## Qu’est-ce qu’une SCI de jouissance ?

## Pourquoi créer une SCI de jouissance ?

## Les avantages de la SCI de jouissance

## Les inconvénients de la SCI de jouissance

## Comment fonctionne une SCI de jouissance ?

## Rôle du gérant

## Tenue de l’assemblée générale

## Droit de vote

## Obligations des associés

## Cessation des parts

## Quel est le régime fiscal d’une SCI de jouissance ?

## Quel est le régime social du gérant d’une SCI de jouissance ?

## Comment créer une SCI de jouissance ?

## Rédiger les statuts

## Déposer le capital social

## Publier un avis dans un journal d’annonces légales

## Immatriculer l’entreprise

## Comment dissoudre une SCI de jouissance ?

## Convoquer une assemblée générale extraordinaire

## Publier un avis de dissolution dans un journal d’annonces légales

## Déclarer la procédure à l’administration

## Mener les opérations de liquidation

## Approuver la mission du liquidateur

## Publier un avis de liquidation

## Radier la SCI

## FAQ

## Peut-on garder une SCI sans activité ?

## Quels sont les différents types de SCI ?

## Qu’est-ce qu’une SCI attribution ?

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Docteur en droit et diplômé de Harvard.

Mis à jour le 16 octobre 2025

Parmi les différentes formes de sociétés civiles immobilières existantes, la SCI de jouissance à temps partagé permet d’acquérir un bien en commun et de partager son usage. Il s’agit notamment d’une forme juridique plébiscitée pour mutualiser l’achat et l’occupation d’un appartement ou d’une maison dans une zone touristique. Intérêt, fonctionnement, fiscalité ou encore modalités de dissolution : Legalstart répond à vos interrogations au sujet de la SCI de jouissance.

La SCI de jouissance à temps partagé (ou SCI de jouissance) est un statut juridique destiné à partager l’occupation d’un bien immobilier entre plusieurs personnes. Les associés répartissent les temps d’usages selon un planning fixé conjointement.

Cette forme de société est parfois appelée “société de pluri-propriété” ou “société de multi-propriété”. Les associés achètent à plusieurs un bien (immeuble, appartement, maisons, etc.), mais c’est la société qui est propriétaire du bâti. Ils reçoivent de leur côté des parts sociales en contrepartie de leurs apports.

🔎 Zoom : la SCI de jouissance est une forme spécifique de société civile immobilière (SCI). Ce statut juridique est dédié à la gestion de biens immobiliers. Il en existe d’autres types, comme la SCI de gestion ou de location, la SCI de famille, la SCI d’attribution et la SCI de construction-vente.

Comme toute forme de société, la SCI de jouissance possède ses avantages et ses inconvénients.

Une SCI de jouissance offre la possibilité d’accéder à l’achat d’une résidence secondaire en commun à des personnes qui n’auraient pas pu le faire autrement. Les associés organisent ensuite le partage du bien de façon commune.

En matière de fiscalité, cette société est imposée à l’impôt sur le revenu (IR). Chaque associé déclare individuellement le bien. Tout bénéfice est réparti entre chacun selon leurs parts sociales.

Par ailleurs, comme toutes les SCI, cette forme juridique permet :

L’inconvénient majeur de la SCI de jouissance réside dans le risque de conflits entre associés au sujet de la répartition des périodes d’occupation du bien. La période estivale et le moment des vacances sont généralement plébiscités. Des arrangements sont possibles, comme le fait de sous-louer le bien lorsqu’ils ne peuvent pas en profiter personnellement.

D’autres inconvénients communs aux SCI peuvent également être soulignés :

Des modalités de fonctionnement spécifiques s’appliquent en matière de :

La SCI de jouissance est dirigée par un gérant, qui est habituellement un des associés. Il représente la société et il se charge d’accomplir des actes communs, comme la souscription d’assurances.

Les associés se réunissent en assemblée générale au moins une fois par an afin de voter les comptes de la société. Ils peuvent aussi se retrouver au cours d’une assemblée générale extraordinaire (AGE) pour prendre des décisions importantes, telles que l’entrée d’un nouvel associé dans la société, le changement de gérant ou la modification des statuts.

Chaque associé dispose du droit de vote. Ils ont aussi la possibilité de se faire représenter au cours d’une assemblée générale par un mandataire.

☝️ Bon à savoir : les statuts précisent habituellement les modalités d’exercice du droit de vote, que ce soit en matière de majorité ou de quorum.

En premier lieu, les associés doivent respecter les statuts et le planning d’occupation du bien décidé collectivement. En outre, ils sont tenus de participer aux charges relatives au bien immobilier et aux éventuels travaux votés conjointement.

S’ils souhaitent vendre leurs parts sociales, les associés doivent recevoir un accord unanime au cours d’une assemblée générale extraordinaire. Si la demande est rejetée, deux solutions sont possibles :

En matière de fiscalité, la SCI de jouissance est soumise à l’impôt sur le revenu. Chaque associé déclare personnellement tout revenu généré par la société dans sa déclaration de revenus annuelle. Il doit alors remplir la case relative aux revenus fonciers. En cas de plus-value faisant suite à une vente de parts sociales, le montant peut être imposable.

En outre, les associés bénéficient de conditions avantageuses pour léguer progressivement leurs parts à leurs enfants :

Le gérant d’une SCI de jouissance est soumis à régime social lorsqu’il est rémunéré. Si c’est le cas, il dépend du régime des travailleurs non-salariés (TNS). Il est couvert en matière de santé et de congé maternité ou de paternité, mais ne reçoit pas l’assurance obligatoire pour les accidents du travail. En outre, il ne cotise pas à l’assurance-chômage.

En revanche, s’il n’est pas rémunéré, il n’est pas protégé. Pour information : la majorité des gérants de SCI ne touchent pas de revenus.

Les étapes de création d’une SCI de jouissance sont les suivantes :

Les statuts encadrent les modalités de fonctionnement de la société. Sa rédaction peut être menée par un associé ou un professionnel, tel qu’un avocat, un notaire ou une plateforme spécialisée comme Legalstart. Le document est ensuite signé par l’ensemble des associés.

Les statuts peuvent ensuite faire l’objet d’un enregistrement auprès du service des impôts dans deux situations :

🛠️ En pratique : pour rappel, les statuts précisent l’objet social de la société, sa dénomination, son capital social, l’adresse de son siège social, sa durée de vie, les apports des associés et toutes les clauses encadrant ses règles de fonctionnement.

Les associés définissent librement le montant du capital social de la SCI de jouissance. Ils peuvent aussi choisir d’avoir un capital social fixe ou variable. L’argent est ensuite déposé auprès d’un établissement bancaire ou d’un notaire.

Toute création d’une société doit être communiquée publiquement au travers d’un avis posté dans un journal d’annonces légales. La publication expose les informations principales de l’entreprise (dénomination, adresse du siège social, montant du capital, etc.). Une attestation de parution est ensuite envoyée à la société.

📝 À noter : en 2025, le coût de parution de l’avis est de 226,80 euros en France Métropolitaine.

L’immatriculation de la SCI de jouissance est à mener en ligne directement sur le site du Guichet unique des formalités des entreprises. Un formulaire est à remplir et des fichiers à transmettre, dont une copie des statuts et de l’attestation de parution. Les frais de création de l’entreprise sont à régler au moment de l’envoi du dossier.

☝️ Bon à savoir : en 2025, les frais d’immatriculation d’une société civile sont de 66,88 euros, plus 21,41 euros pour la déclaration des bénéficiaires effectifs.

Pour dissoudre une SCI de jouissance, il faut :

La décision de dissoudre la SCI de jouissance est prise au cours d’une assemblée générale extraordinaire. Les associés votent ce choix à l’unanimité, sauf clause spécifique dans les statuts.

Au cours de la séance, ils nomment également un liquidateur. Il peut s’agir du gérant, d’un associé ou d’une personne extérieure à la société.

Un procès-verbal (PV) est rédigé au terme de la séance et signé par tous les associés. Il mentionne explicitement la dissolution de la société.

Le liquidateur se charge ensuite de publier un avis de dissolution de la SCI de jouissance dans un journal d’annonces légales. La publication mentionne la date de l’assemblée générale, le nom du liquidateur et celui du greffe de tribunal compétent.

Le liquidateur dispose aussi d’un délai de 30 jours pour déclarer la procédure de dissolution sur le site du Guichet unique des formalités des entreprises. Il doit fournir les documents suivants :

L’entreprise passe ensuite en phase de liquidation. Le liquidateur se charge d’établir un inventaire des biens immobiliers et de les vendre.

Suite à la vente, deux situations sont possibles :

Une fois les opérations achevées, le liquidateur rédige un rapport de liquidation. Le document doit être approuvé par les associés pour clore la phase de liquidation et donner son quitus au liquidateur. Un procès-verbal est rédigé au terme de la séance.

Un avis de liquidation est également publié dans un journal d’annonces légales.

Enfin, le liquidateur informe l’administration de la radiation en déclarant la situation sur le site du Guichet unique des formalités des entreprises. Les documents suivants sont à fournir :

💡 Astuce : Legalstart vous accompagne à chaque étape de vie de votre entreprise. De la création à la dissolution, nos experts sont à vos côtés pour toutes vos démarches administratives.

Résumer cet article avec :

Il est possible de conserver une SCI sans activité 2 mois au maximum. Cette situation intervient principalement au moment de la création de la société ou dans une phase de transition, notamment lorsque les associés attendent de recevoir des prêts bancaires.

Il existe cinq types de sociétés civiles immobilières (SCI) : la SCI de gestion ou de location, la SCI familiale (pour les membres d’une même famille), la SCI de jouissance à temps partagé (pour partager l’usage d’un bien), la SCI d’attribution (afin de partager un bien acquis ou construit) et la SCI construction-vente (pour acheter, construire et revendre des biens immobiliers).

Une SCI d’attribution est un statut juridique qui permet d’acquérir un ou plusieurs biens dans le but de les fractionner et de les répartir entre les associés au prorata de leurs parts sociales. Selon les modalités inscrites dans les statuts, l’attribution s’effectue au choix en propriété ou en jouissance. C’est un statut utilisé tout à la fois par des investisseurs professionnels et non professionnels.

Docteur en droit et diplômé de Harvard.

Fiche mise à jour le 16 octobre 2025

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