<p>Créer une SCI nécessite des fonds pour acquérir le bien immobilier ainsi que pour couvrir les frais annexes. Les aides directes sont peu nombreuses, mais plusieurs leviers de financement existent en {YEAR}.</p>

<h2>Le prêt bancaire immobilier</h2>
<p>C'est de loin le principal mode de financement d'une SCI. La banque accorde un crédit à la société elle-même, avec une garantie réelle (hypothèque ou caution) sur le bien acquis. Les conditions habituelles :</p>
<ul>
<li><strong>Apport personnel</strong> de 20 à 30 % du prix d'achat (frais de notaire généralement non finançables).</li>
<li>Durée : 15 à 25 ans selon l'âge des associés et le profil de revenus locatifs.</li>
<li>Taux : aligné sur le marché immobilier classique, parfois majoré de 0,1 à 0,3 % pour les SCI.</li>
<li>Engagement personnel : les associés se portent souvent caution solidaire au prorata de leurs parts.</li>
</ul>

<h2>Le prêt familial</h2>
<p>Les associés peuvent financer la SCI par des prêts personnels, sous deux formes :</p>
<ul>
<li><strong>Compte courant d'associé</strong> : avances rémunérées ou non, remboursables à tout moment. Idéal pour la souplesse.</li>
<li><strong>Prêt formalisé</strong> par acte sous seing privé ou notarié, à déclarer aux impôts via le formulaire 2062 si supérieur à 5 000 €.</li>
</ul>
<p>Le prêt familial entre proches doit respecter un taux d'intérêt raisonnable (taux d'usure) pour éviter une requalification en donation.</p>

<h2>Les garanties Bpifrance</h2>
<p>Bpifrance ne finance pas directement les SCI patrimoniales, mais propose des <strong>garanties</strong> sur les prêts bancaires pour les SCI à objet professionnel (immobilier d'entreprise, locaux commerciaux). La garantie peut couvrir jusqu'à 70 % du prêt et réduit l'exigence de caution personnelle.</p>

<h2>Les dispositifs régionaux</h2>
<p>Rares pour les SCI patrimoniales. En revanche, lorsque la SCI porte de l'immobilier d'entreprise dans une zone aidée (ZRR, ZFU, quartier prioritaire), elle peut bénéficier :</p>
<ul>
<li>D'exonérations de cotisations foncières (CFE) la première année.</li>
<li>D'aides à la rénovation énergétique (MaPrimeRénov' copropriétés, certificats d'économie d'énergie).</li>
<li>De subventions régionales pour la réhabilitation de bâtiments anciens.</li>
</ul>

<h2>Le crédit-bail immobilier</h2>
<p>Une alternative au prêt classique : la société de crédit-bail achète l'immeuble et le loue à la SCI avec option d'achat finale. Cette solution préserve la trésorerie initiale et offre une fiscalité spécifique (loyers déductibles pendant le crédit-bail, requalification possible à la levée d'option).</p>

<h2>Investir via SCPI plutôt que SCI ?</h2>
<p>Pour les investisseurs qui souhaitent éviter la complexité de gestion d'une SCI, les SCPI (sociétés civiles de placement immobilier) constituent une alternative pertinente. L'investissement se fait dès quelques milliers d'euros, la gestion est déléguée à une société agréée, et la diversification est immédiate. La fiscalité reste celle de l'immobilier (revenus fonciers ou IS si SCPI logée dans une holding).</p>