<p>Choisir entre <strong>SCI ou achat en nom propre</strong> pour un investissement immobilier est l'arbitrage fondamental. Voici comment décider en {YEAR}.</p>

<h2 id="achat-nom-propre">L'achat en nom propre</h2>
<p>L'investisseur achète directement le bien à son nom (ou en indivision avec un coacquéreur). Caractéristiques :</p>
<ul>
<li>Aucune structure juridique à créer.</li>
<li>Bien intégré au patrimoine personnel.</li>
<li>Revenus fonciers déclarés à l'IR au barème + 17,2 % PS.</li>
<li>Transmission par succession ou donation pleine propriété.</li>
<li>Achat à plusieurs = indivision (régime précaire).</li>
</ul>

<h2 id="achat-sci">L'achat via SCI</h2>
<p>L'investisseur crée une SCI qui achète le bien. Caractéristiques :</p>
<ul>
<li>Structure sociétaire à créer (500-1 500 €).</li>
<li>Bien intégré au patrimoine de la SCI.</li>
<li>Régime fiscal au choix : IR (transparence) ou IS (avec amortissement).</li>
<li>Transmission par donation de parts (échelonnée avec abattement).</li>
<li>Achat à plusieurs = associés, organisé par statuts.</li>
</ul>

<h2 id="comparatif">Comparatif détaillé</h2>
<table>
<tr><th>Critère</th><th>Nom propre</th><th>SCI</th></tr>
<tr><td>Coût de création</td><td>0 € (juste l'achat)</td><td>500-1 500 €</td></tr>
<tr><td>Coût gestion annuelle</td><td>0 €</td><td>500-2 000 €</td></tr>
<tr><td>Fiscalité revenus locatifs</td><td>IR + 17,2 % PS</td><td>IR (transparence) ou IS</td></tr>
<tr><td>Amortissement du bien</td><td>Non</td><td>Oui (si IS) ou non (si IR)</td></tr>
<tr><td>Exonération PV résidence principale</td><td>Oui (article 150 U-II)</td><td>Non (pas de résidence principale en SCI)</td></tr>
<tr><td>PV à la cession (locatif)</td><td>Régime particuliers (22/30 ans)</td><td>IR : régime particuliers / IS : pas d'abattement</td></tr>
<tr><td>Transmission</td><td>Donation pleine propriété</td><td>Donations échelonnées de parts</td></tr>
<tr><td>Achat à plusieurs</td><td>Indivision (instable)</td><td>Associés (gouvernance organisée)</td></tr>
<tr><td>Protection contre créanciers personnels</td><td>Bien saisissable</td><td>Saisie limitée aux parts</td></tr>
</table>

<h2 id="cas-residence">Résidence principale</h2>
<p>Cas particulier majeur : la <strong>résidence principale ne doit JAMAIS être en SCI</strong> :</p>
<ul>
<li>En nom propre : exonération totale de la PV à la revente (article 150 U-II CGI).</li>
<li>En SCI : pas d'exonération possible (la SCI n'a pas de résidence principale).</li>
<li>Perte potentielle de plusieurs dizaines de milliers d'euros à la revente.</li>
</ul>
<p>Exception : pour des raisons patrimoniales particulières (familles recomposées, transmission organisée), une SCI familiale détenant la résidence principale peut être pertinente. À étudier avec un notaire.</p>

<h2 id="cas-locatif">Investissement locatif</h2>

<h3>Achat à un seul propriétaire</h3>
<p>Si l'on est seul, l'achat en nom propre est souvent suffisant : simplicité, exonération PV après 22 ans, gestion légère. La SCI s'impose pour la <strong>transmission</strong> (donations échelonnées) ou l'<strong>option IS</strong> avec amortissement.</p>

<h3>Achat à plusieurs</h3>
<p>La SCI s'impose presque systématiquement :</p>
<ul>
<li>Évite l'indivision précaire (article 815 Code civil : nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision).</li>
<li>Organise la gouvernance via les statuts (majorités, sortie, agrément).</li>
<li>Facilite la transmission de chaque associé indépendamment.</li>
</ul>

<h2 id="cas-meuble">Location meublée</h2>
<p>Pour le meublé, le choix change :</p>
<ul>
<li><strong>Nom propre LMNP</strong> : régime micro-BIC (abattement 50 %) ou réel (amortissement possible).</li>
<li><strong>SCI à l'IR</strong> : interdit (activité commerciale, requalification risquée).</li>
<li><strong>SCI à l'IS</strong> : possible, mais alourdit la PV à la cession.</li>
<li><strong>SARL famille</strong> : option optimale pour LMP avec transmission familiale.</li>
</ul>

<h2 id="cas-transmission">Objectif transmission</h2>
<p>La SCI est <strong>nettement préférable</strong> dès que l'objectif est patrimonial à long terme :</p>
<ul>
<li>Donations échelonnées de parts tous les 15 ans (abattement 100 000 €/parent/enfant).</li>
<li>Démembrement nue-propriété/usufruit.</li>
<li>Évitement de l'indivision successorale.</li>
<li>Conservation de l'unité du patrimoine familial.</li>
</ul>
<p>En nom propre : la donation est globale, pas fractionnable. Plus difficile à gérer en multi-générations.</p>

<h2 id="cas-protection">Protection patrimoniale</h2>
<p>En cas de créances personnelles (divorce, dettes, contentieux) :</p>
<ul>
<li>Nom propre : le bien est saisissable.</li>
<li>SCI : seules les parts sociales sont saisissables, pas l'immeuble directement. Plus difficile à liquider pour un créancier.</li>
</ul>

<h2 id="recommandations">Recommandations</h2>
<ul>
<li><strong>Résidence principale</strong> : nom propre presque toujours.</li>
<li><strong>Locatif seul, court terme</strong> : nom propre.</li>
<li><strong>Locatif seul, transmission familiale</strong> : SCI familiale.</li>
<li><strong>Achat à plusieurs</strong> : SCI obligatoire pour éviter l'indivision.</li>
<li><strong>Investissement à fort rendement avec amortissement</strong> : SCI à l'IS.</li>
<li><strong>Meublé professionnel</strong> : SARL de famille ou EURL.</li>
</ul>