMNP et de la SCI peuvent alors être cumulés.

Cumuler SCI et LMNP permet notamment d’augmenter le montant des recettes tirées de la location meublée en fonction du nombre d’associés.

Par exemple, si la SCI est composée de 2 associés à 50%, elle pourra réaliser jusqu’à 46.000 € de recettes, soit 23.000 € par associés, permettant de bénéficier du statut LMNP.

📝 À noter : si un dépassement récurrent du montant des recettes de location meublée supérieur à 10% du montant total des recettes de la SCI est constaté, il peut être préférable d’opter pour une autre forme sociale. La SARL de famille par exemple peut opter pour l’IR sans condition de plafond et sans limite de temps.

Faire du LMNP en SCI est donc possible. Seulement, le cumul peut être difficilement réalisable et lorsque l’une des conditions fait défaut, la SCI basculera à l’IS.

Le cumul des statuts de SCI et de LMNP entraîne des conséquences sur le plan juridique et fiscal, impactant la gestion de la société et les obligations comptables.

La SCI cumulant le statut LMNP reste soumise à l'impôt sur le revenu (IR) tant que les recettes locatives ne dépassent pas 23.000 euros par an ou 10% du chiffre d'affaires total de la société. Si ces seuils sont dépassés, la SCI bascule automatiquement sous le régime de l'impôt sur les sociétés (IS). Ce changement de régime fiscal implique une imposition sur les bénéfices à un taux fixe, mais permet aussi de déduire certaines charges comme l'amortissement du bien immobilier.

La gestion d'une SCI sous le régime LMNP requiert une comptabilité plus rigoureuse. Lorsque la SCI est soumise à l'IR, les obligations comptables restent relativement simples. Cependant, si la SCI passe à l'IS, elle doit se conformer aux normes comptables des sociétés commerciales, ce qui inclut la tenue d'une comptabilité régulière, l'établissement de comptes annuels, et potentiellement l'intervention d'un expert-comptable. Cela alourdit la gestion administrative et augmente les coûts de gestion.

L'un des principaux avantages de passer sous le régime de l'IS est la possibilité de déduire l'amortissement du bien immobilier, ainsi que d'autres charges liées à l'activité de location meublée. Ces déductions peuvent considérablement réduire la base imposable de la SCI, et donc l'impôt dû. De plus, les déficits peuvent être reportés sur les exercices suivants, offrant une certaine souplesse fiscale. Cependant, il est impératif de bien évaluer ces avantages en regard des obligations comptables accrues et des coûts de gestion plus élevés.

Régime des plus-values des particuliers (abattement pour durée de détention)

Les recettes doivent être inférieures à 23.000 euros.

L’activité doit être occasionnelle.

Déductibilité de la rémunération du gérant

Double imposition des bénéfices : au niveau de la société (IS) puis des associés en cas de versement de dividendes (PFU ou flat tax) au taux de 30%

Calcul de la plus-value réalisée sans déduire l’amortissement du bien.

Déductibilité des charges réellement supportées (travaux, assurance, agence…)

En SCI, les recettes de la location meublée doivent être inférieures à 10% du montant total des revenus de la SCI sous peine de basculer à l’IS.

Régime des plus-values professionnelles (sans abattement pour durée de détention)

Taux d’imposition de l’IR de 11% jusqu’à 25 710 €

La SCI ne peut imputer les déficits liés à l’activité de location meublée que sur les recettes liées à cette activité.

Taux d’imposition réduit à 15%

(CA<38 120€), puis 28%

Tenue d’une comptabilité commerciale

Principales sources législatives et réglementaires

Résumer cet article avec :

L’intérêt d’une SCI à l’IS réside principalement dans la possibilité de déduire l'amortissement des biens immobiliers et les charges liées à la gestion, ce qui réduit l'assiette imposable. De plus, les bénéfices peuvent être réinvestis dans la SCI à un taux d'imposition fixe, souvent plus avantageux que le taux d'imposition progressif de l'impôt sur le revenu.

Les risques du LMNP incluent la fluctuation des revenus locatifs, des charges imprévues comme des réparations ou des travaux, et des contraintes légales strictes. De plus, la revente d’un bien meublé peut être plus complexe et l’amortissement peut devenir un piège fiscal à long terme.

Pour faire du LMNP, il est recommandé d'utiliser une structure juridique individuelle comme une entreprise individuelle ou une SCI (Société Civile Immobilière) sous certaines conditions. La SCI doit respecter des seuils spécifiques pour rester éligible au régime LMNP.

Docteur en droit et diplômé de Harvard.

Fiche mise à jour le 24 octobre 2025

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