## Qu’est-ce qu’une holding SCI ?

## Qu'est-ce qu'une holding ?

## Qu'est-ce qu'une SCI ?

## Holding et SCI : définition

## Quels sont les différents types de sociétés holdings SCI ?

## Quels sont les avantages de la holding SCI ?

## Avantage fiscal de la holding SCI

## Avantage financier de la holding SCI

## Avantage juridique de la holding SCI

## Avantage de gestion de la holding SCI

## Quels sont les inconvénients de la holding SCI ?

## Les risques de la holding SCI

## Les comptes consolidés et la nomination d’un Commissaire aux comptes

## La TVA en holding SCI

## Tableau récapitulatif des avantages et des inconvénients de la holding SCI

## Comment créer une holding SCI ?

## La rédaction des statuts de la holding SCI

## Constitution et dépôt du capital social

## Publication d’une annonce légale

## Dépôt du dossier d'immatriculation en ligne

## Quel est le fonctionnement d’une holding SCI ?

## FAQ

## Pourquoi créer une holding SCI ?

## Est-ce qu'une holding peut acheter un bien immobilier ?

## Quelle est la fiscalité d'une holding SCI ?

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Docteur en droit et diplômé de Harvard.

Mis à jour le 25 octobre 2025

Vous souhaitez optimiser l’acquisition, la détention et la gestion de biens immobiliers ? La création d’une holding peut être la solution. Le montage holding SCI s’avère très intéressant, car il présente de nombreux avantages vous permettant d’optimiser la gestion du groupe de sociétés civiles immobilières en matière financière, fiscale et bien plus encore.

Découvrez en quoi consiste le montage holding SCI, ses avantages et les éléments à connaître pour le créer en toute simplicité.

Tout d’abord, il est essentiel de rappeler ce qu’est une holding. Une holding n’est pas une forme juridique, mais une société détenant des titres dans d’autres sociétés dans l’objectif d’en avoir le contrôle. Dans ce groupe de sociétés, la holding est appelée société mère et les sociétés qu’elle détient sont appelées sociétés filles ou filiales.

☝️ Bon à savoir : une holding peut être passive ou active. Concrètement :

Revenons maintenant sur la SCI. La société civile immobilière est une société spécialement créée pour les projets immobiliers, tels que l’acquisition, la gestion, la mise en location ou la transmission d’un patrimoine immobilier. La SCI, créée par au moins 2 associés, permet de d’utiliser une structure adaptée à votre projet et de bénéficier d’un régime fiscal avantageux.

Dans le schéma holding SCI, la holding est une société civile mère détenant habituellement la majorité des parts sociales de sociétés civiles immobilières filiales ayant pour objet l’acquisition, la détention et la gestion d’un patrimoine immobilier. Les SCI filiales gèrent le patrimoine immobilier, et la holding détient indirectement le patrimoine immobilier.

La différence principale entre une SCI et une holding SCI réside dans la détention des parts. En effet, dans un schéma de SCI classique, vous détenez personnellement les parts sociales de la société. Dans un montage avec une holding, celle-ci fait écran entre vous et la SCI.

📝 À noter : la holding peut revêtir différentes formes juridiques selon votre projet. En effet, la holding peut être une SCI détenant une ou plusieurs SCI, ou bien une SAS holding avec une fille SCI.

Il existe différents types de holding SCI :

La création d’une holding SCI a de nombreux avantages, tant sur le plan fiscal et financier que juridique et opérationnel.

En créant un montage holding SCI, il est possible de bénéficier de régimes fiscaux avantageux, tels que :

📝 À noter : la holding SCI, grâce à sa structure, permet de réaliser des montages fiscaux, particulièrement intéressants pour optimiser la transmission du patrimoine, comme le mécanisme de l’apport-cession ou le mécanisme de la donation avant cession. La holding vous permet de transmettre, par le biais de donations successives, des parts sociales à vos proches en bénéficiant d’abattements fiscaux (100.000 € par enfant, tous les 15 ans). Grâce à cette technique, vous étalez la transmission dans le temps et limitez les droits de mutation à titre gratuit d’une future succession.

Un des avantages non négligeable de la holding SCI est que 95% des dividendes qu’elle perçoit peuvent être utilisés pour le remboursement des dettes de sa filiale.

Également, il est possible de créer des montages financiers immobiliers entre les SCI. En effet, vous pouvez conclure des conventions de trésorerie, vous permettant de prélever des fonds dans les SCI bénéficiaires afin de les redistribuer aux SCI déficitaires pour une meilleure répartition de la trésorerie.

La création d’une holding SCI est par ailleurs intéressante pour la réalisation d’investissements plus importants. En effet, ce montage peut être utile si vous souhaitez étendre votre patrimoine immobilier. De plus, la holding SCI augmente votre capacité de négociation avec les établissements de crédit grâce à l’effet de levier de la holding pour l’emprunt en SCI.

L’avantage de créer une holding SCI sur le plan juridique est la possibilité de faire entrer plus d’investisseurs tout en gardant le contrôle de la filiale. En effet, s’il n’existe qu’une seule entreprise, seul 49% du capital peut être accordé aux investisseurs pour rester majoritaire et maintenir son contrôle sur la société. Dans le cas d’une holding, le pourcentage de capital d’une filiale disponible pour les investisseurs est toujours de 49%, mais, il est également possible de céder des titres de la holding.

D’un point de vue opérationnel, la vie de l’entreprise gagne en simplicité d’organisation. En effet, au sein du groupe, il est possible de mutualiser la gestion ou bien la comptabilité.

Si l’avantage principal de la création d’une holding SCI réside dans les montages fiscaux, financiers, juridiques et opérationnels, cette structure peut rapidement être accusée d’abus de droit. En effet, l’optimisation fiscale réalisée avec le montage SCI et holding peut parfois s’apparenter à de la fraude fiscale. Il faut donc être très prudent dans l’établissement de stratégies d’optimisation entre vos sociétés.

La structure du groupe de société mère-filiale étant vaste, la société mère à l’obligation de consolider ses comptes. Les comptes consolidés sont un document comptable établissant la situation financière et patrimoniale de chaque société du groupe comme s’il ne s’agissait que d’une seule et même entité.

Les comptes de la holding SCI doivent être validés par un Commissaire aux comptes (CAC).

La société mère, à savoir la holding, se voit verser un revenu sous la forme de dividende unique sans TVA. Une holding pure exerce une activité exonérée de TVA, et elle ne pourra donc la récupérer sur ses achats. En revanche, il est possible, dans le cas d’une holding animatrice, de récupérer la TVA. Toutefois, cette possibilité n’est pas toujours acceptée.

💡 Astuce : pour en savoir plus sur la TVA en holding, consultez notre fiche pratique sur le sujet !

Le montage juridique comprenant holding et SCI implique de constituer une société holding immobilière. Celle-ci devra par la suite faire l’acquisition de participations au sein des différentes sociétés civiles immobilières existantes ou nouvellement créées.

☝️ Bon à savoir : il est également possible de créer une holding pour une SCI existante vous appartenant. Cette structure est constituée en faisant un apport en nature de parts sociales de SCI à votre holding.

Quelle que soit la forme choisie pour votre holding, vous devrez réaliser les démarches classiques de création d’une société.

Il est obligatoire de rédiger les statuts de votre holding. Une attention toute particulière doit être portée à l’objet social.

Si votre holding est pure ou passive, son objet social pourra par exemple être : « La prise de participation, la détention et la gestion de parts sociales, dans toutes sociétés civiles immobilières constituées ou à constituer ».

Si votre holding est une société animatrice, il conviendra de le préciser au sein de votre objet social. Cette mention peut par exemple être formulée ainsi : « Toutes prestations de services, conseils, études au profit des sociétés civiles immobilières, sur les plans administratif, comptable, technique, commercial, financier ou autres ».

Une des particularités du montage holding SCI se retrouve dans la constitution du capital social : les apports peuvent être constitués uniquement de titres des sociétés fille, que les associés échangent contre des titres de la holding.

Comme pour toute société, le capital social doit ensuite être déposé auprès d’une banque ou d’un notaire.

Il est obligatoire de procéder à la publication d’une annonce légale dans un journal d’annonces légales afin d’informer les tiers de la création de votre holding SCI.

Ensuite, vous devez constituer le dossier d’immatriculation, avec les pièces justificatives correspondant à la forme juridique de votre holding.

Pour procéder au dépôt du dossier d'immatriculation en ligne, vous pouvez passer par une plateforme juridique comme Legalstart qui vous accompagne tout au long du processus de création de la société et réalisent les démarches pour vous. Sinon, vous pouvez déposer votre dossier d'immatriculation directement sur le site internet de l'INPI (guichet unique).

Dans la holding immobilière, chaque société (holding et filiales SCI) a une personnalité morale et un patrimoine propre. Le fonctionnement de la holding SCI est relativement simple : les filiales génèrent des revenus de leur activité immobilière qui remontent jusqu’à la holding par les liens capitalistes établis entre les sociétés. Autrement dit :

Le dirigeant de chaque société prend les décisions au quotidien au nom et pour le compte de l'entreprise. Les associés quant à eux votent en assemblée générale les décisions les plus importantes comme l'approbation des comptes annuels par exemple.

☝️ Bon à savoir : les revenus perçus par la holding prennent la forme d’une quote-part si la société est fiscalement transparente, ou de dividendes.

D'ailleurs, concernant les comptes de la holding SCI, ils sont consolidés. Les comptes consolidés sont des comptes qui reprennent les opérations financières de toutes les filiales et de la société-mère. Ils permettent ainsi d'avoir une vision globale et complète de la situation financière de la holding SCI.

En outre, dans une holding SCI, il est obligatoire de nommer un commissaire aux comptes (CAC) pour la société-mère.

Résumer cet article avec :

Créer une holding SCI permet de bénéficier d'avantages fiscaux particulièrement intéressant notamment au niveau de la société-mère. De plus, la mise en place d'une convention de trésorerie s'avère un véritable atout en matière de gestion de financière. D'autre part, une holding SCI permet de faciliter la gestion des différents biens immobiliers en les répartissants entre différentes structures qui peuvent être gérées par des personnes différentes.

Oui, une holding peut acheter un bien immobilier mais uniquement à travers l'une de ses filiales, une SCI par exemple. En effet, l'objet social d'une holding est de détenir des parts sociales dans d'autres sociétés. Elle ne peut donc pas avoir de patrimoine immobilier en direct.

Le régime d'imposition des bénéfices d'une holding SCI dépend de la forme sociale choisie pour créer la société-mère. Ainsi, en fonction de son statut juridique, on peut avoir une holding SCI à l'IR ou à l'impôt sur les sociétés.

Docteur en droit et diplômé de Harvard.

Fiche mise à jour le 25 octobre 2025

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