## Qu’est-ce qu’une SCI ?

## Acheter un bien en SCI : quels sont les avantages ?

## Comment créer une SCI ?

## Peut-on acheter un bien en SCI sans apport ?

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Docteur en droit et diplômé de Harvard.

Mis à jour le 03 novembre 2025

Lors de la création d'une SCI (Société civile immobilière), des associés mettent en commun un ou plusieurs biens immobiliers pour en partager les bénéfices, et en supporter les pertes.

Acheter un bien immobilier en SCI permet donc de devenir propriétaire à plusieurs. Mais si ce type d’acquisition présente des avantages certains, il n’est pas toujours facile de s’y retrouver. Alors, comment acheter un bien immobilier en SCI ? Suivez le mode d’emploi : on vous explique tout.

La SCI est une société civile dont l’objet est l’achat et la gestion de biens immobiliers, et dont la constitution et le fonctionnement sont encadrés par des dispositions légales. Elle doit être créée par au minimum deux personnes (physiques ou morales), et être administrée par un gérant.

Comme toute société, le fonctionnement de la SCI doit être encadrée par des statuts qui prévoient les apports de chaque associé, le siège social, le capital, la durée de vie de la société (99 ans maximum) et ses modalités de fonctionnement.

Attention : il est important de comprendre que la SCI n’est pas une société commerciale. Certaines activités n’ont donc pas vocation à être exercées en SCI. C’est le cas notamment de l’achat revente en SCI, qui est considéré comme une activité de nature commerciale.

La création d’une SCI permet avant tout de gérer un bien immobilier à plusieurs, et de se répartir les parts sociales entre associés proportionnellement aux apports de chacun. Il s’agit donc avant tout d’un outil de gestion patrimoniale.

On entend souvent parler des avantages fiscaux de créer une SCI, que ce soit pour sa résidence principale ou pour des investissements locatifs en SCI. Pour autant savez-vous que la fiscalité n’est pas l’unique avantage d’acheter un bien en SCI ?

Voici une présentation des avantages de la SCI :

Bon à savoir : outre les avantages purement juridique de la SCI. Sur le plan financier le fait d’acheter un bien immobilier en SCI à plusieurs permet d’augmenter la capacité d’achat et de faciliter l’accès au crédit.

La création d’une SCI est relativement simple. Il suffit pour cela de rédiger les statuts de la société (par acte sous seing privé ou par acte notarié), de publier une annonce légale de constitution de SCI dans un journal d’annonces légales, puis de procéder à l’immatriculation de la société au Registre du commerce et des sociétés (RCS).

A noter : la rédaction des statuts est l’étape la plus délicate dans la constitution de votre SCI, car ce sont les statuts qui déterminent les règles de la gestion du bien. Généralement, lorsque vous réalisez votre création de SCI en ligne cette étape est largement simplifiée et les statuts sont générés très rapidement.

L’immatriculation permet à la SCI d’obtenir un numéro SIREN et un extrait K-bis. Une fois la SCI créée et immatriculée, il est obligatoire de nommer un gérant.

Ce gérant devra notamment veiller à la bonne tenue de la comptabilité de la SCI et à la prise en charge des opérations de gestion courantes. Si la SCI souhaite contracter un emprunt pour financer l’achat d’un bien immobilier, par exemple, c’est lui qui devra formuler la demande et monter le dossier de financement.

En principe, il est possible de créer une SCI sans apport (vous pouvez d’ailleurs consulter notre fiche sur la création d’une SCI familiale sans apport). Cependant, une société doit avoir un capital social.

Ce capital social est constitué des apports des associés, qui peuvent être en argent (on parle alors d’apports en numéraire) ou en nature. S’il est possible en théorie de créer une SCI dotée d’un capital social de un euro, car il n’existe pas de capital minimum, les projets réalisés dans le cadre d’une SCI nécessitent des fonds importants. Or, sans apport, il ne sera pas possible a priori d’acquérir un ou plusieurs biens immobiliers, sauf dans le cas où le bien appartient déjà à l’un des associés.

Il est bien sûr possible de se tourner vers une banque pour financer les projets d’une SCI. Cependant, les établissements bancaires exigent souvent un apport minimum, qui est en général de l’ordre de 10% du prix global. Elles peuvent également demander des garanties sur les biens immobiliers, ce qui leur permettra de récupérer leur argent en cas de faillite. En pratique, il est donc souvent nécessaire de bénéficier d’un capital de départ.

Rédaction : Caroline Février, diplômée d’un Master 2 en Droit des affaires, rédactrice juridique indépendante.

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Docteur en droit et diplômé de Harvard.

Fiche mise à jour le 03 novembre 2025

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